廣豐台業主立案法團 對 Nominshare Ltd

LDBM 28/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第28宗

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判案書

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1.申請人為位於香港西營盤第三街163號廣豐台(“該大廈”)的業主立案法團(“法團”)；而答辯人為該大廈2座33樓B及C室(“涉案單位”)的登記業主。

2.申請人指稱答辯人在涉案單位面向水街及毓秀里的窗台頂部及外牆冷氣機石屎壆的頂部，安裝了3部冷氣機散熱器連金屬架及喉管(“該僭建物”)，違反了該大廈公契(“該公契”)及建築物管理條例(“該條例”)的條文，故向法庭申請禁制令。

3.答辯人並不否認該僭建物的存在，但辯稱該僭建物所在地為它獨有擁有，而並非公用地方，亦未有對該大廈的結構或外貌造成任何影響，更未有對任何人造成滋擾。

無爭議事實

4.答辯人在33樓C單位主人房窗戶外，冷氣機窗口位的上層石屎壆上(“C單位石壆”)，裝置了1個冷氣機散熱器及喉管(相片見文件冊第142頁)。亦在33樓B單位客廳窗戶外的上層石屎壆上(“B單位石壆”)，裝置了2個冷氣機散熱器及喉管(相片見文件冊第143頁)。每個散熱器下方均有4個承托支撐，以爆炸鑼絲安裝在石壆上，而散熱器的喉管則以金屬碼及鑼絲固定在涉案單位的外牆上(相片見文件冊第110頁)。

5.在發現該僭建物後(相片見文件冊第110-114頁)，法團曾透過其代表律師向答辯人發出警告信(文件冊第118-120頁及第123-124頁)，指出該僭建物違反公契條文要求拆除，答辯人亦透過律師回覆否認有違公契的情況(文件冊第121頁)，亦要求法團點出相關公契條文，法團未有回應。

6.法團亦在2010年7月及10月收到涉案單位對上，即該大廈2座34樓B室及C室的兩位業戶的信件(文件冊第117及122頁)，表示答辯人所裝置的冷氣機散熱器發出熱氣及噪音，影響家人的正常生活及健康，及影響該大廈整體外牆結構及外觀，要求法團堅決執行拆除非法安裝的物品。

7.該大廈2座34樓B室的業戶(“34B業戶”)，亦就答辯人安裝的散熱器排放熱風向食環署作出投訴，食環署在2010年8月19日曾到涉案單位進行調查，在作出溫度測量後，證實涉案單位的冷氣機空氣排放方式未有造成妨擾，未有違反公眾衞生及市政條例(文件冊第154 及 226-229頁)。

8.該大廈地下向水街及廣豐里方向的外牆上，曾以金屬支架安裝了兩部分體式冷氣機的散熱器(相片見文件冊第55頁)，該大廈的大維修在2009年至2011年10月期間進行，申請人委託大維修工程承辦商將該兩部散熱器拆去，並將有關外牆部分修葺還原(相片見文件冊第三者29-130頁)。

9.法團在2011年1月27日提出本案的申請，要求強制答辯人拆除該僭違物及還原該部分的外牆狀況。

爭議事項

10.在聽取過雙方的證供及陳詞後，本席歸納本案的爭議事項如下﹕

(a)  部份指控是否未有在申請通知書中涵蓋？

(b)  法團所指稱的金屬架是否存在？

(c)  C單位石壆及B單位石壆是否屬答辯人獨有擁有？抑或屬該大廈的公用部分？

(d)  C單位石壆及B單位石壆是否屬外牆部份？

(e)  該僭建物是否對其他業戶造成滋擾？

(f)  該大廈是否有提供予空調裝置的指定位置？

(g)  該僭建物是否改變了該大廈的外觀？

(h)  該僭建物是否伸延至該大廈的外部進行裝置？

相關公契及法例條文

11.申請人指控答辯人違反了公契條文，及該條例第34I條，相關的條文內容抄錄如下。

12.公契條文第5.06條節錄如下﹕

“5.06 No owner shall place or allow or suffer to be placed on the Common Areas and the Common Facilities any merchandise or goods or articles of any nature … ” (文件冊第51頁)

13.公契條文第5.14條節錄如下﹕

“5.14 No owner shall use or permit or suffer his Unit to be used for any illegal or immoral purpose nor will he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Owners and occupiers for the time being.” (文件冊第53頁)

14.公契條文第5.16條節錄如下﹕

“5.16 No Owner will do or suffer or permit to be done anything in the Common Areas and the Common Facilities as may be or become a nuisance to any other Owners or occupiers of the Building or any other part thereof.” (文件冊第53頁)

15.公契條文第5.18條節錄如下﹕

“5.18 Except as herein provided, no external signs signboards notices advertisements flags banners poles cages shades sculptures or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of any Tower or any other part of the Building shall be erected, installed or otherwise affixed to.” (文件冊第54頁)

16.公契條文第5.19條節錄如下﹕

“5.19 Except as herein provided, no Owner shall do or permit to be done any act or thing which may or will alter the external appearance of the Building without the prior consent in writing of the Manager.” (文件冊第54頁)

17.公契條文第5.25條節錄如下﹕

“5.25 No Owner shall install through the windows or external walls of the Building air-conditioning units (except in the spaces specifically designed therefor) or planters or any other fixture without the prior written consent of the Manager.” (文件冊第55頁)

18.建築物管理條例第34I條款﹕

“34I(1) 任何人不可—

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致—

(i)   不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii)   對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

申請通知書是否已涵蓋所有指控

19.代表答辯人的蘇大律師在結案陳詞中指出，部份申請人的指控，在其申請通知書中未有提及或詳細提及，或只是引述了某一條公契條文便算，故此法庭不應處理，這些包括冷氣機散熱器喉管以金屬碼固定在外牆上的指控、冷氣機散熱器伸延至該大廈外部的指控、該僭建物改變了該大廈外貌的指控、及聲稱由該僭建物所造成滋擾的細節等。

20.本席認為蘇大律師的論點不能成立。

21.根據土地審裁處條例第10(5)(a)條，『土地審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行，而為此目的，庭長可就法律程序的進行方式及形式作出指示』，因此在1986年7月1日，當時的首席大法官曾以土地審裁處庭長的身份，訂立了實務指引第4號(Practice Direction No. 4)，當中第5條為﹕

“Presiding Officers should not regard Notices as in the nature of pleadings by which parties are bound, but as an indication of the issues which are likely to be raised.”

22.由此可見，土地審裁處的申請通知書，不能視作民事訴訟中的狀書般約束申請人的指控，申請通知書只須指出案中可能提出的爭議事項便可。在本案中，儘管申請人在申請通知書中並未詳列如蘇大律師所指的細節，但已在當中羅列須審裁處判定的相關公契條文，並在申請通知書第4段述明『申請人會於本案的審訊時指出上述條文及該公契的釋義及效力』(文件冊第8頁)，由此可見申請人已在申請通知書中開列了在審訊時可能爭辯的議題，當中包括所有開列的公契條文的釋義，蘇大律師所提出的各點，正是開列的公契條文所涉事項，本席認為申請通知書已充分交代案件審訊時可能提出的爭議事項，法庭必須就與開列的公契條文相關的事實作出審理。

法團所指稱的金屬架是否存在

23.申請人指稱，答辯人所裝置的3個冷氣機散熱器，均以金屬架承托安裝在石壆上，法團所傳召的管理公司分區經理許先生(“許先生”)在證供中指出，文件冊中第111頁左上方相片上所見，在冷氣機下方的承托物為法團所指的金屬架。答辯人否認有任何金屬架的存在，反指申請人聲稱的金屬架，只是散熱器機身作支撐的4隻腳，而並非由答辯人另外裝設的金屬架。

24.文件冊中第114頁相片更清晰顯示散熱器機身下方的承托物，雖然與訟雙方以不同的形容詞來表達，申請人的形容可能令答辯人有所誤解，但在作供過程中清晰顯示，申請人所指稱的金屬架，實為答辯人口中所指承托機身的支撐，故此法團指控答辯人的金屬架確實存在，只是雙方對金屬架的用辭理解有異。

25.本席裁斷法團指控的金屬架，實為散熱器機身下方的4個承托支撐，屬散熱器的一部分，散熱器由答辯人安排裝置在石壆上，答辯人對該支撐亦同樣責無旁貸。

C單位石壆及B單位石壆是否屬答辯人獨有擁有?

26.答辯人指稱，該公契及該條例附表1中並無任何條文界定所涉石壆屬公用部分，而涉案單位的轉讓契及買賣協議中夾附的平面圖上(文件冊第98、109、191及223頁)，以粉紅色標示屬專供涉案單位業主獨有使用、佔用、享用的地方，明顯粉紅色的範圍覆蓋涉案單位的石壆位置，由此可見，C單位石壆及B單位石壆並不是公用部份，而是答辯人獨有管有的。

27.申請人同意，該公契條文中，並無指明該大廈的冷氣機窗口位的上層石壆，及窗戶外的上層石壆屬公用部分，亦同意在買賣契約及轉讓契中的平面圖上，顯示石壆部分也塗上了粉紅色，唯申請人指稱，平面圖上以粉紅色標示的，只為答辯人所購買單位的範圍，根據 Nation Group Dev Ltd v New Pacific Properties Ltd [2001] 1 HKLR 375 一案﹕

“As Godfrey JA pointed out in the Court of Appeal, the parties must be taken to have intended that the purchaser was to be given ‘the right to the exclusive use of the floor and ceiling surfaces of the First Floor and of the air space between them’, in other words, of the entire volume of the first floor space, but not use of the underside of the concrete slab.” (page 436)

申請人律師指稱，業戶所購置作獨有管有的，是物業的內部空間體積，在轉讓契及買賣契約上，也未有提及石壆上方也屬業戶所獨有擁有的情況下，答辯人所購置的應只是冷氣機窗台2塊石壆之間，以及客廳窗戶上下2個窗台之間的空間，而並不包括上層石壆的表面。而答辯人所呈堂的涉案單位的兩份買賣契約中第1條，形容涉案單位為﹕

“ALL THOSE 200 equal undivided 81,533^rd parts or shares of and in the Land which for the purposes of identification is shown on the Plan attached hereto and thereon coloured Pink And ...TOGETHER with the exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT FLAT “B” ON THE THIRTY-THIRD FLOOR of TOWER 2 of the Building as shown and designated “Flat-B” on the “33^rd Floor Plan” hereto attached and thereon coloured Pink the saleable area of the said Flat is approximately 41.04 square metres and the saleable area of the Bay Window is approximately 2.62 square metres (collectively referred to as the ‘Property’” (文件冊第166頁)

即平面圖上以粉紅色標示涉案單位的實用面積(saleable area)，當中並未提及石壆上方，而實用面積在買賣契約中定義為﹕

“the Saleable Area means the floor area of the unit ... The saleable area shall not include ... (b) any bay windows which do not extend to the floor level of the Unit ...” (文件冊第164-165頁)

當中明確點出不包括未有延伸至地面的窗台位置，亦未有點明包括石壆位置，故此涉案單位的石壆從未轉讓至答辯人名下。而暫委法官袁家寧(當時官階)在Sheenip Industries Limited v Champion Billion Development Limited (HCMP1390/1995) 一案中曾裁斷﹕

“It is of course possible for an occupant not to have a main door to one’s premises, but a main door is generally the best indication of where common possession ends and where exclusive possession begins.” (第19段)

套用同一理念，在窗戶以外的部分也應為公用地方，不屬任何一位業戶所獨有擁有。

28.本席接納申請人一方的論據。

29.該條例第2條界定大廈的公用部分為『建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外』，而附表1第1段界定外牆為公用部分。基於這些法律條文的規定，法庭在考慮該石壆是否公用部分時，應先考慮是否有任何註冊文書可作參考。

30.根據該公契條文，該大廈的外牆屬公用部分，這是不爭的事實。除此以外，該公契條文並無指明石壆是否公用部分。涉案單位的轉讓契及買賣契約也是在土地註冊處註冊的文書，唯當中並未有任何條文，將石壆的獨有使用權賦予給涉案單位的業主；就答辯人所依賴的建築平面圖，本席認同 Deputy Judge Wong (當時官階) 在Snowland Ltd v Topland Holdings Ltd & Anor [2006] 4 HKC 188 一案中的結論，平面圖只是二維圖片，當中的粉紅色部份只是描繪出涉案單位的界限，從平面圖中根本不能辨別涉案單位的外表面是否也屬涉案單位獨有擁有。從買賣契約中可見，平面圖上粉紅色部分只是標示實用面積，而實用面積只包括地面面積，由此可見粉紅色部分只標示涉案單位的界限是無容置疑的。

31.本席亦認同申請人律師所依賴的Nation Group 及 Sheenip案例中的裁斷，套用在本案中，答辯人在購買涉案單位時，只是獲得天花、地台及四邊牆壁之間的空間，獨有管有由大門及窗戶開始，亦以此為終結，由此引伸，2個石壆之間的空間屬答辯人所有，在此以外，包括石壆的上層表面也為公用部分。

32.此一演譯，亦為涉案單位的買賣契約條款中實用面積的定義所支持，實用面積只包括地面面積及窗台(Bay Window)，石壆上層表面不可能視作地面面積，明顯地在買賣過程中，已明言出售部分不包括石壆，故並非答辯人獨有擁有。

33.而在本案中，雖然該公契條文未有明言將石壆的獨有使用權給予任何業主，亦未就石壆業權誰屬或是否公用部分作界定，唯公契條文第5.18條的存在，唯一推斷是該大廈外部並不屬某一業主所有，故此該公契條文規限，所有業主也不能在該大廈外部裝置任何物品或搭建物，否則此一公契條文實有違業戶獨有享用石壆上層的權利。有關此一公契條文的詮釋，本席在下文將再作詳細處理。

34.套用該條例第2條的規定在本案中，由於轉讓契及公契條文也並未就石壆是否公用部分作規定，而建築平面圖上所示，只是顯示涉案單位的範圍或實用面積，所涉為室內的空間部分，且並不包括並非由地台伸延的石壆部分，故此B單位石壆及C單位石壆是公用部分，不可能由某一業戶所擁有。

35.本席裁斷，涉案單位的石壆為公用部分，答辯人身為業主並不擁有該石壆的業權。

C單位石壆及B單位石壆是否屬外牆部份?

36.申請人指稱答辯人將該僭建物裝置在外牆，而外牆為公用部份，即搭建在公用部份上，故此違反了該公契條文第5.06條及該條例的第34I條。

37.答辯人承認根據該條例附表1，大廈外牆屬公用地方，但爭議該僭建物所在的石壆，是否可視作外牆。蘇大律師指出，根據 The New Oxford Dictionary of English，牆(wall)的定義為﹕

“a continuous vertical brick or stone structure that encloses or divides an area of land” (第2078頁)

而案中所涉及的石壆，並非垂直的結構物，故此不可能是牆壁。

38.本席並不認同答辯人一方的陳述。

39.本席認為，案中的石壆實為外牆的一部分，是該大廈外牆由上垂直向下伸延的過程中，在冷氣機窗台部分橫向伸延成為一個石壆的形狀，再繼續以垂直姿態向下伸延。假設以筆繪劃出該大廈橫切面的外形，任何人也會沿垂直的外牆向下，至石壆位置則依石壆範圍向外再垂直及向內至垂直牆身為止(如『亞』字的中間部份般)，本席實難以接受該石壆並非外牆的一部分。

40.類似的情況，在 The Incorporated Owners of Pokfulam Gardens and another v Metrogain Development Limited (HCA4075/1998)一案中也曾作處理，案中的被告人同樣在冷氣機窗台的石壆上方安裝了分體式冷氣機，被告人的論據包括指稱該石壆並非外牆，高等法院認為﹕

“It was additionally contended, without merit, that the concrete ledges did not form part of the exterior wall of the building.” (page 5)

本案的情況與上述案例完全相同，本席認為答辯人爭辯B單位石壆及C單位石壆並非外牆部分，實在是強詞奪理。

41.即使本席就該石壆是否外牆的裁斷出錯，即石壆不能視作外牆，這並不能完全解決該僭建物裝置在外牆上的爭議，因為該僭建物除了3個散熱器外，還有接駁的喉管部分，雙方並無爭議，這些喉管均以金屬碼固定在該大廈的外牆上(相片見文件冊第110-112 及 142-143頁)，這明顯有違該公契條文第5.06條，及該條例第34I條。

42.本席裁斷，相關的石壆屬外牆部分，即公用部分，答辯人在其上裝設了分體式冷氣機，又在外牆以金屬碼固定其喉管，確實佔用了該大廈的公用部分。

該僭建物是否對其他業戶造成滋擾?

43.申請人傳召了34B單位業戶林女士作供，她指稱由於答辯人在B單位石壆上，裝置了2部分體式冷氣機的散熱器，位置正好在34B單位客廳的下方，兩者相距只為數尺，該2部散熱器整日也經常開動，發出熱氣及噪音令她感到非常滋擾及煩厭，只好關閉窗戶或被迫開啟冷氣機，以致空氣不能流通。在2010年5月時答辯人安裝第1部散熱器，林女士的丈夫在2010年7月7日以書面向管理公司投訴(文件冊第141頁)，也曾向食環署作出投訴；在2010年底再安裝第2部散熱器，情況更見嚴重，但鑑於之前的投訴未有成果，故此林女士及家人未有再作投訴。在盤問下，林女士確認散熱器發出的聲響並非經常性，而由於她並非專業人士，不能分辨熱氣是否從散熱器而來，有可能是從其他單位的熱水爐造成。

44.答辯人則指稱，在收到34B單位的投訴後，食環署曾到34B單位內進行調查，測試當B單位石壆上的散熱器開啟及關閉情況下34B單位內的溫度，結果發現室溫在散熱器關閉後有下降情況，故此結論在B單位石壆上的散熱器的空氣排放未有造成滋擾，也沒有違反法例，認為34B單位的投訴不能成立(文件冊第154及226-229頁)。

45.在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人未能成功舉證，相關的散熱器所發出的熱氣，對34B單位造成任何滋擾。從食環署的調查結果可見，34B單位的室內溫度，不單並未因散熱器的開動而上升，相反卻出現下降的情況，這證明林女士所指的熱氣可能並非由散熱器造成。

46.唯就噪音的滋擾方面，本席接納林女士的證供。答辯人對林女士所指，散熱器在開動時發出聲響的事實並未提出爭議，林女士所聽到的聲音，明顯是冷氣機散熱器的摩打在啟動時所發出的聲響，B單位石壆上的散熱器與34B單位的客廳窗戶相距只數尺，從相片中可見此言非虛(文件冊第113及143頁)，當散熱器運作時34B單位聽到摩打運行的聲響極有可能。

47.根據文獻，

“Where the covenant is against any act which may lead to ‘annoyance, nuisance or damage’, it is wider, and is broken by anything which disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier. The disturbance need not amount to physical detriment to comfort, nor need the adjoining occupier be a tenant of the same landlord” (Halsbury’s Laws of Hong Kong Vol.17 第255.570段)

48.本案中該公契第5.14條的字眼，與上述文獻的條文相似，即阻止任何引致滋擾(nuisance)或煩厭(annoyance)的行為，套用上述文獻的法律原則，相關行為只須令其他住戶不能安心(peace of mind)便可，故此本席在考慮申請人的指控事實是否構成滋擾或煩厭時，無須考慮是否對其他業戶造成身體不適。

49.34B單位為住宅單位，2部散熱器在窗外不足數尺，啟動時發出聲響，即使不是經常性或聲音不致達噪音程度，本席認為這足以令34B單位內的住戶覺煩擾及不能安心，以致林女士在家時被迫關上窗戶，不能正常享用該窗戶作空氣流通之用，而林女士的丈夫亦向管理公司提出投訴，可見散熱器的存在確實令他們不能安心，這對他們已構成滋擾及厭煩。

50.蘇大律師曾就法團是否有權就該公契條文第5.14條作出訴訟，提出質疑指由於該條文涉及個別業戶的權益，故此法團無權執行，而應由34B單位業戶提出。本席並不認同。根據該公契條文第6.04(aa)段，法團的職責包括﹕

“To enforce the due observance and performance by the Owners or any person occupying any part of the Building … of the terms and conditions of this Deed and … to take action to enforce the due observance and performance thereof …” (文件冊第59頁)

即法團有責任執行公契條文，及採取行動以確保業戶遵守公契條文的規定，由此可見，答辯人違反了該公契條文第5.14條，即使只影響個別業戶，法團只仍有責任就這違規行為採取行動。

51.本席裁斷，答辯人在B單位石壆裝置的散熱器，在運行時所發出的聲響，對34B單位造成滋擾及煩厭，即使B單位石壆屬答辯人所擁有，亦違反了該公契條文第5.14條；而鑑於本席在上文裁斷B單位石壆為公用部分，答辯人的行為亦違反了該公契條文第5.16條。

52.就34C單位方面，法團只依賴34C單位業戶的投訴信件，而並未傳召有關業戶作供，在這情況下，蘇大律師要求本席不應對該投訴信件附予任何比重。唯根據土地審裁處條例第10(6)條，『審裁處可接納任何...文件...為證據...並可按情況而權衡其作為證據的分量』。本席認為，即使34C單位業戶未有出庭作供，但鑑於其情況與34B單位業戶類同，B單位石壆上的散熱器，與34B單位主人房的窗戶相距也只有數尺，以主人房為戶主休息睡眠的地方，散熱器在運作時發出的聲響，其滋擾或煩厭情況相比客廳更甚，否則34B業戶不會作出投訴，本席認為即使34B業戶未有作供，本席仍可考慮其曾作投訴的事實，以34C單位及34B單位情況類似，本席可推斷34B業戶也受窗外不遠處裝置的散熱器的聲響所滋擾。

該大廈是否有提供予空調裝置的指定位置?

53.答辯人辯稱，根據涉案單位的買賣契約，該大廈並未有提供任何指定位置作安裝冷氣機之用，在單位內所設的冷氣機窗台(aperture)並非唯一可放置冷氣機的地方，如業戶選擇裝置窗口式冷氣機，冷氣機窗台為合適位置，因為根據該公契條文第5.25條，除非得到經理人書面同意，業戶不能將冷氣機以穿越窗戶或外牆方式裝置；但如業戶選擇裝置分體式冷氣機，情況完全不同，因為並無任何公契或法律條文局限，不能將分體式冷氣機的散熱器，裝置在石壆上；而案中所涉及的3部散熱器均安全地裝嵌在石壆上，足見這也可以是指定位置作放置冷氣機之用。

54.申請人則指稱，該公契條文第5.25條的內容，已提及冷氣機只可安裝在特定設計的位置上(spaces specifically designed therefor)，而單位內近窗戶位置也設置了冷氣機窗台，這明顯是為安裝冷氣機而特別設計的，答辯一方的證人蘇先生也承認以往也曾在該些冷氣機窗台內裝設冷氣機，答辯人指沒有特定位置一說不能成立。

55.本席接納申請人一方的論據。

56.雖然涉案單位的買賣契約及轉讓契中，並未明言冷氣機窗台的存在，本席認為，該大廈的設計是否有特定為冷氣機而設的位置，可從單位的平面圖中查找。從涉案單位樓層的平面圖上可見(文件冊第57頁)，樓層的每一單位內的每一個房間及客廳的窗戶旁，在設計上也有一個四方型的空間，以本案中呈上的相片作對比(文件冊第110及131頁)，這四方型的空間，是一個以玻璃密封的窗戶，在此空間的外牆，上下各有一個石壆，本席認為此一空間除了作冷氣機窗台之用外，實在難以相像可作其他用途；興建該大廈時預設了此一空間，明顯這是特定為冷氣機而設的。從答辯人證人也確認以往曾利用此空間裝置窗口式冷氣機，足證答辯人也承認此空間實為冷氣機窗台，亦依據該公契條文第5.25條的規定，將冷氣機裝置在這特定位置上。答辯人否認該大廈在設計上有特定為冷氣機而設的位置，實屬狡辯。

57.而答辯人提出，即使這是特定的冷氣機位置，亦只適用於窗口式冷氣機，而不是答辯人在本案中所裝置的分體式冷氣機，本席並不認同此說法。公契條文第5.25條並未對冷氣機的種類作出分冶，從該公契條文中的文字可見，也並非只局限窗口式冷氣機才適用，相反地從條文中可見，除非獲得經理人的書面同意，所有冷氣機也只能裝置在特定為冷氣機而設的位置上。答辯人的論據，全然罔顧第5.25條公契條文的內容，接納答辯人此一陳述，明顯是在該公契條文中加入並非條文本意的詮譯。

58.而蘇大律師提出，以現時冷氣機散熱氣的所在位置安全，而推定為指定位置，這完全漠視了在設計上指定的意思，B單位石壆從設計上看，只為客廳窗戶的上蓋一部份，別無其他用途；而如果C單位石壆是設計作安放冷氣機之用，為何在該石壆的下方須另設一石壆？明顯地上下兩塊石壆的用意，是讓業戶在其中空的位置擺放冷氣機。

59.本席裁斷，涉案單位在設計上有特定為冷氣機而設的冷氣機窗台，依據公契條文第5.25條，除非得到經理人(根據公契第一部份的定義，即管理公司)的書面同意，冷氣機必須安裝在此一冷氣機窗台內，不論窗口式或分體式冷氣機亦然。本案中答辯人將冷氣機的散熱器安裝在石壆上，亦未有任何證供顯示曾獲管理公司的書面同意，有違公契條文5.25條。

該僭建物是否改變了該大廈的外觀?

60.申請人指控該僭建物違反了該公契條文第5.19條，即該僭建物的存在，改動了該大廈的外觀，因其他業戶也將冷氣機安裝在冷氣機窗台內，而答辯人的卻安裝在石壆上，從大廈的外貌上清晰可見有所不同。

61.答辯人則辯稱，根據公契條文第5.22條﹕

“Each Owner may at his own expense install in his Unit such additions, improvements, fixtures, fittings and decoration...” (文件冊第54頁)

即容許業戶在其獨有擁有的單位內，加裝任何加建物(additions)、固定裝置(fixtures)或附加設備(fittings)，故此答辯人可在其所擁有的B單位石壆及C單位石壆上安裝散熱器。且在沒有證供顯示該大廈的原有外貌的情況下，法庭無法決定大廈的外貌，是否因答辯人放置了散熱器而改動了，該大廈在出售時並未有提供冷氣機，第一位安裝冷氣機的業戶，其實已改變了該大廈的外貌。再者，從法團也曾在外牆上裝設冷氣機散熱器的事實，可見此等行為並不能視作改動了該大廈的外貌。而該公契條文第5.24條規定﹕

“No clothing or laundry may be hung outside the Building or any part thereof other than at the spaces specifically provided therefor” (文件冊第54頁)

即業戶可在該大廈外指定晾衣位置晾曬衣物(相片見文件冊第131-132頁)，套用 Metro City Management Ltd v Tsui Fee Hung Vincent and another (CACV328/2005)一案例的裁斷﹕

“As, clearly, the management permitted washing to be hung outside the building it can hardly be said that a sunshade would alter the external appearance of the Tower.” (at paragraph 13)

如大廈容許業戶在大廈外晾曬衣物，則不能指在該大廈外牆石壆上擺放散熱器已改動了大廈的外貌。

62.鑑於本席在上文已裁斷，B單位石壆及C單位石壆並非答辯人獨有擁有，而是公用部分，在這情況下，答辯人不可能依賴該公契條文第5.22條，聲稱該僭建物是在其獨有擁有的單位內裝置。而即使第5.22條的公契條文適用，條文中清晰明言，業戶只能在他的單位內(in his Unit)加建裝置，本案中有關散熱器所在的位置，明顯並非在答辯人擁有的單位內，而是在其外，在這情況下，本席認為答辯人的行為，並不能以該公契條文第5.22條作開脫。

63.而外貌是否被改動，這屬事實的裁斷，該大廈的原有外貌固然是其中的考慮因素。正如本席在上文的裁斷，冷氣機的裝置在樓宇設計上已作考慮，故此在每一房間特設專供冷氣機安裝的窗台，明顯地該樓宇的外觀，已預見各業戶會在冷氣機窗台安裝冷氣機，任何業戶在其上安裝冷氣機並不應，也不會被視作改變了該大廈的外貌。誠如蘇大律師所指，樓宇在出售時，並未提供任何冷氣機，更遑論分體式冷氣機及其散熱器，故此該僭建物並非在該大廈的原設計中所包括，在外貌上根本從未預見其存在，更遑論在石壆上安裝。而蘇大律師以此與冷氣機相提並論，本席認為並無根據。從相片中可見(文件冊第131-132頁)，其他業戶也依原有設計，將冷氣機安裝在冷氣機窗台內，唯獨該僭建物與別不同，該大廈的預設外貌，明顯因該僭建物而改變了。

64.而答辯人指稱，由於法團也曾在地下的外牆上，安裝了兩部冷氣機散熱器，以此推論此一行為不應視作改動了該大廈外貌，本席認為這是本末倒置的說法，蘇大律師意思是要求法庭接納，當法團也存在同樣行為時，有關行為便不應算是有違公契條文，本席並不認同，法庭必須根據案中事實，來裁斷是否存在違規行為，即使違規者是法團亦然。唯本案中本席並不需就法團此行為作裁斷，且該違規行為已作修復。

65.就蘇大律師所引用的Metro City 案例，本席認為並不適用，在該案例中並未提及是否有如同本案中該公契條文第5.24條的規限，即晾曬衣物是否只能在指定位置，如並無此一規限而容許業戶在建築物各處自由晾曬衣物，案中的裁斷固然是有支持的。唯本案中, 該公契條文第5.24條明確只容許在指定位置晾曬衣物，誠如上文就冷氣機的安裝安排一樣，該大廈在設計上已預計晾曬衣物的位置，業戶在指定晾曬位置晾曬衣物, 又怎能視作改變該大廈原有的設計外貌。

66.本席裁斷，答辯人在B單位石壆及C單位石壆上所安裝的散熱器，改動了該大廈的外貌，違反了該公契第5.19條的條文。

該僭建物是否伸延至該大廈的外部進行裝置？

67.申請人指稱，該僭建物的安裝，違反了該公契條文第5.18條，伸延在該大廈的外部上，這與 The Incorporated Owners of Pokfulam Gardens and another v Metrogain Development Limited (HCA4075/1998) 的案情類同。

68.答辯人回應指稱，該公契條文第5.18條須與第5.25條同時考慮，第5.18條條文明言在考慮該條文時，須考慮除非其他條文有提及的部分(“Except as herein provided”)，這是指第5.25條當中所 容許的冷氣機、固定裝置(fixtures)或花盆(planters)等，由於第5.25條容許冷氣機的安裝，故此第5.18條所規限的，並不包括冷氣機在內。而申請人所依賴的案例並不適用，皆因在該案例中，公契條文註明冷氣機所在地為公用地方，與本案的情況不同。

69.本席難以接納答辯人大律師所提出的論據，本席認為第5.18條及第5.25條根本在處理兩個不同的情況，實在難以相提並論；前者規限在大廈外部的地方(“outside the exterior of any Tower or any other part of the Building”)的裝置，而後者則規限穿越窗戶或外牆 (“through the windows or external walls of the Building”)的裝置，兩者所規限的情況全然不同，怎能互相補助或作一併考慮。而即使接納此一論據，第5.25條規限冷氣機須裝置在指定位置，那又如何能了解為可在大廈外部任何位置安裝？且第5.25條只容許在事先獲得經理人同意的情況下，才可在非指定位置裝置冷氣機，本案中答辯人從未獲任何同意是不爭的事實，在這情況下，答辯人根本不能依賴第5.25條的條文，以解說它並未違反第5.18條條文的事實。

70.而本席亦認同申請人律師所引用的案例，不單在案情上與本案的情況類同，該案中的公契條文字眼，亦與本案申請人所依賴的第5.18條相同，該案例所涉公契條文抄錄如下﹕

“Except as herein mentioned no external signs, signboards, notices, notices, advertisements, flags, banners, poles, cages or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of any Building shall be erected, installed or otherwise affixed or projected from any Building or any part thereof.” (第 5頁)

該案例中的被告人同樣在冷氣機窗台的石壆上方安裝了分體式冷氣機，高等法院裁斷﹕

“There can be no sensible argument that the units are not projections extending outside the exterior of the Building.” (page 5)

故此，相關行為有違上文所抄錄的公契條文。本席完全認同該案例的裁斷，該裁斷理據同樣可套用在本案中。

71.本席裁斷，答辯人在石壆上安裝的散熱器，是在該大廈外部的裝置，有違該公契條文第5.18條。

總結

72.本席裁斷，答辯人在C單位石壆及B單位石壆上所裝置的冷氣機散熱器，並非在設計指定的冷氣機窗台位置，且佔用了該大廈的公用部分，違反了公契條文第5.06、5.18及第5.25條，及該條例第34I條的條文；亦改動了該大廈的外觀，違反了公契條文第5.19條。而散熱器的存在，亦對34B及34C單位的業戶造成滋擾及煩厭，違反了公契條文第5.14及5.16條。答辯人在申請人多番要求下亦未將違規行為修復，在這情況下，頒令禁制答辯人是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。

命令

73.本席頒令﹕

(a)  答辯人及其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須在本命令頒下的1個月內，拆除C單位石壆及B單位石壆上所裝置的冷氣機散熱器及喉管及修復/還原相關部分的原有面貌；

(b)  禁制令以阻止答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在涉案單位的公用地方設置任何搭建物；

(c)  本命令附加罰則通知；

(d)  本命令無須親自派送；

(e)  答辯人須付申請人本案的訟費，如雙方未能就數額達成協議，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。

申請人﹕由鍾沛林律師行陳志華律師代表。

答辯人﹕由陳淑雄律師行轉聘蘇穎然大律師代表。