|
LDPE 1078/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2012年第1078宗
_______________
|
寶寶集團控股有限公司 |
申請人 |
|
及 |
|
|
材庫(香港)有限公司 |
答辯人 |
_______________
_______________
判 案 書
_______________
1.本案是租客將物業空置管有權交還業主後，業主還原物業，評估損害賠償。
背景
2.申請人是本案處所 "香港新街5-13號環球大廈地下A舖，1樓，2樓及3樓" 的業主，答辯人是租客。
3.申請人於2012年10月29日向土地審裁處提交申請通知書，由於答辯人未有繳付由2012年10月1日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。答辯人於2012年11月5日提交反對通知書。本案於2012年12月3日在土地審裁處本席席前過堂，經聆訊後，申請人同意答辯人已在2012年11月30日將本案處所的空置管有權交還申請人，本席頒令撤銷申請人收回處所的管有的申請，評估損害賠償案件押後審訊。
申請人申索的損害賠償
4.由2012年10月1日起至2012年11月30日答辯人將本案處所的空置管有權交還申請人的日期，以每月163,000元計算，為326,000元，此點答辯人在聆訊時亦同意是事實。
5.清理及拆卸費用38,800元，答辯人在聆訊時不同意負責。
雙方的證供
6.申請人方面的證人何淑貞小姐 (AW1) (“何小姐”)。
7.答辯人方面的證人: 翁蓮芬女士 (RW1) (“翁女士”)。
2002年租約
8.在2002年11月11日本案處所的前業主UNIVERSAL BUILDING LIMITED與答辯人簽訂租約 (“第一份租約”)，雙方再在2002年11月22日簽署另一份租約 (“第二份租約”)，第一份租約與第二份租約內容，除了租金外大致相同，根據第二份租約所載，第一份租約及第二份租約須合併處理成為本案處所的租約 (以下統稱“2002年租約”)。2002年租約之合併租金為每月125,000元，租客有權給予業主通知續約5年，租金上限不可超過百分之五十。
9.2002年租約第1(a)條訂明租期由2003年2月1日起至2008年1月31日。
10.2002年租約第2(c)條訂明租客須:
“To keep the said premises, including but not limited to the air-conditioning system, lighting system and lockset and all fixtures and fittings thereto in good, clean and complete Lesseeable repair and condition throughout the term hereby created (fair wear and tear excepted) and not to make any additions or alternations (sic) except such as shall be sanctioned in writing by the Lessor and in such repair and condition together with all fixtures and additions thereto (unless requested by the Lessor to remove the same)to yield them up at the termination of the lease and if so required by the Lessor to reinstate the said premises to their original state and condition.”
本席翻譯大意為:
“在租期內保持物業良好，潔淨，徹底可出租的維修和狀態，包括但不限於空調系統，照明系統，鎖具及所有固定裝置及設備，（自然磨損和損耗除外）。除得業主書面同意外，不得作任何加建或改建。並在租賃終止時，以同樣的維修和狀態連同所有固定裝置及加建交回（除非由業主要求清除外）。如業主要求，須將物業恢復至原來的狀態和條件。”
11.2002年租約第2(p)條訂明租客:
“Not to erect, construct, or affix any frames, racks, railings or any other structures whether made of wood, metals, cement, concrete or any other materials to the exterior walls of the said premises.”
本席翻譯大意為:
“不得在物業的外牆豎立，建造，或附加任何框架，架，欄杆或任何其他結構，無論是用木頭，金屬，水泥，混凝土或其他材料。”
12.2002年租約第3(c)條訂明 (第二份租約略有不同):
“The Lessor agrees with the Lessee that the Lessor shall carry out some works at the said premises as particularly set out in the Supplemental List agreed or to be agreed between, the parties hereto. Those works to be carried out on the Ground Floor, First Floor and Second Floor shall be completed on or by 14 days of January 2003. Those works to be carried out on the Third Floor shall be carried out within TWO MONTHS upon receiving a one month’s written notice from the Lessee after delivery to and taking up the possession of the said premises by the Lessee.”
本席翻譯大意為:
“業主同意業主應在物業進行一些工程，詳情載於雙方同意的補充列表。在地下，一樓及二樓的工程須在2003年1月14日前完成。在三樓進行的工程須在租客接收物業，發出一個月的書面通知業主後，兩個月內完成。”
本案的租約
13.在2008年4月24日本案處所的前業主 WINDSHIELD CHARITABLE FOUNDATION與答辯人簽訂本案處所的租約 (“本案的租約”) ，租期由2008年2月1日起至2013年1月31日，租金為每月163,000元，按金總數為451,000元。
14.本案的租約第2.2條訂明租客須
“To keep all the interior of the Premises including the flooring and interior plaster or other finishes or rendering to walls, floors and ceilings and the Landlord’s fixtures therein including all doors, windows, electrical installations and wiring, sanitary equipment and fittings, pipes and drains and the Furniture in good, clean and tenantable repair and condition and properly preserved (fair wear and tear excepted) and so to maintain the same at the expense of the Tenant and to deliver up the same to the Landlord at the expiration or sooner determination of the Term in like condition Provided that the Tenant shall not be liable for the repair and maintenance of those fixtures, fittings and installations which are concealed unless the same is caused by the default or negligence of the Tenant.”
本席翻譯大意為:
“保持物業良好，潔淨，可出租的維修和狀態，包括地板和室內批盪或其他牆壁，地板和天花的裝修或裝飾，及業主的裝置，包括所有的門，窗，電氣設備和電線，衛生設備及配件，喉管和排水管和傢俬列表（自然磨損和損耗除外）。租客並須自費維修如上述及在租賃到期或提前終止時，在類似的條件下將上述交回業主。租客毋須對隱藏的固定裝置，配件及設備承擔任何責任，除非由租客的過失或疏忽所造成。”
15.本案的租約第2.6條訂明租客:
“Not without the previous written consent of the Landlord which consent shall not be unreasonably withheld to erect, install or alter any fixtures partitions or other erections or installations in the Premises or any part thereof and shall on expiration or early determination of the Term remove at the Tenant’s own costs and expenses such partitions or divisions and reinstate the Premises to their original state and condition as they existed before such alterations additions partitions or divisions and make good all damage or loss thereto and if the same shall not be so restored or reinstated as aforesaid to pay to the Landlord all damages costs and expenses which may be sustained and incurred by the Landlord by reason of breach or non-observance or non-performance of the terms and conditions in this clause contained by the Tenant…”
本席翻譯大意為:
“沒有業主的事先書面同意 (同意不得被無理拒給)，租客不得在物業或其任何部分安裝或更改任何裝置，間隔或其他建設物或設施，並於租賃到期或提前終止時，租客須自費拆除該等間隔或分隔，並恢復物業至沒有該等改建，增加，間隔或分隔之原來的狀態和條件，並修好所有損害或損失。如果租客未能恢復或修復如上述，租客須支付給業主因租客違反或不遵守或不履行在本條中的條款和條件所產生的所有損害賠償，成本及費用。”
16.本案的租約第2.13條訂明租客:
“Except with the prior approval in writing of the Landlord not to affix or put up or display or permit or suffer to be so affixed, put up or displayed any signboard, sign, decoration, advertisement, notice, placard or other device or thing whatsoever illuminated or not within or outside the Premises or the Building or on any wall, corridors, staircases or other common areas of the Building which may be visible from outside the Premises apart from those existing. The Landlord shall have absolute discretion in granting or refusing such approval and any approval to be granted shall be subject to such condition as the Landlord may think fit. The Landlord shall have the right to remove at the cost and expense of the Tenant any signboard, sign, decoration, advertisement, notice, placard or other device or thing whatsoever which shall be affixed, put up or displayed without such prior approval of the Landlord.”
本席翻譯大意為:
“除了現有之外，沒有業主的事先書面同意，租客不得在物業的外面可看見，物業或大廈之內或外或任何牆壁，走廊，樓梯或其他公共地方，架設或安裝或展示或容許或默許架設或安裝或展示任何招牌，標誌，裝飾，廣告，告示，標語牌或其他設備或任何事物，不論有照明與否，業主有絕對酌情權批准或拒絕有關批准，及加添業主認為合適的條件。業主有權以租客費用拆除租客沒有業主的事先批准，架設或安裝或展示的任何招牌，標誌，裝飾，廣告，告示，標語牌或其他設備。”
17.本案的租約第2.24條訂明租客
“Quietly to yield up the Premises together with the Furniture at the expiration or sooner determination of this tenancy in the original state and in good clean and tenantable repair and condition (fair wear and tear excepted), and if so required by the Landlord in such good repair and condition as aforesaid together with additional erections, alterations or improvements which the Tenant may have made in the Premises and which the Landlord in his absolute discretion may be willing to retain without payment of any compensation therefor Provided that if any property is left by the Tenant in the Premises and the Tenant shall fail to remove it within 7 days after being required by the Landlord so to do, the Landlord shall be entitled to dispose of the said property in whatever way as he deems fit without being liable to account to the Tenant for any sale proceeds or loss and the Tenant hereby waives all his right claim and demand whatsoever in respect of the said property and shall indemnify the Landlord of any loss damages costs and expenses which he may suffer or incur as a result of his disposal of the said property.”
本席翻譯大意為:
“於租賃到期或提前終止時，租客須將傢俬列表的原始狀態和良好，潔淨，可出租的維修和狀態，（自然磨損和損耗除外）連同物業交還。如果業主要求，在業主絕對酌情決定願意保留，連同租客在物業額外的建設物，改建或改善，在同樣的良好，潔淨，可出租的維修和狀態交還，業主毋須支付任何賠償。如租客在物業留下任何物件，在業主要求下，如租客未能在七天內將物件移走，業主有權將物件以任何方法處置並向租客追討所需費用。
18.本案的租約第8條訂明:
“The Tenant shall on the signing hereof deposit and maintain with the Landlord a deposit as specified in the Sixth Schedule hereto (hereinafter called “the Deposit”). The Deposit may be used by the Landlord for his own purpose throughout the Term. Without prejudice to any other right to remedy hereunder, the Landlord shall be entitled to set off or deduct from the Deposit the amount of any costs and expenses loss or damage sustained by the Landlord as the result of any non-observance or non-performance by the Tenant of any agreements stipulations terms or conditions herein contained and on the Tenant’s part to be observed and performed. Subject as aforesaid, the Deposit or the balance thereof after any set off or deduction aforesaid shall be returned to the Tenant by the Landlord without any interest to the Tenant within seven days after the expiration or sooner determination of this Agreement and the delivery of vacant possession of the Premises together with the Furniture in good repair and condition to the Landlord.”
本席翻譯大意為:
“租客須在簽約時交予業主按金 (金額如附表6所列)。若租客未有遵守或履行租約租客所需遵守及履行的條款，業主可從按金內扣除因租客違約或未能遵守租約內任何條款而令業主所受的損失，而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。於租賃到期或提前終止，租客交還物業空置管有權予業主時，業主7天內無息將按金結餘退還予租客。”
19.本案的租約附表4，傢俬列表為沒有。
申請人方面的陳詞
20.何小姐認為2002年租約與本案的租約租客乃是同一個租客「材庫（香港）有限公司」。根據香港法例，租客乃是同一個法人，故此，不論答辯人股東或董事或有關人士有所變動，答辯人必需履行租約內的條款。對於答辯人對2002年是由原業主自行經營等陳述，與申請人申索絕無關係。
21.申請人是根據本案的租約第2.6條及附表4之陳述，要求答辯人需要拆除及搬走本案處所内所有答辯人自行安裝的裝置 (包括所有固定或非固定的傢俬、木板或磚牆的間隔）。 由於租約內沒有註明業主有提供任何傢俬及間隔，申請人理解為答辯人需要以「空殼」的形式交吉交還給申請人。
22.於退租日之前幾日，申請人派員到現場視察，從物業外圍發現答辯人尚未有意欲清拆所有間隔及外牆的冷氣機架及招牌。申請人便即時於2012年11月26日出信給答辯人，請答辯人將本案處所内之所有固定或非固定的傢依、木板或磚牆的間隔全部 搬走及拆除。申請人給予答辯人提示，外牆的冷氣機支架是由答辯人負責拆除，如交吉當日在本案處所内及外牆發現任何不屬於申請人的物件，全部均視 為答辯人。屆時，申請人會即時聘請承辦商清走垃圾及拆除多餘 的物件，所有費用均由答辯人負責。
23.申請人於2012年11月29日就答辯人的回覆再發信給答辯人作糾正購入本案處所時，是連租約買入的，並沒有派員到本案處所看樓及收樓，更沒有於本案處所由前業主現場交收物業給申請人。申請人沒有與答辯人辦租約，故此絶對不構成有續租的圖則存在。申請人請答辯人提供與前業主所簽訂的有關圖則及傢俬列表（如有的話）。
24.申請人邀請承建商「建設工程有限公司」的負責人陳章勝先生於退租日到場準備為清走垃圾及拆除間隔報價。於退租日，申請人的代表何小姐及承建商代表陳先生去到現場，發現物業現場有很多間隔尚未拆走，外牆冷氣機架及招牌也是未有拆走。申請人即時要求陳先生為答辯人報價拆走及清走所有傢俬、間隔、冷氣支架及招牌等，而答辯人即時於該報價單上表明拒絕負責。由於答辯人拒絶負責，申請人便委託陳先生開始清拆工程，陳先生的工人大約用了 10天的時間去完成室內之拆走及清理的工程。.
25.報價單的內容為:
拆冷氣機架，每個300元，共16個，共4,800元。
拆向街招牌一組，4,000元。
室內清走雜物:
3樓地台地板及木板間隔，8,000元。
2樓地台地板及木板間隔，8,000元。
1樓地台地板及木板間隔，8,000元。
地下雜物，間隔，間房物料及外圍花園大圍欄，6,000元。
26.何小姐認為由於答辯人沒有履行租約條款，令申請人受到損失。答辯人仍未能提供，由2002年起的文件，證明本案處所的前業主，經已批准答辯人在本案處所的間隔。由於答辯人仍未能提供任何證明文件，何小姐認為，答辯人須負責拆除間隔及設備的費用。
申請人方面引述陳章勝先生的陳詞
27.申請人提交陳章勝先生(“陳先生”)簽署的證人陳述書，雖然陳先生缺席今天的聆訊，答辯人不反對何小姐引述陳先生的證人陳述書，由於答辯人對陳先生的證人陳述書的內容並沒有爭議，本席批准何小姐引用陳先生的證人陳述書，作為何小姐的證供。
28.陳先生乃註冊小型承辦商「建設工程有限公司」的負責人，並經營裝修行業逾十年。
29.陳先生於2012年11月30日受申請人委託到本案處所為清拆間隔、垃圾及外牆冷氣機架及招牌報價。
30.陳先生實地視察，有大量木板間隔、廁所磚牆間隔、外牆冷氣機架及招牌。
31.根據陳先生的經驗，清拆單位內雜物，懸掛於大廈外牆招牌，陳先生當時即時報價給予答辯人，金額為38,800元。
答辯人方面的陳詞
32.翁女士認為本案處所是原業主本身裝修開設老人院，於2002年11月向社會福利署申請牌照，開始就用答辯人，材庫(香港)有限公司經營"康柏長者之家"。
33.申請老人院牌照. ，社會福利署的要求，一定要有清晰的房間間格，床櫃，傢俱排列等，均要符合政府的要求方可獲發牌照，花園圍欄，招牌當時建院已有，原業主於2002年11月申請牌照至2003年5月才獲得批發牌照。
34.由于原業主缺乏經營老人院的經驗，全盤生意頂讓給答辯人都是按經營老人院原狀頂讓，否則社會福利署就不會續牌。
35.答辯人無法繼續經營，單清拆搬清床櫃傢具用了5萬多元，答辯人應付的責任已負，答辯人並無自行安装 其他裝置及其他固定的間格，木板或磚牆，答辯人不應再付3萬 多元清拆費。
討論
36.綜合雙方的證供及陳詞，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列3點:
爭議的第一點: 拆除冷氣機架及招牌的費用
37.根據陳先生的報價，拆除冷氣機架及招牌的費用，總共8,800元。
38.2002年租約第2(p)條訂明租客不得在物業的外牆建造任何框架或任何其他結構。本案的租約第2.13條訂明除了現有之外，沒有業主的事先書面同意，租客不得在任何牆壁安裝任何招牌或其他設備。
39.根據何小姐提交的照片，本案處所的外牆招牌，位於2樓至3樓，之外面，非常顯眼，申請人拆除的冷氣機架亦達到16個之多。雖然答辯人未能提供，業主批准安裝冷氣機架及招牌的書面證明。本席不信納答辯人會未有得業主同意安裝冷氣機架及招牌。
40.在考慮所有證供及衡量相對可能性後，本席裁定冷氣機架和招牌，符合本案的租約第2.13條的規定。答辯人毋須負責拆除。
爭議的第二點: 室內清走雜物的費用
41.根據陳先生的報價，室內清走雜物的費用，總共30,000元。根據何小姐提交的照片，陳先生拆除本案處所的地板，裝修和間隔。
42.2002年租約第2(c)條訂明，租客除得業主書面同意外，不得作任何加建或改建。2002年租約第3(c)條訂明，業主應在物業進行一些工程，詳情載於雙方同意的補充列表。本案的租約第2.2條訂明租客須在租賃終止時，將地板和天花的裝修在良好的維修狀態交回業主。本案的租約第2.6條訂明租客沒有業主的書面同意，不得安裝或更改任何間隔或其他建設物，並於租賃終止時，租客須自費拆除該等間隔。
43.雖然答辯人未能提供，業主批准安裝或更改間隔或其他建設物的書面證明，本席信納答辯人的說法，本案處所的裝修和間隔，在本案處所獲批老人院牌照時經已存在。本席不信納答辯人後來未得業主同意安裝或更改間隔或其他建設物。
44.因此本席裁定答辯人毋須負責室內清走雜物的費用。
爭議的第三點: 答辯人違反租約條款
45.答辯人交還本案處所空置管有權與申請人時，答辯人留下若干雜物，及未有將本案處所全部保持在良好維修狀態，違反租約條款。
46.高等法院原訟法庭法官袁家寧 (當時官階) 在FIRST ORIENTAL HOLDINGS LIMITED 對LONGLUXE INVESTMENT LIMITED HCA 10294/1999（無彙報的案例，日期為1999年8月27日）的判案書指出:
(第18段)
"...Since (the Defendant) has not incurred any costs of reinstatement and has no intention of doing so, it has suffered no loss and it has no real claim against the Plaintiff such that it could make any deductions against the deposit. "
(第19段)
"It is now clear law that the proper application of the general principle governing damages for breach of contract (that where a party sustains loss by virtue of breach of contract he is so far as money can do it to be placed in the same situation in respect of damages as if the contract had been performed) required the court to ascertain the loss the Defendant here had in fact suffered by reason of the breach - it was not the monetary equivalent of specific performance."
本席翻譯大意為:
“由於被告人沒有支出任何重置費用，亦沒有意圖這樣做，被告人並沒有受到損失，被告人對原告人並沒有真實的索償以致被告人可以在按金中作出任何扣除。
違反合約要求賠償的一般性原則，(即因某方違反合約而令致另一方蒙受損失，損害賠償等同於若然合約已經明確履行，在金錢上等如可以將另一方放置在相同的情況下)，現在法律原則經已確認，法庭應確定被告人因違約行為所遭受的損失 ，這並非是相等於明確履行合約所需要的金錢價值。”
參看: CHOU KOU PIM and CHIU MARY v. THE PRUDENTIAL MALL LIMITED CACV 72/1990
47.申請人未有就答辯人違反租約條款，提供報價單。無論如何，根據申請人的證供及申請人提交的照片，本席認為申請人並沒有還原答辯人違反良好維修條款。申請人經已將本案處所，拆除至空殼狀態。拆除時產生大量雜物。本席認為，相對而言，答辯人留下的雜物，極為少數，微不足道。
48.因此本席裁定，答辯人毋須為清除極少量雜物而負責，答辯人無須負責還原費用。
本席的裁決
49.本席裁定答辯人須支付申請人由2012年10月1日至2012年11月30日交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月163,000元計算，為326,000元。
50.申請人從答辯人在本案處所租約按金扣除上述答辯人須繳付予申請人的款項，須根據租賃到期將按金餘款發放給答辯人。
51.最後，關於本案訟費，本席認為，雖然本席裁定答辯人須支付申請人欠租，但是本席裁定答辯人毋須負責其他費用，因此本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 由何淑貞小姐代表應訊
答辯人: 由翁蓮芬女士代表應訊
|