Eng Jan Wan also known as Eng Jan Wun 對 莫鉅宗

LDPD 2495/2013

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第2495宗

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判 案 書

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1.申請人是本案位於九龍廟街230-236號韶興大厦14/F，D 室（以下稱 “涉案處所”）的業主，答辯人是租客。申請人於2013年10月12日發出以約滿為理據的收樓申請通知書，答辯人沒有存檔任何反對通知書，申請人於2013年10月31日發出15號規例申請，本席查閱相關文件，發現申請通知書就發出約滿退租通知的說法非常含糊，本席拒絕發出得席令，並定下日期由雙方出庭。雙方於2013年12月10日出庭，本席得知雙方就退租通知各持己見，於是頒下指示就爭議點進行聆訊。

背景

2.雙方於2012年9月15日簽署租約（“租約”），租賃期為期1年，由2012年9月15日起至2013年9月14日，訂明租金每月是港幣7,300元。

3.租約第2段訂明終止租約的手續：

“租約期滿，租客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知（續租則另訂新租約方生效力），否則租客須補償1個月租金給業主。如業主須要收回樓宇，亦須要1個月前通知租客。”

4.業主的代理人容先生指根據租約第2段，他於2013年8月3日發出口頭終止租約通知，之後於2013年8月31日發出《終止租約通知書》，以平郵寄出。

5.答辯人的說法是在他交租後，容先生確是打電話給他，第一次的電話交談中，容先生只說會加租，卻沒有指出要收樓，本席要求他澄清那是什麼時候，因為他於8月曾交過兩次租，一次在8月1日，一次在8月30日。他指應該是2013年8月30日，那一天交租到銀行戶口之後容先生才打電話給他。而日期為2013年8月31日的《終止租約通知書》，是9月11日之後才收到，他呈交一個信封上面的郵戳是9月11日的。

6.容先生指他記得是2013年8月3日打電話給答辯人，因為他在2013年8月3日到銀行打簿，發現答辯人交了7月15日起計的租金，便打電話給他，討論加租續租等事。被問及既然已經給了口頭通知，為何又於後來發出《終止租約通知書》，他指是因為聽說需要書面通知，於是他便發出書面通知，但他不能解釋為何要在20多天之後才發出書面通知。無論如何，《終止租約通知書》通知的內容如下：

“貴客租住九龍廟街230-236號韶興大厦14/F D室，租約期於2013年9月14日租約期滿，本人不再與你續約，收回此單位自用。請你自行覓其他單位。

代業主容強煥

31-8-2013”

7.此外金律師極力向本席陳述指口頭發出終止租約通知亦構成有效的通知，因為租約第2段沒有指明業主需要發出書面通知。再者，即使以2013年8月31日的《終止租約通知書》起計，在入稟時，即2013年10月12日，已經多過一個月的通知，因此《終止租約通知書》是有效的通知，本席要求他澄清為何通知期計算到入稟日，他指因為約滿退租通知書沒有訂明遷出日期，只重申約滿日期，因此可計算至入稟日。

8.本案的爭議點是申請人是否已按租約要發出《終止租約通知》。

(i) 容先生是否曾於2013年8月3日以電話發出終止租約通知；

(ii) 如有的話，口頭通知是否有效；及

(iii) 2013年8月31日發出的《終止租約通知書》是否足夠一個月通知。

討論

9.就容先生是否曾於2013年8月3日發出口頭終止租約通知，聽過雙方的證供，本席不接納容先生的說法，本席不接納他曾在8月3日打過電話給答辯人討論續租加租的問題，他完全不能提供客觀的證據証明及日期。本席認為答辯人的說話更可信，容先生是在他於2013年8月30日交租之後，才以電話及書面通知他。

10.至於根據本案的租約，口頭通知是否有效的問題，《物業轉易及財產條例》（“第219章”）第62條(1)及(5)有如下的訂明：

(1)本條例規定或授權送達或發出的任何與土地有關的通知，均須以書面作出。

(2) –

(3) –

(4) –

(5) 除非明訂有相反用意，否則本條條文的適用範圍須延及–

(a) 任何影響土地的文書規定須予送達的通知；及

(b) 終止任何租契的通知。

(6) –

11.本席認為在本案的租約並沒有如第219章第62條(5)明訂有相反用意，因此根據第62條(1), 通知須以書面作出。不過，無論如何本席不接納容先生曾經在8月3日作出口頭通知，因此，口頭通知是否有效不是關鍵的裁決。

12.本席不同意金律師計算通知期的方式，本席認為通知期必須是夠一個月才是一份有效的通知，業主如要以約滿收樓，在入稟時必須呈交有法律効力的約滿退租通知，是口頭也好，是書面也好，看情況而定。就本案而言，《終止租約通知書》即使以2013年8月31日起計至2013年9月14日，明顯未足夠一個月，更何況根據郵戳，信件於2013年9月11 日才由郵局發出。

13.金律師又指《終止租約通知書》沒有指明遷出日期，因此可以計算到入稟日，所以不能說業主沒有發出一個月的通知。本席認為這說法強詞奪理。終止租約通知必須訂明遷出日期，否則即屬無效，如根據金律師的論點，沒有訂明遷出日期便可計算至入稟日，那麼在入稟日，他根本不能證明答辯人未有在通知期滿後拒絶遷出。本席認為他的論點矛盾重重亦未能處理通知書必須清楚訂明遷出日期的法律要求。本案中的所謂《終止租約通知書》內容含糊不清，基本上不是一份合規格的通知。

14.金律師又指答辯人未有根據本席指示存檔反對通知書，又未有在他的證人陳述書中回應申請人指曾於2013年8月3日致電的說法。本席不認為這些錯漏會導至剝奪答辯人反對的權利，在2013年12月10日的聆訊，答辯人一直說是交租之後才收到容先生的電話，他從來沒有同意是在2013年8月3日收到通知，即使他在審訊時曾表示同意，他後來亦已經澄清是8月30日交租後收到通知。

15.總結以上的裁決，本席裁定申請人未有按租約發出通知，本席拒絶申請人以約滿理由收樓。本席撤銷收樓申請。

16.雖然在申請通知書內，申請人沒有指答辯人欠租或以欠租收樓，不過，亦有要求自2013年9月15日起計的中間收益，本席知悉答辯人於2013年9月15日從未繳交租金或中間收益，他指不清楚應繳交的金額，因為申請人曾要求他支付港幣13,000元，他又以為可以用按金對沖等。無論如何，由於本席裁定申請人未沒有發出適當的終止租約通知書，租約仍然生效，申請人要求的中間收益，實為欠租。

17.申請人的收樓申請是基於租約期滿，本席判他敗訴，不頒發收樓令，不過根據《土地審裁處條例》第8(8)條，本席仍有權頒發繳付租金的命令：

“對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令–

(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

(b) 繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令；

(c) ...

因此本席亦命令答辯人於14天內清繳由2013年9月15日起計直至本命令日，所有應繳而未繳付的欠租，以每月港幣7,300元計算。

18.就本申請，無訟費命令。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

申請人由金義威，范文聰律師事務所金義威律師代表應訊

答辯人親自應訊