律政司司長 對 謝慧蓮及另一人

DCCJ 1967/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2013年第1967號

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判決書

1.這是原告人的申請，他要求本庭頒令針對第一及第二被告人作出以下的命令：一，收回管有九龍同仁街25號新隆大廈9字樓K室該處所；二，該處所自2012年6月3日起直至將該處所交吉管有予原告人為止的中間收益，由法院按現時市場租金予以評定；及原告人就本申請及本案的訟費。

2.根據《收回土地條例》，地政總處於2012年3月2日，在香港特別行政區政府憲報，政府憲報刊登日期為2012年2月13日，有關收回位於九龍觀塘的土地，以供市建局實施該發展計劃的1296號該公告。有關該發展計劃是涉及市建局第一期觀塘市中心主地盤發展計劃，該計劃所涉及的土地包括本案提及的有關土地，即九龍同仁街25號新隆大廈9字樓K室。

3.經考慮行政長官會同行政會議，決定須收回該等土地作公共用途後，行政長官命令於該等土地及有關處所張貼公告日期起三個月屆滿時，收回該等土地，連同上述各有關處所的獨有使用及佔用權利，並復歸政府所有。該公告的真確副本已於2012年3月2日分別張貼於九龍同仁街25號新隆大廈9字樓K室該處所的顯眼部分，及該處所所屬觀塘內地段第336號的土地的顯眼部分。在該處所復歸香港政府前，第一被告人是該處所的註冊業權擁有人。

4.根據《收回土地條例》第5條，在有關刊登的憲報，涉及本案的土地的通告屆滿時，有關的土地回復歸於政府。兩名被告人沒有提出任何證據或指稱有關的通告無效，因此，涉案的土地，即該處所的一切權利，包括第一被告人及第二被告人就該處所擁有的權利已於2012年6月2日午夜徹底終止。在此時間之後，第一被告人和第二被告人並無政府的批准，因此他們是該處所的非法佔用人。

5.市建局作為政府的代理人，指示代表律師的近律師行於2013年2月28日，向兩名被告人發出日期為2013年2月18日的警告通知書，通知他們需於2013年4月5日下午5時前將該處所交吉予市建局，但兩名被告人並無這樣做，他們非法逗留及佔用該處所，因此，他們需由2012年6月3日直至該處所交吉為止，交予原告人，直至交吉為止當日的中間收益。

6.被告人提出四個抗辯的理由。第一個理由是無法改善的住屋水平。第一被告人指稱，市場上無法供同等或面積相若的七年樓齡單位，局方無法完成七年樓齡賠償的承諾，因而無法改善他本人的住屋水平。這與非法佔用該處所的行為並無關連，因此，這並不是一個合理的答辯理由。

7.第二個理由是公眾利益，第一被告人指出，按照《市區重建局條例》第29條，須當作為《收回土地條例》所指的收回作公共用途，及30條，（2）行政長官會同行政會議在根據第（1）款給予批准時，而認為公眾利益而有此需要，可就市建局可出售或處置所有收回的土地，或是只可出售或處置部分的收回的土地作出決定。他說以上是市建局引用《收回土地條例》的根據，而觀塘市中心重建項目主要建築是私人住宅、酒店和寫字樓。市建局發展項目的盈餘並未與公眾分享，局方只會繼續發展業務之用，未能符合公共用途。這個答辯理由與他非法佔用本案的土地扯不上關係，因此，這並不是一個合理的答辯理由。

8.三，第三個抗辯理由是提早收樓。第一被告人指稱，市建局按照《市區重建局條例》第25條的要求，向城規會的計劃發展書列明這區的動工時間為2014年至2017年，但局方提早收樓，破壞公眾承諾。而他的指稱是正確的話，2014年至2017年只是動工的時間，原告人收回有關的土地，是在2012年6月2日的午夜，2012年並不是動工時間，而是收回土地的時間，在收回土地時間一段後，政府仍要作出準備的工作才可以動工，因此，2012年收回土地的時間並不是動工的時間。無論如何，即使政府提早收樓，亦與他非法佔用本案的土地扯不上任何關係，因此，這並不是一個合理的答辯理由。

9.第四條是違反第21條業務綱領。第一被告人沒有指出第21條是那一條法例的21條，但他提及有關市區更新目標，以及第27條給住宅業主的補償。他指出，他要求提出樓換樓的安排，但局方拒絕該要求。第四個抗辯理由與政府收回有關的土地之後，被告人非法佔用有關的土地並無關連，所有的答辯理由都不是合理的抗辯理由，它們不能成立。

10.因此，本庭頒令，原告人可收回管有九龍同仁街第25號新隆大廈9字樓K室，以及該處所自2012年6月3日起直至將該處所交吉管有予原告人為止的中間收益，由法院按現時市場租金予以評定。有關具體的款額，由原告人向區域法院申請一個日期，以便法庭對有關的中間收益金額予以評定。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

11.兩名被告人須支付予原告人是次申請，與及本案申索的訟費，但不包括原告人聘請大律師的費用。訟費款額由法庭評定。

原告人：由的近律師行延聘的Mr Anderson Chow資深大律師代表

第一被告人：無律師代表，親自應訊

第二被告人：無律師代表，並由第一被告人代表