德昌大廈業主立案法團(炮台街) 訴 成龍工程有限公司
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CACV000147/1998 CACV 147/98 香港特別行政區 高等法院 上訴法庭 高院民事上訴 1998 年第 147 號 (原本案件編號: 建築物管理申請編號 1998 年第 6 號) -----------------
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聆訊日期: 一九九八年十月二十三日 宣判發下日期: 一九九八年十一月十三日 ------------- 判 案 書 ------------- 由高等法院上訴法庭法官廖子明宣讀上訴法庭判案書: 1. 德昌大廈是一座多層大廈，德昌大廈業主立案法團(炮台街)(業主會)於土地審裁處申請，要求唐偉德及成龍工程有限公司(成龍公司)拆除在3D單位外牆興建的一幅廣告招牌和停頓一切有關工程。唐偉德是3D單位的業主，成龍公司是施工興建廣告招牌的公司，亦是受唐偉德控制的公司。原審法官容耀榮認為這是一宗涉及法律觀點和公契條文解義的案件。在土地審裁處，雙方在法律上爭辯的焦點是：
原審法官的裁決是：業主會有權以本身的名義代表全體業主興訴；施工興建及豎立廣告招牌是違反公契條文。 2. 唐先生與他的成龍公司不服原判，現上訴本庭要求推翻這兩個在法律觀點上的裁決。 3. 雙方并不爭論前管理公司「恒益」擁有德昌大廈外牆業權。在龍珠島兩屋村業主立案法團一案中(譯音)(註一)，就共同問題涉及一條位於公眾地方供兩個屋村居民使用的道路，法庭根據香港法例第344章《建築物管理條例》第18條(2)(g)，裁定兩個龍珠島業主立案法團各自有權提出訴訟。《建築物業管理條例》第18條(2)(g)規定:
這些問題當然是業主有共同權益的事務之一。 4. 前管理公司「恒益」既然是德昌大廈外牆的業主，就正如本庭梁法官所說，如果「恒益」在外牆髹上商業廣告，其他業主及本案的業主法團亦無權干涉。因為外牆并不是公用的，所以，本案外牆的用途明顯不是業主有共同權益的事務。原審法官也認為：興訴權的大前題是"業主的共同權益"。業主在德昌大廈的共同權益與是否擁有外牆業權，或與德昌大廈外牆是否有公用權，都是不同的問題。如果沒有業權又沒有共同權益，外牆的用途便與共同權益無關。業主的共同權益是決定《建築物管理條例》第18條(2)(g)是否適用的因素。本庭認為：既然「恒益」是外牆業主，它便獨自享有外牆業權，因此業主法團無權就此事興訴。 5. 原審法官裁定豎立廣告牌是與公契第22條有抵觸的。公契第三附表的第12條是：
6. 以上是唐先生及成龍公司在上訴理由列出的公契第三附表中的第十二條的譯文。譯文是否正確並沒有很大關係。因為本案的關鍵是在一個英文字上，那就是"decorate"，即是“裝飾”，包括廣東俗語“裝修”。一九九三年版英國新撮要牛津字典內有關這一個字的解釋對本案並沒有實際的幫助。字典中“裝飾”一詞的解釋包括“加上附加物以作點綴，或加上飾物顏色、牆紙、油漆令到它更吸引和美觀”。英文的“裝飾”或廣東人俗語的“裝修”是一個普通的動詞。在常理和事實上，都不能包括興建或豎立廣告招牌；無論廣告招牌是如何的鮮艷，它也不能用以點綴街道，或裝飾德昌大廈的外牆。本庭認為"裝飾"這個英文字不能包括興建或豎立廣告招牌或進行有關的興建工程。 7. 此兩點的裁定已可以將此案作結。至於其他上訴理由，有一點是完全沒有在原審時提出來討論，其他的在法律觀點方面亦與本案沒有直接的聯繫。本庭沒有必要考慮這些上訴理由。本庭准許上訴，推翻原判，撤銷業主會的申請。 8. 最後，本庭在此書面判案書中，宣判訴訟費的暫准命令，即是除非任何一方提出申請更改這個暫准命令，否則該命令在宣判十四天後即生效成為絕對命令。本庭現頒佈下列暫准命令:上訴人應得本次上訴的訴訟費。
申請人(答辯人)： 由韋雅成律師行梁家傑資深大律師和陳聰大律師代表 第一答辯人(第一上訴人)及第二答辯人(第二上訴人)自辯 註一: The Incorporated Owners of Block F1-F7 Pearl Island Holiday Flats v. The Incorporated Owners of Pearl Island Garden and another CA No. 78 of 96 註二: No owner shall make any structural alterations to the said building or to the exterior of his unit and shall not repaint or redecorate the exterior of the said building except with the written consent of the Agent and as part of a general scheme for repainting or re-decorating the exterior of the said building. |
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