The Incorporated Owners of Yuen Long Tin Shing Court 對 Cheung Yuk Mui
Read the full judgment text of LDBM 232/2011 on BabelCite. This Lands Tribunal judgment was delivered on 25 July 2012 before 黃一鳴.
Building management – common parts – owners' corporation – application for injunction to restrain owners from distributing letters/flyers in ground floor lobbies into owners' mailboxes – Deed of Mutual Covenant Schedule 4 paragraph 14 and Building Management Ordinance s.34I(1)(b) – whether respondents occupied common parts – whether respondents' conduct caused nuisance to other owners – validity of management committee resolution banning promotional materials in mailboxes – whether respondents' owner-to-owner communication is constrained by such resolution – District Court Land Tribunal – three consolidated applications LDBM232/2011, LDBM233/2011 and LDBM235/2011. Facts: On the nights of 26 October 2010 and 5 July 2011, three flat owners of Yuen Long Tin Shing Court together with other owners entered the ground floor lobbies (common parts) of the various blocks to distribute letters/flyers into individual owners' mailboxes. The Incorporated Owners (applicant) sought an injunction restraining such conduct, relying on a 2009 management committee resolution prohibiting promotional materials from being placed in mailboxes, Schedule 4 paragraph 14 of the DMC (no disturbing noise or interference with rights, comfort or conveniences of other owners) and s.34I(1)(b) of the Building Management Ordinance (unreasonable interference with use and enjoyment of common parts or nuisance/danger). Issues and holdings: (1) Whether respondents occupied the common parts – No; brief presence in the lobbies of at most ten-plus minutes to distribute letters, without obstructing other owners' passage or access to mailboxes, was an exercise of the right of use under DMC clause 2(a) and Schedule 2 paragraph 2 rather than occupation. (2) Whether respondents' conduct caused nuisance to other owners in breach of DMC Schedule 4 paragraph 14 and BMO s.34I(1)(b) – No; the applicant failed to prove that any owner was directly interfered with by the act of distributing letters, since the applicant did not call the two complaining residents (Block A and Block G) to give evidence, the Block A complaint was directed at the security guard's conduct, and the Block G dispute was not shown to have been caused by the act of letter distribution itself. (3) Validity of the 2009 management committee resolution – No; under DMC clause 5(b) and BMO s.18(1)(c), the management committee's powers relate to maintenance, management, control and administration of the estate, but private mailboxes are not common parts, and BMO Schedule 7 paragraph 9 only requires the manager to consult the corporation on communication channels and does not require individual owners to consult the corporation when communicating with other owners. The applicant therefore had no power to restrict owner-to-owner communications, and the resolution was invalid. (4) Whether respondents' letter distribution is constrained by the 2009 resolution – No; given the resolution's invalidity, the respondents could not be bound by it; further, even if valid, the resolution's scope was directed at external organisations' promotional materials and could not extend to owner-to-owner communications about the estate's management, even where such communications had a promotional character. Outcome: All three applications dismissed; applicant to pay the respondents' costs of the three cases on a District Court basis (taxed if not agreed); the interim costs order to become final if no costs application is made within 14 days.
Legal issues: Whether respondents occupied common areas of the estate · Whether respondents' conduct caused nuisance to other owners · Validity of the 2009 management committee resolution banning promotional materials in mailboxes · Whether respondents' letter distribution is constrained by the 2009 resolution
Outcome: Application dismissed in all three consolidated cases (LDBM232/2011, LDBM233/2011 and LDBM235/2011); the respondents are not restrained by any injunction from distributing letters into mailboxes in the ground floor lobbies of the estate.
Cited by 32 cases
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LDBM232/2011 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第232號 ________________
________________ LDBM233/2011 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第233號 ________________
________________ LDBM235/2011 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第235號 ________________
________________ (根據2012年6月4日黃一鳴法官的命令一併聆訊) 主審法官： 土地審裁處法官黃一鳴 審訊日期： 2012年6月4及5日 最後提交書面結案陳詞日期: 2012年6月19日 頒下判案書日期: 2012年7月25日 _______________ 判案 書 _______________ 背景 1.是次審訊涉及三宗案件，即LDBM232/2011，LDBM233/2011及LDBM235/2011。本席於2012年6月4日審訊開始前頒令將三宗案件一併聆訊。 2.在三宗案件中的申請人均為香港新界元朗天水圍天靖街3號天盛苑(“該屋苑”)的業主立案法團，而在三宗案件中的答辯人，即張玉妹女士，陳惠清女士及黃錦堂先生，分別為該屋苑F座13樓2室，H座10樓5室及H座20樓1室的業主。 3.申請人的代表律師在開案陳詞時，確認申請人現時的申請只是就着三名答辯人在該屋苑各座大廈的地下大堂派發信件入各住戶的信箱內而提出；而有關申請人在申請通知書內就着三名答辯人提出的其他指控，申請人則放棄其申請。因此，本席現時只需就應否頒發禁制令禁示三名答辯人到該屋苑各座大廈的地下大堂派發信件入各住戶的信箱內作出裁決。 申請人的案情 4.根據申請人的案情，答辯人於2010年10月26日及2011年7月5日晚上(“該兩晚”)聯同多名業主到該屋苑各座地下大堂(即該屋苑的公用部分)，派發傳單至各住戶的信箱之內，過程中有時甚至與保安員發生衝突，申請人亦曾收到住戶投訴受到滋擾。 5.申請人認為答辯人的行為違反了該屋苑的公契(“該公契”)中附表四第14條及《建築物管理條例》(“該條例”)第34I條的規定。 6.該公契中附表四第14條的條文如下:-
7.該條例第34I條的條文如下:- “(1) 任何人不可¾
8.申請人認為答辯人等利用該屋苑各座地下大堂派發傳單至住戶信箱之內，從而達至其宣傳目的，這是屬於佔用公用部分的行為；而答辯人於該兩晚派發信件的行為會令其他業戶驚恐、混亂，不知發生什麼事、不知道為何有一群業戶聚集，甚至有關行為會阻礙其他業戶到信箱取信，或阻礙他們通過大堂出入單位。 9.因此，申請人認為容許業戶自由派信至業戶信箱已干擾了業戶的舒適(comfort)及便利(conveniences)，違反該公契附表四第14條及該條例第34I(1)(b)條的規定。 10.此外，申請人於2009年4月28日的管理委員會第七次常務會議中，決議了不接受所有宣傳物品投入住戶信箱(“該決議”)。申請人亦就此事於2009年5月12日向該屋苑各業戶發出通告。申請人認為該決議乃屬有效，應被執行。答辯人等派發傳單應受該決議所限制或約束，而答辯人的行為已違反了該決議的規定。 11.再者，申請人不認同派發單張或公開信至業戶信箱是屬於該條例附表7第9段的業主之間互相通訊的權利。申請人認為該條例附表7第9段訂明 “經理人須一般地或在個別情況下，就業主之間就關乎建築物管理的事宜互相通訊的渠道，在法團業主大會上諮詢法團，並採取法團決定的方法”。因此，申請人認為有關業主之間就該屋苑管理的事宜互相通訊的渠道，必須在業主大會上決定，而非由答辯人等私自以自己決定而又違反管理委員會決議的方式行使。 答辯人案情 12.答辯人不同意申請人的論點，認為根據該公契附表二第2條的規定，業主有全權自由使用該屋苑的公用部分及服務設施。答辯人亦不同意他們的行為影響其他業戶的權利，舒適及便利，或對其他業戶構成滋擾。 13.答辯人又認為該決議所指的是政黨或政治組織的宣傳單張或廣告，而答辯人均是該屋苑的業主及有關信件內容只涉及該屋苑發生的事情，與該決議無關，所以無效。 14.再者，信箱是個別業主的私人空間，是業主收取資訊的合法途徑，無論是否涉及政治或廣告，申請人無權用通過決議的方式，禁止任何人將傳單或其他形式的資訊放入個別業主的信箱內，這樣做等同了剝奪個別業主收取資訊的權利，所以該決議是無效的。 15.此外，答辯人所派發的公開信件，其內容是關乎建築物管理事宜，如果該決議的範圍包括涉案的公開信，該決議與該條例附表7第9條的立法精神相違背，所以無效。 16.因此，答辯人認為業主有全權自由使用該屋苑的公用部份及服務設施，業主之間亦有互通訊息的權利。 有關本案業戶互通訊息的方式是合情、合理、合法，有秩序，時間短，沒有阻塞公用地方，所以申請人提出的指控不能成立。 爭議事項 17.申請人提出本案有以下四點主要爭議事項：—
18.答辯人在結案陳詞中提及一些其他事情，不過，本席認為這些事情與本案無關，所以不作討論。 19.本席現就申請人提出的四項爭議事項逐一作出裁決。 答辯人等有否佔用公用地方 20.該公契第2(a) 條說明各業主有行使附表二所述的權利。第2(a) 條的條文如下：—
21.該公契附表二第2段則說明業主有全權和自由使用該屋苑的公用部分及服務如下：—
22.上述的條文已很清楚說明答辯人作為該屋苑的業主有權利及自由使用該屋苑的公用部份和服務。由於該屋苑每一座的地下大堂均是該屋苑的公用部份，答辯人自然有權使用每座的地下大堂，即使答辯人只是其中一座大廈的一個單位的業主。這點申請人沒有異議。 23.根據雙方的證供，答辯人等並沒有長時間佔據地下大堂，當他們派發完有關的信件後，便會離去。在大堂逗留的時間最多也是十多分鐘。本席亦接受答辯人的證供，當有其他業主要進出大堂時，他們是可以自由出入大堂，亦可到信箱位置取信，答辯人並沒有阻礙其他業主使用地下大堂。 24.因此，本席不接受答辯人有佔用地下大堂。他們到地下大堂派發信件只是行使作為業主使用公用部分的權力。 答辯人等的行為有否對該屋苑其他業戶造成滋擾? 25.申請人雖然提出有一名A座住戶投訴表示不滿保安員容讓答辯人等將信件投入信箱及容讓眾多人士在大堂逗留，及有一名G座住戶與答辯人等的有關人士發生爭執，情況混亂，但申請人並沒有傳召這兩名住戶作證。本席認為申請人提供的證供不足以證明答辯人等的行為對其他業戶造成滋擾。 26.首先，正如上述一樣，答辯人等在地下大堂只是短暫停留，而且沒有阻礙其他業主進出大堂，或到信箱取信。其他業主亦只是短暫路經大堂進出其單位，根本不會受到滋擾。 27.A座住戶的投訴只是投訴不滿保安員容讓答辯人等派信，但並沒有指出他本人受到任何實質的滋擾。同樣，G座住戶與答辯人等的有關人士發生爭執，導致情況混亂，亦不能證明答辯人本身派信的行為構成滋擾。雙方的爭執可以是因為其他事情，例如言語上的衝突所引致，而並非因為派信本身的行為。 28.總括而言，申請人並沒有確實證明有任何業主是直接因為派信這行為而受到干擾，或影響其舒適 (comfort)和便利(conveniences)。 29.因此，本席不接受答辯人有違反該公契附表四第14條或該條例第34I (1)(b)條的規定。 該決議是否有效? 30.申請人認為其有權訂立該決議，原因是基於該公契第5(b)條所賦予的權力。第5(b)條的條文如下﹕—
31.此外，申請人又引用該條例第18(1)(c)條，認為法團須 “採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任”。 32.不過，本席不接受申請人的權力可包括控制和管理各業主在其私人信箱內收取何種信件或宣傳物品。這些私人信箱並不是公用部分或設施，申請人不可能通過任何決議阻止業主透過其私人信箱收取任何訊息。這與該屋苑的保養、管理、控制及行政事宜完全拉不上關係。 33.因此，即使答辯人派發的公開信有宣傳其個人意見的目的，申請人也不能阻止答辯人派發這些信件給各業主。 34.申請人認為各業主互相通訊的渠道應根據該條例附表7第9段辦事，但本席並不認同。附表7第9段只是規定 “經理人”須在法團業主大會上諮詢法團，並採取法團決定的方法作為業主之間就關乎建築物管理的事宜互相通訊的渠道，但這條例並沒有規定個別業主與其他業主通訊也須諮詢法團和採取法團決定的方法。 35.因此，本席認為申請人無權限制業主與業主之間的通訊，而該決議實屬無效。 答辯人等派發傳單至各座地下大堂信箱的行為應否受該決議限制/約束? 36.由於本席已裁定該決議實屬無效，答辯人派發傳單至信箱的行為絕對不會受該決議限制或約束。 37.不過，即使假設該決議有效，本席亦接受答辯人有關該決議涉及範圍的證供。該決議是有鑑於該屋苑不時收到有機構及組織的查詢，要求將一些單張、宣傳刊物等不同形式的資訊，透過投入各單位的信箱，作為宣傳作用而通過。這與現時答辯人與其他業主通訊的情況完全不同。該決議不可能包括業主與業主之間的通訊，即使有關的通訊帶有宣傳的作用。 38.因此，申請人這方面的指控亦不能成立。 總結 39.基於上述理由，本席認為答辯人在該屋苑各座地下大堂派發信件入各業主的信箱內並無任何不對，或違反該公契或該條例的地方，所以無須頒發申請人要求的禁制令。本席裁定申請人的申請敗訴。 40.因此，有關LDBM 232/2011，LDBM 233/2011及LDBM 235/2011，本席均頒令如下﹕—
LDBM232/2011，LDBM233/2011及LDBM235/2011的申請人: 由禤氏律師行李海韻律師代表應訊。 LDBM232/2011的答辯人: 由陳惠清女士代表應訊。 LDBM233/2011的答辯人: 陳惠清女士親自應訊。 LDBM235/2011的答辯人: 由陳惠清女士代表應訊。 |
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Further hearings and rulings under LDBM 232/2011