Ma Kin Yee 訴 安和園第二期業主立案法團

LDBM000291/2000

LDBM 291 of 2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第291號

主審法官：唐文暫委法官

聆訊日期：2001年5月8日及2001年5月28日

宣判日期：2001年 10月23日

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判 案 書

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背景

1.申請人馬建儀女士獲授權代表其父親馬燦光及母親陳少玲入禀土地審裁處向答辯人安和園第二期業主立案法團追討因大廈天面及屋頂水箱日久失修漏水而引致他們所蒙受的損失的賠償。馬女士的父母，是答辯人立案法團所管轄下的安康大廈14樓J室的業主。另外馬女士亦要求本審裁處就該大廈天面業權誰屬的問題進行法律上的解釋，可是在本案開審時，答辯人一方的代表律師已明確地向本席表示，雖然法團在過去對大廈天面業權的擁有權有所誤解，但現在法團已清楚知道天面的業權是屬於法團所有的。故天面的業權的問題，已不再是本案的爭論點。而就滲漏所引致的損失，答辯人所持的反對理由可見於它於2001年4月27日所呈交的反對理由書中的第8段，即：

"8.該單位如果有任何的滲漏情況，皆因該業主或申請人不恰當地自行修補、更改或裝修該大廈天台做成，而並非因答辯人的疏忽或故意引致。因此答辯人無責任賠償申請人或該業主因自己的過失行為而造成的任何損失。"

另外答辯人在審訊時就申請人代表其父母進行今次訴訟亦無異議。

案中的證人及證據：

2.申請人一方共有3名證人作供，第1名證人(AW1)是申請人本身，她是有關單位業主女兒，平時不在上址居住，但一直均有代替業主處理有關單住的事宜。證人供稱在1997年5月24日業主購入有關單位的2至3個後，便開始發現有滲漏的現象出現，初時只發現在走廊部份在每次下雨後有水漏出。於是證人到法團處進行投訴，因為證人在業主買樓時由負責交易的律師處得知，該樓宇的天面部份是屬於大廈的公眾部份。收到有關口頭投訴的職員說法團會就投訴作出回應，但法團卻一直沒有做任何事。故到了2000年8月28日便由業主向法團作出書面投訴(見專家報告A2中的附件三Appendix III),在2000年7月5日大會上法團只回應指「天面屬業主所有，而且一直以來皆由個別業主自行維修」。於1999年法團曾聘承建商進行維修，但只局限於水箱及公共走廊部份的天面。而2000年之大維修工程，亦只包括“天台公眾之局部位置”(見答辯人文件夾第29頁招標章程中的第11項(天台防水工程))。而到了證人提出是次申請後，法團才命承建商進行後加工程(見答辯人文件夾第27頁)。現在後加工程經已完成，雖然單位內已不再看到漏水的情況，而損失已沒有再加深，但滲漏的水漬尚見存在。為此證人稱現在還是不能進行室內之維修工程。證人承認過往她的家人曾在天台自行進行小規模的防漏維修，而她自己則沒有參予過有關的工作，有關的維修共約有7次之多，而效果並不顯著。另外在證人接受盤問時，曾以照片去指出天台的情況及單位內滲漏的地方，至於專家報告以外的一張照片即證物A1上冷氣機附近的滲水，證人則不知是否法團的責任。

3.另外證人亦稱單位曾經出租為期2至3個月，租戶後來因為滲漏嚴重，所以遷出，之後因為等待法團就維修的回覆，所以一直未有再將單位出租，現在單位則由其兄長AW3一人居住。

4.第二名申請人證人是黃偉剛先生(AW2)，他是申請人一方的專家證人，他是一名專業測量師，負責勘察有關單位的滲漏情況，並就他的發現及結論撰寫報告(證物A2)，以及評估維修費之數目，證人的結論是，有關單位所出現的嚴重滲漏問題，是由於天面的防水層損毀而引致的，而有關單位的維修費用的估計為70,000元。

5.第三名申請人證人是申請人的兄長馬建帆先生(AW3)。他不知道父母於何時購入樓宇，但他自己則於1999年中，遷入有關單位獨自居住直到現在。據他的證供，有關單位的滲漏情況是越來越嚴重的，每逢大雨便會有水滴由天花滴下，他需要以面盆及水捅盛載，他曾自行用“滴加保”物料到樓宇的天台修補他的單位的天面6至7次，但效果並不顥著。而證人知道他的父親亦曾經作過1至2次的修補。

6.證人曾就有關問題向管理處作出口頭投訴，管理處大部份時間均有派人到他的單位察看滴水的情況。但管理員告訴他天面不是公眾地方，到了1999年7月5日的業主大會上(此證人明顯記錯了年份，應是AW1所說的2000年才對，因AW3是在99年年中才遷入上址居住)法團的委員還稱單位天面的維修是該單住業主的責任。

7.另外證人供稱在答辯人的承建商就天台全面進行維修工程後，單位已沒有滴水的情況存在，但還有水漬，不過證人卻不能決定那是舊有的水漬抑或是仍然有滲漏情況存在下引致的水漬。

8.答辯人一方只傳召了一名證人(RW1)作供，他是答辯人法團中安康大廈的副主席，他現年70歲，本身亦是一名裝修師傅。他供稱多年來均沒有接獲過任何有關天面漏水的投訴 ，直至1999年，他收到由看更轉介的一項投訴，指該大廈14樓B室大門外的公共地方有滲漏出現，證人於是聯絡一間名為德輝裝修工程公司的承建商，進行勘察，該承建商後來呈交一份日期為1999年10月27日的報價單，並為報價單的內容進行維修(見答辯人文件夾第24頁)。證人又稱他本人從來沒有收過14樓J室的投訴。也沒有收過其他人就天面滲水的投訴。

9.但在接受盤問時，證人說申請人的父親曾鑿過有關單位的天面，並命人在其上多加一層英泥沙，而在覆問時，證人進一步解釋該次事件發生於1999年7至8月間，當時證人與承建商師傅正在天面維修大廈的水缸，申請人的父親到天面請證人看看單位天面的情況如何處理，最後決定以2,000元的代價請師傅用一層英坭覆蓋在有關單位的天面上。

本席就證人口供可信性之評估

10.首先，本席認為AW1及AW3的證供清楚明確，在主要的環節上均互相吻合，除了AW3把業主大會的年份記錯外，其餘部份均看不出有問題，故本席接受他們證供的內容，並賦予全部份量。另外就AW2申請人的專家證人的口供除就維修費的評估一項因為太籠統而可能失準外，其餘就滲水問題之勘察而作出的推論亦算合理而中肯，故本席予以採納。

11.另一方面，就答辯人證人的證供而言，本席發現其證供內容出現不小自相矛盾的地方，如他說從未收過14樓J室之投訴，但在1999年進行水缸維修工程的報價單(見答辯人文件夾第24頁)中明顯工程已包括“翻補J座內部滲水牆身”一項，而有關工程 是由答辯人證人統籌的，故該證人沒有理由對有關單位的滲水投訴不知情，另外該證人亦承認在99年他與承建商師傅在天面維修水缸時，他與該師傅曾應申請人父親之邀請最後決定察看有關單位的天面，並由承建商加補一層英坭，做價2,000元，由申請人父親支付，該證人又怎可以說沒有收過任何人就天面漏水的投訴呢？故本席就答辯人證人的口供準確性及可靠性持保留態度。

答辯人就有關單位因滲漏而引致的損失是否需要負全部責任：

12.由各名申請人證供內容以及測量師報告(證物A2)中的照片可見，屬於申請人父親該位於有關大廈頂層的單位，的確存在着嚴重的滲漏問題，此問題

導致牆身及天花出現大量裂縫，嚴重者更有石屎剝落及鋼筋外露的情況不明出現，而外露的鋼筋更有嚴重銹蝕的現象。

13.代表答辯人一方的陳先生援引張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊CACV 268/1998一案，並陳述稱申請人有責任證明滲漏是由答辯人引起的，而答辯人只有在確立有關證明之後，才有責任跟進補救及維修。

14.查張秀玲一案與本案雖然同涉及因滲漏而引起的索償，但兩案中就建立責任誰屬的問題有非常迴異之處，理由是張秀玲案中受影嚮單位置於另一些大廈單位的下層，故在滲漏是源自那個單的問題上，必須經過詳細查勘才能清楚，而上訴庭在該案駁回上訴人的理據是答辯人已在確認漏水是由其單位所滲出後的12天內完成維修，故沒有「滋擾」及「疏忽」的成份，但是本案中法團已經承認負有維修天面及水箱的責任，而申請人父親的單位既然位於大廈的頂層，則由大雨所引致的滴水與滲漏必定毫無疑問是來自天面結構的問題，而本案中整體的證供所顯示答辯人之所以沒有及早回應申請人之投訴去進行到今年年頭才做的全面天面維修工程並不是不知道有關單位的滲是否由天面失修所引起的，而是因為答辯人的管理委員會認為位於個別頂層單位上蓋的天面的維修應該是由個別單位的業主自行負責。這個在法律上的誤解直到今年年初才得到法律顧問的糾正。其後法團才進行前述的全面維修工程，代表答辯人的陳律師說答辯人在知悉維修天面的責任誰屬後，便立即進行維修工程，故答辯人所採取的行動是合情合理的，所以沒有疏忽的成份。

15.本席認為法團須要使大廈公用部分，維持良好合用的狀況，是法例加諸法團身上的責任(見建築物管理修例香港法例第344章第18(1)a條)，這是獨立於民事侵權行為中的疏忽責任的，況且倘若答辯人能使用法律上的誤解，作為延遲執行上述之法定義務，一則會立下非常危險的先例，二則令無辜申請人的法律權利得不到及時的保障，故本席拒絕接納這個辯解理由，為此，本席裁定答辯人須為申請人父母所擁有的單位負上賠償的責任。

申請人是否須就有關的損失負上部份責任

16.由申請人進行的維修包括了6至7次由AW3以滴家寶塗劑掃在天面的小型防漏工程，另外亦包括1次由申請人父親在RW1面前以2,000元的代價要求裝修師傅為天面加上一吋厚的英坭沙的工程。本席認為如果答辯人要倚賴申請人本身的過錯而引致有關的滲漏或令滲漏加劇作為辯獲理由時，有關的舉證責任，是落在答辯人身上的。在本案中首先沒有證據證明“滴家寶”這種物料塗劑，在使用不當時可以引致滲漏又或可以令原有的滲漏加劇，所以本席裁定，由AW3用“滴家寶”引致或加深滲漏的說法並無根據。

17.另外關於申請人父親曾聘人在有關單位頂部以2,000元的代價鋪了一層一英吋厚的英坭沙的事件，主要內容是在答辯人證人的證供中提及的，該答辯人證人亦提及有關的工程涉及鑿天面的工序，故申請人的代表律師說此工序有可能加劇滲漏的情況，理由是鑿天面時可能破壤天面原有的防水層。

18.首先，本席認為證據顯示，滲漏既然已自97年經已開始，其間曾令原有的租客於租住三個月後遷離單位，故滲漏已經存在了近兩年的時間。有關樓頂的防水層，本身已經出現問題，故即使鑿過天面，會否加劇有關滲漏，亦是一個疑問，再者維修天面，原是答辯人應付的責任，如今於1999年答辯人由於不了解其法律上之責任，拒絕維修有關天面，致令申請人的父親自費聘請由答辯人找回來維修水缸的承建商在答辯人證人知情的情況下進行維修，如果答辯人證人明知該修補天面的工序會影嚮天面原有的防水層，答辯人證人是有責任向申請人父親指出此點，如果身為裝修師傅的答辯人證人根本不知道有關施工的後果，則申請人的父親又如何可得知呢？到了最後，本席並不認為申請人的父親或其兄長須為他們所曾進行過的維修工作負上部份引致有關樓宇出現滲漏問題的責任。

有關賠償數目的釐定

19.申請人並沒有在其申請通知書(表格29)中寫出她所要求賠償的數目，但申請人在其書面結案陳詞中第3段所提及“港深工程公司”於2000年10月28日所提出的報價單就有關所說明維修的價目是41,250元。申請人考慮了此報價及AW2報告中的70,000元維修估價，所以將其附件D中“估計上述單位的內部修葺工程所需費用”訂為60,000元。

20.本席發覺AW2報告中70,000的修葺估價，並沒有細項支出的劃分，況且有關維修計算了更換浴室地磗及鋪貼牆紙的工程，此等工程在申請人的結案陳詞中亦沒有要求計算在內，故本席認為AW2的估價並不正確。另一方面，本席發覺該份“港深工程公司”於2000年10月28日的報價單，就有關的工程細項敍述得頗為詳細，亦與滲漏問題相關，故雖然該文件已是在一年前寫就的，但考慮到過去一年香港經濟不景，大部份時間均陷於通縮狀況，故該報價單的價目，應該可以足夠補償有關單位所遭受的損失。所以本席接納以該數目，作為賠償的數目。

21.至於申請人其他的賠償要求諸如專家報告和沖曬照片的費用，應該列入訴訟費的計算範圍，所以本席不作處理。

22.最後，由於申請人與答辯人現在就天面部份的維修責任已達成共識而答辯人的承建商亦已完成大廈天面的全面維修而該項維修工程的合約更包括五年的保養期，故如果申請人認為還有滲漏，可請法團命承建商進行跟進，所以本席無須就天面的業權及維修責任誰屬的問題進行解釋，也無須頒令強制答辯人就天面進行維修。

頒令

23.基於上述理由，本席判申請人勝訴，並頒令如下：

(1) 答辯人須向申請人賠償港幣41,250元正作為有關單位因滲漏問題而需要進行修理的費用；

(2) 答辯人須負責申請人在此案中之訟費，如雙方未能就有關的數目達成恊議，則交由法庭裁決；

(3) 第2項命令為臨時性命令，唯如雙方在頒令之21天內不提出就頒費另行頒令的申請，則該命令變為永久性之頒令

申請人：親自應訊。

答辯人：由Chung & Kwan律師行C.W. CHAN律師代表。