沈觀帶及另二人 訴 區章

DCCJ 661/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2007年第661號

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主審法官 ：陳美蘭法官

聆訊日期 ：2008年7月2、4日

頒下判決書日期 ：2008年 8月8日

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判案書

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背景

1.原告人為沈翹明祖（“該祖”）的註冊司理人。該祖為本案涉及、位於新界大埔林村丈量約份8第577RP地段（“該地段”）的業主。

2.原告人聲稱，大約於1979年1月28日，該祖當時的註冊司理人沈文燕先生（“沈”）將該地段以口頭形式租予本案被告人歐章先生（“歐”），年租為$200，其後於2003年1月時增至$1,000。原告人聲稱，由於租金是按年計算及繳付，該租約是逐年訂定的定期租約。原告人聲稱，他們已於2005年12月29日發出終止租權通知書，有效地於2007年1月28日終止了該租約。原告人因此興訟要求歐交還該地段之管有權予該祖。

3.歐提出答辯，聲稱他於1978年10月與沈協議，“永久性”租用該地段，沈承諾該祖不會收回該地段，他亦因此花費了約$300,000在該地段建蓋了永久建築物作居住用途。歐辯稱，容許原告人收回該地段的土地管有權不合情理、亦不公正。

4.歐也曾在其答辯書提出，他因租該地段為居住用途而受業主與租客（綜合）條例第II份保護。原告人在其答覆中指出，該條例的第II部已於1998年12月 31 日期滿失效，歐在庭上提交的書面陳詞已無再依賴該辯護理由。

5.此外，歐也曾否認他有收到原告人經律師發出的終止租約通知書。但是，歐在庭上作證時已承認他有收到該通知書，只是不明白原告人如何可以終止他的租約。本席也接受原告人的證供，接受原告人已有效地派發該租約終止通知書予歐。

6.有鑒于此，本案聆訊有待判決的爭議點如下：

(1)   沈與歐之間的協議，究竟涉及一逐年訂定的租約，或是一永久、或無限期的租約 ？

(2)   如果租約是一永久、無限期的租約，該租約對該祖有沒有約束力？

(3)   無論該租約對該祖有約束力，根據不容反悔法則，容許原告人收回該地段的土地擁有權，是否不合情理或不公正？

沈與歐之間的協議，究竟涉及一逐年訂定的租約，或是一永久、或無限期的租約

7.原告人不爭議1978/1979年份的口頭協議是由該祖當時的司理人，即沈，洽談的。沈已於2003年去世，現司理之一的沈觀帶先生坦然承認他只知道沈有把該地段租出，他從沒有問過沈租約的條款，但並沒有聽過沈說該租約是一永久租約。

8.歐則聲稱，他與沈是朋友，沈於1978年曾告訴他，該地段為“太祖地”，非沈私人擁有，而是租給人用作耕田的。沈告知歐，該地段已“永久”地租給一名為李財的人，但李財已去世，沈可依照租給李財的方法租給歐，但歐須取得李財後人的同意。歐稱他理解“永久”即“無限期租”，也聲稱沈說過“太公不會收回”該地段。

9.歐倚賴一份為期1978年12月12日的“轉讓契約同意書”(“同意書”)。該同意書提及轉讓“臨時牌照人”李財座落該地段的臨時屋（該屋編號為No. 32239）及其臨時牌照予歐和歐家洲，而歐則同意就該轉讓支付$11,500。該同意書有李財之妻及子的簽名，亦附有沈作爲見證人的簽名。沈在庭上聲稱，各方簽署該同意書之前，歐與沈洽談期間曾看過李財繳交租金的收據，也看過一份“臨時屋之契”，而李財之妻簽署了該同意書後，便交出該臨時屋契。歐沒有爭議他所稱的臨時屋契是一份呈堂的“放寬租約牌照”(Modification of Tenancy)，該放寬租約牌照日期為1961 年11月 9日(“牌照”)。

10.根據該地段的官契，該地段的用途為稻田或水田。根據上述牌照條款可見，政府准許修改或放寬該地段的官契，並准許身為業主的沈於1961 年12 月31日 前，准許李財蓋建三個合乎指定尺寸的臨時建築物作爲住宅、廚房及遮陰用途。牌照註明，該准許可以一個月通知取消，而准許不可轉讓，如有違反任何條件，政府則可取消該准許。歐稱他之後每年有繳交放寬租約的牌照費予大埔地政處。

11.從同意書的條款可見，該同意書並無提及任何有關該地段的永久租約，如果歐從同意書獲得任何權利，這只是從李財後人處獲得李財或他們聲稱就臨時牌照及臨時屋而擁有的任何權利。

12.至於所謂該地段的永久租約，代表原告人的章大律師陳述，任何年期不清楚或沒有實在年期的租約在法律上因欠缺確定性而無效。因歐素來都是每年支付租金予該祖，章律師陳稱沈、歐於1979年協議的租約應屬每年續約的逐年訂定之租約。

13.本席接受章律師以上的説法。即使沈當年有對歐聲稱該租約為無限期的永久租約，在法律上，該租約只可以逐年訂定之週期租約履行。雖然該地段為祖地，而歐或能辯稱祖地理論上可附有永久延續性，但即使該地段為新界祖地，本席接受，如沈所立的是一份永久租約，以致祖永久不可收回該地段，沈則形同已處置 (disposed of) 該地段，因該永久租約相等於令該祖將該地段讓予(alienate)歐，而該永久租約實質上亦屬該地段的“處置”(disposition)。根據新界條例第15條，任何以宗族、家族或堂名義從政府取得的土地，司理“處置” (“dispose of”) 該土地須經民政事務局長同意，而沈與歐1979年的協議，是從未經民政事務局長同意的。以此爲由，本席認爲歐所稱的口頭永久租約無效。

14.原告人接受，沈與歐之間的租約，應以逐年訂定之租約履行。但原告人指出，逐年訂定之租約可以一年通知終止，而他們已於2005年12月9日發出通知，於2006年1月27日有效地把租約終止。

如果租約是一永久、無限期的租約，該租約對該祖有沒有約束力

15.從以上第12至13段可見，本席認爲即使沈、歐於1979所訂的是一所謂“永久”的租約，該租約並無效，因此對該祖沒有約束力。

無論該租約對該祖有約束力，根據不容反悔法則，容許原告人收回該地段的土地擁有權，是否不合情理或不公正

16.歐聲稱，他全因沈對他聲稱該祖不會收回該地段，並以爲他所得的是永久性、無任何期限的租約，他才同意支付$11,500予李財的後人，租下該地段，並花費約$300,000在該地段建了一棟建築物並改善了該地段。歐聲稱，該地段現值$490,000而他興建的建築物則值$216,000。歐稱法庭在公平及公正的原則下，應以不可背悔為由保障歐的權益。

17.從歐的證據可見，他是倚賴同意書與牌照的轉讓而接受沈所稱的租約，他亦因滿意同意書内所指的整個安排，接受當時的情況，然後以此為憑而興建他的建築物。

18.本席理解，歐可能因誤信沈導致蒙受損失而感到無助及不公。可惜，如他當年清楚閲讀牌照的條文，該文件是有詳細説明政府給業主的准許並非永久性，政府可以一個月通知取消，而重要的是，該准許只是批准李財建蓋指定的建築物，該准許不可轉讓，而且如有任何違反准許條件的情況，政府則可取消該准許。歐於1979年所得的轉讓，明顯是在准許建蓋臨時建築物的期限以外，而沈與李財根本沒有權把牌照轉讓給歐。

19.無論歐是基於疏忽或無知而接受該轉讓，在法理上，他是不可以此為答辯理由而推翻或否認同意書内所提及的安排，或因此而拒絕把土地管有權交回該地段的業主。

20.歐是以平衡法不可背悔的原則，要求法庭判予濟助，以公正為理由令他可以繼續留在及享用該地段。但是，衡平法的原則，規定尋求公正的呈請人行爲須恰當。任何呈請人以公正公平的理由作爲依據，必須以自身清白的身份來到法庭：Re Trocadero Ltd [1988] 2 HKLR 443，這是根深蒂固、不容質疑的原則。衡平法並不會對不合法的行爲施以援手，而歐現倚賴為他所蒙受的損失或不公事件，確實是他違反官契、違反牌照而建蓋的建築物。因此，即使不容反悔可以在本案的情況下因沈對歐的聲稱而成立，本席也不應以公正公平的理由，施以援手而判濟助予歐。本席亦無需就沈的所謂聲稱是否對該祖具有約束力作出決定。

終結

21.本席判予原告人他們在經修改的申索陳述書的請求：包括該地段的土地管有權。歐付入法庭的$2,000應付予原告人，作爲他應付的部份佔用費用。 

22.因爲原告人勝訴，歐亦須支付原告人的訟費。如訟費的款項未能議定，將由法庭評估。

原告人  ：由Kevin Li & Co聘Anthony Cheung章培偉大律師代表

被告人 ：親自應訟，無律師代表