P C Fortune Co Ltd 及另一人 對 Mastermind Asset Management Ltd

DCCJ 4479/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第4479號

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判案書

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1.第一原告人是九龍深水埗元州街482 – 492號金碧閣地下9號舖（＂9號鋪＂）的前租客。第二原告人是她的董事。第一原告人的申索是要求被告人向她交還9號舖的管有，以及向它作出賠償。第二原告人要求被告人就誹謗一事向她作出賠償。被告人則提出反申索，要求原告人交回9號舖的空置管有權，以及第一原告人就強佔9號鋪應付的中間收益。

2.2007年9月24日，第一原告人與前業主符秋香簽訂租約，租下9號舖，租期6年，每月租金$2,500，由2007年10月15日起租，而由2010年10月15日起，租金加至$2,800。租約的租客寫明是“明珠公司”，但第二原告人在簽約時寫下第一原告人（明珠代理有限公司）的商業登記號碼，這清楚顯示9號舖的租客為第一原告人。

3.2007年7月，原告人把9號鋪間了兩個舖位，並把其中的一個舖位分租予關木興，關木興利用該舖位經營洪記理髮（“洪記舖位”）。關木興每月繳交$2,500予第一原告人。第一原告人經營物業租賃及投資，它把9號舖的另一個舖位（“明珠公司舖位”）儲存它生意上的貨品，如建材、電器等。兩間舖位有獨立門鎖，關木興並無明珠公司舖位的鎖匙。

4.2010年3月，原告人收到代表被告人律師的信件，該信件知會原告人，被告人已成為新業主，並指示原告人以後的租金須交予景成地產的湯惠珠小姐。第一原告人把按金轉到新業主，其後它便一直交租予湯惠珠。原告人交了2010年9月份的租金後，景成地產便沒有向她收租。其後第一原告人收到代表被告人前律師2010年10月25日的信件（收信者是 “明珠公司”），該信件指被告人要終止9號舖位的租約，並要求原告人於2010年11月3日前把9號舖位交回予被告人。該信 （收信者是 “明珠公司”）的內容如下：　-

“As Solicitors and agents for and on behalf of Mastermind Arrangement Limited, the Landlord of the above premises of which you are the tenant, we hereby give you notice to terminate your tenancy and you are required to quit and deliver up vacant possession of the above premises to our client on the 3^rd November 2010.”

5.2011年11月21日晚上，第二原告人收到關木興的電話，他說有人搬走明珠公司舖位內的財物。翌日早上，第二原告人到達明珠公司舖位，她發現棠記五金的棠仔正搬走明珠公司舖位內的財物。第二原告人阻止他這樣做，但不成功。棠仔說是業主叫他做的。第二原告人報警，警察到場，但警方認為這是業主與租客的糾紛，因此拒絕把它當作刑事案處理。至2010年12月15日早上，明珠公司舖位內的財物已全部被清走。被告人更將舖鎖上，並張貼告示，稱“此乃私人物業，非請勿進，如違必究。如有塗鴉本公司此通告者，必報警追究。”

6.於被告人強行爆破清場時，第一原告人於舖內儲存以下的財物：－

(1)   七部不知牌子冷氣機，約值港幣$11,200；

(2)   三部不知牌子電熱水爐，約值港幣$1,800；

(3)   兩部不知牌子抽油煙機，約值港幣$1,000；

(4)   兩個坐廁，約值港幣$360；

(5)   約三百塊瓷磚，約值港幣$1,200；

(6)   兩部不知名舊洗衣機，約值港幣$100；

(7)   一張黑色兩座位梳化，約值港幣$799；

(8)   三把不知牌子大抽氣煽，約值港幣$360；

(9)   六把不知牌子細抽氣煽，約值港幣$420；

(10)   三個不知牌子大電飯煲，約值港幣$360；

(11)   五個不知牌子電飯煲，約值港幣$450；

(12)   一些傢俬及雜物，約值港幣$800；及

(13)   一些文件，包括租約之正本。

上述 (1) 至 (12)項的物品總值為 $18,849。

7.由於不能使用明珠公司舖位以儲存財物及生財工具，第二原告人須以自己的物業作該用途，但若該物業用作出租的話，每月的租值應最少為$5,000。若被告人沒有強行收9號舖位，第一原告人每月收取關木興$2,500分租的月租，另繳納$2,800元租金，每月的付出實為$300，故此第二原告人的損失為每月$4,700。舖位的租期到2013年10月14日屆滿，由2010年12月15日起計，租期的損失為34個月，她的損失為$159,800 (34 x $4,700)。

8.關木興作証時指出，他沒有明珠舖位的鎖匙，他否認他曾向任何人說他是9號舖的唯一租客，他亦沒有把原告人鋪位的鎖匙交與被告人。自2010年12月開始，他便在被告人的威迫下交租給它。2011年2月，被告人要把租金增至$3,500他才結束營業。另一位原告人的証人是林志堅，他指出被告人的董事陸偉亮指示地產代理強行收樓，他目睹棠仔強行清場。

辯方的証供

9.陸偉亮是被告人的董事，他說指稱，在被告人購置9號鋪之前，　它的職員曾到9號鋪，而關木興告訴該職員，他是洪記理髮的老板，以及唯一佔用9號鋪的人。2010年11月3日陸偉亮的父親Luk Wai Too 前往9號鋪，他指稱木興告訴他自2008年12月開始他是該鋪的唯一租客，在2010年11月4日，關木興把9號鋪的 “unused portion” 的鎖匙交給他。關木興打開閘門，他看見 “unused portion” “literally empty, then were a lot of roaches there and I even saw rats.  I did not see anything of values.”

10.陸偉亮在向警方所錄的口供　（日期為2012年2月21 日）中承認他聘用五金店　“棠記＂以作清理9號鋪。

証據分析

11.陸偉亮指稱，他們相信洪記理髮是9號舖的唯一租客，但租約上清楚寫明租客為明珠公司。

12.審訊文件冊的相片(Pp 67 – 72, 84)顯示被告人是強行爆破清塲，並不是如被告人所說，他們從關木興得到鎖匙，開閘入明珠舖位內，見到舖內乃空置的。如果明珠鋪位內是空置的，第二原告人怎會拍攝到那麼多物品，她又拍攝到棠仔用手拍車從明珠鋪位車走那麼多物品。Luk Wai Too 的証供完全不可信。

13.被告人謂租約至2010年10月14日結束，而租客只擁有一個重租的行使權，由於該行使權沒有在田土廳註冊，該行使權不能制約第一原告人，因此租約至2010年10月14日已結束，而被告人有權收舖。被告人這論點並不能成立，因為租約的條文並無賦予租客一個續租的行使權；它清楚屆定租期的時間。它並無任何涉及運用續租權的條文。

14.租約上的條款如下：－

“租約期限：(6)年由2007年10月15日至2010年10月14日三年梗約三年生約三年後加三百圓正即2,800元”

租約上清楚訂明租約是6年的租約，它並沒有提及或暗示任何續約的行使權。關於後3年的年期，它沒有需要或要求租客選擇延續與否，租期清楚訂明為6年，因此，被告人於2010年10月25日的通知是無效的。

15.原告人指上述通告含有誹謗成份。在申索陳述書，原告人指：－

“The words in the defendant’s notice in their natural and ordinary meaning meant and were understood to mean that no one including the plaintiff (except having invitation) is allowed to enter the premises and should anyone paint or destroy the notice of [the defendant], the matter must be reported to police for further action.

The defendant’s illegal and/or forcible entry into the said premises was done in the eye of the sole proprietor of 洪記理髮, staff of the management office and other neighborhood together with the aforesaid notice put up by the defendant, leading the people who known the plaintiff’s to falsely believe that the 1^st and/or 2^nd plaintiff is trespassing the premises or otherwise is in financial trouble. By reason of the publication of the said words, the plaintiff have been injured in their reputation.

Further or in the alternative, the said words were false and were published maliciously.

Particulars of Falsity:-

(i) The 1^st plaintiff is the lawful tenant of the premises;

(ii) The 1^st plaintiff might peacefully and quietly hold the premises during the term of the Tenancy; and

(iii) The possession of the premises by the defendant is illegal.

Particulars of Malice:-

(i) The act of the defendant or his agent or representative is illegal and trespassing as the possession of the premises by the defendant is without any order of the court or participation of the court bailiff; and

(ii) After the unlawful eviction, the defendant advertised and intended to lease for a higher profit.”

上述的通告只是一則警告，它並不是針對兩名原告人，它並不涉含有兩名原告人正侵佔9號舖的意味。它並不反映與經濟有關的事。它的內容簡單，沒有任何“虛假”(falsity)或“惡意”(malice)的含意，因此誹謗 (libel) 之說不能成立。

16.本庭接納所有原告方証人的証供，她們都是誠實可靠的証人，本庭拒絕接納被告方証人的証供。

17.第一原告人要求被告人向它交回9號鋪的管有，　但租期屆滿之日2013年10月14日，但本日已是2013年10月9日，頒佈此命令已失卻意義，因此本庭不會頒佈此命令。本席撤銷兩名原告人針對被告人誹謗的申索。除此之外，本庭裁決兩名原告人的申索得直。

18.被告人上述的通告顯示被告人自2010年11月已佔據9號鋪，所用的手法是強行佔有，它亦向關木興收租，因此它要求第一原告人交回9號的管有毫無理告。本庭撤銷被告人的所有反申索。

19.本席頒令：－

(1)   被告人須在14天內支付予第一原告人$18,849，以及其利息，利息由2010年12月24日起計，直至債項清償為止，利率按判決利率計算；

(2)   被告人在14天內向第一原告人退回租金的按金$5000, 以及其利息，利息由2010年12月24日起計，直至債項清償為止，利率則按判決利率計算。

(3)   被告人須支付予第二原告人$159,800，以及其利息，利息由2010年12月24日起計，直至債項清償為止，利率按判決利率計算。

訟費

20.本席頒令，被告人須支付予兩名原告人本案80%的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，訟費款額由法庭評估。如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，是項命令作實。

第一及第二原告人：由K Y Lo律師事務所轉聘章培偉大律師代表

被告人：由Ho Tse Wai, Philip Li律師事務所轉聘高東利大律師代表

Please refer to HCMP146/2014 for the relevant appeal(s) to the Court of Appeal.