窩打老道帝國大廈a、b座業主立案法團 對 陳明珠

LDBM 1/2014

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第1宗

________________________

________________________

________________________

判 案 書

________________________

1.申請人是位於九龍窩打老道79號帝國大廈A、B座（“帝國大廈”）的業主立案法團，答辯人是A座地下的業主（“該物業”）。申請人向答辯人追討一項欠繳的訴訟按金分攤款項，共18,000元。

2.帝國大廈A至H座共有三份公契，而三份公契內容大致相同。榮康置業有限公司於2009年在高等法院向帝國大廈A至B座業主立案法團提出訴訟（訟案編號HCA 2075/2009），其後該訴訟因與C至H座有關聯，因此帝國大廈的三個法團即A-B座、C-D座及E-H座業主立案法團均成為被告人。

3.申請人指本案答辯人為帝國大廈業主之一，並受帝國大廈的公契條款縛束，又根據《建築物管理條例》（“《條例》”）各業主必須支付上述訴訟按金分攤的費用。

4.就訴訟按金分攤款項，申請人指於2013年5月8日曾根據《建築物管理條例》的程序舉行了特別業主大會，即席由出席業主及業主授權代表投票議決通過帝國大廈每單位須集資港幣18,000元，以支付有關HCA 2075/2009案的訟費按金，並分2期向每戶徵收上述集資款項。申請人的說法是訴訟按金分攤款項的繳款限期日已過，答辯人至今仍然未有繳付，所以要求審裁處命令答辯人須支付上述金額。

5.答辯人則指自己由開始購入該物業從來不用交管理費，（申請人反對答辯人指自己無須交管理費的說法，並已於小額錢債審裁處提出申索，現時正等待 HCA 2075/2009有結果才處理），所以不用承擔訴訟按金分攤款項，即港幣18,000元或其中任何部份。在審訊開始時，答辯人要求把本案押後，直至小額錢債審裁處就她是否需要交管理費，才再處理本案。

討論

6.雙方的第一項爭議點是訴訟按金是否管理費的一部份，答辯人堅持兩者是同一類開支，由於她無需支付管理費她亦無須支付訴訟按金攤分款項，並以此為基礎申請本聆訊押後。

7.申請人代表馮女士反對這說法及押後的申請，她指管理費是支付日常由管理大廈引起的開支，一般是每年由管理委員會先作開支及收款預算，由業主大會議決，當2013-2014年的預算案被草擬及通過時，並沒有包括這項訴訟按金的開支。馮女士又指出2013年5月8日業主大會的集資議題是訴訟按金攤分，議決亦如是，從來沒有與管理費連上任何關係。

8.本席亦查看公契關於管理開支分擔的部份，即第3及第19條，內容如下：

3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of : -

(a) The Crown rent the rates for water consumed on the said premises and insurance premium payable on the policy (if any) for insuring the said building against loss or damage by fire.

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls; supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages and the roof thereof.

(c) The cost of rebuilding or re-instatement of the said building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.

19. Notwithstanding anything hereinbefore contained it is hereby agreed that for the purpose of more effectually maintaining the said building in a proper manner, each of the parties hereto, other than the party or parties to whom the ground floors of the said building are allotted, shall pay to the said Wing Hong Investment Company, Limited or its authorised agent or other organization duly appointed by the majority of the co-owners of the said building, the sum of Ten Dollars per calendar month for each flat as his contribution towards the costs and expenses of maintaining the electric pumps for supplying water (but excluding electricity charges and the cost and expenses of repairing and replacing the said pumps or any spare parts thereto), clearing and disposing of garbage and rubbish, cleansing the common staircases, corridors, passageways and roofs of the said building and employing a watchman or watchmen for the said building, and each of the parties to whom the Fifth, Sixth, Seventh, Eighth, Ninth, Tenth, Eleventh, Twelfth and Thirteenth Floors of Blocks A and B of the said building are allotted, shall pay for each flat in addition to the said sum of Ten Dollars, a further sum of Ten Dollars per Calendar month as his contribution towards the costs and expenses of cleansing the lifts and of employing an attendant or attendants for the said lifts (but excluding electricity charges and the costs and expenses to be paid to the lift company for inspecting and maintaining the said lifts in good working order and of repairing and replacing the said lifts or any spare parts thereof).

9.從公契第3及19段看來，當中所包括的是日常管理引起的開支，條文詳列了多個項目，但從沒有提及訴訟費。因此，本席認為訴訟按金與日常徵收的管理費不應混為一談。本席拒絶答辯人要求押後本聆訊等候雙方在小額錢債審裁處就管理費的爭議有所決定才處理，本席指示本申請的審訊立即進行。

10.就本申請的議題，答辯人沒有律師代表，她沒有清楚指明她無須交管理費的依據，她只是說從來沒有人向她收取。不過，根據本席閱讀公契後，本席認為公契中第19段可能最有關連，第19段條文已經在前文第8段列出，本席認為雖然第19段似乎臚列了一些費用地下層的業主可能無需分擔，但該等費用並不包括訴訟費。答辯人沒有提出其他的段落，甚或協議、法例、案例等支持她的說法，本席認為訴訟費並不包括於第19段內，也沒有其他證據證明答辯人可被豁免支付訴訟按金分攤。

11.答辯人堅稱訴訟按金是因為管理費不足支付而集資，因此，它本身的性質是管理費，既然她無須支付管理費自然亦無須支付訴訟按金。不過根據申請人提供的會議紀錄顯示，法團已獲得2009年 11月2日業主大會通過議決就HCA 2075/2009一案作為被告人，進行抗辯，及聘請律師代其行事，因此，無論將來是勝是敗，自這時開始即引起訟費的開支，在同一會議中，司庫滙報帝國大廈持有盈餘達二百多萬，這盈餘包括大維修基金及其他基金的餘款，又在同一會議中，除了議決聘請律師處理HCA 2075/2009一案外，亦議決訴訟開支先由帝國大廈資源支付。根據2013年4月 18日的管理委員會常務會議紀錄，可見法團已按這議決從盈餘中分期向律師支付近二百萬的款項，雖然訴訟按金仍有約670,000元的餘額，管理委員會通過向業主大會提議集資處理未來的訴訟開支，因此，建議向每業主徵收18,000元或20,000元，最後，業主於2013年5月18日的業主大會議決採納徵收18,000元。

12.根據這些證據，即使本席接納盈餘包括管理費，但答辯人指稱集資是管理費不敷應用才進行並非完全正確的說法，本席接納申請人方的說法指帝國大廈當時有盈餘及資源，經議決後先動用這些盈餘及資源應付訴訟開支，不敷時再集資，這集資，本席認為雖然可能曾動用管理費的盈餘，但與管理費無關，因為是經業主大會同意調用盈餘支付訴訟按金，本席認為答辯人的說法並無合理基礎，本席不接納。

13.本席認為法團可以根據《條例》附表7第4段，集資支付訴訟按金，附表7第4段條文如下：

“4. 特別基金

(1) 經理人須設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支，而該種開支並非他預期每年須承付者。

(2) 如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間。

(3) 經理人須在一家《銀行業條例》(第155章)第2條所指的銀行開立和維持一個有利息的戶口，戶名須為建築物的特別基金，而只將該戶口用於第(1)節所提述的用途。

(3A)
在不損害第(3)節的一般性的原則下，如有法團，則經理人須開立和維持一個或多於一個獨立而有利息的戶口，以持有他就特別基金而從法團或代法團收到的款項，而每一個該等戶口均須指定為信託戶口或客戶戶口。

(3B) --

(4) --

(5) -- ”

14.就本案而言，本席認為訴訟按金符合設立特別基金 “以備應付某種開支，而該種開支並非他預期每年須承付者” 的要求。法團亦已於於2013年5月8日召開業主大會通過集資事宜，並由大會議決 “釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間” ，又以一獨立賬項及獨立銀行戶口處理一項非經常性的開支，專款專用，本席認為這做法合乎《條例》附表7第4段的規定。

15.再者根據《條例》第14條，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力：

(1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。

16.就訴訟按金的徵收，本席認為正符合“公用地方的控制”所引起，法團有權按《條例》第14(1)條，在業主大會作出議決，而該議決當然對全部業主具約束力。

17.答辯人曾指沒有收到過訴訟按金付款通知，申請人則指已經由管理公司向各業主經郵箱發出通知，而答辯人由於沒有使用她持有的單位，給她的通告是以平郵寄出馮女士提交一份日期為2013年6月19日的最後繳款通知書。本席認為這與本案的爭議點無關，因為答辯人的說法不是因為收主到通知而不繳款，而是她無須繳款。不過基於這最後繳款通知書，可證明申請人由始至終都認為答辯人有責任分擔訟費按金。

結論

18.本席按雙方呈交的證據裁定訴訟按金與管理費無關，案件無須押後處理。此外，經考慮雙方證供及有關條文，本席亦認為申請人可按《條例》附表7第4段議決向所有單位的業主徵收訴訟按金，每單位18,000元，而該議決對全部業主具約束力。

19.本席認為答辯人作為業主，持有與所有其他單位相同的不可分割業權份數，應按2013年5月8日業主大會議決與其他業主平均分擔訴訟按金款項，本席判申請人得直。

訟費

20.答辯人須支付申請人本申請的訟費，根據雙方同意，金額為540元。

命令

21.本席命令如下：-

(1) 拒絕答辯人要求押後審訊的申請；

(2) 答辯人須向申請人支付訴訟按金分攤款項18,000元；及

(3) 答辯人須向申請人支付本申請的訟費，根據雙方同意，金額為540元。

申請人，無律師代表，由馮淑嫻代表應訊

答辯人，無律師代表，親自應訊