方寶儀 對 涵碧別墅業主立案法團
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1. 本案的申請人為九龍義本道8-10號涵碧別墅 (“該大厦”)第6座4樓B室 (“該單位”) 的業主；而答辯人為該大厦的業主立案法團 (“法團”)。
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LDBM 87/2010 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2010年第87宗 _____________
_____________ 主審法官：土地審裁處葛倩兒暫委法官 審訊日期﹕2011年11月7-9及21-23日及12月6-7及21日 頒下判案書日期：2012年1月27日 _____________ 判案書 _____________ 無爭議事實 1.本案的申請人為九龍義本道8-10號涵碧別墅 (“該大厦”)第6座4樓B室 (“該單位”) 的業主；而答辯人為該大厦的業主立案法團 (“法團”)。 2.申請人在1985年12月16日成為該單位的業主，該單位位於第6座的最高層，單位之上為屬公用部份的天台(“該天台”)；唯雙方在2010年6月以前，也認為該天台的業權屬申請人所有，直至法團向律師諮詢後，才在2010年10月以通告向所有業主澄清此事實(文件冊第85頁)。 3.該單位內建有一樓梯通往該天台，亦為第6座通往該天台的唯一途徑。申請人購入該單位時，該天台已加建了金屬頂篷，在天台邊陲位置建有護牆，及在護牆之外建有金屬圍欄(如文件冊第147-149頁相片所示)，圍欄的底部固定在一基底上。而在該天台上，亦有一個公共石屎鹹水箱，位置正正在該單位的走廊上方。 4.在申請人遷入該單位後，曾因滲水及天花石屎剝落的情況，向法團反映，唯只獲告知該天台屬她私人擁有，故此申請人自費維修了天台地台及該單位內的天花數次。在2005年時申請人收到屋宇署的清拆令，所以在同年6月時將該天台上的金屬頂篷拆去，自此該單位的滲漏情況加劇。申請人在2005年9月聘請了恒太建築裝飾有限公司(“恒太”)，更換了該天台地台的防水層及進行室內裝修，有關工程在2005年9月20日至10月20日進行，之後滲漏情況得以改善。 5.2007年時該大厦進行了外牆的大維修，完成後不久申請人開始向法團投訴該單位出現漏水情況，法團聘請的大維修承建商飛鴻只作查看。2007年底至2008年初時，該單位的走廊及大廳位置的天花出現滴水情況，申請人再聘請恒太就走廊天花進行維修。 6.2009年時申請人曾找議員協助與法團商討漏水情況，但不得要領。2011年2月26日，議員助理符偉樂先生(“符先生”)應申請人要求到訪，符先生將當時單位內漏水情況拍下錄像(證物A4)。 7.最終申請人在2010年4月8日入稟本案的申請，指法團未有履行公契及建築物管理條例(“該條例”)下的維修責任，要求法庭頒令強制法團維修該天台的防水層及公共鹹水箱，亦向法團追討因漏水造成的損害賠償，包括滋擾賠償。而法團則反申索，要求法庭頒令強制禁止申請人將該天台作私人用途，強制申請人清拆該天台的護牆及圍欄，及修復天台地台的地磚。 8.2010年12月法團更換了鹹水箱，工序是將一個較原有水箱細小的纖維缸，套進原有的鹹水箱內，造成缸中缸的情況，過程中曾以風炮鑽開地面。 9.2011年8月法團安排維修了該單位外公共樓梯的天花。而在2011年9月16日水務處發出信件(文件冊第68頁)，要求法團即時維修或更換該天台鹹水箱的沖厠喉，法團依要求處理。 10.雙方亦在審訊進行前同意了本案的爭議事項，詳列在夾附本判辭後的附件(一)中，雙方對該天台的防水層已經損壞的事實並無爭議，本席將依據附件(一)中所列逐一處理。在此之前，本席先將雙方的專家意見詳述。 專家的意見 11.申請人的專家黃順泰先生(“黃先生”)在本案中擬備了兩份專家報告，在首份報告時，他曾在2011年6月13、17 及18日到訪該單位，後在2011年7月15日發出首份報告(文件冊第130-174頁)，當中亦交代了修復有關損毀的所需費用。之後他在2011年8月5日再到訪，並在2011年8月10日發出第二份報告(文件冊第175-187頁)。黃先生發現該單位的客飯廳、厨房、兩個洗手間、走廊、工人房及另一房間的天花批蕩漲破及剝落，客飯廳及走廊天花出現銹漬，走廊兩邊牆壁有水痕，厨房、另一房間及主人房天花剝落及鋼筋外露，黃先生將上述情況拍下相片(文件冊第150-174頁)。黃先生亦曾在6月到訪時以濕度計量度該單位天花的濕度，發現大部份濕度達100%，這顯示天花在滲漏中(文件冊第136-137頁)。而黃先生在8月到訪時到該天台視察，發現鹹水箱一條半藏在天面地台內的鹹水喉滲漏(文件冊第182-185頁相片)。 12.黃先生認為，該單位的所有漏水情況，全源自於鹹水箱滿溢及水喉滲漏，鹹水從水箱的四週滲進防水層之上，長期受鹹水侵蝕以致防水層失效，水經防水層向下沉降，沿鋼筋作網狀向四方伸延，他的結論建基於: (一)在鹹水箱周邊發現青苔(文件冊第180頁相片)，因青苔只在相當時間後才出現；(二)半藏在天面地台內的鹹水喉滲漏(文件冊第182-185頁相片)，以及(三)從A4證物中所見，符先生在錄像中強調當天並無下雨，而滲漏位置之上為鹹水箱，除了該鹹水箱以外根本沒有任何其他水源，所以該單位天花樓板的滲漏，完全由鹹水箱滲漏引致。就圍欄洞穿地台的說法，黃先生指圍欄只以鑼絲加建在基底內，不可能洞穿防水層。而由於天台地台及圍欄下的基底位置也各有防水層，兩者之間被護牆相隔，而兩邊的防水層伸延至護牆對上300mm (upfold)，故此護牆兩邊的水不可能相互流動，且如屬圍欄引致滲漏，以圍欄在一直立牆位，水份滲入後會被直牆向下帶走，而不會向橫滲進護牆內。 13.答辯人一方傳召了兩名專家證人，曾達明先生(“曾先生”)及潘啟傑先生(“潘先生”)。 14.曾先生在2011年6月4日在該單位進行了目測，他在報告中指出(文件冊第189-230頁)，觀察到天花大量地方均有水漬及滲水情況，除了主人房冷氣機位置，大部份水漬均在天花邊緣位置，滲水令批蕩剝落，而厨房內天花更出現石屎剝落情況，走廊牆上出現霉菌及地板發黑。而該天台地台無表面損耗，情況令人滿意，圍欄已生銹，基底出現裂痕及灰泥脫落。他曾拍照作紀錄(文件冊第211-221頁)，亦在報告中評估維修該單位內部的費用及所需時間(文件冊第197-198頁)。 15.曾先生認為該大厦有高度限制，而天台是不能登上的，故原設計不用圍欄或矮牆作保護，故此有關的護牆及圍欄為非法僭建物，由於基底與石屎樓板通常是一個結構倒模製成，故此圍欄的矗立應插穿了防水層，該單位的滲水狀況全因雨水穿透破損的防水層，而主人房內的一處則是由於外牆滲水所致；由於該天台的圍欄已出現銹蝕，令致基底的石屎膨漲及剝落，雨水因而滲進基底內，從基底的裂縫長出植物可見裂縫的深度，而雨水依裂痕分散流到防水層之下。再者，室內出現滲水均在週邊的天花位，可見是集中在欄杆所在之處(文件冊第209頁)，而廳中間也出現滲漏，這是因為水沿燈喉帶至中間。至於走廊的問題，由於在他到訪時鹹水箱已更換，故未能確認其原因。曾先生又指以往可能曾出現鹹水箱漏水的情況，但在他觀察時的漏水情況應與鹹水箱無關，這是因為室內水漬與鹹水箱相隔較遠，鹹水箱的所在位置是下嵌在地台內，如漏水應是向上流再橫向，出現機會不大；而鹹水箱設有滿溢喉在水箱頂口一呎，除非浮波損壞，否則不會出現滿溢的情況。而如果是鹹水箱水喉滲漏，則應在滲漏開始3個多月會出現徵狀，幾年後可漫延至全天花。 16.潘先生在2011年9月19日到訪該單位，並進行了微波掃瞄測量天花的濕度。他在報告中指出(文件冊第231-256頁)，該單位整個天花樓板、室內天花及牆壁因滲水而損壞，導致天花石屎剝落及鋼筋銹蝕(文件冊第233-237頁的相片)，包括相連A室的牆壁，而在量度濕度中發現整個天花樓板濕度平均(文件冊第244-247頁)，故防水層應有破損，在鹹水箱附近及另一端的天台邊緣濕度最高，在纖維鹹水箱及原有石屎鹹水箱之間發現積水，但未見鹹水箱或喉管漏水；他了解鹹水喉管曾作更換，但並未查詢詳情。 17.他認為由於整個天花濕度平均，故並非單一源頭的滲漏；而天花並未發現鹽花，這與鹹水滲漏不符，如為鹹水滲漏在乾涸後應會出現結晶的鹽花，故此滲漏應與鹹水箱無關。由於天台地台周邊的濕度高，極大可能是外牆漏水，尤以在圍欄基底，潘先生解釋天台樓板下有一塊過的防水層，後加在天台周邊的圍欄，如能達致防止任何人從天台跌下的目的，必須鑽入地台及防水層，因基底只有100mm 高度不足以承受跌墮的衝力，再加建基底在樓板上只是固定圍欄，水沿圍欄入防水層，在水源源不絕下會漏出。潘先生的最終結論是，在鹹水箱底部及鹹水箱旁的牆壁的滲漏源自失效的鹹水箱，而其他天花的滲漏則與鹹水箱無關，源頭應為圍欄洞穿防水層。而鹹水箱滿溢的可能性不高，因鹹水箱的水位低過天台地台；而即使滿溢也要相當水量及時間才會造成整個天花的滲漏。 申請人的申索 鹹水箱有否滲漏至該單位 18.申請人指稱，鹹水箱從1987年開始已出現漏水情況，水從牆壁湧入，她自行安排維修；至2007年底時發現該單位內的走廊天花角，即鹹水箱下方有水滴出，當時該大廈的維修人員表示是鹹水箱的浮波問題，維修過後不會再漏，但情況卻未有改善。恒太的許達球先生(“許先生”)作供指稱，他在2005年9月初到該單位查看，當時看到鹹水箱附近有水沿牆身往下流入該單位；在2007年9月時因鹹水箱再次滲水，故此再次到該單位進行維修走廊的天花石屎，他看到厨房及走廊的天花全『撲起』，而天台鹹水箱的井口有裂痕，而鹹水箱附近的天台地台全是水，其他地方沒有。 19.法團並無任何事實證人能提出相反或任何證供，反駁或質疑申請人一方在這方面的證供，本席接納申請人及許先生的事實證供。除此以外，潘先生也同意鹹水箱附近的滲漏與鹹水箱有關，由此可見鹹水箱的鹹水確曾滲漏至該單位。而儘管曾先生對鹹水箱是否滲漏未能查證，但他在證供中也確認鹹水箱下的走廊牆上出現霉菌，地板也發黑，而從A4證物中可見，當天並無下雨，當時鹹水箱下方的走廊牆壁濡濕，地上出現一攤水，根據專家證人潘先生的證供，漏水多在水源的正下方出現，本席認為在該單位走廊的滲漏情況，足證是鹹水箱的鹹水滲漏。 鹹水箱滲漏多久及時段 20.申請人指稱有關的滲漏早在1987年時已出現，她從一開始便向管理處投訴，後來得知法團的存在，亦曾向法團提出，但只被告知是她的責任，滲漏情況一直維持至2005年完成重舖天台防水層為止，後在2007年底再發生，至2010年12月更換鹹水箱為止，在2011年2月26日再出現(如A4證物所示)。申請人主要依賴她本人、許先生及符先生的證供作支持。同樣地法團在這方面並未能提出任何相反證供或任何證供，令本席不接納申請人一方的證供。 21.本席接納申請人所言為事實。 鹹水箱入水喉滲漏多久及時段 22.黃先生在2011年8月5日時發現鹹水箱的一條入水喉滲漏，之後水務處也要求法團更換，這是不爭的事實。從申請人一方的證供，並未能證實該水喉滲漏的時段及歷時多久。而法團方面則傳召現任主席鄭冠民先生(“鄭主席”)作供，鄭主席指稱鹹水箱每3至6個月清洗一次，而師傅在清洗過程中也會查看是否有滲漏，鄭主席不知法團曾否花費維修或檢查鹹水箱，而鹹水箱在2010年12月更換後一直也是鎖上的，而有關的鎖頭在2011年8月5日時未能打開，須鄭先生將之剪斷。 23.本席認為雙方也未能提出落實證供，確定該水喉漏水的時段，唯從鹹水箱在2010年12月時曾作更換，如該水喉當時已出現滲漏，法團一方不可能不作更換，本席認為由此可推斷該水喉在2010年12月時並未出現滲漏。但本席對鄭主席所指，每3至6個月清洗水箱一次及檢查水喉有所保留，如鄭先生所言屬實，即鎖著鹹水箱的鎖頭應每3至6個月會被開啟一次，怎麼會出現鎖頭未能開啟的情況？從鎖頭的狀況，合理推斷是從更換鹹水箱以來，也未有開啟過，以致在8個月之後出現未能開啟的情況。從以上事實，本席裁斷，該水喉極大可能是在2010年12月開始出現漏水情況。 天台防水層失效原因 24.在附件(一)中，雙方爭議的天台防水層失效原因可能有四個，包括鹹水箱滲漏、天台加建的圍欄、更換鹹水箱的破壞及防水層並未全面覆蓋整個天台。這全然取決於本席對專家證供的評估。在考慮過雙方專家證人的證供後，本席接納黃先生的意見。 25.黃先生認為該單位內的所有滲漏，全因鹹水箱漏水而引致，他就鹹水箱滲漏的結論，獲得潘先生的認同。唯一爭議是，潘先生認為滲漏源頭不止一個，而圍欄也是原凶之一；而天台圍欄滲漏亦為曾先生的見解。唯潘先生及曾先生的結論，也是基於圍欄洞穿了防水層，唯這是否事實，並無任何獨立證供支持，皆因未有將基底開鑿來驗證，潘先生在盤問下也承認，必須開鑿驗證，方可確實圍欄是否洞穿石屎樓板及防水層，曾先生在證供中也坦承，由於沒有開鑿查看，故此也無從知曉圍欄插入有多深。而曾先生的證供更指出，在圍欄之下根本沒有防水層，而基底與地台為一個組合的結構，在日久失修的情況下，基底也可能會出現裂縫及滲水。由此可見，圍欄可能並非引致滲水的源頭。 26.再者，潘先生及曾先生的意見是，雨水從圍欄洞穿的裂縫滲進防水層底，潘先生甚至指稱，水流入石屎中，少量水份會由石屎吸去，但在水流源源不絕的情況下，石屎不能承受便會滴出，但兩位專家也未能解釋，在並非長期下雨的情況下，何以仍會造成如此大篇幅的滲漏，以致整個天花也濕透？在被問及這問題時，潘先生指源源不絕的水源除非是不斷沖水，這實在是不會發生的，怎會有人在天台上不斷沖水？而曾先生在這問題上的回應是，如天沒下雨也滲漏，可能是清洗地台，沒有其他解釋，但他這一意見也不可能成立，清潔地台的水量不會是源源不絕的，也不可能滲漏至基底部份，因地台與圍欄有護牆之隔，水如何能穿透護牆到圍欄下的基底？ 27.而潘先生的證供是，整個天花樓板也濕透，而並非只在邊陲四周，相對地鹹水箱附近及另一端的天台角落濕度為最高，如屬天台圍欄的滲漏，鑑於圍欄在天台四周分佈，為何只有一端的角落濕度最高？潘先生在盤問下也曾表示，他只能說漏水源頭是圍欄，但何以出現不單天花四周，而是天花中間也濕透的情況，他不能解釋。再者，潘先生也同意水流因地心吸力關係，故此向下流動的力量較橫向流動為強，這與黃先生指由於圍欄下為一度直牆，故即使存在滲水情況，水也應向下流到直牆而不應橫向流至防水層吻合，在這情況下，潘先生的理論不能成立。 28.潘先生反對黃先生所指是鹹水箱漏水的原因，是因為他在天花上找不到結晶的鹽花，因為鹹水有鹽份，在乾涸後應出現結晶(crystallization)狀態，在天花上沒有找到鹽花，證明這並非鹹水的滲漏。唯潘先生的證供也顯示天花是全濕透的，在天花根本未有乾涸的情況下，沒有出現鹽花實不足為奇，也不足以反駁黃先生所指是鹹水滲漏的結論。 29.潘先生又指，防水層所用物料，在實驗測試300小時下(R1證物)，證明可抵禦鹹水的侵蝕，故此防水層不可能受侵蝕而破損。唯潘先生在證供中也坦承，對測試詳情全不知情，測試環境是否與本案中鹹水滲漏情況相同不得而知，潘先生以測試300小時，來推斷如本案中最少兩年、無間斷地受鹹水泡浸，也不會出現破損情況，本席認為不能接納。 30.而黃先生指鹹水箱應曾出現滿溢，加上喉管滲漏，鹹水流入防水層，長期浸泡造成防水層失效。儘管潘先生及曾先生也指稱，鹹水箱滿溢的可能性極低，但潘先生同意如鹹水箱滿溢，會造成整片天花滲漏，而曾先生也同意如鹹水箱內的浮波損壞，則會出現鹹水箱滿溢的情況。而根據申請人的證供，她曾聽法團的維修人員指稱是浮波問題及已修理，由此可見曾先生口中所指情況可能發生過，因而造成鹹水箱滿溢並非不可能。而許先生作供時也曾指出，他在2007年到該天台查看時，也曾發現『天面好多水』。而在鹹水箱周邊地台長滿青苔的事實，也支持該處應經常出現水濕的情況，本席認為凡此種種也支持黃先生的結論。 31.就滲漏可能因防水層並非覆蓋整個天台地台，或因更換鹹水箱造成，本席認為並無證供支持這些指控。 32.本席裁斷，該單位的滲水源頭應來自鹹水箱及喉管的滲漏，與天台圍欄無關。 該單位的損毀範圍及程度 33.從各方專家的觀察，該單位受滲漏影響而損毀嚴重，從文件冊中不同專家證人所拍攝照片可作引證，該單位的天花、石屎鋼筋、牆壁及地板也因滲漏而造成不同程度的損壞。法團方面並未在審訊過程中提出質疑。 34.本席裁斷該單位的天花、石屎鋼筋、牆壁及地板也有損毀，情況嚴重。 賠償評定 35.黃先生評估了該單位的維修開支，數額合共176,900元(文件冊第138-139頁)，而維修需時2個月，故此須另找住處，費用包括租金及經紀費用。曾先生則評估數額應為14,400元，需時只為5天。兩者的最大差異是曾先生的評估只就受漏水損毀的部份，他評估天花損毀少於1平方米，而該單位殘舊也沒甚裝修，故只需5天進行維修。 36.本席認為曾先生的評估不切實際，誠如上文所言，該單位的損毀程度，從相片中可見一班，有關的損毀不可能只作局部維修，本席認同黃先生的評估方法，亦認同需時2個月完成。就黃先生所開列的數額，法團並未提出質疑，本席亦接納為合理數字。 37.除此以外，申請人亦提出申索，要求法團賠償過往延聘恒太維修該單位及天台地台防水層的費用，明細如下:
38.本席接納申請人及許先生的證供，裁斷申請人確曾聘用恒太在2005年進行室內及天台維修工作，而在2007年則就走廊部份作維修，唯就沒有單據支持的(b)及(c)項，本席有所保留。從(a)項的單據中可見，該單據所涵蓋的工程為『天台做防水工程、室內翻油乳膠漆工程費』，這單據明顯已包含(c)項的室內維修項目；而承造天台防水，怎會不包括之後(b)項的重舖地磚？而該兩項並未有單據支持，根據許先生的證供，當時並未發出單據而所有單據均為後補，為何只就該兩項沒補發單據？本席只接納有單據支持的(a)及(d)項的申索。 39.申請人又指因滲漏對她造成滋擾，要求賠償。唯申請人在證供中從未交代任何受滋擾事實。本席認為申請人並未能提出任何證供支持此一申索項目。 法團是否有責任維修 40.法團的答辯是，由於漏水源頭是僭建的圍欄，故此法團並無責任維修。唯鑑於本席在上文的裁斷，漏水源頭並非源自該圍欄，法團此一抗辯理據不能成立。 41.法團又指稱由於雙方對該天台的業權存在誤解，故此法團並非蓄意違反公契或建築物管理條例之下的維修責任。本席認為法團此一抗辯即使成立，也不能抹殺法團就公用地方，即天台及鹹水箱存在維修責任。本席認同申請人大律師在陳辭中指出 Ma Kin Yee 訴安和園第二期業主立案法團 (LDBM291/2000)一案例的分析，『倘若答辯人能使用法律上的誤解，作為延遲執行上述之法定義務，一則會立下非常危險的先例，二則令無辜申請人的法律權利得不到及時的保障，故本席拒絕接納這個辯解理由』。 42.本席裁斷，根據該條例的第18條第1節，法團有責任維修該天台的防水層及鹹水箱。 答辯人的反申索 天台圍欄申請人是否有法律責任 43.法團依賴物業轉易及財產條例第40條，指稱天台的護牆及圍欄雖並非由申請人興建，但在申請人購入時已存在，這必然是由該單位的前業主興建，申請人在購買該單位時，承擔了修復任何違反公契條文的責任，包括拆除該圍欄的法律責任。申請人則否認此責任。 44.本席認同法團的陳述，申請人指稱在她購入該單位時，天台已建有護牆及圍欄，也未有爭議護牆及圍欄為僭建物的事實，儘管申請人並未承認護牆及圍欄為前業主所興建，但唯一合理推斷這是必然事實，沒有證供顯示這是由法團所建，天台只能由該單位直達，該單位的業戶為唯一使用者，在這情況下，本席認為護牆及圍欄也是由該單位前業戶所興建的可能性極大。 45.本席認為天台屬公用地方，公契條文及該條例也不容許將公用地方作私用，這公契條文及法例對所有業戶也有約束力，前業戶所作出的違反公契行為，在該單位轉讓時，同時將責任移轉至申請人身上，故此申請人責無旁貸，申請人是否曾使用該護牆或圍欄並無關係。 時效條例是否適用 46.申請人曾在反申索的反對通知書中指出(文件冊第34頁)，就天台是否公用地方的反申索，提出時效條例下逆權佔有的抗辯理據。唯在申請人委聘大律師代表行事後，余大律師確認不再就天台為公用地方作出爭議，而申請人在證供中或陳辭中也沒再提出此論據，故此時效條例的抗辯無須再作處理。 護牆及欄杆是否違反公契及該條例 47.法團指稱，天台屬公用地方申請人，任何人在未得法團同意的情況下，在天台建立了護牆及圍欄，這是違反了公契條文第4(m)條及該條例第34I條的條文。本席認同此說法，申請人一方也沒有提出任何證供反駁此指控。 申請人私用天台是否應遭禁制 48.答辯人要求法庭就申請人私用天台的違反公契行為，頒下禁制令。申請人則指稱，多年來法團也向她表示，天台的業權為申請人所有，故此並非申請人將天台改作自用；而法團多年來亦可視作默許申請人的違規行為，亦未有採取任何行動。 49.申請人並無爭議法團指稱，將天台作自用為違反公契及該條例的行為，從相片也可見，申請人將天台作為私用，飼養狗隻及擺放雜物(文件冊第145-147頁)，儘管如此，本席認為對申請人發下禁制令屬不公平(unjust and inequitable)，皆因以往雙方對天台的業權存在謬誤，故此申請人才將天台視作私人物業使用，在這情況下申請人並非蓄意違反公契條文，本席認為無須以禁制令強制申請人終止此違規行為。話雖如此，本席並非認同申請人繼續將天台作一己之用，現時雙方已確認天台屬公用地方的情況下，申請人應自行終止此違規行為。 法團是否默許天台作私用或有否採取行動 50.申請人指法團多年來未有採取任何行動, 屬默許申請人佔用天台。 51.唯根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd.一案，法團並沒有權力去默許申請人所犯的違例行為。該案的判決中清晰指出 :-
52.因此，即使法團在過往多年已經知道申請人的違規行為，根據上述案例，法團也無權作出這樣的默許。法團的職責是執行公契，並沒有權力明確地或隱含地容許答辯人違反公契的行為，更遑論默許不會就答辯人的違規行為作出執行公契的行動。 53.儘管在衡平法下，法庭可因為容許法團行使該等法律權利，將對申請人造成不公平為由，不容許法團行使其法律權利；然而，凡法團根本不可能明確容許申請人的某些行為，衡平法絕不會斷定法團必曾默許申請人作出同樣行為。因此法團根本無權准許任何人進行違反公契的行為，法團亦難以以准許、默許或延誤等作為違反公契的答辯理由。 天台地台地磚原狀 54.法團要求申請人復原天面地磚。申請人則指在2007年更換防水層後依原有情況重舖地台地磚，並無改變。 55.本席認為並無任何證供顯示，現時的天台地磚狀況與2007年以前有所分別，法團此一指控不能成立。 訟費 56.本席頒令，答辯人須付本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判案書發下後14天即成為絕對命令。 頒令 57.法庭頒令：
申請人：由簡松年律師行轉聘余俊翔大律師代表。 答辯人：由何和禮律師行轉聘馮百馭大律師代表。 LDBM 87/2010 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2010年第87宗 ___________ 附件(一)
___________ 雙方同意的爭議事項清單 申請人的申索 1.咸水箱有否滲漏到申請人的物業 2.咸水箱滲漏多久及滲漏的時段 3.咸水箱入水喉滲漏多久及滲漏的時段 4.天台防水層失效原因﹕
5.天台滲漏至申請人的物業的
6.儘管天台是公用地方，答辯人有否責任維修 答辯人的反申索 1.有關天台的圍欄/圍牆
2.申請人將天台私用是否答辯人的默許或答辯人有否採取行動 3.有關天面地磚
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