龍安森 對 陶美粦及其他人
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1. 本案涉及一幅位於在屯門丈量約份130號地段15號的土地, DD130 Lot 15,（下稱“有關土地”）的權益問題，原告人於2010年11月10日提出訴訟，要求根據區域法院規則第113號命令，向被告人等取回有關土地的管有權及索取賠償。第一被告人雖不爭議原告人是登記業權持有人，但他指根據香港法例第347章《時效條例》（下稱“《時效條例》”）第7（2）及第17條，原告人提出訴訟的時效已過，他對有關土地的所有權即告終絕。第一被告人又提出反申索，要求法庭宣告他因管有有關土地超過《時效條例》訂明的時段，及持有獨自管有的意圖而成為有關土地的合法權益持有人。後來法庭命令案件以訴訟傳票形式進行。
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DCMP 2970/2010 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2010年第2970號 -------------------
主審法官： 區域法院暫委法官陳玲玲法庭聆訊 聆訊日期： 2012年 7月24-26 日 書面陳詞日期： 2012年 7月 31日 頒下判案書日期： 2012年 9月11日 ------------------- 判案書 ------------------- 背景 1.本案涉及一幅位於在屯門丈量約份130號地段15號的土地, DD130 Lot 15,（下稱“有關土地”）的權益問題，原告人於2010年11月10日提出訴訟，要求根據區域法院規則第113號命令，向被告人等取回有關土地的管有權及索取賠償。第一被告人雖不爭議原告人是登記業權持有人，但他指根據香港法例第347章《時效條例》（下稱“《時效條例》”）第7（2）及第17條，原告人提出訴訟的時效已過，他對有關土地的所有權即告終絕。第一被告人又提出反申索，要求法庭宣告他因管有有關土地超過《時效條例》訂明的時段，及持有獨自管有的意圖而成為有關土地的合法權益持有人。後來法庭命令案件以訴訟傳票形式進行。 2.第二被告人沒被提名，亦無出席，本席只需要審議原告人及第一被告的案情。 法律原則 3.相關法律原則沒有爭議，逆權管有的法律原則是基於佔用人在沒有取得土地業主的同意下，佔用土地超過《時效條例》所容許的時限；逆權管有者必需證明他確實管有有關土地，也需證明在有關的期間持有意圖獨自管有有關土地，見Wong Tak Yue v. Kung Kwok Wai & others [1998] 1HKLRD 241 引用法庭在Powell v. McFarlane (1979)38 P&CR 452所訂下的原則，這些原則後來亦在Buckinghamshire County Council v. Moran [1990]1 Ch 623一案中獲法庭確認[1]。 4.雙方亦同意當香港法例第347章《時效條例》第7條在1991 年7月1日被修改後，逆權管有時效從20年修訂為12年，自此，訂明期限是12年，當屆滿時便足以令業權持有人失去追索權甚至是所有權。 5.雙方亦不爭議當有兩段連續而由不同人逆權管有（successive squatters）的情況出現時，較後的逆權管有者是可以一併計算前逆權管有者佔用的時段。 原告人的案情及證供 6.原告人指他於1979年到荷蘭工作謀生，後來於1994年遷到比利時定居至今。1988年5月9日，他的父親將其名下土地以送贈形式轉到各子女名下，他因而獲得有關土地。送贈契文件於1988年5月9日在荷蘭的英國領事館職員見證下簽署。獲送贈有關土地後，他曾要求他堂兄到有關土地視察，卻未能確實找到有關土地。直至大約2009年年尾，他覺得是時候考慮發展有關土地，身處外地的他要求姪兒到有關土地視察環境，後來得悉他們仍未能找到有關土地的位置。其後，原告人於2010年1月回港，親自尋找有關土地，都無功而回。離港前，他委託兄長及姪兒代為處理，後來被告知經委託測量顧問尋找後，終於在2010年5月找到有關土地，卻發現已經被第一被告人霸佔使用。第一被告人更向他們承認佔用並將部份土地連屋租予一女子及其家人；亦承認他將另一部份土地借予朋友存放貨櫃及建築材料。 第一被告人的案情及證供 7.第一被告人稱自50年代開始有關土地一直被一位名叫黃昭松的人士逆權管有，其後被告人從約1995年開始接連逆權管有有關土地。故此，無論計算兩段逆權管有時段或只從1995年開始計算都超過《時效條例》所訂明的時效（在1992年前者為20年，後者則是12年）。 8.連同他自己及一名測量師，第一被告人總共有4名證人，事實證人有江強和王泰然。他們的證供會在相關議題討論時被引用及評核。 爭議事項 9.由於雙方就業權屬於原告人沒有爭議，亦不爭議第一被告人於2007 年直至審訊日佔用有關土地，本案的主要爭議事項如下：
黃昭松是否已經透過逆權管有而成為有關土地的業權擁有人？ 10.第一被告人需要在相對可能性下證明黃昭松已逆權管有有關土地。第一被告人需要提出證據證明黃昭松（i）曾經確實管有相關土地（factual possession）超過20年；（ii）在這段期間他有獨自全權管有的意圖（intention to possess）。 11.第一被告人舉證的困難在於黃昭松經已去世，他只能依賴他兒子黃泰然的證供及由他提出的證物，而黃泰然的證供有好些是從他先父那裡聽來的。在庭上黃泰然指他先父黃昭松（又名黃少峰），自50年代佔用有關土地，起了圍欄和大門，稱之為「少峰園」，門牌亦寫上「少峰園」，一家人在其上居住。他指他先父曾經嘗試找尋有關土地的業主商討租地事宜，但不成功，從他先父的遺物中找到一些「催請收租」的登報文件，時間是由1968至1985年間。他指自己在70至80年代獲分配公屋單位，於是搬離有關土地，但他的父母繼續在有關土地居住；及後直至大約90年代初，他的父母多與他在巿區同住，只是偶然回到有關土地看看他栽種的，雖然有關土地的圍欄及大門都有上鎖，但在1995年，他們發覺第一被告已霸佔了有關土地，並多次與他先父對質爭吵，他後來勸服他先父不再追究，在庭上，他澄清指他向他先父說，他們自己有自己的房子居住，不需要住在有關土地上，不要跟第一被告人爭吵。他先父於2001年離世。 12.黃泰然呈交了文件證據包括:
13.聽過黃泰然的證供後，本席認為就相關地段被他們家管有的過程不是清晰明確，他雖指他自小在少峰園長大，但他只是在2011年因這訴訟才第一次知道少峰園的地段是DD130 Lot 15，此外他對青磚圍附近的地點都顯得陌生，例如在1969年測量圖上所顯示的Sau Fung Yuen，Sau Heung Yuen，Lan Yuen，Tsui Hop Yeun，Kam Wing Yuen，On Lok Yuen等，他連一個都沒有聽過。他所提交的文件完全不能把少峰園及DD 130 Lot 15地段連上關係，他1971年的學籍登記表上的地址是青磚圍少蜂園，電費保證金的地址是69D Tsing Chuen Wai, Castle Peak，而電話公司賬單的地址是Siu Fung Yuen, Ching Chuen Wai, Tuen Mun, Castle Peak，理民府的信件亦沒有詳細地址。唯一較為全面的證據是催請收租的登報廣告，因為在廣告中的資料包括了登報人是少峰園黃昭松 (強)，欲繳租的地段是DD130 Lot 15，但該段廣告與其他的文件一樣，都沒有確實指出少峰園座落於DD130 Lot 15地段。黃泰然更聲稱自己沒有聽過69D Tsing Chuen Wai, Castle Peak這地址。 14.即使少峰園確實座落於有關土地，而他與家人亦確實佔用了超過20年，第一被告人仍需舉證證明黃昭松在相關時段確有必須及足夠的意圖，但原告人代表大律師指根據 Wong Tak Yue一案，黃昭松的摧請收租廣告證明他沒有意圖排拒業權持有人的權益。第一被告人代表大律師指根據JA Pye(Oxford) Ltd v Graham[2003]1 AC 419 at para 46指佔用者願意交租與他意圖排拒業權持有人並無衝突，他亦提交文獻指佔用人要證明的是意圖據為已用，而並非據為己有 (intent to possess not to own)[2] 。不過這點張法官在 Yu Kit Chun v. Chan Shek Woo CACV 137/ 2010已處理及分析，並確認 Wong Tak Yue 案中的原則應被沿用。再者，對第一被告人最不利的莫過於黃泰然在庭上親口承認他們一家人從來沒有意圖把有關土地據為己有，根據他所說當第一被告侵佔有關土地時，他勸他父親無需與他爭執，因他們已有居住的地方。但不論他是否曾與第一被告人發生爭吵，不爭的事實是黃昭松最後到了市區居住，放棄了管有有關土地。 15.本席認為沒有足夠的證據證明黃昭松確是自50年代佔用了相關土地，在本席面前不單沒有證據顯示少峰園確實位處於DD130 Lot 15，卻有黃昭松居住在青磚圍69D的地址的證明，卻又沒有證據證明青磚圍69D便是DD130 Lot 15；不單沒有環境證據或直接證據證明黃昭松的意圖，不爭的事實是他在晚年時遷出了青磚圍，還有黃泰然的證供指他們沒有意圖逆權管有有關土地。 16.考慮過本案的相關環境因素及證供，本席裁定第一被告人未能在相對可能性下證明黃昭松佔用相關土地超過20年並有意圖獨自全權管有。 第一被告人是否已逆權管有有關土地 實質管有的年期 17.由於在1991年修例之後，佔用12年已能滿足《時效條例》的要求，第一被告人如果可以證明他於1998年或以前已經實質佔用有關土地，及持有必須的意圖，他的反申索仍可以成立。 18.第一被告人自稱於1995年後開始管有該土地，支持他這說法的證供包括江強指他在1995或1996年間看見被告人在少峰園出入及搬運物件，及第一被告人在1996年要求他為少峰園申請水電。第一被告人亦依賴他的專家梁先生的報告指在1959年至2007年有關土地都有被人使用。 19.第一被告人作供指自己於1995年開始使用有關土地作儲存雜物，又作種植。他指他自1960年出生以來都是在屯門青磚圍居住，他家住址與DD130 Lot15又名「少峰園」相距不遠，步行只需約5分鐘。他指自懂事以後，便知道有關土地是由黃昭松一家佔有及居住，「少峰園」亦是由他取名。第一被告人指黃昭松有兩位兒子，名為黃英然和黃泰然，分別在1958和1960年出生。由於年紀相若，他們自小已經相識，亦不時一起在青磚圍附近四出遊玩。其後，黃英然和他在七十年代尾相繼加入警隊工作。他指記得在他與黃英然的一次閒談中得悉有關土地是由黃昭松霸佔得來的。當時在有關土地上興建了一層高的村屋，村屋外有空地和耕作的地方，有關土地有矮牆和竹欄與外界分隔。 20.第一被告人指知道黃昭松的家人獲分配得政府房屋後遷離，黃昭松則仍留在有關土地直至1995年，當時第一被告人見到他搬走了村屋內的所有東西，但仍把圍欄及村屋門口上鎖。之後大約半年都沒有見到黃昭松回來使用有關土地，所以打算進入並使用有關土地。首先，他把圍欄及村屋門口的鎖剪開，及換上了新的鎖。之後，將一些雜物和當時他進行小型建築生意的建築物料放進村屋中，亦在空地上進行耕種，但耕種規模十分小，只種一些菜和龍脷葉作自用。他指黃昭松曾回到有關土地向他質詢，他向黃昭松解釋既然有關土地是他霸佔得來的，加上他已搬出，所以自己想使用有關土地作放置雜物和建築物料之用，兩人因而起了爭執，最後他欺哄黃昭松說如果他日他想返回有關土地居住，第一被告人便會遷出。但黃昭松沒有接受解釋和建議，並多次回來與被告人發生口角。在約1996年初，黃昭松再沒有回來，後來知道他於2001年去世。 21.第一被告人指他曾於1996年左右邀請同村朋友江強,一位水電師傅, 視察有關土地以協助申請及安裝水錶和電錶。江強建議要先將非常破爛村屋重修，否則不容易獲得批准，但因沒有資金修復村屋，沒有跟進。 22.他指自1996至2007年期間他只用有關土地作放置雜物和建築物料並進行小形耕種之用，一直沒有進行改善有關土地的工程，在有關土地上的幾棵大樹，亦任由它們自由生長。直至2007年4月，他從警隊中退休，既有空閒時間，亦有一筆約60萬元的退休金，於是停止了在有關土地上耕作，把有關土地上的村屋和一些鐵棚拆掉，自行進行重建工程，興建了一幢石屋，安裝了一些鐵棚，並使用它們用作儲存建築物料之用，整個重建工程花了約30萬元。又在2007年尾，向水務處和中電申請了對有關土地的水和電的供應。工程完成後，被告人將石屋出租給一位吳先生。其後，吳先生遷出，便將石屋出租約一位陸女仕。其後，陸女仕因得悉本訴訟所以遷出，被告人再將石屋出租給一位冼先生一直至今。 23.舉證責任在第一被告人，對於何時開始管有有關土地，他的證供需要在相對可能性下被法庭接納。本席認為第一被告人的說法不盡不實。在重要的事實上，他提出了不同的版本，例如他於1996至2005年間如何使用有關土地，其抗辯及反申索書提出在1995至2005年間，他在有關土地上種植 (見第8(1) 段)，其後在第8(3) 段中，又指於2005年停止耕作，把村屋進行重建及加建結構，用以存放建築物料及貨物，在村屋及圍欄上加鎖。於2011年3月30日他存檔要求進一步資料的回覆書時，他維持相同的說法。即是說，他最早的兩份文件的說法是先用作耕種，停止耕種後便用作儲存。不過他於2011年10月12日存檔的證人供詞第10及15段則有不同的說法，他聲稱當時(1995年的半年後) 他因進行小型建築生意，於是把建築物料和雜物放入屋中，他更指與此同時他在空地上進行規模十分小的耕作，這明顯是兩種不同說法。在庭上只是重申他後期的說法，沒有提供令人信納的解釋 。 24.此外，本席同意原告人代表大律師的陳詞，他指根據第一被告人所說，他於1995年進入有關土地時，是以違法的方式進入的，他破壞圍欄及門鎖進入有關土地最少可構成刑事毀壞罪行，這點第一被告人不否認，原告人代表大律師的陳詞指這行為出於身為執法人員的第一被告人的可能性較低。本席亦認為既然他不是用有關土地作為居所，只用以耕作，但所種的只是自用的菜和龍利葉，即使加上儲存物料，實在很難解釋他為何會為此妄顧法紀及開罪黃昭松及其家人，包括他的好友及同僚 (黃英然與第一被告人自小是同學，一直是好朋友，又一同加入警隊)。作供時第一被告人指1995/6年時，他已決心霸佔有關土地，甚至如果黃昭松仍住在小屋內，他仍會進行霸佔。他對自己執法犯法的解釋是當時覺得警隊離棄了他，本席不接納他的解釋，執法犯法，對他來說後果相當嚴重。本席認為他所說的違法行為及強盜心態是為了這訴訟而虛構的，此外，他指1995至2007年所經營的建築生意，了無痕跡，本席不接納他就如何及何時進入及管有有關土地的說法。 25.江強為第一被告人作供，指他在1995年已佔用有關土地，他指自己大約10歲(1966年)時搬進青磚圍隔離村，當時青磚圍有一處地方門牌寫着「少峰園」，由於少峰園一帶都是農村，有果樹，水池等，吸引一眾小孩在少峰園附近活動，基本上，他在童年時每天都會去少峰園一帶玩耍。由他家步行到少峰園需繞道田乪，大約半小時路程。他與第一被告人彼此並不認識，不過他卻認識第一被告人的父母，知道第一被告人在少峰園附近居住。大約於1987至1988年間，他因從事水電工程的工作關係，才正式認識被告人。他亦不認識居住在少峰園中的人家，不過記得約80年代尾時，除了有一位長者外，已不見其他人出入。他知道後來被告人遷入了少峰園，但不知道正式遷入的日期，但記得約在1995或1996年間見到第一被告人不時在少峰園出入及搬運物件。 26.在1996年中，第一被告人叫他幫忙為少峰園申請水電供應，當時由第一被告人開門鎖帶他進入少峰園內視察，他看見園內的村屋已十分破爛，所以向第一被告人建議先把村屋維修後才再作申請。 27.本席不接納江強的證供，他的證供是沒有客觀證據支持的，整個說法都難以令人相信。例如，他指他童年時每天都到少峰園一帶玩耍，長大後又在當地做水電工程，但庭上他說他不知道青磚圍有多少個少峰園，又指他不認識少峰園內的人家，本席認為很難相信他在那地區活躍30多年，對少峰園的印象只有一位長者出入，連自稱始於50年代便在少峰園居住直至70/80年代的黃泰然及其兄弟都沒有印象，也說不出少峰園內有一位跌打中醫 (黃昭松)。他指1995年或1996年開始看見第一被告人在少峰園出入，卻沒有提出任何理由證明他的記憶是真實可靠的，他指看見第一被告人搬東西，又沒有交代他在搬甚麼。此外，他的證供與第一被告人的證供亦有相矛盾之處，例如在有關土地上除了一個村屋結構之外，是否有空地的說法，他指園內有多處小空地，沒有一塊大空地，但第一被告人則說當時空地約有2,000-3,000呎，要經過這空地才能進人結構。再者，他對圍欄的描述亦與第一被告人與黃泰然所說的不符。第一被告人指原來的圍欄是矮牆、鐵絲網、竹條木棍等做成的籬笆，是他以鐵絲網及鐵絲網門加建的，而江強所描述的是以鐵絲網圍起的，中間有鐵絲網門，又指這鐵絲網及鐵絲網門是清楚易見的，在1996年時，他已經在那裡30年，因此他時常看見這鐵絲網及鐵絲網門。根據第一被告人與黃泰然的說法，1996年前並沒有鐵絲網及鐵絲網門。他在證人供詞中指兒時不認識第一被告人，只是在1987年左右成為水電才正式認識他，但在庭上他毫無保留地指自己認識第一被告人超過40年。再者，他從來沒說出少峰園的地段號碼，他承認他不知道。最後，他指1996年及之前清楚易見的鐵絲網及鐵絲網門只是在2010年的測量圖有顯示。本席認為不能依賴他只憑記憶而作出的證供。 28.第一被告人亦依賴他的專家梁先生的報告指在1959年至1984年有關土地應有被使用的跡象，因為1959年的測量圖已顯示有結構在有關土地之上，他推論有關土地自1959一直被佔用，而1985年至2007年，從測量圖上看見地貌改變，因此，應該是有人在這段期間使用有關土地。不過在盤問時，原告人的代表大律師要求梁先生察看1987-2007年的測量圖，請他確認在1987，1988，1993，2001，2006這5幅測量圖，就有關土地的地貌而言根本沒有顯示改變，只是在2005年10月份的版本看出有關土地上的兩個結構的標記被更改成為“頹垣”，梁先生確認原告人的代表大律師的觀察，自1987至2006年的測量圖都沒有顯示有關土地有地貌改變。當進一步被要求解釋他從何就地貌改變而得出結論指在該時段內有人使用相關土地時，梁先生說在他報告中所指的地貌改變是指附近土地的地貌改變，而不是在有關土地上。 29.本席不接納梁先生的證供，他指1959年至1984年已經有人使用，他只憑測量圖所題示的結構支持，另一時段即1985年至2007年，他在庭上提出了與報告不吻合的理由，而在庭上提出的理由是不能支持他的結論的，本席認為他在報告中所寫的很難被理解為附近土地的地貌改變，如果他真的是指附近地貌改變，這點與有關土地是否有人使用基本上沒有關係，不能成為他立論的基礎。再者，梁先生亦承認在由他繪成的圖上所顯示的結構已有30年歷史是錯誤的，應該只有3年。總括來說，梁先生的結論指有關土地在1959年至2007年有人使用是沒有基礎的。 第一被告人獨自管有的意圖 30.即使第一被告人確實於1995年開始管有有關土地，他仍須要向法庭證明他在有關時段，一直有意圖獨自管有有關土地。在裁定一方是否有意圖，法庭必須考慮所有相關的證據，包括環境證據及當事人的言行等。 設置圍欄 31.設置圍欄很多時候被認為可支持佔用者意圖排除其他人包括業權持有人可使用該地的說法，第一被告人指他於1995年開始管有有關土地，並於1996年及2007年分別兩次設置圍欄把有關土地圍起，他指黃昭松管有有關土地時已經有圍欄，原本的圍欄是矮牆和竹欄，他只是加建，在原本的地界上安裝鐵絲網圍欄及新鎖，他呈交了有關收據。2007年建設的圍欄便是現時仍留在有關土地上的鐵網圍欄。 32.就他曾於1996年在原來圍欄上加建這點，他必須要處理測量圖一直沒有顯示圍欄的問題。明顯地最早顯示有圍欄的測量圖出於2010年3月的版本，其他較早的版本，例如1969，1974，1978，1981，1988，1993，1998，2000，2006，2007，2008，2009，都沒有顯示有圍欄。第一被告人的專家梁先生解釋指測量圖並非巨細無遺地記錄所有的地貎特徵，再者，每一張圖都需要一些時間完成出版，所以於測量後，但在更新版出版前的改變，便不會出現在更新版中。他又指從1973及1984的飛機圖可以看出當這兩幅照片拍攝時，有關土地是有圍欄的，他依賴地上的投影作出推論。但原告人委任的測量師馬先生指不能根據從飛機圖所顯示的推論圍欄的存在，他指需要立體圖較有可能看出這細節，他又指測量圖是地政人員在地上觀察、測量、繪圖再由上司核實，馬先生認為這種做法令測量圖比飛機圖更精準可靠。 33.在盤問底下梁先生同意在2010年3月前測量圖上沒有顯示圍欄／籬笆，但他指這有三個可能性，第一是根本沒有圍欄；第二是設了圍欄沒有被測量及繪圖人員及時更新；第三是圍欄太脆弱，不被地政人員視為圍欄。梁先生亦同意只看飛機圖不能看出他推論的籬笆／圍欄是堅固的還是脆弱的，是紮根在地土裏的還是擺放在地上的，他又同意在飛機圖中所見的“圍欄”也可能是一行植物，他又同意照片所見的“圍欄”出現不同的顏色，亦不是延續的，甚至在照片的其他部份，梁先生同意圖中顯示的可能是草地，但也可能是陰影。他亦同意他不能確認拍攝時的許多細節，例如飛機的飛行高度及角度，攝影機的角度，太陽的位置等等，不過最後他堅持指他認為是籬笆圍欄的物件是被植物覆蓋的圍欄。 34.本席認為他的說法沒有充份的客觀證據支持，首先，他依賴1973及1984兩幅飛機圖推斷在這些年間甚至直到2007年，有關土地都被圍欄圍起是不可靠的推斷，本席接納原告人方的測量師馬先生的意見指測量圖較有參考價值，從測量圖所顯示，最早看見圍欄是2010年的版本，本席不接納第一被告人指測量圖沒有顯示圍欄的原因是測量圖在80年代至2009年都沒有更新，因為本席看見2002年版本與2005年版本已出現了更新，有關土地上的結構，在2005年首次被稱為Ruin（“頹垣”），這顯示了有關土地曾被測量，資料亦得到更新並反映在測量圖，不過已更新的2005年版本卻仍沒有顯示有關土地設有圍欄，因此有較高的可能性是根本沒有圍欄或者圍欄未符合地政署的規格，所以不被反映在2005年及之前的測量圖上。但根據第一被告人的證供，他於1996年支付了$10,000安裝鐵絲網圍欄及新鎖，而江強說鐵線網門及圍欄是清楚易見的及馬先生的說法指有鎖的鐵絲網圍欄不應被視為脆弱而不被反映在測量圖上的，本席不認為有關土地在2007年前有一些脆弱的圍欄，因而不被反映在測量圖上，本席採納馬先生的說法，在2007年前，有關土地根本沒有如第一被告人方所說的圍欄。第一被告人呈交的單據沒有寫下工程性質及施工地點，因此亦不能支持他的說法。 35.根據以上分析，本席認為第一被告人未能在相對可能性之下證明有關土地在2007年之前設有圍欄的說法。反之代表原告人的測量師馬先生認為有關土地的圍欄只是在2007/2008年後才被興建，有關土地在這時候被獨自佔用的機會較高 。 其他證據 36.此外，本席亦必需考慮整體的證據，包括佔用者的言行為意圖作裁決。第一被告人曾在他的證人陳述書中指當他與黃昭松爭執，並曾向黃昭松聲稱如果黃昭松他日想返回有關土地居住，他便會遷出，如果他真的說過這句話，這樣便顯示他缺乏了所必須的意圖，致使不能構成逆權管有。第一被告人不否認他曾如此說，但在庭上向本席解釋指他只是欺哄黃昭松，目的是為了減少爭拗，他一直是有意霸佔黃昭松的管有權的，但本席不接納這說法，首先，這說法完全沒有在他的證人陳述書中提及，本席不接納他的解釋。再者，本席同意原告人代表大律師在結案陳詞中引用Wong Tak Yue 陳述香港終審法院認為 :-
37.整體來說，本席不認為第一被告人是可靠的證人，本席不接納他的證供。 38.此外，根據一封由中華電力有限公司於2007年9月21日發給被告人的信件 [149-153頁]，該公司同意向有關土地提供電力供應。又根據一封由水務署於2007年11月1日發給被告人的信件 [154-156頁]，該署同意向有關土地提供食水供應。這證明，在此之前根本沒有水電供應，即使被告人真的如他所說他只是在有關土地上作小規模種植，無需要水電供應，這非常有限的使用，又沒有優化設施，即便是他早於2007年進入有關土地，更大的可能是抱著能用多久便是多久的心態，卻沒有意圖排拒其他人士管有有關土地，不過本席重申本席不接納他1995-6年便開始管有有關土地的說法。 39.第一被告人代表大律師指原告人事實證供有矛盾之處，要求本席不採納他的證供。本席不同意這說法。舉證責任在於第一被告人，原告人最重要的證供是他是業主，這點不受爭議。至於他是何時找到有關土地，並不重要，本席不認為他存心瞞騙法庭。 總結 40.由於法例要求最少12年的實質管有，第一被告人有責任提出強而有力 (compelling) [3]的證據,證明他於1998年10月或之前已經實質管有關土地亦持有必須的意圖；根據本席以上盧列的分析及結論，本席認為第一被告人未能在相對可能性下證明：
41.本席裁定第一被告人未能以相對可能性的標準證明原告人在有關土地的權益因為《時效條例》而被終止；本席撤銷他的反申索。由於第二被告人沒有出席亦沒有提交抗辯及證據，本席宣告原告人針對第二被告人的申索得直。 原告人的損害賠償評核 42.原告人在其申索陳述書中要求賠償他被剝奪使用及享受有關土地的損失，原告人以有關土地的市場租值作評估基準，第一被告人沒有反對，本席亦認為是合宜的基準，因為原告人最少可以將有關土地出租。由於雙方未能同時委任一位專家作出調查及報告結論，本席需要考慮兩位專家的證供，雙方的專家的實地堪察日期是在2011年11月，而雙方的個別報告於2011年11月30日完成，聯合報告則於2012年1月17日完成。在個別報告中雙方的評估分歧頗大，代表第一被告人的蕭先生評估自2005年1月至2011年11月的租值為 $130,000，而代表原告人的許先生則評估同一時段的市值為 $490,000。 43.究其原因，乃因為雙方就是否考慮有關土地上的小屋結構持有不同意見，蕭先生認為不應考慮而許 先生認為應該加以考慮。 44.在兩位專家的聯合報告中，他們重申自己的立場，不過兩者都確認分歧只在於是否包括這小屋結構在評估中，至於評估的價值，則沒有爭議。即蕭先生同意如果小屋結構可以被包括在評估市值租金上，他同意許先生的估價，反之假如不把小屋結構納入為評估的一項元素，許先生亦同意蕭先生的估值。因此本席只須要判斷有關土地上的小屋結構是否應該被納入成為一項評估的元素，就這點第一被告人的代表大律師在他的書面陳詞中指出，根據法律原則，如果土地被侵佔者作出了發展或改善，估值仍只應根據土地原來的狀況來評核。把這法律原則引用到本案中的話，首先要裁決小屋結構是由誰興建的。雖然在本席面前的證據指有關土地上有一所小屋結構，但證據顯示小屋在2005年的測量圖被指為“頽垣”，而梁先生亦指小屋是被興建了3年左右，因此，本席接納這是由第一被告人興建的，根據法律原則，這小屋及其用途及相關價值，不應被包括在評估的機制上，本席同意這是正確的評核基準 (見para 34-44 McGregor on Damages (18th Edn)) 。本席接納蕭先生的意見指有關土地在各年份的租值。 45.本席認為評估損失的日期應以原告人要求收地開始，因為之前的日子他不知道地點，都不能使用。他的證供指2010年5月找到有關土地，向對方要求收地，但訴訟始於2010年11月10日，因此，本席以這日期為計算的起點，又根據蕭先生的估價計算使用費，入稟日後的市場租值仍以2010年11月的估值計算至交吉日。
46.原告人代表大律師的結案陳詞指第一被告人須還原有關土地，但他的英文用詞是(vacant possession)，他的陳詞內容主要是要求清拆，沒有要求還原(re-instatement)，所以本席以交出空置管有權作命令基礎。由於仍有租客在有關土地，本席不頒布交吉日前禁止被告人等進入的禁制令。 命令 47.本席命令如下:
訟費 48.本席命令第一被告人須繳付原告人的訟費包括其反申索引起的及所有保留訟費；本席頒發大律師證書。如各方未能就數額達成協議，訟費由法庭評定，這是暫准命令，如沒有任何一方21天內提出異議，即成為絕對命令。
原告人由黄東强關獻機律師行延聘的蕭朝堅大律師代表 第一被告人由趙永健律師行延聘的殷國榮大律師代表 第二被告人：無律師代表，缺席 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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