榮福中心業主立案法團 對 卓劍強

LDBM 340/2012

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2012年第340宗

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判 案 書

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1.申請人是榮福中心業主立案法團 (“法團”)，答辯人是榮福中心的一名業主，法團要求法庭頒令答辯人移交法團銀行戶口支票印章。開審前，答辯人聲稱他願意移交印章，更說他一直都願意這樣做，他承認印章仍在他控制下，他指他不願支付堂費。本席認為他所指願意移交並不清晰，雙方亦在訟費一事上又不能達成協議，本席認為審訊是避免不了，於是指示審訊開始。

2.榮福中心於1994年落成並有一適用之大廈公契 (“公契”)，法團在2002年註冊。

3.2011年3月20日法團召開業主大會，在會議中選出13位人士成立第五屆管理委員會，當選委員包括答辯人，另外一名葉秀歡女士當選為秘書，及一名麥錦燦先生當選為主席（文件冊12-13頁）。

4.於2011年5月14日，在第五屆管理委員會的第二次會議中，有以下的議決：

4.1              重新議決法團銀行戶口支票簽署人事宜：

主席表示………須重新議決新法團銀行戶口支票簽署人（須最少兩名獲管委會授權的簽署人）。經各出席委員商議後，議決內容如下：

i.   支票簿、銀行存摺簿由司庫張應華先生存放及填寫；

ii.   法團印章由秘書葉秀歡女士存放及蓋章；

iii.   法團支票簽署形式為3人簽署，簽署人則分別授權由主席麥錦燦先生、副主席冼添慶先生、委員余慧賢女士及周瑞英女士的其中3人簽署；

iv.   取消前管委會委員簽署人（陳發康、宋潤連及倫小鳳）。

5.葉女士於2011年6月20日辭退秘書及委員的職務，於2011年6月30日管理委員會第三次會議中根據《建築物管理條例》附表2第6段補選秘書，由答辯人當選。

6.根據管理委員會2011年5月14日舉行的第二次會議的議決麥先生（主席）於2011年10月20日把印章移交給被選為秘書的答辯人。

7.於2012年7月22日法團召開業主周年大會會議中選出新任秘書，由余女士當選。答辯人雖然當選為委員，卻落選秘書一職。

8.申請人指於2012年7月22日當答辯人沒有再當選為秘書時，他應該按照附表2第5A段於14天內移交印章，因為印章是屬於法團的不動產。當答辯人沒有移交印章時，管理委員會通過向他提出要求，分別於2012年7月25日、2012年8月11日及2012年8月29日先後三次由管理委員會發信及最後授權律師於2012年11月發信追討，但答辯人仍然拒絕移交，於是管理委員會議決通過向法庭提出這申請。

9.申請人現時的申請是根據《建築物管理條例》附表2第5A段 (“第5A段”)作出的，該條文如下：

“根據第4(2)或(4)段停任管理委員會委員或根據第5(1)段卸任且不尋求再獲委任的委員，須在其停任或卸任(視屬何情況而定)後的14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交管理委員會秘書或(如秘書的職位出缺)主席。 (由1993年第27號第39條增補。由2007年第5號第27及65條修訂)”

10.答辯人指不移交印章的其中一個理由是如果余女士身為秘書手持印章，卻又是支票簽署人，余女士可以自行提取存於銀行戶口內的現金。在庭上他的說法改為容易同另外一兩位人士合謀提取現金。他提出與此相連的一項理據是管理委員會未有諮詢業主，便自行向佳定物業管理有限公司取回大量資產，達900多萬，加上戶口內資金大約1,000萬，如由一位委員保管印章及簽名，令各業主失去保障，不合各業主利益。

11.申請人的回應是並沒有大額現金轉戶；此外，事實上，處理戶口需要印章加3名簽名人士，余女士不會身為簽署人，又是印章持有人而可以獨自行事提取存款。不過無論如何，業主大會於2012年7月22日亦選出一名陸禮英女士為委員，管委會後來議決讓她成為持有印章的委員，亦同時把這議決通知答辯人，要求他把印章移交給秘書余女士，余女士可隨即把印章移交給陸女士，但答辯人仍然拒絕，他指他沒有陸女士的聯絡方法，所以沒有按管理委員會於2012年8月11日信件內的要求把印章移交給余女士，因為擔心余女士仍可以到銀行處理戶口。

12.答辯人又指由2011年6月30日成為第五屆管理委員會秘書，從未有辭去秘書一職，其間亦未有停任及卸任委員，法團印章一直由他保管。申請人的說法是答辯人因某些原因於2012年2月24日被罷免秘書一職，但由於申請人不想浪費法庭時間及訟費爭議罷免的事情，他們不會依賴答辯人被罷免秘書一職的日期提出現時的申請，張律師指因為無論如何，法團於2012年7月22日進行新一屆管理委員會的選舉，答辯人不再被選為秘書，張律師指這是不爭的事實，所以申請時只引用這業主大會的日期作為訴訟的基礎。

13.他亦提出第3項理據指主席多次向他人身攻擊，在電郵上向各委員指答辯人恐嚇區議員羅世恩先生，羅世恩議員已向答辯人書面證明未有此事，他指主席身為警務人員，不但沒有正本清源，反而妄顧法團利益。

14.最後，他指於2012年9月26日第12次會議紀錄內，清楚交代交收印章要求，他要求麥主席在移交印章時遞交當年（2011年10月20日晚上）他簽收印章的收據，及到銀行作出相關證明，直至現在，答辯人稱未收到法團約到銀行處理帳戶手續。申請人的回應是在開會時他沒有提出一同去銀行，當時的理解是沒有印章，不能處理戶口事宜，而他的要求亦不太明確，事實上，戶口結餘等資料都會定時張貼在顯眼處。

討論

15.本案的審議點在於申請人是否有權要求答辯人移交印章及答辯人拒絕移交印章的理由是否充分。

16.在本席面前的案情，本席認為申請人有權在2012年7月22日選出新一屆管理委員會後，而答辯人未被選為秘書，便應根據第5A段於14天內交回印章。因此，申請人有權在他仍未移交印章時發出要求。就答辯人是否有充分理由拒絕，本席認為第5A段沒有賦予離任委員酌情權考慮是否根據第5A段行事，在裁決了申請人有權要求及確認答辯人未有移交後，本席應頒令他移交印章，本席下面的考慮只關乎於訟費的裁決，因為就訟費一事本席可行使酌情權。

17.首先，在本席面前的證供，本席裁定答辯人沒有根據第5A段行事。本席不同意他有充份理據支持他的作為。答辯人知道提款需要印章加三名人士簽署，即使余小姐自己的簽名加上持有印章亦不足以在戶口提取現金。至於他指沒有陸小姐的聯絡方法安排移交印章不可能、亦不是良好的理據，因為附表第5A段訂明，印章應移交給秘書，而秘書是余小姐。此外，他亦同意在開會的時候他是可以見到陸小姐的，但他卻沒有安排在秘書面前把印章移交給小姐，或在陸小姐面前把印章移交給秘書，讓她可以見證交收過程，此外，大筆現金轉戶的指控亦不充份，但無論如何，安排由陸小姐保存印章，足以釋除他的疑慮，他卻沒有接納。

18.至於他要求取回當年收據也是不合理的，反而他可要求下任秘書簽收印章。本席又認為他對主席的不滿，不是不交回印章的理由。

19.在庭上他再加上一個指控就是法團的帳目混亂，他指就是因為這個原因，必須要得到銀行發出證明，證明他沒有在持有印章的時候有人提取銀行的現金，本席認為這亦不是良好的充分理據，因為即使有爭議的時候，應該可以在銀行的紀錄中看出可疑的提款日期。

20.由於答辯人最終於審訊結束後，離開法庭之前，把印章移交給張律師，所以本席不作印章移交的命令。本席實在看不出他有甚麼良好的理由可讓法庭考慮不採納一般的訟費令，由勝訴一方得訟費。本席命令答辯人支付申請人。

21.本席讓答辯人看過由張律師預備的訟費表，答辯人沒有回應，本席以簡易程序評核張律師的訟費表，評核訟費為60,000元。

22.基於印章於案件審訊完結時由答辯人在庭上交回給申請人，本席不作交回印章的命令。

命令

23.答辯人須支付申請人的訟費60,000元。

申請人由鄧黃張律師事務所張律師代表應訊

答辯人親自應訊