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LDBM 190/2011
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理編號LDBM 190/2011
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判 案 書
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申請
1.一名業主與法團主席，對香港法例第344章《建築物管理條例》 附表3第1 (2) 條例，發生爭議，當中涉及主席是否必須就指明的事宜 (the purposes specified) 召開業主大會。
背景
2.申請人為沙田馬鞍山錦英苑錦悅閣2107室的業主，而答辯人則為有關屋苑業主立案法團的主席。
3.2011年6月8日，申請人入稟土地審裁處，提出本案，其申請通知書 (表格29) 指出，在2011年3月30日，屋苑內18.8%業主聯署，要求答辯人，根據有關法例，就三項事情召開業主大會。
“(1) 公開交代屋苑現時的財務狀況。
(2) 商討及議決反對調整幅度過高的管理費。
(3) 商討及議決重新調整管理費的幅度。”
可是，答辯人卻沒有依法辦事，因而入稟本院。
4.答辯人提出抗辯，在反對通知書 (表格7) 中說明原因，當中包括:
(1) 管理公司與管理委員會已按法例公開展示、交代屋苑財務狀況。
(2) 最低工資保障法例於2011年5月1日生效，管理公司應管理委員會指示，在2011年2月1日貼出：
(a) 2011-2012年財政預算草案，及
(b) 由2011年4月1日起調整管理費事宜的信件。
(3) 之後，沒有業主提出反對的意見，因此管理費如期在4月1日起增加，但申請人等卻在3月30日下午，才將書面要求交給管委會。
(4) 4月份，已有96.32%業主繳交管理費，由於加管理費幅度沒有超過150%。因此，管委會可依預算表決，無須由業主大會議決批准。
(5) 是次要求召開業主大會的議程，不符合建築物管理條例，業主大會也不能議決指明事宜，所以答辯人不安排開會。
(6) 另外，更有部分業主，不再堅持開會及/或取消簽名。
5.2011年8月4日，案件由本席處理過堂，在與雙方簡單討論案情，及大家均確認本案不適調解的情況下，便將之押後排期正式審訊，其間，亦指示雙方存檔及派送證人陳述書和所有相關文件。
判決
6.雙方之後在2011年9月22日，再由本席處理正式審訊，申請人親身出席，而答辯人則由金律師代表。本席在押後案件、詳細考慮雙方的呈堂證物、證人證言、法理闡釋及陳述後，現在決定判處申請人勝訴。
(a) 首先，本席正式批准申請人，在正審日才遞交的文件，可在本案中使用，原因是，這些文件雖然遲交，但並沒有對答辯人構成不公，他與其證人、屋苑經理黃慧琳小姐，均有機會在證人台上發表回應意見，當中並無涉及文件不是真確的。
(b) 本案中，雙方並無特別事實上的爭議，但倘若在這方面真的出現茅盾，而又影響裁決的話，本席會以申請人方面的總體案情為事實依歸，原因是，在整體正審過程中，答辯人都極力嘗試解釋屋苑必須加管理費的因由，需知道，本案的爭議點，是法團主席在有關情況下必須召開業主大會與否，而不是屋苑應否加管理費，所以本席覺得後者可能因此，而失上相對地的客觀性。
(c) 本席並不同意答辯人及金律師對有關條文的解釋，正如本席在庭上指出，從‟用詞”上，附表3第1 (1) 及 (2) 條，明顯有很大的分別，前者寫明管委會可在其‟認為洽當的事宜”上，隨時召開會議；相反地，後者中的法團主席，卻須在收到不少於5%業主要求下，在指定的時間內召開有關會議，因此，一般而言，若有關指明的事宜涉及屋苑事務，本席認為主席並無權力或酌情權，決定是否需要召開會議。毫無疑問，有關法例中的條文主旨為保障小業主的權益，若他們對屋苑事宜有意見時，而又集合不少於5%業主，即可將之提交業主大會討論、議決、若主席可自行加上一度‟關卡”，審視指出的事情，這不應是立法的原意。
(d) 另外，不論條文是否給與主席，在非常例外的情況下、可以拒絕召開業主大會，就本案所涉的情況、即交待屋苑財務狀況及調低管理費，本席亦認為答辯人沒有酌情權決定不召開大會。
(e) 就交待屋苑財務狀況，本席認為，即使管理公司、管委會已公開展示所有賬目，不代表小業主不能就賬目發出疑問，要求更詳細的解釋，另外，亦如本席在庭上與各人討論，法例是給予小業主機會，將有關事宜交給所有業主表決，屋苑事宜，仍以‟少數服從多數”為依歸，它不是讓5%小業主可事直接要求辦理什麼事情，不過，文字上的不當，應由主席在大會上澄清、糾正及處理，而不該就此拒絕開會。
(f) 就管理費事宜，恕本席不能同意金律師的意見，他指出的法規及提供的案例只說明屋苑一般情況下的運作及技術上的問題，即管理費由管委會、管理公司通過及釐定；但是，管理公司是由法團委任、管委會則由業主選出，在業主大會通過的事情，對管委會及管理公司是有約束力的，因此，簡單說，若在大會上，大部分業主均用同意‟重新”調低管理費，除去一些技術問題，如黃小姐指出的，有關預算案也須一併推倒重來，否則使出現衝突的情況，管委會及管理公司也須遵從。
(g) 最後，對於答辯人提出的其他理由，也未能構成不召開大會的辯解，在剔除部分改變主意或有問題的提出要求信件，仍有近11%業主‟維持”有關要求；準時繳交新管理費只是居民盡其責任、不能視作他們不可提出調低管理費的要求；即使申請人提出開大會的要求來得較遲或答辯人、管理公司有合理的數據支持增加管理費，這通通不能阻止召開大會，將有關事交由所有業戶，在討論、辯論後，再投票決定。
(與雙方討論訟費)
總結
7.本席頒令:
(a) 答辯人須就以下三項事情在2011年10月12日或之前召開法團的業主大會，並在2011年11月12日或之前舉行該業主大會。
(1) 公開交代屋苑現時的財務狀況。
(2) 商討及議決反對調整幅度過高的管理費。
(3) 商討及議決重新調整管理費的幅度。
(b) 無訟費命令。
申請人自行出席聆訊
答辯人由胡關李羅律師行KAM Hung-ming律師代表
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