Yip Shek Hang 對 Yuan Xia

LDPD 804/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第804宗

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判 案書

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背景

1.申請人是"香港北角英皇道416號新都城大廈D座546室(5/F)"（“本案處所 ”）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.在2012年4月2日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年2月24日起的租金，在土地審裁處申請收回處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

3.在2012年4月19日由於答辯人沒有提交反對通知書，申請人在土地審裁處提交在無答辯情況下申請得直令。

4.在2012年5月7日土地審裁處黃一鳴區域法院法官在內庭聆訊判定申請人得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，答辯人須繳付申請人欠租/中間收益，每月為8,800元。由2012年2月24日起計至將處所空置管有權交回為止。如果答辯人在2012年5月19日(濟助期屆滿日)把所有欠租連同訟費繳存土地審裁處，答辯人可獲沒收租貨權的寬免。

5.在2012年5月21日申請人由於繳付租金期限屆滿，答辯人仍未繳付租金，在土地審裁處提交申請，申請發出收樓令狀。

6.在2012年5月24日土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入處所，令申請人收回本案處所。

7.答辯人在2012年5月29日提交非正審申請，申請批准不遲於2012年7月23日遷出及終止執達主任收樓行動。

8.非正審申請於2012年6月6日在土地審裁處本席席前聆訊。本席聆聽申請人代表應訊，及答辯人親自應訊，及雙方所作之證供後，批准答辯人的口頭申請，修改非正審申請書申請目的(其他)第3段為:擱置土地審裁處在2012年5月7日所作出的命令。

9.本席亦批准申請人的口頭申請，修改申請通知書申請事項及詳情:

(a)    答辯人未有繳付租金的日期為:由2012年3月24日起。

(b)    其他申索項目為:由2012年2月24日起至2012年3月23日的欠繳租金差額為4,400元。

本席亦批准申請人毋須將已經修改的申請通知書送達答辯人。

10.本席裁定案件押後審訊。

雙方的證供

11.申請人方面的證人: 葉傑文先生(AW1)。

12.答辯人方面的證人: 答辯人袁霞小姐(RW1)。

雙方在本案不爭議的事實

13.申請人與答辯人在2011年12月24日簽訂本案處所的租約。

14.租約訂明租用期由2011年12月24日起至2013年12月23日，租金每月為8,800元。

15.租約第1條訂明: 租客須在租期內每個月份第一天上期繳付指定的租金予業主。倘租客於應繳租金之日的七天內仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金而由此而引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項， 業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。

16.租約附表二第4條訂明: 儘管與前文不符，任何一方可給予另一方不少於壹月的書面通知或___個月租金作代通知金提早解除此租約; 唯該書面通知書不得早於由租期起計之十二月內發出。

17.答辯人在2012年2月23或24日繳付租金4,400元予申請人。

雙方的爭議

18.雙方的爭議有以下一點: 申請人有沒有同意答辯人，由2012年2月24日起，本案處所租約的租金，改為每月4,400元。申請人與答辯人另外找人與答辯人合租本案處所。

申請人方面的證供

19.葉傑文先生(AW1)的證供指出答辯人在2012年2月23日致電葉先生，聲稱她的姊姊，呼吸敏感，時常咳嗽，要求退租。葉先生未有即時接受，葉先生告訴答辯人，暫時留下，申請人與答辯人另外找分租客/新租客，答辯人先交一半租金，等待有新租客後，再在按金中扣除。

20.在2012年3月，有一位何小姐有意頂租，但是只出價8,300元，故葉先生與答辯人商量，可否補貼500元，但答辯人拒絕。其後何小姐接受8,800元，但要求7天免租期。葉先生再與答辯人商量，最後葉先生提出，答辯人只付三天免租期，亦遭答辯人拒絕。

21.葉先生否認曾答應答辯人可以以4,400元繼續租住本案處所。

答辯人方面的證供

22.袁霞小姐(RW1)的證供指出袁小姐在2012年2月23日致電葉先生，聲稱她的姊姊，呼吸敏感，時常咳嗽，要求退租。袁小姐告訴葉先生，不能負擔8,800元，須要交還本案處所給申請人。葉先生告訴袁小姐不用退租，可以交4,400元，另外找人租另一半。因此袁小姐在2012年2月23日存入申請人銀行戶口4,400元。

23.袁小姐認為葉先生沒有誠意，所以在2012年3月20日拒絕葉先生找來關於新租客何小姐的要求。

24.袁小姐承認由2012年3月起並沒有繳付租金，袁小姐認為租金應在按金中扣除，因此她可以以每月4,400元租住至2012年7月23日。

討論

25.葉先生的證供指在2012年2月23日葉先生告訴袁小姐，暫時留下，先交一半租金，等待有新租客後，再在按金中扣除。袁小姐的證供指葉先生告訴袁小姐可以交4,400元，另外找人租另一半。因此袁小姐在2012年2月23日存入申請人銀行戶口4,400元。

26.在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席信納袁小姐的說法，雙方口頭協議，葉先生告訴袁小姐可以交4,400元，等待有新租客後，因此袁小姐在2012年2月23日存入申請人銀行戶口4,400元，繳付由2012年2月24日起至2012年3月23日租金。

27.在2012年3月20日葉先生找來新租客。要求袁小姐接受，雙方口頭協議已經終止。無論如何，袁小姐由2012年3月24日起並沒有繳付租金，經已違反協議。

28.本席認為，由2012年3月24日起，本案處所的租約恢復有效。

本席的裁決

29.本席認為在2012年5月7日土地審裁處黃一鳴區域法院法官在內庭聆訊出命令時，並不知悉答辯人在2012年2月23日存入申請人銀行戶口4,400元，繳付由2012年2月24日起至2012年3月23日租金，因此命令答辯人須繳付申請人欠租/中間收益，每月為8,800元，由2012年2月24日起計，乃基於不正確的事實，命令應予以擱置。

30.由於答辯人同意未有繳付由2012年3月24日起的租金，本席判定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金得直。     

31.根據高等法院條例第4章21F款的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，承租人有權根據條文獲得濟助。因此本席裁定若答辯人在2012年6月22日或之前履行繳款條件，收樓令可予擱置。若答辯人不履行繳款條件，答辯人即被禁止獲得任何濟助，申請人可強制執行己取得的命令。

32.最後，關於本案訟費，本席認為雙方俱互有得直，因此本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

本席頒令:

(1)  批准答辯人於2012年5月29日提交的非正審申請，包括: 擱置土地審裁處在2012年5月7日所作出的命令。

(2)  除以下第(5)段所述外，答辯人須將案中處所即"香港北角英皇道416號新都城大廈D座546室(5/F)"的空置管有權交還申請人。

(3)  答辯人須支付申請人由2012年3月24日至交回處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月8,800元計算。

(4)  不頒訟費命令。

(5)  如果答辯人在2012年6月22日("濟助期屆滿日")或之前把以上第3段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

(6)  除非另有命令，土地審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存土地審裁處，及土地審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請人: 無律師代表，由葉傑文先生代表應訊。

答辯人: 無律師代表，親自應訊。