Wong Hang Fong 對 Ng Yin Kei

LDPD 760/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2013 年第760宗

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覆 核 判 決 書

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1.申請人在2013年6月25日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2013年6月4日判决撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。

2.申請人在其2013年6月25日的誓章詳列支持申請覆核的理由。

有關沒有電力供應一事

3.申請人就判案書有關沒有電力供應一事的判決，質疑根據租約第9 條訂明:「業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部份(包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當」。申請人認為，答辯人作爲租客，若物業內的主要結構部份有問題，必需通知業主對有關的結構作維修，唯答辯人從未就沒有電力供應一事以書面、甚至口頭通知業主作出維修，讓業主履行其應有的責任。反之，答辯人更以此作爲拖欠租金及單方面退租的藉口，這明顯是租客有預謀的行動。°

4.申請人亦認為，答辯人之代表在其陳述書聲稱，他曾聯絡大廈之管理員了解電力供應問題，也曾致電中華電力公司了解，申請人質疑答辯人從不聯絡業主以安排合資格及註冊之電業工程人員作檢查及維修。申請人質疑大廈管理員是否通曉電源運作，並能單憑肉眼能夠斷定電力固障之問題所在。

5.申請人認為，根據判案書第32段，答辯人之代表聲稱中華電力公司就其查詢有關沒有電力供應的回覆是「大廈沒問題，就是業主停電」，申請人質疑停電真的只會有兩個理由。爲此，申請人之代表致電中華電力公司服務熱線，查詢他們對有市民因電力故障的問題的處理。接聽電話之服務員稱，在接到市民查詢有關電力故障時，他們會先了解查詢的地址附近地區是否有任何工程進行或有電力發生故障之情況，若果沒有，他們只會要求有關之査詢者自行了解其大廈或單位之電力供應問題。同時，她亦指出若要停電，一般只會在大廈電力檢查時由大廈之負責人書面提出要求暫停整座大廈之電力供應，以作電力檢査，決不可能只暫停一個單位的電力供應，故他們亦不會以「大廈沒問題，就是業主停電」去回覆市民。申請人認為，由此可見，答辯人的代表若不是對有關職員之說法理解有障礙，便是故意以偏蓋全，企圖誤導本席。

6.申請人在誓章附上胡子輝先生在2013年6 月18 日的電源驗測報告。胡子輝先生於查察本案處所的分錶電源線時，發覺電錶來電入綫位置有燒焦熔斷的現象出現，相信有電力負荷過載產生高溫過熱熔斷而截斷了電源，因為電源線外部包裹部份即絕緣體有燒焦情況。胡子輝先生評估本案處所有電器不正常運作或電源系統被更改等的情況。

7.申請人認為，答辯人代表之證人陳志明先生之陳述書中，只能證明本案處所沒有電，而非業主令本案處所沒有電源供應。申請人質疑若就此判斷是業主截電，是過份強詞奪理。

8.申請人認為，申請人從沒有收到租客任何通知的情況下，未能得知本案處所的電力出現問題或故障，而履行業主應有的責任作出維修。答辯人未盡租客之責通知業主安排合資格及註冊之電工人員檢查及維修，以至未能享用本案處所之電力，爲求退租，更在無理據下聲稱被截斷電源，以圖將所有責任推在業主身上。申請人質疑難道這也是申請人違反平靜享有土地的隠含契諾？申請人質疑由此判斷本案處所之租金價値降至每月400元的理據。

9.答辯人在回應申請人的申請時質疑如電力負荷過度，為什麼室内的電箱沒有燒焦或爆炸? 如任何物件受到過大的熱度或產生燒焦情況，答辯人相信會發生起火現狀，但本案處所未被燒毀。

10.本案在原審時有關沒有電力供應一事的判決，見判案書第46-47段，本席在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，裁定自2013年4月6日起，本案處所已沒有電力供應，答辯人亦沒有辦法自行恢復電力供應（包括向中華電力公司申請獨立的電力供應）。

11.本席認為，申請人只是質疑沒有電力供應的理由，和申請人沒有收到答辯人任何電力出現問題的通知，而未能履行業主應有的維修責任。申請人沒有否認本案處所已沒有電力供應，和沒有否認業主的維修責任。本席認為，有關沒有電力供應一事的判決沒有錯誤。

本案處所被鎖鏈鎖上

12.申請人認為，答辯人多次稱病而延遲交租及拒絶與申請人聯絡，申請人是在合理懷疑及擔憂答辯人之生命安全的情況下才報警求助。警方及消防員均爲公職人員，他們的職責是拯救及保障市民之生命財產之安全。他們的行動或任務均是按其工作守則對市民及社會負責。事實上，警方及消防員到場了解情況後，一名警員曾以其手提電話致電聯絡答辯人不果，爲免有人於屋內暈倒，才有爆門入內調查之決定，這絶非申請人之決定。更重要是，若果警方或消防員真的懷疑單位內有人有生命危險，申請人認為，作爲市民，不可以拒絶他們的救人行動。

13.根據警方的記錄，警方及消防員到場了解後擔心有人於屋內暈倒，決定由消防員爆門進入屋內，過程中只將鐵閘下半部份其中兩條鐵柱撬開，並用鐵鈎勾開鐵閘，完全沒有破壞鐵閘鎖之任何部份。

14.申請人認為，本席判案書第45段，認爲申請人是企圖不經正常法律途徑將本案處所收回的結論是偏面而缺乏証據支持，原因如下：

(a)     首先，答辯人多番向申請人表示身體抱恙，作爲一個業主，考慮到的除了收租問題外，更重點的是任何一個業主也會擔憂有人在自己的單位內有生命安全之危險，若真的有人在單位內發生意外，該單位便頓成「凶宅」。在有合理懷疑的情況下，沒有業主會讓自己的單位冒險成爲「凶宅」。

(b)     申請人在報案後才收到由答辯人的短訊通知聲稱不在油麻地，申請人已隨即致電聯絡答辯人，對方的手機依然處於關機狀態，申請人如何確定發出訊息的就是答辯人而非有其他人以其手機發出訊息? 如果答辯人在收到申請人的訊息後，能致電回覆，以確定她的生命安全，這種種問題根本就不會發生。

(c)     消防員調查並確定沒有人被困屋內，已隨即將鐵閘之兩條鐵柱重新裝上，並將大門及鐵閘重新鎖上。由於當時警方仍未能聯絡上答辯人，又正懸掛黃色暴雨警告訊號，維修的燒焊師傅拒絶在暴雨時候外出，兩條鐵柱無法即時重新燒焊，警方才以大鐵鎖將之鎖上，是要保障答辯人在單位內之財物安全及利益，而非影響答辯人之自由享用土地的權益。

(d)     經調查後，警方將是次事件列爲「誤會」。事實上，任何人都明白即使報警處理，業主都不可能藉此收回單位。申請人若真的要「不經正常途徑收回單位」，根本沒必要勞師動眾讓消防及警方爆門了解是否有人有生命危險後又讓他們將門上鎖，可見「不經正常途徑收回處所」並不成立。

(e)    在申請人的認知及肉眼看見，警方及消防員將大門及鐵閘重新鎖上，可見鐵閘之鎖並沒有損壞。警方及消防員將鐵閘重新鎖上，確定沒有問題後，申請人已留下紙條，希望能與答辯人聯絡以處理「誤會」之善後工作，以盡業主之責任安排維修師傅將兩條鐵柱燒焊穏固，唯答辯人從不聯絡申請人。儘管申請人已在閘門外貼上紙條，唯答辯人從沒有與申請人聯絡，亦未有以任何方式通知申請人安排鎖匠維修鐵閘鎖，反而更藉此機會「向區議員求助」，以達到其無條件退租的目的。

15.申請人認為，更重要是本席引用有關東藝對顔松輝的案例作爲本案判案之參考並不恰當。東藝對顔松輝一案是業主將行車通道的鐵閘換上新鎖，並把閘鎖上，租客若需使用有關通道需預早兩天書面通知業主，否則便不能自由進出有關的上落貨位。然而，本案處所由警方鎖上鎖鏈是要確保有關處所內財物的安全，而且在答辯人聯絡警方後，警方已將鎖鏈移去，答辯人已可自由進出處所，絶無影響答辯人自由享有土地的權益，可見兩者情況截然不同，有關之引用絶不適用於本案。

16.答辯人在回應申請人的申請時認為，本案處所大門是因申請人作出的行為而做成的。

17.本案在原審時有關本案處所被鎖鏈鎖上一事的判決，見判案書第45段:

"申請人的證供指出，在黃杏芳小姐致電報案後，黃杏芳小姐才收到吳妍姫小姐短訊通知黃杏芳小姐不在本案處所內，但黃杏芳小姐任由消防員將本案處所鐵閘撬開。本席認為，申請人只是企圖不經正常法律途徑，將本案處所收回。本席裁定因為閘門鎖上的緣故，申請人違反了平靜享用土地契諾，答辯人有權因為申請人違反契諾，而解除租約。"

18.本席認為，申請人沒有否認申請人任由消防員將本案處所鐵閘撬開，和本案處所由警方鎖上鎖鏈。申請人亦認為須要安排維修師傅將兩條鐵柱燒焊穏固，和安排鎖匠維修鐵閘鎖。本席認為，本席判決申請人違反平靜享用土地契諾沒有錯誤。

未能合法收回物業之居住及管有權

19.申請人認為，由於租客已拖欠根據租約需要支付的租金或其他款項超過七天（由2013年3月12日起計），在確定租客並沒有根據租約所需遵守及履行的條款的情況下，申請人絶對有權要求收回本案處所的居住及管有權。

20.在拖欠租金超過10天（即2013年3月22日）後，答辯人才通知申請人她會在20天後（即2013年4月12日）搬離本案處所，又藉詞熱水爐耐熱時間及漏水問題要求提早退租，並要求以按金抵租金。答辯人更單方面到地產公司簽下退租書，可見對方早已有意圖、有部署地違反合約之精神，拒絶履行租客之責任。

21.申請人於本年6月4日審訊時呈堂交予本席有關答辯人已於本年5月29日申請破產之證據，答辯人代表亦已承認有關事宜，可見答辯人本身根本有債務問題，是不願意也不能支付租金，更是存心不交租，故用各種之藉口迫申請人讓其退租，本席明知對方沒有能力支付租金，仍要求申請人繼續履行合約將本案處所以低於市價接近19倍租予答辯人，絶對是縱容租客懲罰業主之舉。

22.申請人在判案後亦嘗試以掛號信的方式聯絡答辯人，以圖處理是次「誤會」之善後工作，以盡業主之責任安排維修鐵閘及電源之問題。然而，答辯人至今仍未有任何回覆。

23.答辯人在回應申請人的申請時陳述，答辯人於2013年7月22日以電郵方式通知申請人，答辯人已於2013年6月5日委託陳志明先生以電郵方式通知名匯物業顧問聯絡申請人商討解除租約事宜。答辯人要求申請人於2013年7月24日前預備現金或本票於名匯物業顧問安排解除合約事宜。

24.本席認為，申請人在2013年4月3日由於答辯人未有繳付由2013年3月12日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金。本席在判案書第51段判決:

"由於申請人在2013年3月28日違反了平靜享用土地契諾，撤銷申請人在2013年4月3日收回本案處所的管有的申請。"

25.本席在判案書第52-54段亦判決答辯人須支付申請人由2013年3月12日至的交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益。本席認為，判決沒有錯誤。

26.由於答辯人未有將本案處所的空置管有權交回申請人，本席認為，答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。本席在判案書第50段亦指出：

"由於答辯人未有交回本案處所鑰匙，本席認為，租客在法律上的責任是清晰的，租賃終止時，租客有責任向業主交出物業的空置管有權。租客縱使已遷出物業，如果還保存著鑰匙，仍然擁有物業的控制權，便未有履行向業主交出物業空置管有權的責任。直至租客履行這責任為止，他必須支付中間收益。"

本案處所之租金釐訂

27.申請人認為，本案處所租約清楚列明固定租金每月為7,500元及固定租期由2012年12月12日至2013年12月11日止，首尾兩天包括在內，而租約是在申請人與答辯人在地產公司清楚了解並同意有關條文後，自願簽名作實。而判案書第37段說明本案處所是適合答辯人居住，即使本案處所有任何結構或設施上之問題，只要租客書面通知業主作維修即可。

28.若雙方未能就有關之價値取得共識，也會由專業的測量師行根據客觀之資料，審慎分析才能釐訂。答辯人沒有通知申請人對有關問題作維修，本席卻將本案處所之租値低於市價之19倍（即400元)讓答辯人租用，完全是不合情理，惹人發笑且荒謬之極的判決。申請人質疑本席有關之租値釐訂之準則，申請人質疑本席是否知道籠屋的床位的月租。

29.申請人認為，根據陳健康對宋麗兵的案例:

"租客付租金的承諾，獨立於租約內的其他承諾...業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任...即使陳有違反租約的任何承諾，宋仍需支付每月應付的租金"。

申請人質疑本席有權將本案處所之每月租金從市値由原來之每月7,500元降至每月400元。

30.本案在原審時有關本案處所租金的判決，見判案書第48-49段:

"由於答辯人未能將本案處所鎖上，由2013年3月28日起，本案處所的巿值租金祇值原來的十分一，約每月為750元。

由於停電，由2013年4月6日起，本案處所的巿值租金祇值約每月為400元。"

31.申請人質疑本席之租値釐訂之準則，但申請人未能提供任何專家報告，評定租金。

32.經聆聽雙方陳述及詳細考慮申請人的理由，本席經審閱本席在2013年6月4日的判決，本席認為，判決沒有錯誤。

判決

33.本席判決批准申請人在2013年6月25日的覆核申請，根據《土地審裁處條例》第11A(1)條，更改本席於2013年6月4日決定，加入第6段:

答辯人須在2013年7月30日或之前將本案處所即"油麻地上海街380-390A及碧街29-31號上海大廈2/F E2室"的空置管有權交還申請人。

維持審裁處於2013年6月4日其它的決定。

34.最後，關於本次申請的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 無律師代表，由陳志剛先生代表應訊