Tsui Lung Development Ltd 及另二人 對 Shichirin Food and Beverage Corporation Ltd

LDPE 99/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第99宗

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判 決 書

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1.本案的3名申請人分別是位於（1）Flat A, 3/F East South Building, Nos. 479 & 481, Hennessy Road, Hong Kong；（2）Flats B & C, 3/F East South Building, Nos. 479 & 481, Hennessy Road, Hong Kong 及（3）Flats D-F, 3/F East South Building, Nos. 475, 475A & 477, Hennessy Road, Hong Kong（“涉案處所”）的業主，答辯人是租客，在上址經營日式餐廳。雙方簽署的租約為期3年，由2012年3月18日至2014年3月17日，沒有提早終止的條款，租客更有權於約滿後行使續租權為期2年。

2.由於欠租，申請人於2014年1月23日向答辯人發出申請通知書申請收樓及追收欠租。答辯人沒有存檔反對通知書。根據2014年2月12日本席頒下的命令，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還給3名申請人，但如果答辯人在2014年2月25日或之前清繳欠租及800元之訟費，答辯人可獲沒收租賃權的寬免（“得直令”）。

3.申請人於2014年2月26日申請收樓令狀，於2014年2月28日獲法庭批准。

4.答辯人於2014年4月3日發出一張傳票申請把得直令中所提及的濟助期屆滿日延遲至本聆訊後的14天。在庭上答辯人更改他們的申請，要求延遲至本非正審申請聆訊裁決後的1天，並向法庭展示一張銀行本票，金額足以支付直至2014年4月17日的租金/中間收益。

5.申請人等反對答辯人的非正審申請，指過去答辯人經常不準時交租，對他們失去信心。

討論

6.《高等法院條例》第21F：-

	(1)	如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權，本條在不抵觸第(1A)款的條文下具有效力。 (由1998年第25號第2條修訂；由2002年第32號第40條修訂)
		(1A)	如在租契的租期內，本條的施行曾令出租人不能針對承租人強制執行第(1)款所述的權利，則在該租期內，本條不得再次施行而令該出租人不能針對該承租人行使該權利；但如法庭信納有好的因由應施行本條以使承租人得益，則不在此限。 (由2002年第32號第40條增補)
	(2)	如有展開訴訟的令狀送達，而在法院規則所訂明的送達認收時限內，承租人向法院繳付所有欠租及訴訟的訟費，則訴訟須予終止，承租人並即無須訂立任何新租契而按照有關租契持有土地。

7.答辯人的申請是根據第21F(1A)條及衡平法要求法庭再頒布一個新的濟助屆滿日，李律師確認答辯人錯過了第一次法庭給予的機會，未有於2014年2月25日前繳付應繳付的欠租，不過這款項已於2014年4月1日繳清。就2014年2月18日至2014年4月17日的租金，李律師向法庭展示一張本票，表示可以繳交到法庭，為挽回申請人的信心，答辯人又願意多繳付相等於一個月租金的按金。

8.本席明白申請人對答辯人過往不準時交租的不滿，這是可理解的。在考慮同類的申請時，歐陽暫委法官（當時官階）在Far East Land Holdings Ltd v. Empire Asian Ltd [2011] 4HKLRD 曾指法庭無須考慮租客過往，特別是法庭頒令前，曾不能按時交租的情況：-

“18.Ms Leung for the Plaintiff refers to the repudiation of the tenancy, late payments of arrears of rent and mesne profits and bounced cheques under the default judgment.   Those in my view were forgone conclusions.  The Court in exercising its discretion, whether under section 21F or the equitable jurisdiction, pays no regard to previous defaults: Gill v. Lewis [1956] 2 QB 1, especially since those defaults were before Master Levy’s order.”

9.第21F(1A) 條容許答辯人提出好的因由（good cause），以獲得寬免，再者，衝平法亦提供沒收租賃權之彌補辦法及寬免，歐陽暫委法官在Far East案中有這樣的說法：-

“14. In any case the Court retains equitable jurisdiction to grant relief against forfeiture for non-payment of rent even if section 21F does not apply.   In the eyes of equity, the proviso for re-entry was merely a “security” for the rent.  Equity is in the “constant course” of relieving against forfeiture where the tenant pays the rent and all expenses.  Save in exceptional circumstances the function of the court is to grant relief when all that is due for rent and costs has been paid up: Mui Lai Sze v. Hau Chi Fai [2005] 2 HKC 367, at para 25, 28, CA.  Exceptional circumstances are those like using the leased premises as a brothel.”

10.在考慮過所有的情況後，雖然不能說答辯人已經提出好的因由，本席決定運用酌情權，批准答辯人於2014年4月3日存檔的非正審申請，延長濟助期屆滿日直到2014年4月12日上午12時，並暫緩收樓及抄封程序至2014年4月17日。不過答辯人須遵守下列條件：

1.	答辯人須在2014年4月12日上午12時或之前，支付申請人：
	(i)	由2014年2月18日至2014年4月17日為止的欠租/中間收益216,000元（即上述第4段答辯人向法庭展示的銀行本票的金額）；
	(ii)	有關在2014年2月12日所作出的得直令中之訟費命令800元；
2.	答辯人須在2014年4月17日下午4時半或之前，支付申請人108,000元作為按金，使按金增加至3個月的租金相等。

11.若答辯人履行上述所有條件，答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

12.本席頒發下列命令：-

1.	暫緩收樓及抄封程序至2014年4月17日，但條件是：
	(a)	答辯人須在2014年4月12日上午12時或之前，支付申請人：-
		(i)	由2014年2月18日至2014年4月17日為止的欠租/中間收益216,000元（即上述第4段答辯人向法庭展示的銀行本票的金額）；
		(ii)	有關在2014年2月12日所作出的得直令中之訟費命令800元；
	(b)	答辯人須在2014年4月17日下午4時半或之前，支付申請人108,000元作為租金按金，使按金增加至與3個月的租金相等；
2.	除非另有命令，審裁處在本命令中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；及
3.	答辯人須支付申請人本非正審申請的訟費，即時評定為200元。

第一至第三申請人由代表應訊

答辯人由任其昌、李鴻生律師行李鴻生律師代表應訊