Cheng Virginia Shet Fong 訴 Yung Kwok Wing 及另一人

HCMP 1515/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：雜項案件 2011 年第 1515 號

(擬上訴的原本案件編號：土地審裁處申請編號LDPD 2011 年第 860 號)

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判決理由書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判決理由書：

1.答辯人提出兩項申請。第一項是就土地審裁處暫委法官黃健棠2011年7月5日的判決(‘黃法官的判決’)提出上訴許可申請。第二項是就高等法院署理首席法官楊振權2011年8月10日的判決(‘楊法官的判決’)提出上訴。

2.本庭於2011年11月2日聆聽該兩項申請後駁回申請，現本庭頒發判決理由。

黃法官的判決

3.申請人是位於西貢牛寮彩濤軒94號地下(‘該單位’)的登記業主。她在2009年7月22日向答辯人購入該單位，雙方同時簽署一份租約，申請人以每月租金 $10,000將該單位租賃給答辯人，租期為三年，即由2009年7月22日至2012年7月21日止。

4.答辯人自2009年10月22日開始欠租。申請人向土地審裁處申請收回該單位的空置管有權及向答辯人追討欠租。黃法官經聆訊後裁定答辯人敗訴及命令答辯人須把該單位的空置管有權交還給申請人，支付由2009年10月22日直至交還該單位空置管有權為止所欠交的每月 $10,000租金/中間收益和在這段期間內的管理費及差餉。黃法官亦命令如果答辯人在指定的時間內繳付有關欠租/中間收益及訟費，他們就無需交還該單位的空置管有權給申請人，而涉案的租約亦會恢復效力。

5.答辯人反對申請人申請的理由是：

(1)   他們是該單位的前業主，申請人以欺詐及違反誠信的手段來取得該單位的業權；

(2)   申請人在2009年1月15日向答辯人作出承諾：無論在任何情況下，她都不會向第一名答辯人提出任何訴訟；

(3)   第一名答辯人已就有關該單位的業權爭議提出訴訟；

(4)   答辯人除了擁有該單位的業權外，還擁有該單位內的傢俬、電器和約$600,000的裝修；及

(5)    他們不是刻意欠交租金的。

6.黃法官根據呈堂的文件和證人的口供裁定申請人所提出的案情比較可信。申請人的確支付了$2,800,000來購買該單位。至於答辯人提出申請人是以信託形式代他們持有該單位的理由並沒有任何文件或客觀證據可支持。黃法官亦指儘管該單位的成交價可能真的比當時的市價為低，但這情況並不會對申請人擁有該單位的實質業權構成影響。

7.黃法官不接納答辯人提出申請人曾向他們作出承諾，原因是答辯人沒有向法庭提供該承諾的細節，而且黃法官認為申請人對答辯人作出有關的承諾是不合常理的。他認為若果申請人真的購買了該單位，她是不可能答應第一名答辯人她在任何情況下也不會向他們提出訴訟。

8.根據案情，早在2008年11月4日已有一些債權人申請第一名答辯人破產，而法庭在2009年8月17日已頒令第一名答辯人破產，但申請人在購買該單位時並不知悉有關事件，直至2010年1月22日她從律師口中才獲悉申請人已經破產。

9.申請人在高等法院原訟法庭「破產案件編號2008年9142號」，提出申請要求破產法庭確認她向答辯人購買該單位是一項有效的物業交易。高等法院高勁修聆案官於2011年3月15日頒發確認命令。

10.本庭認為黃法官的裁決是一項有關事實的裁決。答辯人未能提供任何理據來證明有關的裁決是錯誤的。由於答辯人未能顯示他們具有任何合理的上訴成功的機會，故此本庭拒絕給與上訴許可。

楊法官的裁決

11.答辯人在提出申請上訴許可後向楊法官申請暫緩執行黃法官的命令，直至上訴許可申請結束為止。楊法官批准暫緩執行該判決，但條件是答辯人必須於14天內繳存法庭 $250,000。答辯人就楊法官的判決提出上訴。

12.上訴法庭張澤祐法官於2011 年10月25日將楊法官的命令的期限延展至2011年10月26日，但答辯人並沒有遵從該命令。

13.本庭認為答辯人未能提出楊法官的命令存有錯誤的理據。根據黃法官的命令，答辯人需要支付欠租及中間收益，而楊法官行使酌情權，命令答辯人將欠租及中間收益存入法庭作為暫緩執行黃法官命令的條件。本庭不認為楊法官所行使的酌情權有任何錯誤之處。

總結

14.基於上述原因，本庭駁回申請及命令答辯人支付申請人該申請的訟費。

申請人：由Ho & Partners 轉聘趙勁洪大律師代表。

答辯人：由第一名答辯人親自應訊，並代表第二名答辯人。