Centaline Property Agency Ltd 對 Zhong Sheng Hong

DCCJ2161/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第2161號

--------------------

判案書

--------------------

1.本案涉及一份物業臨時買賣合約（“該合約”），原告人向被告人追討該合約下一筆算定賠償金，金額為港幣359,760元。

2.原告人在經修訂申索陳述書稱，被告人在2010年11月6日左右委任原告人作地產代理，以購入九龍海輝道一號銀海第8座45樓A室及B室（下統稱“該物業”）。2010年11月9日，該物業的業主（“賣方”）、原告人及被告人三方簽立該合約，賣方同意向被告人出售該物業，作價港幣29,980,000元。該合約第12項條款訂明，如被告人未有依照該合約的條款買入該物業，則須向原告人支付算定賠償金港幣359,760元。被告人未有依照該合約購入該物業，因此須向原告人支付算定賠償金。

3.被告人原先由律師代表行事。被告人在律師代為擬備的抗辯書及反申索書中指，原告人的一位劉先生（“劉先生”）約在2010年11月9日向他介紹該物業，作價港幣三千萬元，但劉先生說賣方願意降價至港幣二千八百萬元。被告人表示願以港幣二千八百萬元或以下的樓價購入該物業，遂指示原告人代為與賣方議價。當時劉先生建議被告人簽發一張空白支票，並在空白的臨時買賣合約簽署，以便劉先生代為議價。劉先生並說，這純粹是為了向賣方顯示被告人的誠意，並說不會在支票上填寫任何銀碼或把支票交給賣方。被告人遂簽發一張空白支票，並在一份空白的臨時買賣合約簽署，再把兩份文件交給劉先生。此外，被告人把上述給予原告人的指示寫在一張空白紙張交給劉先生。被告人否認曾與原告人簽署任何地產代理協議（“表格四”），更否認曾與賣方在2010年11月9日簽立任何協議書。相反，原告人違反他的指示，在被告人不在場、不知情或沒有授權的情況下，與賣方一起在臨時買賣合約填上資料，當中物業售價顯然高於被告人給予原告人的指示，而且物業是連租約出售的，但原告人從來沒有把此事告知被告人。該臨時買賣合約亦有其他未經被告人同意的條款，例如交付次期訂金的日期和成交日期。劉先生亦違反被告人的指示，在空白支票填上資料和把支票交給賣方。被告人進而指出，是原告人違反地產代理責任在先，以致他須在區域法院民事訴訟案2010年第4460宗向賣方賠償超逾港幣一百萬元，因此向原告人提出反申索，要求賠償港幣一百萬元，餘額放棄。

原告人的證據

4.原告人只傳召劉先生一人作證。劉先生在其證人陳述書中謂，2010年10月底，被告人前來原告人位於奧海城的分行（“該分行”），表示正物色一號銀海約二千平方呎的單位。劉先生遂向被告人介紹一號銀海的單位，當中包括第3座46樓A室（“3座46A”），但被告人表示其他物業代理已向他介紹該單位。劉先生改而介紹一號銀海第8座46樓A室（“8座46A”），作價港幣四千八百萬元，並安排參觀。被告人參觀8座46A後，出價港幣四千三百萬至四千四百萬元，但業主堅持售價不能低於港幣四千五百萬元，故未能成事。約在2010年11月6日，劉先生注意到該物業正連租約放售，作價港幣三千萬元，遂告知被告人，並表示由於物業連租約出售，未能安排參觀。被告人表示對該物業有興趣，並出價港幣二千八百萬元。劉先生便立即跟賣方議價；經一番磋商後，賣方在2010年11月9日晚上同意降價至港幣29,980,000元，並將現有租約資料告知劉先生，劉先生隨即致電被告人相告。被告人認為樓價仍然過高，但如劉先生同意免收地產代理佣金，則會同意這一購入價，最後劉先生同意將地產代理佣金減至百分之0.2。劉先生向被告人說，一般物業買賣成交期約為45天，詢問被告人是否需要更長的成交期，被告人表示沒有需要。劉先生便建議把成交日期定為2010年12月29日，被告人表示同意，劉先生便邀請被告人在當晚較後時間前來該分行簽署臨時買賣合約，並隨即致電賣方。賣方同意成交價及成交日期後，劉先生表示會將臨時買賣合約送到賣方住處讓他簽署。當晚8時30分左右，被告人到達該分行。劉先生取出一份表格四及一份空白的臨時買賣合約，再取得被告人的身份證，在表格四及臨時買賣合約填上被告人的個人資料，接着填上被告人同意的港幣一百萬元訂金、次期訂金金額及支付日期，以及簽立正式買賣合約的日期和成交日期，再把不適用的條款刪去，包括第4、5及7項條款。臨時買賣合約第10項條款訂明，所有買方支付的訂金須交予賣方律師託管。經徵求被告人同意後，劉先生在該條款旁邊寫上“除2A外”，表示被告人同意首期訂金可直接交付賣方，次期訂金則交由賣方律師託管。至於地產代理佣金，劉先生填上港幣59,960元作為被告人須支付的佣金，並在第12項條款填上算定賠償金額，之後又在第18項條款註明，買賣雙方同意在成交前把租約按金轉交買方律師樓。其後，劉先生向被告人解釋表格四的內容，再讓被告人在表格四簽署。

5.劉先生在其證人陳述書續稱，他在被告人簽署臨時買賣合約及把首期訂金的支票交給他之前，已告訴被告人會在當晚稍後時間把臨時買賣合約交給賣方簽署，亦已向被告人解釋，一旦賣方在臨時買賣合約簽署，臨時買賣合約便會對買賣雙方具有約束力，他亦會把首期訂金交給賣方。被告人表示同意，並隨即在一式三份的臨時買賣合約當中刪除的部分、新增的“除2A外”和第18及19項條款旁邊簡簽，然後在合約末端和附件[1]簽署。接着被告人拿出一張空白支票，指示劉先生填上日期、賣方姓名及金額港幣一百萬元。劉先生遵辦，再把支票交回被告人簽署。被告人把簽好的支票（“該支票”）交給劉先生，劉先生便在臨時買賣合約末端填上該支票的編號和銀行名稱。完成這些手續後，劉先生與被告人分手，然後在當晚9時30分左右到達賣方住處。劉先生在臨時買賣合約填上賣方個人資料，再向賣方解釋合約內容。提到第10項條款時，賣方表示不同意次期訂金交由律師託管，原因是樓價餘款已足以償還按揭金額，劉先生便致電被告人相告。經一番討論後，被告人同意次期訂金亦直接交付賣方。劉先生便在臨時買賣合約第10項條款旁邊加上“除2B外”，再讓賣方在前述刪除部分和新增條文旁邊簡簽和簽收該支票，以及在臨時買賣合約及附件簽署。劉先生離開賣方住處後致電被告人，告知賣方已簽署臨時買賣合約和簽收該支票，並約晤被告人，以便讓他在新增的“除2B外”旁邊簡簽，以及把臨時買賣合約買家副本交給被告人。兩人當晚10時30分在該分行門外會面，被告人在“除2B外”旁邊簡簽。之後劉先生把臨時買賣合約的買家副本交給被告人，再把賣方副本送交賣方。

6.劉先生在其補充證人陳述書中確認，2010年11月9日晚上被告人在臨時買賣合約“除2B外”旁邊簡簽之後，曾收到被告人的電話短訊（據被告人補充證人陳述書所言，該短訊的內容為“在合約具體條款沒談妥前支票千萬不要入帳否則告你們”）。劉先生閲讀該短訊後，曾致電被告人詢問後者對臨時買賣合約條款尚有何不滿，被告人回答說希望賣方暫時不要把支票入帳，劉先生便告訴被告人，賣方已簽署臨時買賣合約和簽收支票，有權入帳，被告人須確保戶口存款充足，以便支票兌現，否則賣方可控告他違反合約。被告人聽罷指示劉先生按正常程序繼續進行交易。

7.2010年11月10日早上，被告人致電劉先生，表示已委任黃潘律師行處理這宗交易，並指示劉先生把臨時買賣合約傳真至該律師行一位林小姐跟進。被告人亦表示會向渣打銀行申請按揭，劉先生便要求被告人把他列作轉介人，以便他賺取物業按揭轉介佣金。被告人同意，並著劉先生聯絡渣打銀行一位邱小姐。劉先生按邱小姐的要求填妥一份按揭轉介表格，再把表格傳真給邱小姐。同日下午，邱小姐將被告人妥為簽署的按揭轉介表格（“該按揭轉介表格”）傳真給劉先生，劉先生便將該表格交給原告人屬下的按揭中介公司跟進。

8.2010年11月10日晚上，被告人致電劉先生詢問可否把成交日期押後至2011年3月，原因是原有的成交日期過早。劉先生便致電賣方，但賣方只願意把成交日期押後至2011年1月10日，並表示假如被告人需要較後的成交日期，則須多付訂金。劉先生便致電被告人轉告賣方的要求，最後被告人同意把成交日期押後至2011年1月10日。劉先生表示須要修改臨時買賣合約三方各自持有副本的成交日期，要求被告人携同買家副本前來該分行，以便他修改，再交由被告人簡簽。劉先生在通話完畢後，隨即前往賣方辦公地點取回賣方副本。當天晚上，被告人前來該分行，表示對該物業已失去興趣，不想購買該物業。劉先生便指出，臨時買賣合約具有約束力，如被告人終止交易，賣方可充公一百萬元訂金，原告人亦會向被告人追討算定賠償金，建議被告人先行諮詢法律意見。經一番商討後，劉先生和被告人同意，如果被告人完成交易，劉先生會免收被告人一切地產代理佣金。被告人於是交出買家副本，讓劉先生把成交日期更改為2011年1月10日，並把買方應付佣金刪除，再由被告人在修改部分簡簽。接着劉先生向被告人表示，會把三份臨時買賣合約副本交給賣方簡簽，然後把買家副本交還被告人。被告人表示同意，劉先生便將所有臨時買賣合約副本送交給賣方在修改部分簡簽，之後再約被告人在當天晚上前來該分行取回買家副本。

9.2010年11月11日零時45分左右，劉先生與被告人在該分行門外會面。劉先生手持文件夾，內裡放有該物業的土地註冊處查冊紀錄、臨時買賣合約的買方副本和原告人副本、賣方與原告人簽訂的地產代理協議（“表格三”）及表格四的正本。劉先生正想把買方副本取出時，被告人從劉先生手中搶去文件夾，並表示不欲購買該物業，著劉先生把該宗交易當作從來沒有發生過。劉先生答謂，即使被告人搶去所有文件及文件夾，臨時買賣合約仍然具有約束力，但被告人沒有理會，拿着文件夾離去，此後劉先生一直未能與被告人聯絡上。翌日早上，劉先生向上司滙報此事，其後在2010年11月12日早上前往尖沙咀警署報案。

10.2011年初，劉先生聽說3座46A已經出售，便翻查土地註冊處紀錄，發現被告人正是該單位的買家，臨時買賣合約在2010年11月12日簽訂，單位作價港幣56,390,000元。

11.劉先生在盤問下補充說，他介紹該物業給被告人時，該物業正以月租形式出租，原先的兩年租約則已屆滿。至於被告人聲稱曾給他書寫指示書，他不記得有這樣的事情。對於被告人否認曾簽署表格四一事，劉先生表示被告人簽署臨時買賣合約時，確曾簽署一份表格四，該表格的編號記載於劉先生擬備的交易紀錄（見審訊文件冊B第134頁）。劉先生亦否認曾要求被告人簽發空白支票和在空白臨時買賣合約簽署以表誠意。劉先生堅稱，在2010年11月9日晚上，買賣雙方就該物業的售價達成協議後，被告人前來該分行，劉先生在臨時買賣合約填上所有條款，再交由被告人簽署，然後在晚上9時30分左右把合約交給業主簽署，再將支票交給業主簽收。至於與賣方會見的地點，劉先生更正說是在凱旋門大堂，但具體會面時間已不復記憶。

12.至於被告人聲稱曾在2010年11月9日晚上發給劉先生的短訊，被告人在盤問劉先生期間突然出示一頁文件，內容顯示一段在2010年11月9日晚上21:36:26時發出的短訊[2]，劉先生看罷同意是當晚被告人發給他的短訊（“該短訊”）。劉先生表示，他應該是在當晚10時後才閱讀該短訊，當時被告人已在臨時買賣合約後加的“除2B外”旁邊簡簽，而他正在前往賣方住處途中，準備交還賣方的副本。也就是說，劉先生是把支票交給賣方之後才閱讀該短訊。至於該物業正以月租形式出租一事，劉先生承認曾告訴被告人，當被告人成為業主後，只須給予租客一個月通知，便可以終止租約。

13.至於為何原告人最終同意被告人無須支付任何地產代理佣金，劉先生說，被告人曾要求把成交日期押後至2011年2月左右，但賣方只同意把成交日期押後至2011年1月10日，為了安撫被告人，遂同意連百分之0.2的佣金也無須被告人支付。

被告人的證供

14.被告人在其證人陳述書指，他在2010年11月2日到該分行看樓盤，獲劉先生介紹8座46A，後透過劉先生與業主洽談，但不果。大約一星期後（被告人在庭上說是2010年11月9日下午5至6時），劉先生向他介紹該物業，說業主願意接受港幣二千八百萬元以下的價錢。他便告訴劉先生可以接受港幣二千八百萬元以下的價錢，並指示劉先生替他跟業主在港幣二千七百萬元至二千八百萬元之間議價。劉先生對他說，為向業主表示誠意，可以先給他一張簽了名的空白支票及空白臨時買賣合約作“試票”之用，但他不會在支票上寫下任何金額或付款人（原文如此）名稱。被告人說他不虞有詐，簽了上述空白文件給劉先生，同時亦手寫一份指示書，記下他有關售價的指示，即“如果劉先生與業主達成港幣28,000,000元或以下的售價，則可使用該簽了名的空白臨時買賣合約，並且劉先生不會使用該簽了名的空白支票”（“該指示書”）。被告人把該指示書交給劉先生保管。在上述過程中，劉先生沒有把任何其他文件包括表格四給他簽署，劉先生亦從未帶他到該物業視察。約在2010年11月9日，劉先生告訴他洽談成功，於是他前往該分行。劉先生出示一份已填寫交易資料和經由賣方和劉先生簽署的臨時買賣合約。被告人發現該臨時買賣合約上的詳情，全沒經他同意填上，且有數項條款違反他的指示，即：－

(i) 售價並非港幣28,000,000元或以下，而是港幣29,980,000元；

(ii) 該物業已租出，不能作自住之用；

(iii) 正式合約的簽署日期定於2010年11月22日，成交日期則定於2010年12月29日，完全沒有詢問他是否有足夠時間籌集資金。

15.此外，劉先生更未經他同意便在支票填寫金額港幣一百萬元，並把支票交給賣方。被告人“立即嚴正地向劉先生提出抗議……並要求劉先生立即跟業主商討更改條款，及向業主取回該支票。”。為此，被告人親自駕車送劉先生到君臨天下跟賣方會面，被告人本人則在車內等候。劉先生回來後要求他“詳細考慮需要更改的條款，讓他再跟業主商討，可是雙方過了一、兩天後仍然是談不攏”（被告人沒有交代這一、兩天發生了什麽事情）。被告人聲稱，由此至終他與業主之間根本從未達成有效的買賣協議。2010年11月11日左右，被告人從銀行得悉賣方欲兌現該支票。

16.被告人在其補充證人陳述書說，他在國內居住和從事房地產發展業務，主要資金在國內。劉先生向他展示未經他同意填上交易資料和賣方已簽名的臨時買賣合約，時間應是2010年11月9日晚上約8時。被告人否認劉先生曾告訴他關於租約的事情，又指劉先生早前向他推介8座46A時，曾說巿道不好，原告人可以完全免去買家佣金。至於成交日期，劉先生在2010年11月9日晚上8時向他展示臨時買賣合約之前，完全沒有跟他討論。被告人又說，他從國內調動超逾港幣一千五百多萬元的資金來港需時，又因按揭金額較大，銀行也需要較長時間審批，因此他絕不可能同意在2010年12月29日（即距離2010年11月9日只有短短一個半月，而且租約仍未完結的日子）成交。當他在2010年11月9日晚上約8時看到劉先生出示的臨時買賣合約，便知道劉先生跟賣家洽談時沒有依照他的指示及授權行事，當即在臨時買賣合約刪去成交日期及買家佣金並簽名，讓劉先生跟業主再談。被告人續稱，當晚跟劉先生分手後，想起他的空白支票仍在劉先生手中，深感不安，於是在晚上9時30分左右發了該短訊給劉先生。被告人承認曾在2010年11月10日到渣打銀行找邱小姐，但不是申請按揭，而是查詢按揭條款及審批時間；他記不起在渣打銀行簽了甚麼文件，總之沒有為該物業申請按揭。

17.在聆訊席上，被告人開始舉證時，突然出示兩份臨時買賣合約的正本。當本席表示會讓梁大律師先行審閱其正本文件，被告人又說無需把該等文件呈堂，其後在本席命令下，被告人才把該等文件呈堂。本席注意到，被告人呈交的臨時買賣合約正本，一份白色，一份粉紅色，兩份文件均有後來被人改動的痕跡，包括成交價改為港幣27,000,000元，2011年1月10日這成交日期被刪去。

18.被告人聲稱，他在該指示書除了寫下港幣28,000,000元以下的樓價，亦寫下三個月以上的成交期，以及劉先生不得在支票上填寫資料或把支票交給業主。當代表原告人的梁大律師指出，被告人的證人陳述書從沒提及該指示書有三點指示，被告人說他的證人陳述書由律師擬備，記得曾向律師提及此事，相信是律師遺漏，又說沒有小心閱讀證人陳述書便簽署。

19.被告人被問及何謂空白的臨時買賣合約時說，空白的意思是指沒有填上成交價格、成交日期及佣金，也沒有註明物業是否連租約出售，至於其他位置是否填有資料則不肯定。被問到劉先生是否在2010年11月9日晚上8時左右在該分行門外街燈之下把臨時買賣合約交給他簽名，被告人沒有正面回答，只說不記得有沒有簽名，但卻記得曾把成交日期及佣金刪去，又說應該連成交價也刪除。被告人又說，劉先生表示交給他簽的只是臨時買賣合約的草稿，具體條款例如成交日期和是否連租約出售，須待被告人直接與賣方商討，劉先生幫他傾談的只是大概情況，而支票須由被告人親自交給賣方，他不敢代被告人交支票給賣方。

20.至於劉先生如何取得其身份證號碼，被告人說劉先生帶他參觀8座46A時曾取得其身份證，又說參觀8座46A時亦曾簽署一份空白的臨時買賣合約，以便劉先生議價。但在梁大律師追問下，被告人又說記不起劉先生怎樣取得他的身份證號碼。當梁大律師指出，被告人的證人陳述書沒有提及參觀8座46A時也曾簽署空白臨時買賣合約一事，被告人則說可能是律師遺漏，而他簽署證人陳述書時沒有察覺此等遺漏。

21.被問及空白支票一事，被告人承認知道如果劉先生隨意填寫該支票，他會蒙受損失，但基於原告人的商譽，他不認為有此等風險，只是後來原告人的職員違反承諾。

22.審訊文件冊B第105頁是該合約尚未刪除成交日期的版本，可見合約第4項條款前半部分被刪除（意即該物業是連同租約出售而非交吉），左邊有人簡簽。被告人最初否認是他的簡簽，梁大律師再三盤問下才予以承認，但否認在他簡簽時，第4項前半部分已被刪除，又說是在2010年11月9日下午4至5時而不是晚上8時簡簽這一條款。被告人沒有解釋，如果他在當日4至5時簽署空白的臨時買賣合約，而第4項條款前半部分尚未刪除，為何須要在該條款旁邊簡簽。

23.至於同一合約版本第18項條款旁邊及中間修訂部分的簡簽，被告人承認是他的簡簽，且同樣是在2010年11月9日下午4至5時而不是晚上8時簡簽的。當梁大律師向他指出，第18項條款關乎租約按金如何處理，如果被告人在當日下午4至5時簽署，則表示他在當時已知道物業是連租約出售的。這時被告人改口說，他是在晚上8時才在第18項條款簡簽的。被告人接着說，當時劉先生告訴他，該物業的租約已屆滿，當時是以月租形式繼續出租給某機構的首席執行官，只須給予租客一個月通知便可以要求他遷出，又如果物業連同租約出售，較容易議價。被告人續說，當時他心想，如果售價在港幣二千七百萬元或二千八百萬元以下，他可以接受連同一份只須給予一個月通知便可終止的租約買入，反正他當時並不急於遷入該物業，因此在劉先生要求下便簽署，反正這只是合約的草稿。

24.被告人這一答案，顯然與他先前的說法有出入。根據被告人原先的說法，2010年11月9日晚上8時，劉先生出示的臨時買賣合約標明該物業售價是港幣29,980,000元，劉先生沒有理由在這時還在說物業連租約出售較容易議價云云，因此本席把被告人的答案重覆一遍，要求被告人確認其説法是否如此。被告人沒有回答，反而說本席的提問前題錯誤，原來他質疑該合約文本的合法性及真實性。當梁大律師進一步就該文本其他增刪部分向他提問，被告人索性拒絕回答。

25.至於為甚麼被告人出示的合約正本上該物業的售價被刪除，原告人出示的副本則沒有，被告人解釋，劉先生在2010年11月9日晚上向他出示已填好資料的臨時買賣合約時，他先在成交日期旁邊簡簽，然後想把成交日期刪掉，但在此刻想起翌日需要徵詢律師意見，於是從一式三份的合約文本抽起屬於他的粉紅色副本，然後在原告人的白色副本及賣方的黃色副本刪除成交日期及佣金，然後跟劉先生分手，但在回家途中又因為沒有刪除成交價格而感到擔憂，於是致電劉先生要求把價格也刪除。十分鐘後，他返回該分行門外，但劉先生說賣方的副本已交給賣方，因此他只能刪除屬於原告人的白色副本及他本人的粉紅色副本上的物業價格。然而，被告人沒有解釋，如果賣方副本的成交價格未被刪除，為甚麼他又不感到擔憂，亦沒有解釋為甚麼沒有要求劉先生安排把賣方副本上的物業價格也刪除。

26.至於被告人是怎樣取得臨時買賣合約當中屬於原告人的白色副本，被告人說，2010年10月10日，劉先生帶他到賣方住處準備與賣方商討。劉先生抵達君臨天下門前時改變主意，表示會獨自與賣方商討，於是他把臨時買賣合約粉紅色副本交給劉先生。半小時後，劉先生回來，把臨時買賣合約的白色及粉紅色副本交給他。至於劉先生把屬於原告人的白色副本也交給他，是因爲那只是草稿，且因被告人把物業價格刪除，內容變得混亂，劉先生覺得白色副本已再無用，所以交給他。之後被告人在該等副本加上數項條款，打算翌日交回劉先生，作為給予劉先生的指示，以便後者繼續與賣方商討，不料收到銀行通知，說賣方已把該支票入帳，於是他把事情擱置，合約草稿則放在抽屜某處。

27.至於被告人是何時知道該支票已交給賣方，被告人堅稱，2010年11月9日晚上8時，他不知道劉先生已把支票交給賣方。然而當梁大律師指出，他在證人陳述書第12段說當時曾要求劉先生向賣方取回該支票，被告人回答說他的律師弄錯，其實他是在銀行詢問他該支票可否入賬時才知曉。這時被告人要求把證人陳述書第12段中 “及向業主取回該支票 ”這一句刪除，同時對證人陳述書第11至15段作大幅修改，包括把第11段改為第15段和刪除他曾向劉先生抗議等字眼，此外亦在證人陳述書及補充證人陳述書所有臨時買賣合約一詞加上“草稿”的字眼。

28.至於該按揭轉介表格上的簽署，被告人沒有直接承認那是他的簽署，只說看來是他的簽署，但質疑該表格的真確性，又說該表格充其量只是他要求銀行估價的文件，因為他從來沒有為該物業申請按揭。

該合約的不同版本

29.在本訴訟中，與訟雙方各自提供該合約的不同版本。原告人的版本見於訴訟文件冊B第105至108頁（即成交日期尚未更改，買方應付地產代理佣金尚未刪除的版本），以及賣方提供的最後版本（見於訴訟文件冊C第161至162頁）。被告人提供的則是白色和粉紅色正本。儘管被告人舉證期間一再質疑原告人所提供版本的真確性，但被告人無論在案件管理階段抑或在庭上盤問劉先生時，均沒有提出此等質疑。更甚者，被告人是在原告人舉證完畢才出示其合約正本，此等文件跟原告人的合約版本即使有任何差異，劉先生在原告人舉證期間根本沒有機會評論，法庭不能單憑此等差異否定原告人合約版本的真確性。本席接納雙方提出文本爲該合約不同時段的版本/正副本，一律列作文件證據。

爭議事項

30.本案有以下爭議事項：

(a) 被告人曾否簽署一份未填上資料的臨時買賣合約，並簽發一張空白支票，然後交给劉先生，作後者與賣方議價之用？

(b) 被告人曾否授權劉先生把一份經填妥並由被告人簽署的臨時買賣合約，以及一張被告人簽發給賣方作首期訂金的支票，交给賣方簽署和簽收？

(c) 該合約是否有效和具有約束力的合約文件？

(d) 被告人是否違反了該合約，因此須按第12項條款向原告人支付算定賠償金港幣359,760元？

(e) 原告人是否須要向被告人賠償港幣一百萬元?

證據分析及事實裁斷

31.上述爭議事項如何定奪，取決於雙方事實證人的可信性。評估證人的可信性有以下客觀準則，即 (i) 證人的證供本質上是否可信 ; (ii) 證人的證供是否與其他沒有爭議或無可爭議的證據（例如當時的文件）有嚴重抵觸; (iii) 證人就某些事項的證供如被證實不可信，是法庭評估證人整體可信性時可予考慮的事情; (iv) 法庭亦可審視證人故意不如實作供的動機，例如說出真相或會有損其利益。 參看Chan Kin lam v Sunray Cave Limited （HCA 1997/2006）（未經案例彙編報導）一案高等法院袁國強特委法官2009年9月10日判詞第 37 段。

32.就本案關鍵事實而言，劉先生與被告人各自的説法，南轅北轍，不可能都是真相。

33.劉先生在證人陳述書交代事情始末，條理明晰，合乎常理，亦符合香港一般物業交易程序。儘管被告人多番盤問，亦不斷提出相反説法，劉先生對事情發生的先後次序及内容，整體説法始終如一，跟他的證人陳述書内容及原告人案情大體上一致，只是未能指出某些事件發生的細節，例如閱讀該短訊的確實時間。本席信納，劉先生是誠實可靠的證人。

34.反觀被告人，儘管其狀書和證人陳述書均由律師代爲擬備，在審訊時實際上放棄了原先的説法，就事情經過不斷提出新的説法，更爲了自圓其説，大幅修改證人陳述書内容，無視自己先前曾以屬實申屬確認該等内容的事實，甚至諉過其代表律師。事實上，被告人在結案陳詞，有更多新的説法，部分論點亦是本於此等從未在庭上盤問劉先生時或辯方舉證時提出的新説法，由於不屬證據之列，在此不予評論。基於以下分析，本席的結論是，被告人不是誠實的證人，其關乎爭議事項的證供，凡與劉先生的證供相抵觸者，本席一律不予採納。

35.根據被告人在證人陳述書所言，被告人在2010年11月9日簽署臨時買賣合約時，細節尚未填上。被告人接受盤問時，卻說所謂空白的臨時買賣合約，其實是指臨時買賣合約尚未填上樓價、成交日期及佣金金額和註明是否連租約出售，其他細節是否已填上則不肯定。被問及首次在臨時買賣合約簽名時，第4項條款中“買賣完成時賣方須負責將該樓宇交吉”這一句是否已遭刪除，被告人堅稱尚未刪除，又說是在2010年11月9日下午4至5時應劉先生要求在第4項條款旁邊簡簽。被告人接著被問及臨時買賣合約第18項有關轉交租約按金的條款旁邊所示被告人的簡簽，被告人原先說也是在2010年11月9日下午4至5時簽名的。然而，當梁大律師向他指出，這等同承認他在首次簽署臨時買賣合約時已知道該物業連租約出售，被告人即時改口說是當天晚上8時才簡簽，然後憶述劉先生談及租約詳情和物業連租約出售較容易壓價云云。

36.被告人的説法，即使所謂“空白” 是指臨時買賣合約尚未填上樓價、成交日期及佣金金額和註明是否連租約出售，仍然不可信。首先，如果被告人真是在當日下午4至5時簽署空白臨時買賣合約的話，而第4項條款尚未作任何刪減，被告人根本無須在該條款旁邊簡簽。其次，被告人在證人陳述書聲稱事前不知該物業連租約出售，直至2010年11月9日晚上8時劉先生出示賣方已簽署的臨時買賣合約方知道。果真如此，劉先生根本不應該在那一刻還在說物業連租約出售較容易壓價，因爲當時臨時買賣合約已填上成交價港幣29,980,000元。被告人顯然把事情發生的先後次序弄錯。較有可能的事實，是一如劉先生所言，劉先生最初向被告人介紹該物業時，已説明物業連租約出售。被告人有關簽署空白臨時買賣合約的説法，不攻自破。再者，如果被告人在2010年11月9日下午8時之前曾簽署一份空白的臨時買賣合約，之後劉先生擅自填上佣金金額，劉先生沒有理由自行把買方應付佣金削減至百分之0.2，賣方應付佣金則仍然是百分之一。劉先生的説法，顯然較爲可信。

37.至於被告人聲稱曾給劉先生簽發一張空白支票，更是難以置信的事情。被告人自稱擁有大學學歷，從事地產發展業務多年。2010年10月底至11月初，他與劉先生相識僅十多天，而且兩人的接觸局限於樓房買賣的事情上，絕非深交。被告人在庭上承認，如果劉先生在他簽發的空白支票上任意填上收款人名字或銀碼，他會蒙受損失，但繼而表示基於原告人的商譽，不覺得有此等風險。然而，假如劉先生建議被告人簽發支票，純爲表示誠意，被告人大可在支票寫上賣方名字及訂金金額，而無須簽發空白支票。即使被告人對原告人的商譽抱有信心，亦無須冒險。被告人的説法，完全不可信。

38.即便是被告人就自己何時得知劉先生已把支票交給賣方的説法，同樣不可信。被告人在證人陳述書說，劉先生在2010年11月9 日向他出示賣方已簽署的臨時買賣合約時，他發現劉先生已把支票交給賣方，於是要求劉先生向賣方取回支票。審訊時，被告人卻改口說 2010年11月11日銀行問他應否兌現支票時才知道支票已交給賣方。當梁大律師指出被告人的説法與證人陳述書不符，被告人推説是律師弄錯，更刪除證人陳述書第11段當中“及向業主取回該支票”這一句，以配合他在庭上的説法。然而，被告人這一新說法，跟該短訊這客觀證據内容不符。該短訊説：“在合約具體條款沒談妥前千萬不要入帳否則告你們”。“入帳”一詞，顯示被告人在2010年11月9 日晚上已得知劉先生已把支票交給賣方。被告人說“不要入帳”的意思是不要把支票交給賣方，顯然是牽強的説法，與“入帳”一詞的字面意思大相徑庭。誠如梁大律師所言，如果被告人尚未知道支票已交給賣方，則應寫上“不要把支票交給賣方”。

39.被告人顯然明白，本案關鍵在於他在2010年11月9 日晚上簽署的臨時買賣合約，是否具約束力的合約，因此在庭上一再聲言該文件只是合約的草稿，更指劉先生說合約具體條款例如成交日期和租約事宜須由被告人直接與賣方洽商，劉先生只是代他傾談大概情況，之後甚至索性在兩份證人陳述書提到該合約之處一一加上“草稿”的字眼。

40.問題是，如果劉先生作爲地產代理只是代買賣雙方傾談“大概情況”，買賣雙方何不一開始就直接洽談？ 他們又何須支付高昂的地產代理佣金？被告人的説法，絕不可信。

41.如果被告人在2010年11月9 日晚上簽署的臨時買賣合約只是草稿，被告人又何須在刪除成交日期及佣金之後簡簽。被告人一時說可能是自己處事認真之故，一時說是劉先生要求他簡簽。但被問到為何不質疑劉先生這多此一舉的要求，被告人卻說劉先生沒有表示刪除內容後無需簡簽，彷彿簡簽是他的自主行動，而不是劉先生的要求。劉先生要求被告人簡簽臨時買賣合約，必然是因爲那是具約束力的合約文件。

42.無論如何，如果被告人在2010年11月9 日晚上簽署的臨時買賣合約只是草稿，則無法解釋劉先生爲何在翌日把臨時買賣合約傳真給黃潘律師行林小姐跟進。被告人先是聲稱不記得（而不是堅決否認）曾給予劉先生此等指示，之後推説此擧應是爲了就如何草擬連租約出售物業的合約條款徵詢法律意見，更聲言不會在徵詢律師前支付一百萬元訂金購買價值三千萬元的物業。然而，客觀的事實是，當時被告人已在臨時買賣合約第4段及第18段簡簽，明白該物業是連同租約出售的，更已同意怎樣處理租約按金，事後再就此等簡單不過的事情尋求法律意見，實在多此一舉。本席相信，劉先生曾在翌日把臨時買賣合約傳真至黃潘律師行跟進，而此擧正正反映被告人在2010年11月9 日晚上簽署的是正式的臨時買賣合約，也是具約束力的合約。

43.再者，如果被告人在2010年11月9 日晚上簽署的臨時買賣合約只是草稿，則無法解釋被告人爲何在翌日應渣打銀行職員的要求在該按揭轉介表簽名。按劉先生的説法，被告人顯然曾為該物業向渣打銀行申請物業按揭，被告人極力否認。然而，面對該按揭轉介表，被告人一時說不記得曾簽署該表格，一時推說該表格只是用作估價，一時又說是為8座46A 申請按揭。該按揭轉介表清楚註明，該物業是按揭專介服務的標的物，被告人亦沒有否認該表格客戶簽署一欄所示的是他的簽署 。被告人的辯解，完全站不住腳。該按揭轉介表進一步證明，被告人在2010年11月9 日晚上簽署的是正式的臨時買賣合約，也是具約束力的合約。

44.劉先生指，被告人在2010年11月11日凌晨時分搶去他的文件夾連同內裡的文件。基於以下分析，本席相信劉先生的説法。

45.首先，被告人盤問劉先生時問及表格三的去向，是莫名其妙的事情。該文件只涉及賣方與原告人之間的代理協議，在正常情況下，原告人無需向作爲買方的被告人出示表格三，讓後者得知業主給予原告人的指示（例如議價空間），削弱原告人作爲地產中介的作用。被告人提到表格三，只為詢問劉先生該表格正本的下落，當劉先生答謂已遭被告人搶去，被告人便不再追問。顯然，被告人確有奪取劉先生的文件夾，從而取得表格三，才會無故詢問該表格的下落。

46.最令人不解的是，面對劉先生此等嚴重的指控，被告人竟沒有在律師擬備的補充證人陳述書中作任何回應。梁大律師指出，原告人的代表律師在案件管理階段曾數度去信被告人的代表律師，詢問被告人是否持有上述文件，但後者從沒回覆；被告人的文件清單，也沒有披露該等文件。既然被告人明知自己曾經從劉先生取得臨時買賣合約的白色及粉紅色正本，即使一時未能找到（被告人明明說把文件放在抽屜某處），也應該告知律師，以便後者在文件清單附件二列出。被告人既不回應劉先生的指控，又不透露所持有的正本文件，顯然是因爲這是既不能承認，亦無可否認的事情。但當被告人出示臨時買賣合約的白色及粉紅色正本，便已證明劉先生所言非虛，起碼本來屬於原告人的合約副本落在被告人手上是不爭的事實。被告人說，劉先生覺得臨時買賣合約經多番塗改已然無用，所以把本來屬於原告人的副本也交給他。此等説法，正是上述案例所指本質上不可信的説法，原因是臨時買賣合約即使經過多番修改，原告人仍然是立約一方，即使原告人只向賣方收取佣金，仍需保留該合約副本作憑證；被告人說劉先生覺得該副本無用而交給被告人，可謂天方夜譚。本席信納劉先生的證供，即被告人確有把劉先生的文件夾連同内裡的文件一併奪去。此事亦充分證明，被告人知道他所簽署的臨時買賣合約，是具有約束力的合約，否則不會有此等既幼稚、又荒誕的行徑。

47.就上述爭議事項(a)及 (b)，本席的結論是，被告人未能證明他曾簽署一份未填上各項資料的臨時買賣合約和簽發一張空白支票交给劉先生作議價之用。另一方面，本席信納原告人的説法，即被告人確有授權劉先生把一份填妥並經被告人簽署的臨時買賣合約和一張被告人簽發給賣方作首期訂金的支票交给賣方簽署和簽收，雙方的買賣合約由此刻確立；之後雙方雖曾同意修訂部分合約條款，但不影響合約的約束力。因此，就爭議事項(c)至(e)，本席裁定，該合約是一份有效和具有約束力的合約文件，被告人未有完成交易，違反了該合約，因此須按第12項條款向原告人賠償算定賠償金港幣359,760元，原告人則無須向被告人賠償港幣一百萬元。

結論

48.綜上所述，本席裁定原告人勝訴，被告人須向原告人支付港幣359,760元，另加入稟日起計至判案書日期爲止的利息，以及由判案書日期起計至付款日爲止的利息，利息一律按法庭判定利率計算。被告人的反申索予以駁回。

49.被告人須支付原告人在本訴訟申索及反申索的訟費。雙方如未能達成協議，訟費金額交由法院評定。這是暫准命令，判案書日期起計的14天内如無更改訟費命令的申請，暫准命令將自動作實。

原告人：張世文蔡敏律師事務轉聘梁家欣大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊

Please refer to HCMP2577/2014 for the relevant appeal(s) to the Court of Appeal.