越秀物業管理有限公司 對 Lam Man Fai 及另一人

LDBM 30/2011及
LDBM 31/2011(一併處理)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第30宗

______________

______________

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第31宗

______________

______________

______________

判 案 書

_______________

前言

1.本案是關於申請人管理公司能否進入涉案的兩個單位，並從單位的窗戶進入天井，進行清潔工作。

背景

2.申請人是九龍新蒲崗寧遠街9號越秀廣場("越秀廣場”)之經理人。

3.LDBM30/2011案中的兩位答辯人是越秀廣場秀明苑7樓B室("B室”)的業主("B室業主”)。

4.LDBM31/2011案中的答辯人是越秀廣場秀明苑7樓C室("C室”)的業主("C室業主”)。

5.土地審裁處在2011年8月17日頒令，上述兩案一併處理。

6.越秀廣場共有兩座住宅大樓，分別為秀華苑和秀明苑。基座為商場部份。而秀華苑由7字樓至28字樓和秀明苑由7字樓至27字樓為住宅部份，每層共8個單位。7字樓單位對出分別有4個天井，位於A與H室之間、B與C座之間("該天井”)、D與E室之間及F與G室之間。天井屬公用部份。過往申請人都是從7樓B室或C室之窗戶，進入該天井以進行定期清潔或檢查。

7.自2009年6月起，B室業主拒絕申請人進入他們的單位或從該單

位之窗户進入該天井進行清潔。

8.自2007年11月起，C室業主拒絕申請人進入她的單位或從該單位之窗户進入該天井進行清潔。

9.在2009年9月，因該天井囤積垃圾，申請人被食物環境衛生署檢控。申請人唯有採用臨時措施，於2010年5月份及9月份聘用承辨商於該屋苑秀明苑6字樓平台搭棚架進入該天井執行清潔工作。

10.申請人分別在2010年10月11日及11月4日，向B室業主和C室業主發信，要求他們讓申請人通過有關單位以清潔該天井。

11.在2010年11月12日，申請人按上文所述的2010年11月4日的信函預定日期派員進入B室，但B室業主將該單位之窗户上鎖，並拒絕開鎖，因而令申請人無法經該單位之窗户進出該天井執行清潔。同日，申請人派員擬進入C室，但由於沒有人應門，申請人亦無法進入該單位以進出該天井執行清潔。

12.雖然各方曾多次商議，但仍未能就申請人以何方式進入該天井達成共識。因此，申請人向B室業主及C室業主作出以下申索:-

(a)  禁制令以禁止答辯人，及其僱傭或代理人或其眾之一以任何形式阻止或防礙申請人及/或其代表進入他們的單位及經其單位之窗戶進出該天井；

(b)  再者或交替地，頒令答辯人須容許申請人可在合理時間通知後進入該單位及拆除窗鎖進出該天井；和

(c)  再者或交替地，頒令申請人有權可在合理時間通知後進入他們

的單位及拆除窗鎖以進出該天井，而費用由答辯人負責。

13.本案並沒有重大的事實爭議。各方同意申請人有責任清潔該天井。在大廈落成時基於廚房窗框的設計和款式，人們是無法通過此窗進出該天井。但是B室及C室的廚房窗曾被改動，從而可讓人通過此窗進出該天井。在審訊前，C室業主已把其單位的廚房窗還原。C室的睡房窗戶已裝上了窗花，並不能開啟。B室業主打算把他們的廚房窗還原。B室的睡房窗戶也裝上了窗花，並且封密，不能開啟。

申請人的案情

14.申請人傳召了屋苑高級物業經理陳伯昌先生作證。

15.陳先生指清潔天井的工作由外判公司負責。一般而言，每次有2名清潔工人在申請人的保安員陪同下，進入7樓的有關單位。其中一名工人通過廚房或睡房的窗戶進入天井。每次工作前，申請人都有事先發出通告，通知住戶擬進入單位的日期和時間。若住戶在日期或時間上有問題，申請人定必遷就。

16.當清潔工人清潔完畢後，會先把垃圾放入黑色膠袋並密封包好後，才交給單位內的另一位清潔工人帶走。若住戶不想整袋垃圾通過其單位，工人便會把膠袋吊至6樓平台。在清理垃圾後，工人便會用消毒水清洗天井地面。整個過程大約15分鐘。

17.陳先生又指清潔工作程序上已有多處改善，包括指示工人完工後進行消毒、帶備膠墊舖在單位地上和屋內雜物之上、指示清潔工人脫鞋後才

進入單位、不在單位內取水使用和把清潔工具放入膠袋才搬運等等。

B室業主的案情

18.B室業主之一的莫鳳娥女士出庭作證。

19.莫女士在1996年搬入B室與家人同住。她指工人每次經其單位進出該天井時，都把單位弄得十分骯髒，而且亦會把細菌帶入單位，所以每次都要花一小時進行事後清潔。

20.莫女士認為清潔工人進入她的單位，是侵犯了她的私隱。她亦擔心清潔工人會否在清潔完成後，借詞重返其單位，作出不法行為。

21.莫女士又說由於天井囤積垃圾，所以臭味濃烈。因此，不會打開窗戶。清潔進行時，臭味發散入屋內，她需要把大門打開大半天通風，讓臭味散去。清潔後，她不會在該晚上在廚房煮食。

C室業主的案情

22.C室業主的丈夫古浩明先生出庭作證。

23.古太太買入C室後，曾把單位出租，但每次租戶都投訴清潔工人進出單位。他與家人在2005年搬入該單位居住。

24.古先生指清潔工人常把單位弄污，要花時間進行事後清潔。他懷疑在2007年9月發生的全家腹瀉事件，是與清潔天井有關。

25.他是基於衛生和家庭健康而拒絕清潔工人進入C室。本案的問題令

他的太太受到很大壓力。

分析及討論

26.代表申請人的王大律師指根據大厦公契有關條款 (見下文) 和 Citybase Property Management Limited v Crystal Arm Limited [2008] 2 HKC 307, 312H，法庭要考慮什麽是最合適和最經濟的方法 (the appropriate and most economical way) 清潔該天井。 本席認同王大律師的說法。因此本案取決於下列數點:

(a)  申請人是否有責任清潔天井?

(b)  如有，便須研究申請人是否有權通過B室或C室進入天井?

(c)  如有此權利，那麽通過B室或C室進入天井進行清潔是否適當和最經濟的方法?

(a)     清潔天井的責任

27.這點各方都沒有爭議。申請人有責任清潔天井。

(b) 申請人是否有權通過B室或C室進入該天井?

28.答辯人方並不爭議申請人有權根據大廈公契的條款，進入B室或C室。但不同意申請人可通過該兩單位的窗户進入該天井。

29.王大律師指在考慮公契條文時，必須採用目的為本的方法 (purposive approach) 及用常理作解釋。如採用此詮釋方法, 越秀廣場的公

契Section III, A.1及 Section V, B. 1段便賦予申請人通過單位窗户的權力。

30.有關條文如下：-

“Section III

A. Domestic Development

Easements, rights and privileges subject to which each Undivided Share and exclusive right to hold use occupy and enjoy each Flat is held :-

1. The Manager shall have the full right and privilege at all reasonable times on notice (except in the case of emergency) with or without agents, surveyors, workmen and others to enter into and upon each Flat for the purposes of inspecting, examining, repairing and maintaining such Flat or any Tower or the Estate or any part or parts thereof or any Common Areas or any Common Facilities therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the Estate or any part of the amenities thereof and not by any individual Owner for his own purpose or enjoyment provided the Manager shall cause as little disturbance as possible and forthwith make good any damage caused thereby.

Section V

B. Powers and Duties of Manager

1. During the said term the Manager will manage the Estate in a proper manner and in accordance with the Conditions and this Deed and, except as otherwise herein expressly provided, the Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such act and things as may be necessary or requisite for the proper management of the Estate.”

31.本席認為Section III, A.1條文明顯地是賦予申請人權力，進入任何單位，保養維修公共地方或公用設施。可是，單位內跟本沒有公共地方或公用設施。如答辯人的說法是正確的，那麼清潔工人進入了單位後能做什麼呢? 因此，本席接納申請人的陳述，並裁定申請人有權在進入有關單位後，經過單位的窗户進入天井。

(c) 通過B室或C室進入該天井進行清潔是否適當和最經濟的方法?

32.本席認為法庭應要全盤考慮及平衡本案之背境及特質，方能作出結論。

33.代表答辯人的吳律師主要依賴下述事項，指稱經過單位窗户進入天

井並不適當:

(a)  主人睡房窗户和廚房窗户並非進出天井的正常通道。廚房窗戶的原有設計，是不能容許任何人經過的。睡房窗戶是34吋高x 21吋闊，窗户底部距天井地面46吋。清潔工人要使用輔助工具攀爬經該窗户，進出天井。在廚房窗戶還原後，清潔工人只可通過睡房進出天井。

(b)  主人睡房是休息地方，經此進出天井，做法極不恰當和不合理。並對答辯人構成滋擾及不便。

(c)  清潔工作是恒常和多次性，而非一次性。

(d)  清潔工人會將天井的細菌帶進屋內，答辯人及其家人健康受到威脅。

(e)  影響家居衛生，清潔天井工作完成後，答辯人要花時間在單位內進行消毒。

(f)  定時守候清潔工人，影響作息安排，甚至犧性家庭樂時間。

34.吳律師認為由於有最少兩種替代方法進出該天井 (即 (i) 在6樓至7樓外牆，加裝合格爬梯至各座7樓的天井，(ii) 在6樓至7樓搭架臨時竹棚，讓工人爬到天井工作)， 所以經過B室或C室進出該天井並非 ‟必須” 的。因此，從窗户進出的方法並不適當。

35.王大律師指經過單位以進出天井是適當的:

(a)  申請人已盡力採取措施，以確保單位不會被弄污，並將滋擾減至最低。

(b)  若兩單位合作，每兩個月才須經過有關單位進入天井 (即每年6次)。每次清潔工作約在15分鐘內完成。

(c)  如單位內有任何物件損毀或戶主有投訴，申請人會即時處理。

(d)  不會牽涉任何安全問題。

(e)  無論搭架爬梯或竹棚，都會產生很多問題，包括維修保養、大廈外牆結構、工人的資格及安全和大廈保安等，並且牽涉一定的費用。

36.王大律師認為法庭只應考慮那種是最經濟和合適的方法，而不是某種方法是否必須。本席同意王大律師的説法。

37.大廈公契的訂定，旨在界定各業主間和有關人仕包括大廈管理人之間的權利和責任，一方面可使業主們能有一個美好的居住環境，安居樂業。另一方面，大廈管理人在理行職責時，能有所依據。

38.本案的問題源於 (i) 大廈上層住戶，妄顧公德，把廢棄物拋至下層天井；和 (ii) 一個差劣的天井設計(沒有正式進出口)。本案與訟各方皆不應就這些問題負上任何責任。

39.一件事情如果有多種方法去處理或完成，最方便的一種方法，可能是最適當的方法。可是最方便的方法並不一定是最適當的。就申請人而言，最方便及最經濟的方法便是通過7樓單位進出天井。無可否認，這方法是最經濟的。但法庭仍要考慮這方法是否適當，而方便性只屬考慮事項之一。

40.在廚房窗戶還原大廈落成時的設計後，清潔工人根本不能從此進出天井。王大律師亦同意申請人不能就答辯人還原的行為，作出任何投訴。這

情況下，睡房窗戶便成為了唯一進出口。

41.睡房是住戶最私密的地方。一般而言，戶主不會隨意讓陌生人進入。若申請人的說法是對的，那麼答辯人便要恒常地、無休止地忍受清潔工人每兩個月一次的到訪。本席認為這樣的恒常滋擾，是難以容忍。

42.再者，無論清潔工人採取何等措施，他們的身體或衣物皆有機會在堆積垃圾的天井沾染細菌和病毒，並把它們帶回單位內。這對答辯人及其家人會構成莫大的健康威脅。

43.本席認同吳律師的陳述。廚房和睡房窗戶皆非正式通道，恒常地利用它們進出天井，只屬方便，絕不是適當。

44.當然, 若遇緊急事故，需要儘快進入天井進行搶修工程，經過7樓單位進出天井則有可能是適當甚至是必須的。

45.王大律師指搭架爬梯，不但所費不菲，並且會衍生出很多問題，所以不是可行的方法。但是，以建造費而言，總預算只是約$490,000。由於有312戶分擔，每戶只須承擔約 $1,600。這個絕不能說是一個難以負擔的數字。就其它問題而言，申請人只帶出有該些問題的存在，但卻沒有證據證明這些問題如何影響這方案的可行性。例如，申請人指爬梯會帶出大廈保安問題。可是，卻沒有詳細說明問題的嚴重性，是否有解決問題的辦法和此等辦法的利弊及開支等。

46.基於上述原因，本席裁定申請未能證明從B室或C室進出該天井是適合的。因此，撤銷申請人的申請。

訟費

47.本席頒下臨時命令，申請人須支付兩案答辯人的訟費。如果雙方未能就數額達成共識，則由法庭以區域法院基準評定。若雙方不在14天內對本臨時命令提出異議，則本臨時命令作實。

申請人由鍾沛林律師行轉聘Becky WONG大律師代表

LDBM 30/2011及LDBM 31/2011答辯人由郭吳陳律師事務所NG Man-kin律師代表