Mak Yuk Ping 對 Circle K Convenience Stores Ltd

LDPE 877/2012

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2012年第877宗

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判 案 書

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1.申請人是香港皇后大道中368號偉利大廈地下3號舖（＂該物業＂）的業主。根據一份日期為2009年6月3日的租約，申請人將該物業租與答辯人，就租金及租期有以下的條文：

"租期為三年梗約，由2009年6月1日至2012年5月31日，每月租金HK$35,000，另於租約期屆滿後，租客有權再續約三年之生約，租金以當時之巿值租金計算，其上限則不高於每月HK$40,250。"

2.答辯人指上述條文中的生約，是續租權（option to renew），申請人也同意。由於申請人沒有律師代表，代表答辯人的俞律師又引述英國案例，Brown v. Gould [1972] 1 Ch 53，指在該案中，有關的租約就續租權的寫法，沒有訂明如何決定巿值租金，與上述條文相似。判詞指這問題可提交法庭裁決，不會影響條文的執行。有關的判詞摘要部份如下：

" (1) the court was reluctant to held void for uncertainty any provision that was intended to have legal effect, and it is accepted that the option was intended to have business efficacy.

(2) That where the option was expressed to the exercisable at a price to be determined according to some stated formula without any effective machinery being in terms provided for working out that formula, the court has jurisdiction to determine it. "

3.本席同意上述案例的裁決理由。當然，申請人也沒有申請頒布上述條文有關續期權部份作廢。申請人的案情指上述租約的原租期於2012年5月31日經已終止，而答辯人沒有有效行使續租三年之續租權。所以在5月後，答辯人只是以月租形式，以舊租金繼續租用上述物業。

4.申請人在2012年7月19日發出終止租約通知書，在8月31日終止上述月租租約，要答辯人交回該物業的空置管有權。由於答辯人沒有交回該物業，故申請收樓令，及收取9月1日至收回該物業為止的中間收益。

5.而就中間收益的計算，申請人要求以巿值租金計算，並指應為每月48,300元。

6.答辯人則指已有效地行使該續租權，所以租約經已延長3年。申請人沒有理由向他們發出終止租約通知書。

7.本案的主要爭議點，是答辯人有否行使續租權。本席先考慮雙方的證供。

8.申請人的第一位證人是劉菀薇女士。劉女士是申請人的代理人，她引述日期為2012年10月26日的證人陳述書作為主問證供。她指答辯人在2011年11月16日發信通知申請人，其重要內容如下：

"we hereby exercise our option to renew the said tenancy for a further term of 3 years at a monthly rent to be mutually agreed by us"

9.其後劉女士與代表答辯人的陳先生(即答辯人的第一位證人)就市值租金進行商討，但雙方沒有達成共識。劉女士指租約第2條，續租是以當時之市值租金計算，與答辯人上述信件中指租金須經雙方協議不同。答辯人的信件當視為無效及並未行使續期權。

10.劉女士又指答辯人分別在6月4日，7月5日及8月6日各存入35,000元到申請人的銀行戶口。劉女士指假若答辯人行使了續期權，答辯人應該以市值租金繳付租金而非繼續支付舊的租金額。

11.劉女士又引述差餉物業估價署的私人零售業樓宇租金及售價指數，以支持她的論點，即在2012年6月後該物業的市值租金超過35,000元，達48,300元。申請人也要求以這個金額去計算8月31日後的中間收益。

12.在接受盤問時，劉女士同意與陳先生討論加租時，她有提出55,000元新租金要求，因為她認為這是市值租金，但陳先生的回應只是請她閱讀該租約的條文。

13.劉女士又同意陳先生在電話中表示，根據應課差餉額，該物業的租值應該是33,000元，但她不同意。

14.劉女士又指她曾要求對方付上限租金，但答辯人不同意。

15.申請人的第二位證人是他本人。他只是重覆劉女士的證供，俞律師也沒有作盤問。

16.以上是申請人的案情。

17.答辯人傳召兩位證人，第一位證人是陳勤財先生，他是答辯人的租務職員(leasing officer)。他指答辯人在2011年11月16日正式

發信通知申請人，行使續期權，再續約三年，並要求申請人提出續約的建議租金。在12月他接到劉女士的電話。劉女士提出新的租金為每月55,000元。他指出雙方的租約有訂立租金上限，請劉女士查看該租約。

18.陳先生指劉女士在2012年4月再與他電話聯絡，但仍要求新的租金達55,000元。他再次指出，答辯人有權續約3年，而租金是以當時之市值租金計算，其上限不高40,250元。

19.到了5月31日，即梗約屆滿，答辯人仍未收到申請人的其他通訊或聯絡，提出繼租期的建議租金。陳先生指答辯人唯有依照舊租金額支付租金，他們的慣例是在雙方達成協議後再作適當的加減調整。

20.在收到申請人發出的終止租約通知書後，陳先生的上司姚先生隨後與申請人聯絡及處理續租的問題。姚先生也是本案的另一位證人。

21.陳先生指他在2012年8月與劉女士有電話交談，提出以政府的最新應課差餉租值作參考，即每月33,000元，建議續約租期的每月租金為37,000元，但劉女士仍要求55,000元的月租，所以雙方再次未能達成協議。

22.在接受在盤問時，劉女士質詢陳先生，租約的條件是否有說明新租須雙方協定。陳先生指條款有說明租金上限，所以雙方可以協定。

23.劉女士又盤問陳先生，到了6月時，他應該知道要交市值租金，為何仍然只交舊租金。陳先生指他仍等待申請人的提議價。

24.答辯人的第二位證人是姚志中先生，他是公司的一位總經理(Group Manager - Estate)。他指大約在2012年4月中，陳先生向他匯報，劉小姐要求新租為55,000元，超過合約的上限。所以，陳先生要求劉女士查證合約的條文。

25.在5月，陳先生匯報劉女士仍堅持新租為55,000元。在6月1日開始，答辯人唯有以舊租金額支付業主。他們的慣例是在雙方達成協議新的租金後，再作適當的加減調整。

26.在收到終止租約通知書後，姚先生致電申請人，了解其中是否有誤會。但申請人要求他與其代表劉女士洽商。後姚先生將案件交代表律師處理，並發信給申請人，指申請人不能終止租約。

27.8月時，姚先生與劉女士嘗試溝通及解決事件，並指出申請人不能終止租約及堅持租金超出上限。劉女士表示申請人須依靠租金養老，要求答辯人作出讓步，答辯人拒絕。

28.在接受盤問時，姚先生同意他沒有提出答辯人認為合理的市值租金是多少。姚先生也同意他在證人供詞中所說先交舊租，在協議後再作調整的一般做法，是沒有告訴申請人，或在信中寫出。

29.劉女士指答辯人的信件中，說明租金須雙方協議，這並不是租約條件內容。但姚先生指市值租金如何釐定，就要雙方協商。劉女士指答辯人違反合約條文，姚先生並不同意。

30.以上是答辯人案情。

31.本案的爭論點，是究竟答辯人有否行使在租約中賦予它的續租權。答辯人依賴在2011年11月16日發與申請人的一封信，其內容如下

"Dear Sirs,

Re: Tenant's Option to Renew -

Shop No. 3 on Ground Floor, Welland Building,

No. 368 Queen's Road Central, Hong Kong

With reference to the tenancy of the captioned premises which is due to expire on 31 May 2011, we hereby exercise our option to renew the said tenancy for a further term of 3 years at a rent to be mutually agreed by us.

Kindly look into the matter and let us have your reasonable offer for our consideration at the soonest possible.

...... "

32.在考慮雙方的論點時，本席參考原訟法庭馬道立法官（當

時職銜）在Bess Fashion Management Co Ltd v Star Play Development Ltd & Anor [2002]​ 1 HKC 708的判詞。馬法官指出了這類爭議要考慮的因素：

"The exercise of options has been the subject of discussion of many recent decisions at the highest level. The fundamental question is of course : has the option been validly exercised?

​To answer this question, the following principles must be borne in mind :

​(1) The first step is to examine the relevant option agreement to see whether as a matter of contract, the parties have agreed on a specific form or method by which the option is to be exercised. If the parties have agreed that the option is to be exercised in accordance with specific procedures, then these procedures must be followed in order for the option to be validly exercised: cf. Mannai Investment Co. Ltd v. Eagle Star Life Assurance Co. Ltd [1997] AC 749, at 747DE per Lord Steyn, 774AB per Lord Hoffmann. This situation, therefore, involves the parties having agreed a “set formula” as it were for the exercise of the option.

​(2) Where, however, as in the present case, the parties have not agreed on specific procedures to be followed for the exercise of the option, it will then be a matter of construction of the relevant notice in order to determine whether an option has been validly exercised.

​(3) The construction of a notice is, like other document, to be carried out objectively: see Mannai at 767GH per Lord Steyn; Kou Lau Ru Ling v. Tse Sui Luen [2002] HKC 644, at 651CE per Ribeiro JA.

(4)​ A legitimate aid (indeed a requisite factor) in arriving at the true meaning of a document is to have regard to the “relevant contextual scene” or “factual matrix”. In other words, in construing a document, the court must necessarily place itself in the position of the recipient of the document to see what he would have reasonably (i.e. objectively) understood the document to mean. In doing so, the court must, in this I stress objective exercise, impute to the recipient a knowledge of the relevant context which would include all relevant contractual terms and the relevant circumstances surrounding the document in question.  See here: Mannai at 767G768C per Lord Steyn; Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896, at 9123 per Lord Hoffmann; Jumbo King Ltd v. Faithful Properties Ltd (1999) 2 HKCFAR 279, at 296EF per Lord Hoffmann.

(5)​ The ultimate object in construing a notice seeking to exercise an option (apart of course from the “set formula” situation I have referred to above) is to determine whether the notice unambiguously conveys to the reasonable recipient (with knowledge of the relevant context and the relevant contractual terms) the sender’s decision to exercise the option: see Kou Lau Ru Ling at 653GH.

(6)​ It follows then that where a notice is ambiguous, it will not have the effect of a valid exercise of the option."

33.本席同意馬法官的分析並引用在本案中。租約中有關續租權的條款，並沒有述明任何行使續租權的特定程序。依據馬法官上述的考慮準則，本席需分析答辯人所稱其發出的行使續租權通知，以客觀的角度，去考慮信件的意思。

34.本席留意到11月16日信件的標題是"租客的續租權" (Tenant's Option to Renew)。而信件的第一句就提出該物業的租約將於5月31日屆滿。標題相對第一段，相信申請人沒有可能不清楚答辯人所說的租約是指雙方簽訂的租約，而續租權就正是租約內容的租約條文。所以當答辯人說行駛它的續租權時，對申請人是一個非常清晰的訊息。

35.申請人最主要的爭議點是指答辯人的信件，包含了一句說話，即"租金須由雙方協定(at a monthly rent to be mutually agreed by us)"，所以，其意思並不是行使租約上的續租權。又要求本席跟隨馬法

官的判案，判信件並非行使續租權。

36.每一件案件的事實，皆有所不同。在Bess案，案中的信件，內容的確並不能清楚顯示租客行使續租權，所以，馬法官裁定並沒有行使續租權。但每一件案須根據該案的事實作裁斷。

37.又如申請人引述的案例，Bloomark Investment Ltd & Anr v Yu Yim Keung & Anr DCCJ5779/2002，林文翰法官（當時職銜）也引用了Bess案的法律觀點。但套用在該案的事實上，林法官裁定，雖然租客有提出一些其他要求，但並沒有影響行駛續租權的清楚意思。

38.而本案中的信件，清楚說明是行使租約的續租權，並沒有含糊的地方。至於答辯人指租金可由雙方協定，本席認為這只是訂定市值租金的一個開始方法。租約並沒有任何形式去決定市值租金，所以，能達成協定亦是其中一個解決方法。當然，在不能解決下，雙方可要求法庭作出裁決。

39.劉女士指如果信件説"at a market rental to be mutually agreed by us",這沒有抵觸續租條款。所答辯人只寫"at a monthly rent to be mutually agreed by us"，這意思完全不同。

40.要行使續租權，書信要使一位合情理的人(reasonable man)明白答辯人的意思。而在考慮書信的内容時，本席是以一個客觀的分析，及全面的考慮。因此，本席不同意劉女士的分析，她只是取了書信的一句，而忽視了書信的前後理。信的標題，已引述續租權和租約，第一句也表述是行使續租權。雖然有提到協議租金的問題，但一位合情理的人應理解答辯人是行使租約的續租權。

41.而且根據劉女士及陳先生的證供，他們分別有幾次電話交談，就租金進行商談。其中，陳先生又要求劉女士詳細考慮租約中的條文。如果劉女士與陳先生談判的是一個全新的租約，而沒有租約中行駛續租權的上限問題，劉女士大可以簡單提出，"現時是你向我要求一個新租約，不是續組"。雙方當時的討論，明顯是依據租約上的續約條款而討價還價。

42.劉女士的另一主要爭議點，是6月1日後新租約生效，答辯人應該交市值租金。但他們仍然支付舊租金。他們的行為與他們信中的承諾不符。

43.俞律師引述高義敦法官在Pacific Realty Ltd v Lam Sau Mui LDLA 20/1983案的判詞，指除非續租權條款表明交付續租租金是行使續租權的先決條件，否則，是否有效行使續租權和已交續租租金是兩回事。

44.申請人不同意高義敦法官的裁決，指法官並沒有援引任何案例。但在判詞中，高義敦法官詳細分析了雙方律師所提出的案例而作出結論，本席同意高義敦法官的結論。

45.本席也考慮了申請人陳述的其他理由, 並沒有顯示答辯人沒有或不能行使續租權。基於以上的分析，答辯人經已行使續租權，所以，申請人指答辯人在6月1日後成為月租租客的論點不能成立，也不可以以一個月的終止租約通知書終止租約。

46.當然，在續租開始後，如果答辯人沒有支付租金，申請人可以根據租約條款向答辯人追收欠租及收樓，但這是先要裁定答辯人是否已經續租，及該物業的市值租金是多少。就市值租金，申請人沒有提供任何專家證供。劉女士要求本席以差餉物業估價署的"私人零售業樓宇―租金及售價指數"估計。但劉女士也不是專家。嚴格地說，沒有證據顯示巿值租金是多少。

47.由於本席裁定答辯人經已行使續租權，所以，本席駁回申請人要求收回物業的申請。而續租期的租金是多少，不是本案的爭議點，在提出本申請時，申請人基本上是以約滿收樓為收樓的理由，亦沒有向法庭要求評定市值租金。申請人也沒有獨立申請由本署評定，而本席也沒有足夠證據去作裁決。雖然陳先生也曾建議付37,000元作市值租金，但申請人不同意，本席在現階段也不能以37,000元作市值租金。

48.而答辯人在9月及10月，均有支付35,000元，申請人同意收到，但也表明是作中間收益。所以，本席只可以建議雙方共同聘用一位測計員，評估市值租金。如果有爭議，再向法庭申請所需命令。當然，雙方也要考慮申請是應該向土地審裁處或區域法院提出。

49.本席也建議答辯人先以每月交37,000元的付款，在評定後再調整。而如果有需要，雙方可透過調解員去解决爭議。

50.本席又發出暫令，申請人須付答辯人的訟費，如不能達成協議，由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。

申請人由代表應訊

答辯人由Messrs. C.O. Yu & Co., YU Chung-on Ricky律師代表應訊