蘇巧章 對 康有成

LDPE 444/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2012年第444宗

_______________

_______________

_______________

判 案 書

_______________

背景

1.申請人是"元朗青山公路元朗段211-223号喜利商場地下10号B舖"（“本案處所 ”）之主租客，答辯人是本案處所之分租客。

2.在2012年5月15日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年3月10日起的租金，在土地審裁處申請收回處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

3.答辯人於2012年5月22日提交反對通知書。

4.本案於2012年6月7日在土地審裁處本席席前過堂，本席判決:

(a)  答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。

(b)  答辯人須支付申請人由2012年3月10日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月15,000元計算。

(c)  答辯人須支付申請人訟費，即時評估為365元。

(d)  如果答辯人在2012年6月15日 ("濟助期屆滿日") 或之前把所有欠租/中間收益連同訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效。

5.在2012年6月16日申請人由於繳付欠租/中間收益期限屆滿，答辯人仍未繳付款項，申請人在土地審裁處申請發出收樓令狀。

6.在2012年6月21日土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入處所，令申請人收回本案處所。

7.答辯人在2012年6月28日提交非正審申請，申請批准上訴許可就審裁處於2012年6月7日所作出的判決/命令/決定，及申請暫緩執行收樓。

在2012年6月7日的判決

8.在2012年6月7日聆訊時，答辯人認為本案處所有多個人物，如新租客，新房東，大業主等等，每個人物都有不同的版本。答辯人質疑繳付欠租給那個人物才可以繼續租賃本案處所，所以不再交租給申請人。

9.本席認為即使答辯人有質疑，答辯人也必須履行答辯人作為租客付租的責任，答辯人不繳付租金誠然沒有理據。由於答辯人同意未有繳付由2012年3月10日起的租金，因此本席裁定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金得直。這是事實的裁決。

上訴許可

10.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

11.答辯人在申請通知書提出三個法律論點，作為申請上訴的理由。

第一點

12.答辯人不承認欠租，因為申請人與答辯人雙方沒有正式合約。

13.答辯人在2012年5月22日提交的反對通知書，及在2012年6月7日聆訊時，亦同意答辯人租用本案處所。答辯人亦同意雙方有口頭合約。

14.申請人與答辯人在本案不爭議的事實是，雙方並沒有簽訂本案處所的書面租約。本席認為，既然雙方沒有書面租約，申請人與答辯人的業主與租客關係，必然是口頭租約形式。此點答辯人在今天的聆訊時亦同意。

15.香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第121(1)條規定:

“除本條另有規定外，本部須適用於每一租賃(在本部中，凡出現租賃一詞，除文意另有所指外，均包括分租租賃在內)，不論租賃是以口頭或書面達成，亦不論租賃有何條文(包括其意是特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍的條文在內)。”

第126條規定:

“任何租賃，如無任何繳交租金的明訂契諾，亦無任何沒收租賃權的明訂條件，則仍隱含到期之日即繳交租金的契諾及在該日期的15天內未交租即可沒收租賃權的條件。”

第127A條規定:

“審裁處應業主、租客或分租客的申請，可

(a) 受理及裁定業主與租客、租客與分租客，或各者之間因本部而引起的爭議或歧見，包括與處所的應繳租金或管有權有關的爭議；

(c) 對關於本部適用的處所的租金支付或中間收益支付而提出的申請，連同任何其他申請，一併受理及作出裁定，

並在符合第127B條的規定下，就有關的申請作出審裁處認為適當的命令。”

第127B條規定:

“本部所給予分租客的租住權保障，並不比其主租客所享有者為大。”

16.本席認為《業主與租客(綜合)條例》第121(1)條適用於申請人與答辯人在本案口頭租約。申請人可以根據第126條規定，如果答辯人於繳交租金到期之日的15天內未交租，申請人即可沒收租賃權。審裁處可以根據第127A條規定，受理及裁定申請人與答辯人的爭議，包括與本案處所的應繳租金的爭議。

第二點

17.答辯人認為為申請人未得本案處所大業主的同意，將本案處所分租給答辯人，是為非法，因此申請人沒有權利向答辯人收取租金。

18.高等法院上訴法庭高奕暉上訴法庭法官(當時官階) 在TANG CHI HO 對LEUNG WOON-LING [1996] 2 HKLR 58 的判案書指出： 

“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord's title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.” 本席翻譯為: “租客認為出租人在處所沒有權益，因此不可以向租客進行法律申索。法官指出業權的論據並不能被租客所引用，租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由。”

19.本席認為根據上訴庭案例，在法律上，租客不能質疑業主的業權，答辯人作為租客不能在法律上否認申請人作為其出租者之業權。 

第三點 

20.答辯人認為申請人與答辯人的口頭合約，沒有加蓋印花，俗稱打厘印。答辯人認為，法庭也不承認沒有加蓋印花的合約，質疑審裁處受理申請人的收樓申請。 

21.香港法例第117章《印花稅條例》第4(1)條規定:

“除本條例另有規定外，附表1所指明的每份文書，不論在任何地方簽立，均可予徵收該附表中就該份文書指明的印花稅，而該附表所載的類別、附註及解釋均相應對其有效。”

第15(1)條規定:

“任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據。”

22.本席認為《印花稅條例》第121(1)條只是適用於文書，申請人與答辯人在本案的口頭合約不是文書，毋須加蓋印花，法律上並不禁止任何一方在本案中引用口頭合約。

23.綜上所述，本席認為答辯人提出的法律論點沒有錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。

24.土地審裁處條例第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

暫緩執行收樓令

25.答辯人未有繳付由2012年3月10日起的租金，答辯人最遲在2012年5月中已知悉案件的存在，卻沒有在2012年6月15日濟助期屆滿日期限前將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，繼續享有租用本案處所的權利。答辯人在聆訊時提出願意繳還欠租，但認為即使答辯人繳還了欠租，答辯人仍要遷出，所以不繳納欠租。

26.本席不信納這是支持答辯人不支付款項而繼續佔用本案處所的立場的合理理由，因此沒有基礎暫緩執行收樓令。

本席的裁決

27.本席判決撤銷答辯人在2012年6月28日提交的非正審申請。

28.關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

頒令

(1)  撤銷答辯人在2012年6月28日提交非正審申請;

(2)  申請人可繼續強制執行已取得的收樓令狀;

(3)  不頒訟費命令。