鄧壽龍祖 對 賴志清

DCCJ 576/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第576號

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判案書

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1.原告人是鄧壽龍祖，按《新界條例》第15條持有丈量約份第116約地段編號第1022及1023號的土地（又稱為新界元朗上攸田村第39及46號）。

2.原告人指被告人是它們的租客，雖則租期已過但被告人拒絕搬走，更欠交差餉和地租。原告人於是提出本案，向被告人追討涉案土地的空置管有權，以及欠交的差餉和地租。

3.被告人存檔抗辯書後，原告人認為被告人的抗辯理由不能成立，遂按《區域法院規則》第14號命令申請簡易判決。

原告人的案情

4.原告人的案情非常簡單。

5.原告人起初藉口頭租約，以每年8,000元租金將涉案土地租予被告人作耕種用途。其後，原告人與被告人簽訂日期2011年4月18日的書面租約，租約訂明租期由2011年4月12日至2012年4月11日，每年租金8,000元。口頭租約和書面租約都規定，被告人須繳付涉案土地的差餉和地租。

6.2012年4月11日後，被告人拒絕搬走，更欠交差餉和地租。

被告人的抗辯理由

7.被告人提出的抗辯理由，可歸納為4大項：－

(1) 「... 基於原告的鄧丁添對被告人當他的第三位太太，作為愛的承諾，物業的擁有及管理權為原告的鄧丁添送贈予被告人」；

(2) 「... 原告的鄧丁添對被告人臨終前的意願及愛的承諾，所以從來沒有原告或原告人的後人向被告收取8000元的每年租金 … 李柏偉村長一直遊說及欺騙被告人收取8000元可作為日後土地賠償更多，承諾會兌現鄧丁添遺願，可住到終老，更加可以保留木屋的居所」；

(3) 「... 原告的代表朋友李柏偉（上攸田村長）在這六年間用不同方法去騷擾及威嚇被告人，被告人由於學歷只到小學一年至二年級亦曾有精神問題一直啞忍李柏偉，沒有去報警求助，在2011年或之前，李柏偉的確曾帶同稱呼為鄧氏後人的2個男人相約被告在一間人家酒樓向被告收取租金，因當時被告害怕他們是黑社會背景，又相信了原告的解釋8000元由於政府將來收地，交了錢便日後賠償更多，如果不交8000元日後政府收地便沒有任何賠償，而且收了的農地不影響被告居住的木屋，他們當日介紹稱呼為鄧氏的2位男人（不肯定是否原告人）更承諾被告人簽了名在一張8000元收票上，木屋可任由被告住到百年歸老，被告人當時太緊張和不冷靜，所以不知道自己簽了的是什麼文件」；及

(4) 「... 農地由鄧丁添死後至今一直用個人姓名 “Lai Chi Ching” 交政府地租差餉及所有電費水費」。

適用法律

8.第14號命令第3(1)條規則規定：「除非 ... 被告人使區域法院信納，就該申請所關乎的申索 ... 而言，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由該申索 ... 應予以審訊，否則區域法院可作出在顧及所申索的補救或濟助的性質後屬公正的就該申索 ... 判原告人勝訴被告人敗訴的判決。」

討論

9.就於首兩項抗辯理由，被告人在誓章有進一步的陳述：－

「原告人要求對被告人申索沒有理由，因原告人和李潤桃不了解亦不知情被告人與死者鄧丁添的真實同居關係，1991年-1992年，我與鄧丁添同居關係，他家在京都城餐廳後面的住宅，有電梯上，每星期我都上他家一次，或是我有空都上去他家裡。由於是親密的男女朋友關係，他叫我開恆生戶口每月給我4500元零用，買了一條金頸鏈連一個大觀音吊咀及一隻手錶，可是恆生銀行存摺遺失了。死者鄧丁添在生時向被告人指日後有人欺壓就向人說自己是鄧太太，有事就找鄧丁添。死者鄧丁添自稱有家財，地方可以給被告人住及種植，指地方是死者鄧丁添所持有的，鄧丁添生前有次打來表示喜歡我，若果可以做他的3奶便另外他每月給我4500元零用錢我，買金銀都不是問題，我當時怕他的兒女知道，他表示會保護我，叫我起屋，我又怕起圍牆鄰居妒嫉不喜歡，鄧丁添則向我說可稱他為老公便沒有人夠膽子說什麼。後來之後我不想當他3奶時，他又要我比2萬元租金一年，我哭訴沒有能力別這樣，他心軟了沒有再要我任何租金，鄧丁添說給我地給我住，因我願意當他不公開情人，暗中與他來往，感情有3年以上，之後大約1994/1995年他另結新歡，和上海妹鬼混了，說那地由得我住到終老，亦因鄧丁添他太太發現了他和上海妹有非一般關係，她想炒掉上海妹，事情要警察解決了。鄧丁添叫我的細兒子去他的京都城餐廳工作，又留起餘飯給我養雞鴨，總之，受鄧丁添生前遺願，希望能住到終老，所以不會交出物業。」

10.代表原告人的葉律師陳詞指，被告人的講法在法律上不能成立：－

(1) 涉案的土地屬於鄧壽龍祖，鄧丁添只是祖的其中一位司理，無權將祖的土地餽贈他人。

(2) 再者，被告人聲稱的餽贈或容許她住到終老的承諾都涉及土地轉讓，任何祖的物業轉讓，必須經過理民府或民政事務局局長的同意，並經《新界條例》第15條的程序方能生效。

11.本席接納葉律師的陳詞。他的意見，與陳美蘭法官（當時官階）在歐章一案[1]的分析如出一徹。陳法官在該案指出：－

「12. 至於所謂該地段的永久租約，代表原告人的章大律師陳述，任何年期不清楚或沒有實在年期的租約在法律上因欠缺確定性而無效。因歐 [即該案被告人] 素來都是每年支付租金予該祖，章律師陳稱沈、歐於1979年協議的租約應屬每年續約的逐年訂定之租約。

13. 本席接受章律師以上的説法。即使沈 [即該案原告人] 當年有對歐聲稱該租約為無限期的永久租約，在法律上，該租約只可以逐年訂定之週期租約履行。雖然該地段為祖地，而歐或能辯稱祖地理論上可附有永久延續性，但即使該地段為新界祖地，本席接受，如沈所立的是一份永久租約，以致祖永久不可收回該地段，沈則形同已處置 (disposed of)該地段，因該永久租約相等於令該祖將該地段讓予(alienate)歐，而該永久租約實質上亦屬該地段的“處置”(disposition)。根據新界條例第15條，任何以宗族、家族或堂名義從政府取得的土地，司理“處置” (“dispose of”) 該土地須經民政事務局長同意，而沈與歐1979年的協議，是從未經民政事務局長同意的。以此爲由，本席認爲歐所稱的口頭永久租約無效。」

12.被告人在聆訊中確認有向原告人交租[2]，被告人的行為與她聲稱已獲餽贈涉案土地（即她是業主）或獲承諾可無償使用涉案土地的案情有抵觸。本席拒絕接納被告人的首兩項抗辯理由。

13.至於第3項抗辯理由，被告人在誓章提到：－

「被告人由1992年搬入上述地址一直耕種及居住至今，以此為定居地，直到原告人的代表，自稱是鄧氏後人，他們用不同方法去騷擾及威嚇被告人，被告人由於學歷只到小學一年至二年級亦曾有精神問題一直啞忍原告人，沒有去報警求助。在5年之前，李柏偉曾帶同稱呼為鄧氏後人的2個男人相約被告在一間人家酒樓向被告收取租金，因當時被告害怕他們是黑社會背景，又相信了原告的解釋8000元由於政府將來收地，交了錢便日後賠償更多，如果不交8000元日後政府收地便沒有任何賠償，而且收了的農地不影響被告居住的木屋，他們當日介紹稱呼為鄧氏的2位男人（不肯定是否原告人）更承諾被告人簽了名在一張8000元收票上，木屋可任由被告住到終老，被告人當時受到驚嚇，太緊張和不冷靜，所以不知情下已簽了有問題文件，即租約，但我看完了LLH-2的書面租約，根本沒有在2011年4月18日當天簽過有關租約，有可能懷疑是早期5年前騙了我的簽名在後期填上日子。」

14.在法律上，即使被告人是在威逼（duress）的情況下簽署書面租約，該份租約只會是可使無效（voidable）而不是自動無效（void）[3]；被告人並沒有廢止租約，租約對她仍然有約束力，更何況她已履行租約，繳交了租金。其實，被告人在涉案土地沒有權益，不論書面租約是否有效，她都無權繼續佔用涉案土地，被告人的指控並不構成抗辯理由。

15.就於第4項抗辯理由，被告人提出：－

「... 農地由鄧丁添死後至今一直用個人姓名 “Lai Chi Ching” 交政府地租差餉及所有地租和差餉費用，而且原告人及其司理從來沒有向被告人提過租約期滿及要求清拆建築物或交出地段事宜，直到被告人收到本案傳票才知此事，另外有些信件收不齊，一直住在這裡有單就一定有交。」

16.原告人將相關的繳款通知和帳目呈堂，證實被告人欠交上攸田村第46號的差餉和地租，總額為7,187元。另一方面，被告人呈堂的單據只涉及第39號，未能證實她已繳交第46號的差餉和地租。

17.聆訊時，本席曾向雙方查詢，為甚麼被告人只繳交第39號的雜費（包括差餉地租），但又不繳交第46號的差餉和地租？這會否顯示被告人並沒有使用第46號呢？葉律師指出被告人在誓章承認佔用涉案土地[4]，被告人則重申她已繳付所有收到的單據。經本席仔細閱讀被告人的誓章，發現她確實承認佔用地段編號第1022及1023號的土地，所以原告人向她追討包括上攸田村第46號的空置管有權和欠交的差餉和地租是有事實基礎的。

結論

18.被告人在聆訊中亦投訴：她已使用涉案土地二十多年，沒有其他容身之所；原告人拒絕提供搬遷賠償；以及：－

「... 被告人由1992年搬入上述地址一直耕種及居住至今，以此為定居地，直到2012年6月20日下午元朗十八鄉下攸田村39號屋外農田發生一宗刑事毀壞既案件，其後於2012年6月21日到元朗警署報警求助。這件事被告人知道是李柏偉安排及知情的，因為在那個星期內李柏偉在田的圍牆外面叫被告如果再種田便叫人再摌平農地，要被告人立即離開，不離開的話，找人趕走被告人及拆卸木屋和摌平農地。」

但這些投訴都不構成抗辯理由。最終，被告人在涉案土地沒有權益，從前她是以租客身份佔用土地，現在租期已過，她必須離開。

19.本席批准原告人的傳票申請。

原告人 ： 由沈黃律師事務所轉聘葉海琅大律師代表

被告人 ： 無律師代表，親自應訊