財政司司長法團 對 廣暉投資有限公司經營星星遊戲机中心及另一人

HCA 974/2013

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟2013年第974號

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判案書

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本申請

1.原告人根據法庭的固有司法管轄權和高等法院規則第14號命令申請得到下列濟助：—

(a) 第一被告人將有關本案申索陳述書中被描寫為九龍物華街24至40號光輝樓地下5號舖（“該物業”）（座落於土地註冊處登記為觀塘內地段第331號）（“該地段”）的空置管有權交給原告人；及

(b) 以現行市價計算的中間收益，由2012年6月3日起計算直至該物業的空置管有交付至原告人之日止；

(c) 第一被告人須繳付予原告人本申請及因本申請而引起的訟費，如雙方不能達成協議，則有待評定；

(d) 利息；及

(e) 進一步及/或其他濟助。

2.在原告人的書面陳詞，原告人澄清其申請是根據《高等法院規則》第14號命令第1條規則進行。

適用法例及法律原則

3.高等法院規則第14號命令第1條規則：—

“1. 原告人申請簡易判決（第14號命令第1條規則）

(1) 凡在本條規則適用的訴訟中，已有申索陳述書向某被告人送達而被告人亦已就該訴訟發出擬抗辯通知書，則原告人可以該被告人對包括在令狀中的申索或對該申索的某部分無法抗辯為理由，或除對所申索的損害賠償款額外，對該申索或該部分無法抗辯為理由，向法庭申請作出該被告人敗訴的判決。

(2) 除第（3）款另有規定外，本條規則適用於每一宗藉令狀開展的訴訟，但屬以下情況者除外—

(a) 包括原告人就永久形式誹謗、短暫形或誹謗、惡意檢控、非法禁錮或誘姦而提出的申索的訴訟，

(b) 包括原告人基於詐騙指稱而提出的申索的訴訟，或

(c) 海事對物訴訟。

(3)   本命令不適用於第86號命令或第88號命令所適用的訴訟。”

4.香港法例第124章收回土地條例第三條：—

“3. 收回土地作公共用途

每當行政司官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時，行政長官可根據本條例命令收回該土地。

（由1930年第27號第2條代替。由1974年第63號第3條修訂；由2000年第3號第3條修訂）”

5.第四條：—

“4. 公告

(1) 凡發出命令以收回土地，須在憲報刊登中英文公告，說明該土地須作公共用途及將予收回。（由1974年第63號第4條修訂）

(2) 如能尋獲業主，則須將該公告的副本送達業主，並須在將予收回土地的顯眼部分張貼公告，又如該土地分為地段、分段或小分段者，則在切實可行範圍內，須在受影響的每一地段、分段或小分段張貼公告。

(3) 張貼於該土地的公告須註明張貼日期，並須註明該土地將於上述日期起計的1個月屆滿時收回，但如行政長官已授權給予較長的通知期則除外；如有此情況，則須註明該較長的期限。（由2000年第3號第3條修訂）

(4) 根據本條刊登及送達或張貼的公告，須當作是給予該土地的業主及就該土地擁有權益、權利或地役權的每個人的通知。

（由1930年第27號第2條代替）”

6.第五條：—

“5. 擁有權歸還政府

在1個月屆滿或在根據第4(3)條授權的較長期限屆滿時，除根據第4A條藉協議購買的土地外，有關的其他土地—

(a) 如屬土地的不分割份數，則須歸屬財政司司長法團所有，而任何建築物或其部分的使用權與佔用權如附帶於該份數的擁有權，則亦須一併歸屬財政司司長法團所有；及（由1997年第362號法律公告修訂）

(b) 在所有其他情況下，則須歸還政府，（由1998年第29號第105條修訂）”

原告人案情

7.代表原告人的周家明資深大律師指出，於2012年3月2日，地政總署已在憲報刊登一份中文及一份英文日期為2012年2月13日之公告（“該公告”），以通知在該公告內所詳列的土地（“該等土地”）的業主及擁有該土地的權益或任何權利或地役權的人士，根據上述《收回土地條例》（“該條例”），該等土地須收回作公共用途，而行政長官已發出命令，在該公告張貼於該等土地的日期起計3個月屆滿時，把該等土地收回，並轉歸原告人所有。而該公告已明確提述包括該物業。

8.根據市區重建局（“市建局”）的助理經理（收購及遷置）余淑賢之第一份誓章第7段指出，於2012年3月2日，該公告已張貼於該物業上顯著的位置。

9.基於上述原因，原告人認為：—

(a) 根據該條例的第5條，該物業自2012年6月2日午夜起已歸屬於原告人所有。

(b) 原告人自2012年6月2日午夜起已獲得及擁有該物業並擁有該物業之使用、管有、佔有及享有之權利。除獲得原告人之准許或許可外，任何人均不享有佔用該物業之任何部份之權利；

(c) 該物業的擁有人、其承讓人或其代表以及任何其他人士，包括但不限於第一被告人，對該物業或其任何部分或在該物業上或其任何部分上所擁有的一切權利自2012年6月2日午夜起均已完全終止。

10.除發出該公告外，市建局亦已經由其代表胡百全律師事務所於2013年3月7日向第一被告人發出函件（“該函件”）要求第一被告人向市建局交回該物業的空置管有權。但原告人指出雖然如此，第一被告人作為該物業的前租戶，自2012年6月2日午夜起仍繼續非法停留及佔用該物業，並且沒有及/或拒絕向原告人或原告人之代表市建局交吉該物業。

11.原告人認為他們絕對有權收回該物業的空置管有權及向第一被告人申索由2012年6月3日起計算直至該物業的空置管有權交付至原告人之日為止就該物業的中間收益，以現行市價計算。

第一被告人案情

12.第一被告人方承認在關鍵時段為該物業的唯一租戶及佔用人，他們指自1996年他們便在該物業經營遊戲機中心業務。

13.張偉文律師代表第一被告人認為原告人在依據該條例第5條收回該物業是受《市區重建條例》（香港法例第563章）第20條訂明的《市區重建策略》2011年版（“新市重建策略”）第28條所約束。

14.張律師指《市區重建策略》2001年版本（“原市重建策略”）第39段訂明市區重建策略會定期予以檢討和修訂。

15.《新市重建策略》於標題為“由市建局執行的重建項目的收地過程”的部份第28段訂明“市建局作為原告人的代理人需盡可能在重建項目同區物色合適處所，以協助受影響的商舖營運者能遷往同區另一處所繼續營業，並會協助受影響的商舖營運者租用或商舖業主購置在完成的重建項目內的舖位”（“該法定責任”）。

16.第一被告人方指該《新市重建策略》標題為“由市建局執行的重建項目的收地過程”（包括第28段）並沒有限制只適於某時間後開展的項目。

17.張律師要求法庭接納於此案件中，有關重要及關鍵時間為該公告的刊登日期，他指即2012年2月13日（其實刊登日期應為2012年3月2日），他指因《新市重建策略》2011年版的第28段刊登日期早於該公告，故《新市重建策略》適用於本案。

18.第一被告人方指出原告人並未履行該法定責任。他們指原告人未有展示任何證據他或其代理人曾經履行或嘗試履行該法定責任。

19.張律師也指出因第一被告人所經營的遊戲機業務受遊戲機中心牌照發牌指引內就遊戲機牌照的規限，故搬遷比較困難。

討論

20.正如原告方所述，第一被告人於其2013年7月29日的抗辯書中，並沒有就該物業復歸及現歸屬於原告人名下而提出爭議。其對原告人申索的唯一抗辯理由是其聲稱基於《新市重建策略》第28段規範，市建局有“法定責任”協助第一被告人在同區物色合適處所繼續經營其遊戲機業務，而市建局並沒有履行該“法定責任”及第一被告人受遊戲機中心牌照的限制下，未能物色合適地點繼續經營其遊戲機業務。

21.周大律師指出2011年2月公佈的《新市重建策略》明顯地不適用於本案。他指出早於2001年11月時，政府已頒佈《原市重建策略》，而在2007年3月30日市建局就“觀塘市中心—主地盤發展計劃”（“觀塘計劃”）發出通知（GN 2085），市建局亦已同日正式開展，而第一被告人所指的新市重建策略是遲於2011年2月才公佈的。

22.不論是原市重建策略或新市重建策略，均依據香港法例第563章《市區重建局條例》（“市建局條例”）第20(1)節所編製。

“ (1) 為施行本部，局長可不時就進行市區重建而擬備市區重建策略。

……

(3)  在根據第(2)款進行諮詢的過程中，局長如認為披露某項資料並不符合公眾利益，則無需披露該項資料。”

23.根據市建局條例第21(3)條，市建局在擬備其提案計劃及項目實施計劃時（programme of proposals and programme of implementation for projects），應遵循《市區重建策略》中所載的任何指引。換句話說，《市區重建策略》的法定效力，僅涉及市建局提案計劃及項目實施的計劃（programme），並不涉及如何執行這些提案計劃及項目實施的細節。

24.他指出《新市重建策略》明顯地只適用於2011年2月頒布《新市重建策略》後所開展的發展建議或項目，不應影響已開展及進行的計劃。他認為雖然該公告發出日期後於新市重建策略公佈日期，但就收回該物業仍為該觀塘計劃的部份，屬已開展進行中的計劃，此點第一被告人未有質疑，故不應受新市重建策略影響。

25.他倚靠發展局日期為2008年6月就2008年6月24日立法局發展委員會討論關於檢討市區重建策略的立法會文件（該檢討導致頒布《新市重建策略》），其中第28段指出“在檢討期間，市建局會根據現行的政策繼續現在正推展及進行中的計劃及是次檢討結果不應影響任何市建局已經開展的項目”。

26.周大律師也要求法庭考慮於2011年2月24日頒布《新市重建策略》的政府新聞稿，該新聞稿指出新市重建策略的新措施將適用於2011年2月24日後開展的重建項目。

27.上述有關立法局文件及政府新聞稿支持原告人的說法。

28.另一方面，原告人方指市建局根據市建局條例第23(1)條於2007年3月30日在憲報刊登GN 2085後，便開展觀塘計劃，而因應觀塘計劃而必須收回該物業。

29.根據市建局條例第23(2)條，這項發展計劃的實施生效日期以首次在憲報刊登公告的日期為準，即2007年3月30日。

30.市建局條例第23(2)條

“23. 項目的公布

(1) 為實施某個項目，市建局須於兩個月的期間（“公布期”）內在每期憲報刊登公告，公布該項目開始實施的日期、第(3)(a)款所述種類的資料的摘要以及關於該項目的資料將於何時何地展示和讓公眾查閱，並須於公布期內每星期一次在一份中文及一份英文的本地報章公布該等日期、摘要、時間及地點。

(2)   項目開始實施的日期，是關於該項目的公告首次在憲報刊登的日期。”

31.因此，原告人重申，《新市重建策略》並不適用於觀塘計劃。

32.原告方指出原告人收回該物業空置管有權利是基於該條例的法定權利。

33.本席同意觀塘計劃開展日期早於新市重建策略頒佈日期，而不受爭議的事實為收回該物業屬觀塘計劃的一部份。

34.基於以上分析，本席認為在邏輯上，既然第一被告人所指的新市重建策略頒布日期後於觀塘計劃開展日期，不應影響觀塘計劃的進行。

35.另就第一被告人指原告人不應得自2012年6月3日該物業的中間收益，這也是違反物業權益持有者應有的權利。既然原告人自2012年6月3日成為該物業的擁有人，第一被告人作為該物業的佔有人，責無旁貸地應付業權擁有者就該物業以市價計算的中間收益，直至交還該物業空置管有權為止。

結論

36.本席不認為在此案中第一被告人就原告方的申請有任何可爭辯的辯解，故裁定原告人可得提出申索最後判決，即

(a) 第一被告人將有關本案申索陳述書中被描寫為九龍物華街24至40號光輝樓地下5號舖（“該物業”）（座落於土地註冊處登記為觀塘內地段第331號）（“該地段”）的空置管有權交給原告人；及

(b) 第一被告人需支付原告人：—

(i) 該物業的市值中間收益由2012年6月3日至2014年1月20日；

(ii) 該物業市值中間收益由2014年1月21日至第一被告人把該物業的空置管有權交給原告人為止；

(c) 就該物業自2012年6月3日的市值中間收益，如雙方未能於本裁決14天內同意該物業自2012年6月3日起的市價租值，則雙方於本裁決14天內共同委托估價測量師對該物業自2012年6月3日至今的市值租值作出評估，如雙方於本裁決14天內未能同意共同委托估價測量師，則雙方各自於本裁決後56天內交付法庭及送達對方各方委托測量師的有關該物業自2012年6月3日至今及現時的市值中間收益報告；有關聯合估值報告費用，先由各方共付，單方估值報告費用，由各方先自付，其後由法庭評定該否成本案訟費的部份或應由誰補償。

(d) 雙方可自由申請。

利息

37.第一被告人須支付原告人就自2012年6月3日至2014年1月20日應付該物業中間收益的利息，利息時段由本裁決日起計至款項繳付為止，以判定利率計算。

訟費

38.本席發出暫准命令第一被告人須支付原告人此案（包括此申請）的訟費，雙方如未能同意訟費數目則由法庭評定。

原告人，由胡百全律師事務所，周家明資深大律師轉聘

第一被告人，由楊英澧律師行，張偉文律師代表