Ip, Thomas Chi Yeung 及另一人 對 So Wai Yee Ellie

LDPD 1083/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1083宗

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判 案 書

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背景

1.第一申請人及第二申請人(以下統稱“申請人”)是"Flat C, 9/F, Block 2, Site 4, Whampoa Garden, 7 Shung King Street, HungHom, Kowloon, Hong Kong"（“本案處所 ”）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.在2012年5月5日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年3月20日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

3.申請於2012年6月5日在本席席前聆訊，本席判決申請人得直，答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。如果答辯人在2012年6月13日(濟助期屆滿日)把所有欠租連同訟費繳存土地審裁處，答辯人可獲沒收租貨權的寬免。

4.答辯人在2012年6月8日提交非正審申請，申請批准上訴許可就審裁處於2012年6月5日所作出的判決/命令/決定，及申請批准分期支付欠租。

討論

5.本席在2012年6月5日聆聽答辯人親自應訊所作之陳述及第一申請人及第二申請人的代表應訊所作之陳述後，認為由於答辯人同意未有繳付由2012年3月20日起的租金，因此本席裁定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金得直。本席認為此是事實的裁決。

6.答辯人在2012年6月5日的聆訊時，提出答辯人反對申請人的申請，第一點理由是申請人理應因安全性問題而更換煮食爐，但申請人沒有回應。全屋去水問題，淤塞非常嚴重，淤塞是因結構問題，所以須要更換喉管，但申請人同樣沒有回覆。

7.本席在上次聆訊時引述區域法院陳美蘭法官(當時官階)在陳健康 對宋麗兵(區域法院民事司法管轄權案件編號2008年第3176號)第10段:

“先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則” 。

第20段:

“概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題” 。

8.本席認為申請人在法律上並沒有隱含保證，本案處所是適宜答辯人居住的。申請人在租約下的責任並非答辯人支付租金的先決條件，即使申請人沒有履行其租約的責任，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任。本席認為答辯人反對申請的理由誠然沒有理據，並沒有合理的真實勝訴機會。

9.答辯人在上次的聆訊時，提出反對申請第二點理由是就本案處所裝修出現問題，已導致答辯人及家人受到嚴重身心及健康影響，精神上亦受到嚴重困擾，答辯人不幸在農曆新年期間小產，由於申請人沒有合理的答覆，所以答辯人要求申請人作出合理的補償。

10.本席在上次聆訊時引述高等法院上訴法庭胡國興上訴法庭法官在黃英 對 譚炳新(高院雜項案件2000年第2049號)的判案書:

“審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權（參閱第17章《土地審裁處條例》第8條），但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。”

11.因此本席認為土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求賠償的反申索。

12.在今天的聆訊時，答辯人重複上次的論點。答辯人陳述根據申請人及答辯人簽訂之正式租約:

(a)  第九項條款: “業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分(包括主要的排汙渠、喉管和電線)。唯業主須在收到租客的要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當”。申請人代表(地產經紀)在2011年6月6至2012年1月已多次安排工程人員檢查，檢查後亦多次詳細解釋，喉管是因為結構問題而導致淤塞，所以，工程人員建議，更換物業結構出現問題的喉管，而此責任應由申請人負責。

(b)  租約附表二的第四項: “於租約期内，如物業內之電器和傢俬(如：冷氣機,熱水爐等等、…）因租客之疏忽而導致損壞，則租客需負實有關之維修，相反唯因自然損耗及固有的缺陷而產生損壞，則業主有實任將有關之損壞維修妥當或更新(如有關之電器不能與以維修)。

(c)  租約附表二的第五項:廚房煤氣煮食爐，申請人提供的煤氣煮食爐，由2011年6月開始直至現在，同樣出現短路問題，經煤氣公司多次檢查後，職員建議立刻更換煤氣煮食爐，原因是煤氣煮食爐太殘舊，有嚴重危險，答辯人即時與申請人代表(地產經紀)聯絡。直至現在，申請人從來沒有更換有關煤氣煮食爐，現嚴重危害答辯人及其家人的安全及健康，所以答辯人要求申請人即時更換煤氣煮食爐，此責任應由申請人負責。

(d)  租約內第九項，附表2的第四及第五項，申請人堅決不負責任，答辯人租入本案處所物業時，申請人承諾，以可租用情況下租予答辯人，答辯人所支付之租金，亦應在一切良好環境及狀態下租用，所以申請人應即時處理及完成上述所有問題。如申請人未能履行上述問題，答辯人則自行處理，有關費用在租金內扣除。

13.答辯人請求審裁處推翻先前之判決，及審慎處理答辯人之訴求。

14.在今天的聆訊時，答辯人質疑本席判決濟助期屆滿日為2012年6月13日的決定，認為本席應延長日期。根據《高等法院條例》第4章21F條的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，“法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的期限(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人” 。本席認為土地審裁處於處理同類案件時，一般判決適合的期限為八天。本席認為本案並無特殊理由，驅使本席不依照土地審裁處一般判決。本席應為本席在2012年6月5日判決2012年6月13日為濟助期屆滿日為適合的期限。

15.答辯人要求本席頒令申請人履行租約條款，維修本案處所的損壞。本席認為土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人的要求。

16.答辯人亦認為答辯人未有繳付租金是因為申請人沒有遵守租約條款，維修本案處所。但是本席只是頒令答辯人繳付欠租，而不頒令申請人維修本案處所，決定為不合理。答辯人亦認為本席應批准答辯人分期繳付欠租，假若頒令申請人完成或開始進行維修本案處所時，答辯人才繳付租金，方為公平。

17.本席認為答辯人只是重複上次的論點，本席重申依照一般法律原則，租約中應付租金之契約是獨立的條款，即使申請人作為業主有違反租約下的其他責任，答辯人作為租客都不能停止繳付月租或減少月租，也不能以此為由，對申請人追討租金的申索提出抵銷的答辯，或者就申請人支付有關維修本案處所的費用而提出的要求。土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償或要求申請人履行租約條款的反申索。答辯人應循其他法庭進行她的申索。

18.答辯人亦提出，申請人在2012年1月20日繳付租金到期日前，由於答辯人希望遷出，向申請人的經紀及/或申請人的代表甘先生，要求不用繳付租金，由按金中扣除。答辯人認為申請人曾經同意答辯人，不用繳付租金，可在按金扣除。在上次聆訊時，本席信納申請人的說法，申請人未有同意答辯人的要求，及按金不能用作租金。答辯人亦陳述，在上次聆訊時，答辯人說明白須要繳交租金及按金不可扣除租金，是受到本席的誤導。本席經審閱及考慮所有的證供後，認為本席在2012年6月5日的判決是事實的裁決，沒有錯誤。

19.答辯人亦認為，答辯人已在2012年6月13日繳存土地審裁處18,000元。已表示答辯人的誠意，但申請人並沒有聯絡答辯人，進行維修，答辯人認為申請人欺騙答辯人，答辯人認為不合理。本席認為這都不是答辯人申請批准上訴許可或批准分期支付欠租的理由。

20.本席認為答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，支持她不支付全數款項而繼續佔用本案處所的立場。

21.在今天的聆訊時，答辯人未能提供土地審裁處於2012年6月5日所作出的判決/命令/決定，法律論點出了什麼問題。

本席的裁決

22.《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。答辯人在聆訊時未能提供土地審裁處於2012年6月5日所作出的判決/命令/決定。法律論點出了什麼問題。本席認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。

23.《土地審裁處條例》第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

24.本席亦不批准答辯人分期支付欠租。

25.本席判決撤銷答辯人在2012年6月8日提交的非正審申請。

26.最後，關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

本席頒令

(1)  撤銷答辯人在2012年6月8日提交非正審申請。

(2)  不頒訟費命令。