王芳蓮 對 I Coffee Ltd

LDPE 584/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2012年第584宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是"九龍新蒲崗爵祿街98號爵祿居地下F舖" ("本案處所"）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.在2012年6月20日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年5月1日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦在2012年6月21日將申請通知書送達答辯人。

3.本案於2012年7月20日在本席席前過堂聆訊，本席聆聽申請人親自應訊及答辯人代表應訊所作之陳述後，本席判定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金/中間收益得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，答辯人須支付申請人由2012年5月1日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月19,000元計算。

4.本席亦判定評估損害賠償案件另行審訊。

雙方的爭議

5.雙方的爭議有以下兩點:

(a)  申請人要求答辯人按照租約第1條賠償所餘租期之時間之租金。答辯人認為申請人只可以扣除一個月按金。

(b)  申請人有沒有其他損害賠償。

雙方的證供

6.申請人方面的證人:王綺華小姐(AW1) (“王小姐”)，申請人王芳蓮女士(AW2) (“王女士”)。

7.答辯人方面的證人: 謝楚喬小姐(RW1) (“ 謝小姐”)，李麗女女士(RW2) (“ 李女士”)。

雙方在本案不爭議的事實

8.申請人與答辯人在2011年8月12日簽訂本案處所的租約。租約租期由2011年9月1日起至2013年2月28日，租金每月為19,000元。

9.租約第1條訂明: 規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。如租客在租用期一年內要求退租，業主有權扣除一個月按金之數目以彌補損失。

10.租約第3條訂明: 該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠。如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼吿示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毁約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。

11.租約第5條訂明:租客無須繳付建築費及頂手費與業主，但租客須交兩個月租金之按金即港幣38,000圓正與業主(不另發收條)。當租客遷出時，業主無利息將該款交還租客並取回該份租約。倘若租客在租金或其他一切雜費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。

12.租約第9條訂明: 該樓內之一切原來設備及間隔，租客必須徵得業主同意，方可更改或增減。

13.租約第13條訂明: 租客搬進該樓宇時，裝修入牆間格窗花等，遷出時拆回以維持該樓原有之齊整。如得業主同意，租客方可拆回但必須將該樓完整修理。

14.答辯人在2012年7月20日將本案處所的空置管有權交回申請人。

爭議的第一點: 租約第1條的賠償

申請人方面的證供

15.申請人王芳蓮女士(AW2)的證供指出王女士於2010年3月1日將本案處所租予梁小姐與趙先生（“前任租客”），答辯人的經營權是跟前任租客頂讓來經營的，趙先生於2011年8月12日與王女士提早解約，趙先生在坊間文具店買了一份普通住宅租約，合約內有些條款須作出修改，在趙先生讀出所有條款，並於王女士與答辯人雙方同意下修改及刪除了部份不適用的條款後，雙方簽署作實。

16.簽約時，王女士清楚理解及確信如合約列明， 規定答辯人在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金，王女士並有權扣除一個月按金以彌補損失。

17.2012年3月中旬，答辯人的代表李女士致電給王女士，稱不想再經營。王女士告訴她找別人頂租，當時李女士也答允。至4月初，李女士再次致電給王女士說找不到人頂租，王女士回應“既然這樣，我建議你，我提早與你終止合約，條件是你須補回6個月租金，以彌補因你悔約而導至我的一切損失，但我會償還兩個月按金給你”（當時還有約11個月租約才屆滿），李女士說會考慮，之後便再沒回覆。

18.2012年4月29日早上，本案處所大廈的管理員吳先生致電給王女士，說看見有一群陌生人在本案處所拆毀及搬走店內物品，王女士問管理員吳先生“租客兩母女有否在場? ” 吳先生說“没有。”，王女士當時很震驚，不知發生何事，隨即到本案處所查看究竟，到場問正在清拆物品的工人，其中一人稱他們是由租客聘請去拆卸本案處所所有東西給租客拿去變賣。當時王女士覺得很奇怪，馬上打電話給答辯人查問清楚，但打了很久都找不到她們，王女士亦有留言到答辯人的電話留言信箱說“凡事有商量，大家出來好好協商解決問題” 。王女士一直打了很久電話，仍收不到答辯人電話回覆，其後一段時間王女士都一直有繼續致電答辯人希望獲得妥善安排，但答辯人依然没有任何回覆。

19.2012年5月2日，王女士仍未收到答辯人任何回覆，當時已過了租金繳交日，即每月首日，仍未收到5月份租金，直至5月中旬，答辯人謝小姐終於回電，王女士跟她說“不如你只補回一個月租金給我，以彌補你因悔約而導至我的一切損失，我都要找租客出租，亦不是一時三刻就可找到。這樣，我們便可正式簽署「解約書」正式解除租約”，但亦不獲對方答允。

20.王女士從未收過由答辯人交回之本案處所門匙，王女士因爲根據合約，租期仍然生效，而王女士從未正式與答辯人協議解除有關租約，王女士認為她並没有任何權利在租約期間取回本案處所門匙。

21.在2012年5月1-10日期間，王女士接到本案處所之大廈管理處吳先生電話，吳先生告知“租客放低了鎖匙在管理處，你來取回啦”，王女士答說“吳先生，不可以的，因爲到現在都未清楚租客發生什麼事，又未找到租客了解，如果我這樣取回鎖匙開了舖頭後，入面有什麼東西不見了，我就犯法的了。”爲此事王女士諮詢過土地審裁處職員，王女士女兒亦諮詢過政府的執達吏及租務主任的專業意見，他們均一致告知，如王女士未與答辯人了解清楚發生什麼事時，便取回門匙，絕對是不合法的，以王女士有限的認知，王女士確信各專業人仕的意見，因此没有私下取回本案處所門匙。

22.王綺華小姐(AW1) 的證供指出雙方沒有協議，答辯人沒有通知申請人清拆本案處所。

23.答辯人曾通知王小姐取回本案處所鎖匙，但王小姐認為雙方未有解約，王小姐諮詢律師，執達主任，租務主任後，王小姐認為取回鎖匙不合法，所以沒有取回鎖匙。王小姐認為租約仍然生效。

24.申請人要求答辯人依照租約條款賠償申請人。

答辯人方面的證供

25.謝楚喬小姐(RW1)的證供指出答辯人以十二萬五千元頂下本案處所所有生財工具及舊租約。答辯人每月一號或二號準時交租，並沒有拖欠租金。

26.謝小姐曾與王女士談論退租事宜，但雙方未能達成協議。

27.最終答辯人選擇了退租，並於2012年4月30日清埸及交還本案處所鎖匙到管理處,更即時通知申請人可扣除答辯人兩個月的按金作彌償。

28.謝小姐認為租約上註明若在一年內退租申請人只須要扣除一個月之按金作彌償。若然申請人不同意，應該在簽約時刪除此條款。

29.答辯人認為答辯人退租只須要扣除一個月之按金作賠償。

討論

30.在表面上看，租約內第1條的條款明顯地存在內部的矛盾，該條文一方面規定租客在租用期內不得退租，但另一方面在下一句卻訂明租客在租用期一年內要求退租業主有權扣除一個月按金彌補損失。

31.根據王女士的證供，本案處所的租約不是由律師所草擬，因此出現矛盾，亦屬正常。但是王女士的證供亦指出，本案處所的租約是由前任租客趙先生在書局買回來。

32.本席翻查案例，發現和租約內第1條的條款相似的條款在下列案例中出現: 張頌榮 (CHEUNG CHUNG WING) 及陳愛玲 (CHAN OI LING)HCSA 59/2002（無彙報的案例，日期為2003年7月16日）。在參考案例後，本席認為法庭在這方面並未曾作出具指引性的裁決。

33.本席認為租約內第1條的條款若然分開來看，確實出現矛盾。但是若然整個條款連接來看，則可解釋為答辯人在租約期內不可以退租，否則答辯人須要按照所餘租期之時間賠償租金，另外如果答辯人在租約第一年內要求退租，申請人有權再扣除一個月按金之數目以彌補損失。

34.本席認為一般來說，業主需要支付地產佣金及給予租客免租期，因此若然租客在第一年即退租，業主有權扣除額外一個月按金作為補償，亦屬合理。

35.因此本席裁定，若然答辯人在租約期內退租，答辯人須要按照所餘租期之時間賠償申請人租金，另外如果答辯人在租約第一年內退租，申請人有權再扣除一個月按金。

36.根據答辯人方面的證供，答辯人於2012年4月30日清埸及交還本案處所鎖匙到管理處，本席認為這明顯是退租的行為。

37.在另一方面，申請人方面的證供否認已接受了答辯人的退租，而且王小姐認為租約仍然生效。

38.高等法院上訴法庭副庭長鄧國楨(當時官階)在FUNFAIR COMPANY LIMITED對WONG LUI WING trading as KWONG WING METAL COMPANY CACV 441/2006（無彙報的案例，日期為2007年7月10日）的判案書第17段指出：

“除非合約明文許可，否則任何合約均不能作單方面終止。”

第18段指出：

“租約是合約的一種。”

39.本席認為答辯人不能作單方面退租，中止租約。在本案中，申請人並沒有接受答辯人的退租。因此本席裁定，答辯人並沒有退租。

40.本席亦認為租約第3條的條款，關於退租的說法，只是說明業主有合法權利將此合約終止，另將樓宇租與別人，並不適用於租約第1條。

41.無論如何，本席認為申請人在本案的申索，是基於答辯人欠租，因而要收回本案處所的管有及追收租金，申請人不是因為答辯人作為租客退租，而要求答辯人賠償因退租而引起的損失。申請人的訴訟不是以答辯人退回處所為基礎的。沒收租約日期是追朔到申請人的申請通知書送達答辯人之日（見終審庭案例：Wong Wan Leung & others v. Secretary for Transport （2001）4 HKCFAR 69），早於答辯人將本案處所空置管有權交回申請人的日期，申請人的訴訟是申請人而不是答辯人中止租約的行為，因此本席認為答辯人毋須負責餘下租約期的任何租金。

42.本席裁定，租約第1條的條款並不適用於本案，申請人不可以根據租約第1條的條款申索賠償。

爭議的第二點: 其他損害賠償

申請人方面的證供

43.王女士的證供指出申請人於2012年7月20日將本案處所的空置管有權收回時，本案處所並沒有損害。

44.申請人要求答辯人清拆前任租客留下的設施。

答辯人方面的證供

45.答辯人同意若然是答辯人的責任，答辯人會拆除。

討論

46.本席認為，雖然答辯人的經營權是跟前任租客頂讓來經營的，申請人與答辯人已另行簽訂本案處所的租約，租約並沒有要求答辯人清拆前任租客留下的設施。

47.由於王女士同意本案處所並沒有損害，本席裁定本案沒有其他損害賠償。

本席的裁決

48.答辯人須支付申請人由2012年5月1日至2012年7月20日交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月19,000元計算，為50,258.06元。扣除答辯人在本案處所租約按金38,000元，答辯人須支付申請人12,258.06元。

49.本席亦判定答辯人兼付申請人上述12,258.06元的利息，由判決日期直至付款為止，以判決利率計算。

50.答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為500元。

51.除非另有命令，土地審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存土地審裁處，及土地審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請人: 親自應訊。

答辯人: 李麗女女士代表應訊。