吳翠霞 訴 馬文娟

HCMP 1774/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2011年第1774號

（擬上訴的原本案件：土地審裁處申請編號2011年第401號）

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判案書

由上訴法庭副庭長楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.答辯人馬文娟女士和其母親是涉案物業的業主。她們以月租6,800元將物業租給申請人吳翠霞女士，租期由2010年1月16日至2012年1月15日。

2.2011年4月14日，馬女士以吳女士自2011年3月16日起已沒有支付租金為理由，入稟土地審裁處，申請要求收回物業及追收租金。馬女士在申請書中指吳女士曾有欠租記錄。

3.吳女士沒有就馬女士的申請提交反對通知書。2011年5月9日，土地審裁處葛倩兒暫委法官作出判決，下令吳女士要將物業的空置管有權交出及支付2011年3月16日起計的欠租/中間收益，直至物業空置管有權交出為止。

4.2011年5月11日，吳女士要求法庭擱置上述判令及批准她延遲遞交“答辯書”。吳女士的立場是她在2011年5月出外工幹，不在香港。

5.吳女士的申請最終排期在2011年6月30日審理。吳女士沒有出席聆訊，她表示缺席原因是暴雨。結果土地審裁處作出判令，批准馬女士申請的收樓令狀及下令吳女士須支付申請費用300元。

6.2011年7月28日吳女士再提出申請，要求擱置收樓令。

7.2011年8月5日葛法官駁回吳女士的申請，並下令她在2011年8月16日前清繳所有欠租，及在2011年9月15日前將物業的空置管有權交回給馬女士。

8.葛法官作出判令同一天，吳女士再提出申請，要求擱置收樓令及批准她上訴。

9.2011年8月24日，葛法官駁回吳女士的全部申請。

10.吳女士仍不服，現向本庭提出申請，要求獲准上訴。吳女士同時要求本庭暫時擱置收樓令。

11.在向法庭呈交的信件，吳女士指馬女士不合作，拒絕應其要求在中國銀行開設帳戶，方便她支付租金。吳女士更指馬女士曾在2011年2月27日報警指物業爆炸，有人暈倒，作為她不能交租的原因。

12.吳女士又指因為馬女士誠信破產，所以再不敢直接將租金存入她的帳戶，而法庭亦沒有頒下命令，指示她如何支付租金。

13.吳女士更指馬女士因物業的價格飛升，故不顧一切，要收回物業。

討論

14.吳女士自2011年3月16日起已沒有支付物業每月6,800元的租金是不爭事實。

15.吳女士指馬女士不肯合作在中國銀行開設帳戶，方便她支付租金的說法更是無理取鬧。事實上她同意在2011年3月16日前都能成功支付物業租金，而馬女士亦有發出收據為證。

16.吳女士曾就她欠租一事作出過解釋。在2011年8月5日的誓章，吳女士有以下的陳述：

“本人向法官大人申請，把繳款日期延遲到9月12日，中秋節之前。由於在2011年8月5日的判令裏，法官大人要求本人籌備一筆巨款，就是6個月的租金$40,800，而本身該單位，本人有兩個月按金$13,600在業主手上，而法官大人要求本人預繳多2個月租金。但實際上本人只是欠業主1萬幾千元的租金。所以，如要一次過交$40,800巨款，本人必須向銀行及多個財務公司安排，需時7-14個工作天才可現金到手週轉。而本人自命是一個非常準時的好租客，刻盡己任，業主在這一年半裏，已穩袋了本人的血汗錢十幾萬大元租金。如今她要‘撇甩’我，收我樓…”

17.馬女士是物業的業主，她當然有權收取租金，本庭看不到吳女士指“業主…已穩袋了(其)血汗錢十幾萬大元租金”如何能成為投訴或不再交租的理由。

18.物業升值是任何業主可得之投資報酬，亦非可投訴的理由，更非租客拒絕交租的原因。

19.吳女士作為物業的租客，她有責任每月準時交租，但到2011年9月15日，吳女士已欠租長達6個月。

20.吳女士未能提出任何可爭拗之理由，支持其不支付租金而繼續佔用物業的立場。

21.《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a)條訂明，上訴法庭能基於書面陳述，而毋需經過開庭聆訊來裁定上訴許可申請。《區域法院條例》第63A(2)條亦訂明，上訴許可申請，除非上訴法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

22.吳女士希望提出的上訴，根本沒有任何可爭拗之論點，不符合《區域法院條例》第63A(2)條的規定。

23.因此，本庭駁回吳女士的申請，並根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條賦予本庭的權力，下令吳女士不得根據同一命令第2A(7)條，要求法庭在雙方出席的聆訊中，重新考慮其申請。

24.由於本庭駁回吳女士的上訴許可申請，而本庭的判決亦屬最終判決，本庭亦駁回吳女士要求暫緩執行收樓令的申請，並下令馬女士可以繼續執行法庭發出的收樓令。