建興工業大廈業主立案法團 訴 卓建有限公司

LDBM 328/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理編號2010年第328宗

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判 案 書

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申請

1.申請人要求法庭頒布強制令，迫使答辯人，拆除在其單位外牆設置的污水喉管、還原該處原貌，並且禁止她重新再犯。

背景

2.申請人為葵涌石建街17-23號、建興工業大廈、業主立案法團。

3.答辯人則為該大廈、11字樓B座的業主。

4.2010年12月13日，申請人入稟土地審裁處，提出本案，其申請通知書 (表格29) 指出，大廈外牆為法團擁有，而答辯人擅自在上面，設置白色污水喉管，違反公契第三附表第5條規定。

5.答辯人並不同意，在反對通知書 (表格7) 中說，法團的處事方式不公平。

(a)  答辯人在2010年1月15日購入有關單位，在裝修時，包括細分單位為8個工作室，安裝獨立冷氣及排水系統，觀察到大廈其他單位，均有在外牆加建膠喉，因此也決定採取相同做法。

(b)  答辯人認為其他單位的喉管，比她單位的，更對公眾造成潛在危險，法團只針對她作出指控，而不向另外不少於13個，有類似喉管單位作出行動，而它們當中，更與法團主席、司庫、委員有密切關係。

(c)  對法團解釋以2007年1月12日為分界線，答辯人一則不相信，她是該日期後，唯一在外牆加設喉管的單位；再者，亦不認同，這所謂分界線的做法及邏輯。

6.雖然雙方曾經嘗試調解，但不果，之後，再經黃一鳴法官在2011年5月5日處理進一步過堂後，案件便押後排期正審。

7.及後，案件安排在本席席前，2011年6月10日及8月2日審訊，法團由管理處總管任華杰先生代表，而答辯人則由其董事郭家寶小姐親身出席。

8.在考慮雙方的所有呈堂證據及陳詞後，本席決定拒絕申請人的申索。2011年8月2日，法庭雖已口頭簡述有關理由，現再應申請人要求，將之以書面紀錄下來。

(a)  雙方各傳召證人出庭作證，本席認為他們，都只是將自已所知所見，向法院表白，雖然當中或有差異，但只屬個人意見問題，不涉及事件的真實性；不過，若雙方的證供有沖突時，本席較為接受答辯人的說法，原因是申請人的證人，只屬管理公司職員，不是親身參與事件的法團委員，而且在審訊過程中，他們也曾向法庭批露，不甚準確的資料。

(b)  無可否認，答辯人違反大廈公契及/或《建築物管理條例》。

(i)  首先，本席不同意郭小姐對有關公契條文的理解，答辯人的確改動了大廈排水系統，這是不爭的事實，至於程度上，是否需要嚴重致影響大廈的穩定性“stability”,本席認為無需加上這樣的要求，若真的需要，這亦只是程度的問題，其實，在大廈外牆加置水管，或多或少，一定影響其穩定性。

(ii)  除此，雙方亦無爭議，大廈外牆屬公用部分，所以答辯人在未有法團任何批准下，自行加置水管，當然不合法規。

(c)  如本席在開庭前，與雙方討論相關案例，大家的爭議只屬“法院應否在這情況下，行駛酌情權，頒令迫使答辯人拆去喉管？”。在衡量以下因素後，本席認為不應這樣做。

(i)  答辯人設置的喉管，在事前雖未有知會法團，但大廈其他業戶，確有相似的情況出現。

(ii)  沒有任何證據顯示，有關喉管觸犯任何建築物條例、消防條例或構成任何特別的風險。

(iii)  2007年1月12日的分界線雖大體上合理，但在執行上會對其他業戶，特別是新購入單位，包括答辯人，產生不合理、不公平的情況。

(iv)  法團與其成員雖屬不同獨立個體，但若“執法不一”，“雙重標準”，難免令人質疑其公信力。

(v)  按最新2011年6月21日法團會議紀錄，大廈將聘請顧問，處理外牆水管設置的問題，本席認為所有事宜，包括答辯人單位的喉管，應以相同的標準、方法，一併處理。

(與雙方討論訟費)

總結

9.本席下令:

(a)  撤銷申請人的申索。

(b)  無訟費命令。

申請人: 由任華杰先生代表應訊。

答辯人: 由郭家寶女士代表應訊。