韋瑞愛 對 Ip Wah Sheung

LDPD 862/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第862宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是"沙田落路下村8A号"(“本案處所 ”)之業主，答辯人是本案處所之租客。申請人於2012年4月11日向土地審裁處提交申請通知書，由於答辯人未有繳付由2012年2月1日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦由於答辯人承諾，在2012年3月31日遷出處所及終止租約，但沒有做到，申請收回處所的管有。

2.答辯人於2012年4月16日提交反對通知書。

3.本案於2012年5月7日在土地審裁處本席席前過堂，答辯人缺席應訊，本席聆聽申請人代表陳家卓先生應訊及所作之證供後，批准申請人的口頭申請，修改申請通知書答辯人為 "IP WAH SHEUNG"，並毋須將已經修改的申請通知書送達答辯人。本席判定申請人得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，答辯人須支付申請人由2012年2月1日至交回處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月3,500元計算。答辯人須繳付申請人訟費，其款項即時評估為365元。

4.在2012年5月7日申請人在土地審裁處提交申請，申請發出收樓令狀。

5.在2012年5月21日土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入本案處所，令申請人收回處所。

6.答辯人在2012年5月18日提交非正審申請，申請擱置審裁處在2012年5月7日所作出的命令。

7.非正審申請於2012年6月4日在土地審裁處本席席前聆訊。本席聆聽申請人親自應訊，及答辯人親自應訊，及雙方所作之證供後，裁定案件押後審訊。暫緩執行收樓令狀至案件編定審訊日期。

雙方的證供

8.申請人方面的證人: 陳家卓先生(AW1)。答辯人方面的證人: 答辯人葉華雙小姐(RW1)。

雙方在本案不爭議的事實

9.陳家卓先生(“陳先生”)與答辯人在2011年8月口頭協議，申請人租給答辯人本案處所。

10.大約在2012年2月，答辯人口頭通知陳先生，在2012年3月31日終止租約。

11.答辯人未於2012年3月31日交出本案處所給申請人。

12.答辯人於2012年3月1日存入申請人名下銀行戶口3,500元，支付由2012年3月1日起至2012年3月31日的租金。

13.答辯人未有繳付由2012年2月1日起至2012年2月29日的租金，及由2012年4月1日起的租金，

雙方的爭議

14.雙方的爭議有以下4點:

(1) 審裁處在2012年5月7日所作出的命令有沒有錯誤，命令應不應擱置。

(2)  答辯人認為本案處所座落在政府土地，或該土地並非申請人所擁有，或者有權使用，申請人可不可以向答辯人收取租金。

(3)  答辯人在本案處所有沒有欠租。

(4) 答辯人口頭通知陳先生，在2012年3月31日終止租約，本案處所租約是否經已終止。

討論

爭議的第一點

15.本案於2012年5月7日在土地審裁處本席席前過堂時，陳先生陳述在2011年8月16日陳先生發電郵予答辯人，付上租約草稿，租約租期由2011年9月1日起至2012年8月31日，半年梗約及半年生約，租金每月為3,500元。

16.由於答辯人缺席應訊，本席聆聽陳先生所作之證供後，本席信納陳先生所述，答辯人自2012年2月1日起，並未有繳付涉案處所的租金給申請人，因此本席命令答辯人須支付申請人由2012年2月1日至交回處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月3,500元計算。

17.在今天聆訊時，陳先生的證供証實答辯人已在2012年3月1日存入申請人名下戶口3,500元，答辯人已清繳由2012年3月1日至2012年3月31日的租金。因此審裁處命令答辯人須繳付申請人由2012年2月1日至交回處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月3,500元計算，乃基於不正確的事實，命令應予以擱置。

爭議的第二點

18.答辯人認為根據土地註冊處土地登記冊資料，沙田落路下村8號及8A號確實為申請人所擁有，但資料顯示，沙田落路下村8號及8A號其實為同一房屋。但答辯人所租住的本案處所，並非是沙田落路下村8A號，本案處所是在河邊的一條小路上，該土地並非申請人或陳先生所擁有，或者有權使用。地政處更沒有資料說明本案處所是屬於申請人或陳先生。

19.陳先生認為本案處所是在D.D. 177第 304 號地段，該地段是申請人所擁有。

20.土地審裁處盧偉光審裁處成員在 王學文訴曹紹華 (未經報導) (土地審裁處申請編號2010年LDPD第136號) 的判案書第19段指出:

“根據普通法，承租人沒有權利挑戰出租人的法律地位或他擁有的處所是否座落在政府地。”

21.區域法院黃慶春法官在HENSTRIDGE LIMITED對K-MART MOTOR SERVICES COMPANY LIMITED (未經報導) (區域法院民事訴訟編號2004年第5563號)第5段指出：

“劉大律師代表原告人的陳詞指出，在法律上，租客不能質疑業主的業權，他依賴先例 鄧志豪訴黃毓霞及其他（譯音）[1996] 1 HKC 525，其中上訴庭法官有以下的裁決，原文自英文寫出，因此節錄原文per Godfrey JA： “In addition， it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord’s title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”以上段落上訴庭指出，承租人不能否認出租人的業權，指出地之業權的論據並不能被租客所引用。在香港沿用的《普通法》法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權” 。

22.本席認為根據上訴庭案例，在法律上，租客不能質疑業主的業權，答辯人租客不能在法律上否認申請人其出租者之業權，本席認為答辯人反對申請，因為本案處所座落在政府土地，或該土地並非申請人所擁有，或者有權使用的理由，誠然沒有法律理據。答辯人不能因此而不繳付租金。

爭議的第三點

23.陳先生的證供指出，答辯人未有繳付本案處所由2012年2月1日至2012年2月29日的租金給申請人，答辯人亦未有繳付由2012年4月1日起的租金。此點答辯人在今天聆訊時亦同意是事實。

24.本席認為答辯人在本案處所的欠租並沒有爭議。

爭議的第四點

25.答辯人認為答辯人給予陳先生的口頭終止租賃通知，是有條件的，答辯人要求申請人，於答辯人遷出時，將租約按金退回答辯人，但陳先生不同意。當時陳先生認為，雙方是兩年租約，若答辯人在2012年3月31日遷出，申請人須要答辯人以按金作賠償，沒收答辯人按金，不會將按金退回。由於陳先生不同意答辯人的條件，答辯人認為，口頭終止租賃通知無效，因此答辯人不會在2012年3月31日遷出本案處所。

26.陳先生認為答辯人給予陳先生的口頭終止租賃通知，是無條件的，陳先生認為於答辯人遷出時，申請人會將租約按金餘額退回答辯人。

27.在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席信納答辯人的說法，答辯人給予陳先生的口頭終止租賃通知，是有條件的，由於陳先生不同意答辯人的條件，口頭終止租賃通知無效。因此本席撤銷申請人由於答辯人承諾遷出處所及終止租約，收回處所的管有的申請。

本席裁決

28.批准答辯人提交的非正審申請，批准擱置土地審裁處在2012年5月7日所作出的命令。

29.由於答辯人同意未有繳付由2012年2月1日至2012年2月29日及由2012年4月1日起的租金，因此本席裁定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金得直。

30.根據高等法院條例第4章21F條的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，承租人有權根據條文獲得濟助。因此本席裁定若答辯人在2012年7月3日或之前履行繳款條件，收樓令可予擱置。若答辯人不履行繳款條件，答辯人即被禁止獲得任何濟助，申請人可強制執行己取得的命令。

31.最後，關於本案訟費，本席雖然判決批准申請人由於答辯人未有繳付租金，收回處所的管有及追收租金的申請，本席亦接受答辯人所提出的的非正審申請，因此本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

本席頒令

(1)  批准答辯人在2012年5月18日提交非正審申請，包括:

擱置土地審裁處在2012年5月7日所作出的命令;

(2) 除以下第5段所述外，答辯人須將案中處所即

"沙田落路下村8A号"

的空置管有權交還申請人;

(3) (a) 答辯人須支付申請人由2012年2月1日至2012年2月29的欠租; 以每月3,500元計算;

(b) 答辯人須支付申請人由2012年4月1日至交回處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月3,500元計算;

(4) 不頒訟費命令;

(5) 如果答辯人在2012年7月3日("濟助期屆滿日")或之前把以上第3段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效;

(6) 除非另有命令，土地審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存土地審裁處，及土地審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請人: 由陳家卓先生代表應訊。

答辯人: 親自應訊。