Miu Yok (or Yuk) Fong 對 Longtrade Development Ltd
|
LDPD 2132/2012 香港特别行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2012年第2132宗 ________________________
________________________
________________________ 判 案 書 ________________________ 1.申請人向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權。根據申請書的內容，申請人是橡樹街63號大角咀大廈B座8／F樓（＂該物業＂）的業主。上述大廈的入伙紙，是在1945年8月16日後及在1981年6月19日前發出，所以，業主與租客（綜合）條例（＂該法例＂）第一部份並不適用。 申請人案情 2.申請人在申請書內指該物業以月租形式租與答辯人，作住宅用途，目前月租為每月6,000元。所以，該法例的第二，四及五部份並不適用。 3.但根據申請人的證人戚淑芬女士的證供，根據一份日期為1994年7月22日的租約，申請人開始將該物業租予答辯人，為期兩年，由1994年8月2日至1996年8月1日，月租5,800元。 4.上述租約屆滿後，雙方並沒有簽訂任何租約。所以，申請人指答辯人成為一月租租客。 5.申請人由代表律師發與答辯人一日期為2012年7月19日的終止租約通知書，在2012年9月1日將該租約終止，並要求答辯人交回該物業的空置管有權。由於答辯人沒有交回空置管有權，所以申請人發出本申請，要求土地審裁處命令答辯人交回該物業的空置管有權，並支付由9月2日開始的中間收益，以每月6,000元計算。 6.本席向代表申請人的何律師提出，租約可能曾屬第四部份管制，是否需要發出過渡性通知書？何律師指第四部份已被廢除，不再適用；又由於雙方在2012年同意加租，修訂原租約條款，也不需要發出過渡性通知書，他的論點在下文再述。 答辯人案情 7.答辯人指在2012年7月9日，業主（後知他指戚女士）致電，商議加租。答辯人的董事梁國進先生表示同意加租，提出加租至4,500元。戚女士要求加到6,000元，梁先生表示租金太高，但會作考慮。 8.答辯人的交租方法，一向是將租金存入申請人的銀行戶口。在2010年7月，梁先生交了4,500元的租金。再到8月，答辯人交了6,000元的租金。 9.根據答辯人的論點，在他交了6,000元租金後，他已經接受了業主的加租方案，雙方協議了新的租期。而在過去的租期內，他每兩年檢討租金。每次重訂租金，必然有兩年的租期。所以，他的租約年期也延長了兩年。在現階段，申請人無權向他發出終止租約通知書。申請人否認這論點。 10.根據雙方的論說，法庭需要裁斷究竟答辯人與申請人是否經已達成一新的租約，是否租期2年，租金6,000元。如果沒有這個新的租約，申請人與答辯人的合約關係，自然根據原有租約及該條例去考慮。法庭須裁定申請人是否有權發出一個月的終止租約通知書，終止租約。如果可以，是否有發出有效的通知。 申請一方的證據 11.申請人的證人是戚淑芬女士。戚女士呈堂了申請人與答辯人簽署的日期為1994年7月22日的書面租約。當租約屆滿後，申請人與答辯人再沒有簽定任何租約，戚女士指答辯人變為該物業的月租租客。 12.戚女士又指答辯人在租約屆滿後，未經申請人同意，單方面將該物業的月租減低，申請人與他理論，但答辯人置之不理。 13.根據銀行户口的紀錄，答辯人支付的月租，在2000年3月減為5,610元，2001年1月減為5,000元，2001年11月減為4,800元，2003年1月減為4,500元，自2004年1月又減至4,000元，而這個租金，一直維持至2012年6月。 14.戚女士在2012年7月初，代表申請人致電答辯人的梁先生，要求將月租增加至6,000元，梁先生表示公司要商量一下。在2012年7月12日，答辯人將4,500元存入申請人的銀行戶口作租金，申請人明白答辯人此舉是表明他只同意加租至每月4,500元。 15.在2012年7月19日，申請人經代表律師送達一份終止租約通知書，通知答辯人須於2012年9月1日遷出並交回該物業與申請人。有關的通知書寄與答辯人，並於2012年7月19日在該物業的入口處張貼。 16.在2012年8月10日，答辯人存入6,000元到申請人的戶口。其後致電戚女士，說已依照申請人的要求加租至6,000元，要求申請人不要再收樓。戚女士表示經已交律師行辦理，他可以聯絡律師行。 17.戚女士又表示，在2012年7月初她要求加租時，並沒有同意若答辯人願意加租，在加租後該物業的租期為兩年；答辯人也沒有要求在加租後租期要變為兩年。戚女士又指雙方商討加租時，並沒有就租期問題有任何討論，更沒有達成任何協議。 18.以上是申請人的案情。 答辯一方的證據 19.答辯人由梁國進先生作證。他指雙方於1994年7月22日簽署租約，18年來均以此租約為藍本，即每兩年自動續期一次。依據這個做法，答辯人指加租後租約自然持續兩年。他指7月9日戚女士致電，商議加租，他提出加租至每月4,500元。後戚女士要加租至6,000元，他表示要考慮。在2012年8月，答辯人交了租金6,000元，所以，租期延續了兩年。 20.他又指申請人於2001年8月曾到訪該物業，應該看到該物業有4間獨立套房作分租用，其後也沒有質疑分租的情況。但今次收樓的申請，並非以違反租約分租為理由，所以本席無須裁決。 21.在接受李律師盤問時，梁先生同意上述的減租情況。梁先生指減租是雙方協議達成的。李律師指在過往的減租紀錄中，從沒有兩年才調整租金的現象。梁先生指沒有什麼會阻止大家達成新的協議。 22.以上是答辯人的案情。 討論及裁決 23.本席首先處理雙方在2012年是否就原有的租約達成任何協議，包括租金及或租期。 24.答辯人指在加租後，雙方必然同意有兩年租期，李律師指這說法不可信。他引述交租的紀錄，顯示答辯人在原租約期滿後，沒有在任何一段兩年期間是交同一金額的租金。 25.答辯人指這不阻止他與業主達成新租金協議。 26.根據該法例第四部份，租約期不會依合約期終止。雖然，業主與租客有權協定新租約的租金及租期，但答辯人指每次協定都連帶兩年的租期，沒有書面證據或其他佐證的支持，也沒有詳細的說明，他的證供並不可信。 27.但申請人要收回物業，是依賴上述的終止租約通知書終止租約。是否可以這樣做，要考慮2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例。 28.申請人和答辯人的租約關係，需要追索到1996年8月1日，即原租約屆滿之日。根據當時生效的業主與住客(綜合)條例第117條，任何租約除非依據該條例訂明的方式終止，否則不能終結。而根據第119條，業主可用CR101表格通知租客終止租賃。在發出表格後，租客可以向土地審裁處申請新租賃，而業主是可以根據法例容許的理由提出反對。但沒有證據指申請人有發出CR101的通知，所以，租約因第四部份得繼續。 29.上述第四部份的法例，根據“2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例”，在2004年7月9日(“生效日期”)被取消。在生效日期的前一天存在的第四部份適用的租約，如在生效日期之前並沒有根據第119條發出終止租約通知書，則業主或租客須發出過渡性終止通知書，才可以終止租賃。 30.代表申請人的李律師同意第四部份曾適用於上述租約，但第四部份經已廢除，不再適用。又因雙方協議加租，修改了原租約，所以，2004年業主與租客（綜合）（修訂）條例不再適用，申請人無須發出過渡性終止通知書。本席要裁決，雙方有沒有達成加租協議。 31.根據梁先生及戚女士的證供，在7月初，戚女士向梁先生建議加租到$6,000，但對這個提議，梁先生只表示會加以考慮，所以尚未達成協議。而且，對租期和其他條款也沒有提及，提議是否合約法上的要約也成疑問。 32.當梁先生在7月19日將4,500元支付與申請人的時候，這並非申請人所提議的新租金，梁先生的行動，並不能算為接受申請人的要約(如果是的話)，所以也沒有協議。 33.李律師陳詞，表示申請人收了答辯人所支付的新租金4,500元，所以，在7月2日開始，雙方就租金有了新的協議。相信李律師的論點，是答辯人作出了一個反建議，而申請人接受了反建議而達成協議。這個說法雖然看似有理據，但與戚女士的證供不同。 34.戚女士說在收到4,500元後，她知道答辯人不同意加租到6,000元，並沒有表示申請人同意接受4,500元為新租金，反而指示律師發出終止租約通知書，明顯表示不接受答辯人的反建議。所以，本席不接受李律師的論點。 35.而到了8月，當答辯人同意支付6,000元租金，這也不可以視為新的協定。由於答辯人付了4,500元，這明顯是一項反要約。根據合約法，在答辯人提出反要約的同時，也是拒絕了申請人的要約，申請人原來的加租至6,000元的要約自動失效。所以，答辯人的付款及與戚女士的電話對話，只可能算是答辯人提出的新要約。沒有證據指戚女士或申請人同意接受這新的要約。 36.答辯人將6,000元存入申請人的戶口，但沒有證據顯示申請人接受，不能證明有一項新租約或一個修改了原有租約的協定產生。 37.而且，如果申請人接受這一個新要約而達成協議，協議是在申請人發出終止租約通知書後達成，如果是一新租約，申請人也不可以依上述在7月發出的終止租約通知書而收回該物業。 38.而根據李律師的陳詞，申請人的論點，是雙方同意加租至4,500元；6,000元的協議並非申請人的爭議點。（雖然申請人在申請書有稱雙方是一月租租賃關係，月租為6,000元。但在陳詞時，李律師放棄6,000元的論點，並表示會申請修訂申請書）。 39.本席裁決，雙方沒有達成新租協議，或訂立新租期。所以，該租約在2004年7月9日後沒有修訂，申請人要終止上述租約，須發出過渡性終止通知書，不能以一個月的終止租約通知書去終止該租約。由於申請人沒有發出過渡性終止通知書，租約未終止，本席駁回收樓令的申請。 40.但本席仍然要處理欠租的申請。不爭的事實，答辯人在7月交了4,500元，在8月又交了6,000元。根據本席的裁定，答辯人只須依照每月4,000元支付租金，至租約終止。所以，答辯人多付了2,500元。所以，本席判答辯人須支付申請人欠租，由2012年9月至12月，在扣減上述2,500元後，共13,500元。 41.本席也發出暫令，不作訟費命令。
申請人由潘楊李律師行C.M. LI律師代表應訊 答辯人由代表應訊 |