Cheng Yuk Wah 對 Lai Yuk Mui

LDPD 986/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第986宗

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判決書

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1.這是一宗由業主向土地審裁處申請收樓及追收欠租，並要求作出命令繳付中間收益和訟費的案件。

申請人的案情

2.申請人是Flat A on 29th Floor of Tower 2, The Waterside, No 15 On Chun Street, Ma On Shan, New Territories (“涉案處所”)的業主。申請人和答辯人於2013年8月13日簽訂租約, 租期由2013年9月1日起至2015年8月31日, 租金為每月19,000元。

3.申請人在本案中是以答辯人欠租為理由申請收樓。申請人於2014年5月9日向審裁處提交申請通知書, 指答辯人未有繳付由2014年5月1日起的租金。申請人並申索由於答辯人租住涉案處所未滿1年所引至的損失, 包括申請人在簽訂租約時曾支付之物業代理佣金9,500元。

4.關於欠交租金的金額, 申請人聲稱答辯人於租約簽訂時曾給予她2014年5月份租金之支票, 但此支票不能兌現, 因此於審訊時再確認答辯人未有繳付2014年5月1日起的租金。

5.關於物業代理佣金之申索, 申請人解釋是答辯人違反租約、 提早退租的損失。申請人呈堂本租約的臨時租約, 聲稱根據其第6段, “無論在任何情況下若業主或租客任何一方未能依本合約之條款租出或租入該樓宇則毀約之一方須即時付予代理港幣19,000元作為賠償代理之損失。”, 申請人在已繳交物業代理佣金下, 有權於答辯人違反租約時向答辯人追討此款項。

6.除了欠交租金和物業代理佣金外, 申請人於2014年6月4日的聆訊中也要求申索未完成租期內的租金, 但是申請人未有於2014年6月25日審訊前修改申請通知書加入此項申索, 或於其陳述書中提供有關理據和証據。

7.雙方於2014年6月4日的聆訊中同意先交付和收取涉案處所的鑰匙, 及於審訊時才爭論何日為租約終止日和有效交還涉案處所的日期、欠租金額、損壞賠償等事項。收樓後, 申請人於2014年6月16日存檔的陳述書中要求損壞賠償, 包括更換已爆裂的電磁爐4,790元、安装已遺失的窗簾布2,100元、和維修已損壞的牀框2,100元。

答辯人的案情

8.答辯人於2014年5月13日存檔反對通知書反對申請人的申索, 理由是: -

(i) 答辯人已於2014年4月中經物業代理, 及親自用即時通訊軟件WhatsApp, 通知申請人將於2014年5月終止租約和搬離涉案處所;

(ii) 答辯人於2014年5月1日已搬離涉案處所並通知申請人交收, 但申請人不收樓及不發還1個月租金的按金19,000元;

(iii) 租約未有訂明在租期內不可退租, 但有訂明租客有權在租約開始後的1年內搬走, 而業主只可扣除1個月租金的按金;

(iv)   另外, 租約也沒有訂明在此情況下退租的通知期。

9.答辯人於審訊中說明其交樓的過程和提供証據如下: -

(i) 答辯人於2014年4月17日用WhatsApp通知申請人將不遲於2014年5月中終止租約及交樓, 但其後申請人的回覆中表明不接受答辯人對此租約關於退租的理解和答辯人的退租安排;

(ii) 答辯人於2014年5月1日再用WhatsApp通知申請人將於2014年5月中退租, 在其後答辯人的WhatsApp中又表明可於當日先交還鑰匙, 而申請人於翌日能從物業代理處取回鑰匙, 及計算租金至2014年5月中和扣除提早退租的預定違約賠償金後, 只須退還半個月租金的按金9,500元;

(iii) 答辯人聲稱沒有申請人的地址, 所以不能於2014年5月1日直接交還鑰匙, 但是已在當日用WhatsApp表明退租, 在其後也有用不同途徑嘗試交還鑰匙;

(iv) 答辯人指出在書面租約內沒有申請人的地址, 申請人也沒有依從業主與租客(綜合)條例(第7章)第119RA條發給她已繳租金的收據, 所以不能從此條例下的收據(此條例列明收據須有業主的地址)中得知申請人的地址;

(v) 答辯人是在其後收到本案申請通知書時才得知申請人的地址；答辯人在得知申請人的地址後, (a) 答辯人的律師於2014年5月15日發信給申請人, 聲明答辯人已於2014年5月1日退租和交還涉案處所的空置管有權, 及要求申請人退還一個月租金的按金19,000元; (b) 答辯人於2014年5月16日曾嘗試用速遞交還鑰匙, 但由於沒有人接收, 所以被退回; 和(c) 答辯人於2014年5月20日郵寄涉案處所的鑰匙到申請人的按揭銀行;

(vi) 答辯人亦提供於2014年5月1日搬遷的紀錄, 及於2014年5月 2 日終止供水的單據。

爭論的問題

10.本案有5項爭論的問題如下: -

(i) 答辯人能否在租期內提前終止租約?

(ii) 何日為租約終止日和答辯人於何日才算是把涉案處所交還申請人?

(iii) 答辯人有沒有欠交租金?

(iv) 申請人能否申索物業代理佣金和未完租期的租金損失?

(v) 申請人能否申索在收樓後發現的損壞賠償?

討論: (i)答辯人能否在租期內提前終止租約?

11.關於退租權, 租約中的第5段有以下條款: -       

“業主與租客有權於首12個月之租期完結時或完結後以壹個月之書面通知, 通知對方取消此合約。惟租客在租用期一年內要求退租, 業主有權扣除一個月按金之數目以彌補損失。

On or after the first 12 months from the commencement date of the Term and by giving one month’s written notice to the other party of this Agreement, both the Landlord and Tenant shall have the right to determine this Agreement.  However, the Landlord shall have the right to deduct a sum equivalent to one month’s rent from the Security Deposit as compensation, if the Tenant choose to terminate the Tenancy within the first year of the Tenancy.”

12.本租約只有4頁紙, 比較簡單, 但從其上文下理和參考其英文版, 以上租約條款可理解為除了雙方於首12個月之租期完結時或完結後可享有退租權, 租客也可在首12個月內選擇退租, 而業主在此情況下可扣除1個月租金之按金作為賠償。

13.另外, 無論是中文版或英文版, 此條款的兩句句子也是關聯的, 第2句是補充第1句的情況, 所以如租客於首12個月內提前退租, 理應也須要以1個月之書面通知, 通知業主取消租約。本席認為租客於首12個月內退租和於首12個月之租期完結時或完結後退租的分別在, 於前者的情況下租客須多付預定違約賠償金。

14.如假設租客於首12個月內提前退租不須要有1個月之書面通知, 業主在此假設下的權益或有機會是少於其在首12個月之租期完結時或完結後的權益而造成不合理的情况。如果租客於租約開始不久後即退租和不須要有1個月的通知期, 縱使業主能拿取預定違約賠償金 (約等同1個月的通知期以方便找新租客), 業主在此情況下或須在整體上多付物業代理佣金和厘印費等。

15.本席只認同答辯人對租約內退租權的部分理解, 裁斷答辯人於租期首12個月内可提前終止租約, 而申請人在此情況下可扣除1個月租金之按金作為預定違約賠償金, 但是答辯人於租期首12個月内提前終止租約仍須要以1個月之書面通知, 通知申請人取消租約。

討論: (ii)何日為租約終止日和答辯人於何日才算是把涉案處所交還申請人?

16.申請人爭論交還涉案處所的日期應為其收回鑰匙之日, 即2014年6月4日；答辯人爭論交還涉案處所的日期應為其搬遷日, 即2014年5月1日。

17.在一般情況下, 租客交還鑰匙之日會被視為交還樓宇之日, 而租金或中間收益亦會計算至此日, 但是在租客已發出有效的退租通知, 而業主拒絕收回樓宇時, 租客在業主不同意下或未能於租約終止日或以前有效地交還鑰匙。如有此情況, 本席認為在審議交還樓宇的日期時, 應考慮租客是否有意保留鑰匙或繼續使用該樓宇。

18.在劉宇剛 v Wong Chung Hong Jones [2013] CHKEC 607的案件中, 土地審裁處曾引用 Gray v Bompas (1862) 11 CB(NS) 520 的原則。在此案中, 由於租客在可交還樓宇之日後無意保留鑰匙或繼續使用該樓宇, 審裁處判定縱使租客在可交還樓宇之日不能實體上交還鑰匙, 此日也應被認定為交還該樓宇空置管有權的日期。

19.根據雙方的証供及陳述, 申請人是知道及收到答辯人的退租通知, 但不認同答辯人於首12個月的租期內可享有退租權, 所以不接受答辯人的退租安排。另外, 答辯人聲稱她已於2014年5月1日搬遷, 並曾嘗試交還涉案處所的鑰匙給申請人, 奈何申請人不願收回涉案處所, 而她沒有申請人的地址。但是當答辯人知道申請人的地址後, 她有再嘗試交還鑰匙。

20.本席相信答辯人於2014年5月1日後無意保留涉案處所的鑰匙或繼續使用涉案處所, 所以縱使申請人不同意收樓及答辯人未能實體上交付鑰匙給申請人, 並不會影響2014年5月1日被認定為答辯人交還涉案處所空置管有權的日期。

21.但是本席不同意答辯人所聲稱的租約終止日為2014年5月1日。 根據答辯人2014年4月17日的退租通知, 答辯人原擬定的租約終止日為2014年5月中。 雖然答辯人其後改稱租約終止日期實為2014年5月1日, 答辯人不能因其改稱而改變租約終止日期。按照既定的原則, 已發出及生效的退租通知不能由單方面撤回, 其效果也不能由單方面放棄。再者, 退租通知是不須要對方同意才生效的。

22.退租通知表示的 “5月中”可能為5日15日或5月16日, 在1個月有31日的月份裏或有不確定之處。但是, 根據以上第13-14段的分析, 提前退租是須要有1個月的通知, 從2014年4月17日起計1個月是2014年5月16日。無論如何, 申請人未曾爭論答辯人於2014年4月17日發出的退租通知是否有效。

23.基於以上分析和討論, 本席裁斷本案的租約終止日為2014年5月16日, 而答辯人須繳付申請人至2014年5月16日的租金。另外, 本席裁斷答辯人於2014年5月1日已把涉案處所的空置管有權交還申請人。

討論: (iii)答辯人有沒有欠交租金?

24.如租約終止日為2014年5月16日, 答辯人確實沒有繳付申請人由2014年5月1日起至2014年5月16日的租金9,806元(19,000元 x 16 / 31)。

25.雖然答辯人於2014年5月1日的通知中曾間接要求以按金抵銷租金, 此項要求實未得到申請人同意, 所以本席裁斷答辯人於申請人提出本案申請之日, 即2014年5月9日, 有欠交租金。

討論: (iv)申請人能否申索物業代理佣金和未完租期的租金損失?

26.由於租約已表明在租客提早退租時的預定違約賠償金, 本席不認同申請人可於本案申索物業代理佣金和未完租期的租金損失。

27.另外, 關於物業代理佣金的申索, 申請人所依賴的臨時租約之條文根本和租客提早退租所引起的申索無關。而關於未完租期的租金損失之申索, 申請人實未能於本案中正式提出此項要求, 也沒有提出其理據和証據, 所以本席不會亦不應予以處理。

討論: (v)申請人能否申索在收樓後發現的損壞賠償?

28.租約的第10段訂明“租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好(自然損耗及固有的缺陷所產生損壞除外) 並須於租期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。”

29.申請人聲稱答辯人沒有依從租約保持涉案處所內部的維修狀態良好, 申請人在收樓後發現電磁爐和牀框有損壞和遺失窗簾布。申請人在其陳述書中提供照片証明損壞情況和附上更換電磁爐、新裝窗簾布及維修牀框的報價資料。在庭上, 申請人在詢問下表明牀框已用了多年, 而電磁爐和窗簾布在本租約開始前也曾給早前的租客使用約2年。

30.答辯人反對申請人損壞賠償的申索。答辯人聲稱申請人表明的損壞實為自然損耗和固有的缺陷, 而答辯人在審訊時也有帶備窗簾布歸還申請人。

31.由於申請人已新裝窗簾布, 答辯人的歸還行動已是太遲。另外, 依據雙方的証據和陳述, 本席認為電磁爐和牀框確有自然損耗以外的損壞, 但在考慮此等物件應有的折舊和購置及維修金額後, 損壞賠償應為3,176元 (更換電磁爐4,790元 x 40% = 1,916元; 新裝窗簾布2,100元 x 40% = 840元; 維修牀框2,100元 x 20% = 420元) 。

討論: 欠交租金和損壞賠償(如有者)等可否從按金中扣除?

32.雙方在本案中沒有爭論在答辯人已交樓和申請人已收樓後, 欠交租金和損壞賠償(如有者) 等可否從按金中扣除。誠然, 在過往的案例中, 如Hoi Cheng Pan v Headstart Educational Group Limited [2007] HKEC 963 和The Centre (51) Limited v Richfu Holding Group Limited [2013] HKEC 988, 法院在裁定賠償時會考慮賠償從按金中扣除, 以免業主先取得賠償後才經另一程序退回按金, 而且如果業主未能退回按金, 租客需要興訟追討按金。

33.本案中, 申請人持有2個月租金的按金38,000元。在抵銷2014年5月1日至2014年5月16日的租金/中間收益9,806元、1個月租金的預定違約賠償金19,000元和3,176元的損壞賠償後, 申請人理應歸還答辯人6,018元。

訟費

34.縱使申請人和答辯人在本案中互有得失, 申請人是以答辯人欠租申請收樓, 而答辯人於申請人提出本案申請時確有欠租, 所以本席裁定答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為500元, 而此款項亦可從按金中扣除。

命令

35.經聆聽申請人和答辯人親自應訊所作的證供及陳述後, 本席作出以下頒令: -

(i) 答辯人須支付申請人由2014年5月1日至2014年5月16日的欠租/中間收益9,806元;

(ii) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為500元;

(iii) 答辯人須支付申請人提早退租的預定違約賠償金19,000元;

(iv) 答辯人須支付申請人涉案處所的損壞賠償3,176元;

(v) 申請人可從其持有2個月租金的按金中扣除以上款項, 並須歸還答辯人5,518元。

申請人： 無律師代表, 親自應訊

答辯人： 無律師代表, 親自應訊