百達大廈業主立案法團 對 非法佔用人

LDBM 309/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第309宗

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判 決 理 由 書

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1.本席在2013年3月12日的聆訊中，向申請人指出本案的一些問題。本席原本打算給予申請人機會考慮如何進一步處理本案，但代表申請人的王律師即時口頭提出中止案件的申請，獲本席接納。

2.以下是本席發現本案出現的問題。

討論

3.申請人是百達大廈業主立案法團。

4.根據申請人的案情，有人未經其同意或批准佔用大廈天台的公用部分，並在上址搭建「違例建築物」，違反《建築物管理條例》第34I條，雖經勸告但對方未有理會。

5.申請人不知道佔用人的名稱，於是在本案針對「非法佔用人」申請下述濟助：

(1) 答辯人須清拆佔用部分的違例建築物及還原受影響的公用部分；

(2) 答辯人須遷離被佔用部分及把佔用部分的空置管有權交回申請人；及

(3) 訟費。

6.申請人按《土地審裁處規則》送達申請通知書後，沒有人提交反對通知，案件於2013年2月4日作過堂聆訊。當天沒有「非法佔用人」應訊，本席向王律師查詢申請人會否考慮引用《高等法院規則》或《區域法院規則》的第113號命令在其他法庭進行訴訟。王律師選擇在土地審裁處繼續本案，本席於是將案件押後至2013年3月12日，讓他就申請人是否可在土地審裁處針對「非法佔用人」繼續本案作出陳詞。

7.根據王律師的陳詞，上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食一案[1]判決業主立案法團可針對未經其同意或批准而佔用大廈公用部分的人士在土地審裁處興訟。王律師指出，本案與廣泰樓案不同之處，是本案的答辯人「不被指名」（unnamed）。他提出：

(1) 沒有法例禁止土地審裁處處理不被指名答辯人的案件；亦沒有法例規定申請人必須引用第113號命令才可向不被指名人士申請收回被佔用的土地。

(2) 根據土地審裁處庭長的指示（LTPD CJR No.1/2009），審裁處可採用原訟法庭的常規及程序，審裁處可適當地採用第113號命令的程序來處理本案。

(3) 過往，土地審裁處亦曾處理不被指名答辯人的案件，例如九龍漆咸道27A號業主立案法團訴李先生或非法佔用人（李啟剛、盧鴻鏘）案[2]。

8.本席首先指出，漆咸道27A號案不可被視為土地審裁處處理不被指名答辯人案件的先例。誠然，該案在土地審裁處的程序中，答辯人一直都是「李先生或非法佔用人」，但上訴法庭在上訴時批評，原審法官應當將答辯人的名稱作出修改。上訴法庭是這樣說的：

「更改答辯人名字

3. 申請人在土地審裁處提交的申請通知書指答辯人的名稱為“李先生或非法佔用人”。在發出申請通知書後，有兩名人士提出反對通知書，他們是李啟剛及盧鴻鏘。周法官的判決書指答辯人李啟剛先生於 1990 年 1 月自台灣返回香港後，便通過該大廈 14 樓的陳名輝先生（英京貿易有限公司股東之一）的幫助佔用天台，並在該處蓋建小屋以作居所。他的作為並無得到該大廈任何業主的同意，而他本人亦非天台的業主，故此他是非法佔用天台的人。

4. 原審法官指申請人的代表律師並沒有提出修改答辯人名字的申請，故此他沒有對答辯人的名字作出修改。根據《土地審裁處規則》第 11 條規則，在法律程序的任何階段，審裁處可應某一方的申請或在無人提出申請的情況下，將任何人的名字或名稱加入或替代任何一方，或自任何一方的名單中剔除。代表申請人的陳大律師指在覆核時，申請人曾經要求法官修改答辯人的名字。本庭認為既然李啟剛及盧鴻鏘先生已經自認是天台的佔有人，就算申請人的代表律師沒有申請修改申請通知書，原審法官也應該考慮修改答辯人的名字以確保這兩名人士會受他的判決所約束。

5. 申請人現請求本庭修改答辯人的名稱，本庭接受這申請，把答辯人的名稱修改為“李啟剛及盧鴻鏘”。」

9.必須留意的是，上訴法庭並非「加入」該兩名提交了反對通知書的人士作為答辯人，而是取代了所謂的「李先生或非法佔用人」。上訴法庭解釋，這樣做是要確保該兩名人士受到法庭判決的約束。我們不難明白，倘若沒有指明答辯人是誰，該案的申請人將有實際困難向不被指名人士執行上訴法庭最終頒發的強制令、收樓令、賠償令，以及訟費命令（參看判案書第27段）。

10.2013年3月12日的聆訊只有申請人單方面的陳詞，王律師又未有考慮關鍵案例（Billion Star Development Limited v Wong Tak Chuen[3]），本席無意在此決定一位申請人是否可在土地審裁處針對不被指名的答辯人提出申請[4]，或者第113號命令是否在土地審裁處適用。但是，本案確實存有問題，若不及早處理，並不符合法庭行使權力的基本目標（underlying objectives），亦對申請人無益。上訴法庭在漆咸道27A號案亦指出，就算申請人的代表律師沒有申請修改申請通知書，原審法官也應該考慮修改答辯人的名字。因此，本席只會集中討論本案出現的問題。

11.本席留意到本案有以下問題：

(1) 就如漆咸道27A號案一樣，若審裁處按照本案申請頒令，命令「非法佔用人」清拆佔用部分的違例建築物及還原受影響部分，以及遷離被佔用部分並交還佔用部分的空置管有權，並支付申請人訟費，申請人將無法向不被指名的「非法佔用人」執行該等判決。

(2) 申請人有按《土地審裁處規則》送達申請通知書，包括將申請通知書張貼在涉案處所入口的顯眼處，但申請通知書上並無註明聆訊日期，本案的答辯人需要靠審裁處其後發出的聆訊通知[5]，方可獲悉2013年2月4日的過堂聆訊。問題是，審裁處一般只會以普通郵遞及註明由答辯人收件的方式，將聆訊通知送往答辯人在香港最後為人所知或慣常居住的地點[6]。但對於不被指名的答辯人而言，他可能未必理解註明收件人為「非法佔用人」的信函，其實是寄給他的。申請人未有按《土地審裁處規則》第8(c)條規則申請其他送達聆訊通知的方式，本席對本案答辯人是否獲悉過堂聆訊日期存有疑問。[7]

12.其實，第113號命令早已就這類案件作出妥善安排，一向行之有效。Hong Kong Civil Procedure 2013第113/0/2段說明：

“If the name of the defendant was not known … the difficulties were almost insuperable. This Order provided a solution. It provides for proceedings to be by a new originating summons procedure in which it is no longer necessary to name the defendant: (r.3). It dispenses with the need for acknowledging service and forces the attendance of the occupier before the court on the return day if he wishes to contest the proceedings. If he attends and wishes to contest then he may apply to be joined as a defendant (r.5). If it appears that there are issues to be tried the court can make appropriate orders under O.28, r.4 and r.8 for the continuation of the proceedings or deal with them summarily on the affidavit evidence … The writ of possession obtained under this procedure is effectively an order in rem and empowers the bailiffs to clear the premises.”

13.換言之，倘若申請人引用第113號命令向不被指名人士提出申請：

(1) 若獲判勝訴，法庭將會命令「原告人收回原訴傳票中被描述為[地址]的土地的管有」[8]，而無需理會答辯人的身份。這與法庭一般發出的收回管有權命令，即命令「被告人須將傳訊令狀（或申索陳述書）中被描述為[地址]的土地的管有交給原告人」[9]明顯不同。Hong Kong Civil Procedure 2013第113/8/10段說明：

“An order for possession in proceedings under this Order is final (see r.6(1)). It must be in the prescribed form, i.e. Form 42A in Appendix A. Unlike Form 42 in Appendix A, which orders the defendant “to give the plaintiff possession” Form 42A provides that the plaintiff “do recover possession”: it corresponds with the old common law form which was in use before 1965, and thus overcomes the difficulty of obtaining possession against an unnamed defendant. This form of order strongly suggests that the machinery provided by this Order is in the nature of proceedings in rem.”

(2) 按照第113號命令提出的法律程序，須藉附錄A表格11A格式的原訴傳票提出，並無須對之作送達認收。[10]原訴傳票上已註明聆訊日期，更提醒：「任何現正佔用該處所的人，均可親自或由大律師或律師代表向法庭申請加入成為被告人。如現正佔用該處所的人不在上述時間地點親自或由大律師或律師代表出席，法庭會按其認為公正及合宜的方式作出命令。」只要申請人按第113號命令第4條規則送達原訴傳票，包括將傳票以及誓章文本張貼在有關處所的大門或其他顯眼處，他便不需要擔心答辯人是否獲悉聆訊日期。

14.當然，倘若申請人選擇按第113號命令提出申請，他便不可申請其他濟助（例如要答辯人清拆佔用部分的違例建築物及還原受影響的公用部分）。Hong Kong Civil Procedure 2013第113/8/2段說明：

“In proceedings under this Order, the only claim that can be made in the originating summons is for the recovery of possession of land; notwithstanding O.15, r.1, no other cause of action can be joined with such a claim in proceedings under this Order, and no other relief or remedy can be claimed in such proceedings, whether for payment of money, such as rent, mesne profits, damages for use and occupation or other claim for damages or for an injunction or declaration or otherwise. The Order is narrowly confined to the particular remedy described in r.1 (cf. where the proceedings were ordered to continue as if begun by writ under O.28, r.8 Board of Trustees of Chung Chi College v. Chanway Investment Co. Ltd [1993] 1 H.K.L.R. 203, CA).”

15.此外，除非申請人知道佔用人的名稱，否則法庭不會在按第113號命令提出的法律程序中命令不被指名的答辯人支付訟費。Hong Kong Civil Procedure 2013第113/8/10段說明：

“The part of Form 42A which relates to costs is in square brackets in order to indicate that an order for costs will not be obtainable against occupiers whose names are not known.”

16.本案現時的申請，因為涉及清拆令、還原令和訟費的申請，超出了第113號命令的範圍。本席曾經在聆訊中要求申請人慎重考慮，向不被指名人士申請該等命令是否有實際效益及是否可行。王律師回應說，申請人明白很可能需要自費清拆「違例建築物」及無法追回訟費。但王律師表示，申請人選擇作出現時的申請，是希望會有「非法佔用人」應訊，屆時，申請人便可如漆咸道27A號案般更改答辯人的名稱為應訊人士，繼續訴訟。

17.本席認為申請人處理本案的手法不妥。倘若申請人希望知到「非法佔用人」的身份，應該在提出訴訟前作出調查，而不是借用法律程序來引他們出來。[11]

18.申請人並非真誠地向「非法佔用人」尋求本案的濟助，而是别有用心，希望透過法律程序引出所謂的「非法佔用人」。申請人明知除非有「非法佔用人」應訊，否則本案將無法繼續，所以並不預期本案會進行審訊。申請人在這樣的大前題下提出本案，有濫用法律程序之嫌。

19.另一方面，雖然土地審裁處可考慮沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序[12]，但將《高等法院規則》第113號命令的程序照搬到土地審裁處是需要技巧的[13]，亦未必可行；申請人不應假設審裁處會自行沿用第113號命令。

20.申請人有法律代表，不應由審裁處主導他如何進行訴訟，所以本席原本打算給予申請人機會考慮如何進一步處理本案。但王律師卻表示，礙於屋宇署發出要申請人清拆違例建築物及還原受影響部分的命令，申請人決定中止本案，申請人將會在其他法庭按第113號命令提出訴訟。

結論

21.既然申請人已有決定，本席批准中止案件，訟費不作命令。

22.本案於2012年11月16日展開，因申請人中止案件而結束，前後經歷了差不多四個月，申請人最終未能收回被佔用的公用部分。倘若申請人一開始便引用第113號命令在合適的法庭提出訴訟，相信早已獲頒收樓令。

23.本席希望將來若有人擬在土地審裁處向不被指名人士提出申請或引用《高等法院規則》第113號命令，必須三思。

申請人：由梁鄧蔡律師事務所WONG Fai Hung Andrew律師代表應訊。

答辯人：缺席。

[1] [2012] 4 HKLRD 628.

[2] [2001-2003] HKCLRT 265.

[3] [2012] 2 HKLRD 85.

[4] 就此議題，申請人可參看原訟法庭法官區慶祥在Billion Star案的判決（判案書第49-56段），以及上訴法庭法官林文瀚在上訴時附加的意見（Billion Star Development Limited v Wong Tak Chuen，無彙報案例，CACV 49/2012， 2013年3月8日判決，第69-74段）。

[5]參看《土地審裁處規則》第16條規則。

[6] 參看《土地審裁處規則》第8條規則。

[7] 在Billion Star案中，原告人向法庭申請了替代送達命令，將一切法庭文件張貼在涉案物業入口的顯眼處，法庭最終亦接納原告人已妥善通知不被指名的「第七被告人」：參看原審判案書第41-42段。

[8]參看《高等法院規則》附錄A表格42A。

[9]參看《高等法院規則》附錄A表格42。

[10]參看《高等法院規則》第113號命令第1和第2條規則。

[11]在Billion Star一案，法庭接納原告人是有需要針對不被指名的「第七被告人」提出訴訟的：參看原審判案書第10和第43-46段。

[12] 參看《土地審裁處條例》第10(1)條。

[13]例如：在審裁處提出法律程序所用的申請通知書，便與第113號命令的原訴傳票截然不同；怎樣在審裁處按第113號命令提出申請呢？