Topwell Corporation Ltd 對 關錦泉及另一人

DCCJ 3085/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第3085號

----------------------------

判決書

----------------------------

1.2013年1月2日，彭家光聆案官拒絕第二被告人要求對經修訂的答辯書和反申索書作進一步修訂的申請，其裁決理由如下：－

“All in all, after having carefully considered the matter and the submissions from the counsel and all evidence before me, I accept counsel for the plaintiff’s submission that the 2^nd defendant has made a deliberate decision not to rely on the limitation defence, and coupling with the fact that the 2^nd defendant has not complied with the paragraph 3 of the order dated 22^nd, the application for the amendment is refused.”

被告人現對該裁決提出上訴。

2.2011年8月12日，原告人提出本案的申請。2012年1月17日，第二被告人向法庭存檔抗辯書及反申索書。2012年4月25日，陳玲玲聆案官批准第二被告人對抗辯書及反申索書作出修改，2012年5月19日，第二被告人向法庭存檔經修改抗辯書及反申索書。

3.2012年8月22日，彭家光聆案官作出案件管理的命令，其中一項命令是：－

“3. 訴訟各方須確保所有需提出而尚未提出的非正審申請，已於2012年11月7日或以前提出；”

案件管理會議押後至2013年1月2日舉行。

4.2012年9月26日，建築物上訴審裁小組（“審裁小組”）就有關建築物的上訴作出裁決；有關建築物是九龍油麻地廟街3號及5號建築物的頂層（“天台屋”）。審裁小組在2012年2月14日及9月10日聆訊該上訴，其裁決的第18點如下：－

“18. 上訴人在陳述書的‘背景與總結’第四（3）段亦指出。上訴人有證據證明佔用人擁有物業超過數拾年，根據土地法條例："佔用人可向政府申請逆權所有。"本審裁小組接納建築事務監督就這點的如下回應：

……

（iv） 佔用人只可以在物業的業主不同意佔用的情況下佔用該物業才被視為逆權管有。上訴人在陳述書的“背景與總結”第三段指出，他在上址天台安裝食水喉是經歷了三任業主的同意。這證明上訴人的佔用並非逆權管有。”

上訴人（或佔用人）是第二被告人。這顯示，在2012年2月14日，第二被告人已有可作出逆權所有的申請的證據。

5.經修改的抗辯書及申索書（日期為2012年5月17日）的第7（一）段述明：－

“…… 原告人上佳有限公司貼出通知：“奉屋宇署命令及水務條例”把廿五年前購買物業時經業主同意，安裝食水和消防水，但原告人把五樓六夥業主合資興建的五樓之所謂“非法接駁至五樓之食水消防喉管拆除。”

6.第二被告人的大律師說，涉及是次修訂的申請的事實，大致上已在經修訂抗辯書及反申索書中披露，只不過加上“逆權侵佔”（adverse possession）的申請而已。擬修訂抗辯書及反申索書的第11段是：－

“(2) The Plaintiff’s predecessors in title have, since 19 January 1989 at the latest, been dispossessed or discontinued possession of the parts of the Buildings on which the Hut Structure stands;”

7.第二被告人在2012年2月14日已知就本案的物業（即天台屋）他可提出逆權所有的概念作為抗辯和反申索，為甚麼在2012年5月17日，當對抗辯書及反申索書修改時他沒有把這一點包括在內？他沒有對這一點作出解釋。

8.上訴審裁小組的裁決是於2012年9月26日作出的，裁決的第18點指出上訴人的佔用並非逆權管有。在這個時刻，就天台屋的所有權的爭議他必定會考慮逆權管有的法律觀點，但他沒有在這個時候對經修改答辯書及反申索提出再次修改的申請以包括這一點。對此，他沒有提出任何解釋。

9.2012年11月28日，第二被告人向法院存檔由律師代表的通知書。2012年12月27日第二被告人的律師向法庭存檔“Listing Questionnaire”，表明第二被告人會要求存檔再修訂抗辯書及反申索書的訂可。

10.第二被告人沒有藉誓詞解釋為甚麼他會直至到2012年12月27日（而不是早在該日之前），才披露他會提出再次修訂的申請。早於2012年2月14日稍後的時間，他已應該提出有關的申請，但直至2012年12月27日他才披露他會這樣做，因此他提出的申請是故意的延遲。

11.第二被告人的大律師表示逆權佔有的事實已為第二被告人在抗辯書中披露，經修訂的抗辯書及反申索書，第7（一）點顯示五樓的食水和消防水喉管是“經業主同意”安裝的，但在擬再次修訂的抗辯及反申索書的第7（7）點顯示：－

“(7) In or around December 1989, the 2^nd Defendant also arranged for the complete replacement of the dilapidated fresh water pipes to the Hut Structure;”

經業主的同意第二被告人安裝食水和消防喉管的事實在擬再次修訂的答辯書和反申索被刪去。

12.在考慮是否應該提出再次申請時，第二被告人的法律代表必定會考慮逆權佔有的抗辯和反申索是否有證據支持。很明顯，如果他非法佔有天台屋，他便不會尋求有關業主的同意，以安裝食水和消防喉。他得到業主的同意安裝食水和消防喉管的事實，反映出他並無非法佔有天台屋。經業主的同意安裝食水和消防喉在擬再次修訂的抗辯書和反申索書中被刪除，這是經深思熟慮才作出的，因為如果它仍在擬再次修訂的抗辯書及反申索書中存在，它便不能構成逆權管有的抗辯理由，這顯示第二被告人故意刪除這事實，以便它表面上構成逆權管有的抗辯理由，因此這不是真誠的要求再次修訂抗辯及反申索的申請。

13.無論如何，按第二被告人在擬再次修定的抗辯書和反申索書第7（2）段所述，他是於1988年購入天台屋的，這事實反映出他沒有非法佔有別人物業的意圖，因此非法佔有天台屋之說不存在。擬再修訂抗辯書及反申索書的指稱的“事實”並不承載“逆權佔有”的答辯及反申索。既然如此，擬經修訂的抗辯書及反申索書便無需加以再次修改以包含逆權佔有的答辯及反申索。

14.基於上述的理由，本庭撤銷第二被告人的上訴，以及要求修訂上述通知和給予上訴延長期限的申請。

訟費

15.本庭頒下臨時訟費命令：

第二被告人須支付原告人是次上訴申請的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估。如與訟雙方在14天內不向本庭提出申請，是項命令作實。

原告人： 由Pansy Leung Tang & Chua律師事務所轉聘Benjamin Chain大律師代表

第二被告人： 由Cheung & Choy 律師事務所轉聘Benny Lo大律師代表

Please refer to CACV88/2013 for the relevant appeal(s) to the Court of Appeal.