新圍苑業主立案法團 對 Chan Kin Yee及另一人

LDBM 186/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第186宗

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判 決 書

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1.申請人為屯門田景路23號新圍苑業主立案法團。答辯人為新圍苑C座5樓9室（“涉案單位”）的註冊業主。

申請人的申請

2.申請人於2013年7月2日入稟土地審裁處，提出要求如下：-

a.  命令答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人必須立即將違規鐵閘清拆及還原走廊受影響部分；

b.  禁制令禁制答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人等不得切割、毀壞、改變或妨礙該新圍苑的任何公共部分；

3.答辯人沒有存檔反對通知書亦從來沒有出席任何聆訊，於審訊日他亦沒有出席。本席聽過王律師的陳詞及閱讀相關的2份送達誓章，本席滿意有關本申請的文件已全數妥為送達給答辯人，答辯人應已收悉該等文件，因而獲得通知，本席指示在答辯人缺席下進行審訊。

4.申請人的案情指根據新圍苑在土地註冊處註冊的大廈公契（“該公契”）的敘文11(e)對公用地方界定為：「…乃指該屋苑內並非由一單位使用及受惠之部份；為免混淆不清，該司不包括屋苑之空格，以及其任何不均不可分割份數已分配及擬供或指定供一名或多名業主專有或專用之部分」。

5.該公契的敘文11(d)界定空格：「乃指地下一層之空地…」。但為免引起混亂，不包括公用地方。

6.再者，第344章《建築物管理條例》（“該條例”）附表1公用部分第2段界定公用部分包括「圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁」。

7.該公契之第二附表及第三附表分別有以下規定：-

(1)  第二附表條文(4) ：「任何單位之業主，均不得更改其單位之樓宇結構，亦不能切割、損害、損毀、更改或干擾該屋苑之任何公用地方…」；

(2)  第二附表條文6(b) ：「不得放置或准許或容許他人放置任何障礙物於該屋苑之公用地方」；

(3)  第三附表條文10 ：「任何物品或障礙物，均不得放置於屋苑內或其中任何大廈公用地方」。

8.該條例第34I條規定：-

(1)  任何人不可－

(a)  將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b)  使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致－

(i)     不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii)     對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2)  任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

9.申請人指答辯人錯誤地違反了該公契或該條例上述條文；大約在2008年，答辯人自行在該單位門口對出走廊公用地方安裝鐵閘（“該鐵閘”），而該鐵閘與涉案單位門口的距離大約有12吋。申請人傳召戴翰霆先生出庭作供，他是康業服務有限公司的客戶服務主任，他指證上述狀況，又確認在2008年11月至2013年3月期間，申請人曾指示管理公司向答辯人發出17封信要求答辯人清拆該鐵閘，又透過管理公司發出信件及委託其前代表律師行在2009年至2013年共發出3封律師信要求答辯人清拆違規鐵閘，惟答辯人一直不予理會。

討論

10.聽過戴先生的證供，本席接納戴先生為可信可靠的證人，本席裁定答辯人確有安裝該鐵閘，而該鐵閘違反了該公契第二附表條文4, 第二附表條文6(b)及第三附表條文10。此外，本席同意該鐵閘亦是違反了該條例第34I(1)(a) 條。

11.本席接納到審訊時，該鐵閘並未被移除，本席相信，如果不頒發禁制令，違規行為會持續。

12.基於以上原因，本席批准申請人的申請。

命令

13.本席頒發命令如下：-

1.  答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人必須立即將該鐵閘清拆及還原走廊受影響部分，及

2.  禁制答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人等在涉案單位門外對出公用地方之走廊部分安裝鐵閘或其他建構物。

訟費

14.答辯人須支付申請人訟費，經本席以簡易程序根據區域法院訟費基準評定為港幣16,041.50元。

申請人由禤氏律師行王皞賢律師代表應訊

答辯人無律師代表缺席聆訊