林世豪及另一人 對 李愛鳯

DCCJ 2033/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2033號

----------------------------

----------------------------

----------------------------

判案書

----------------------------

1.本案是一宗租務糾紛之案件。

申索、反申索

2.原告人林世豪與李秀雲是荔枝角道94 - 98號國康大廈14樓B室（“該單位”）的業主。李秀雲之丈夫黃永峰是被告人之僱主，林世豪與李秀雲合資購入該單位作投資用途。

3.林世豪與被告人是情侶，由於林世豪只擁有該單位的一半業權，他向李秀雲租用該單位自住，與被告人共賦同居。

4.2012年2月15日，林世豪與李秀雲定立租約，林世豪為租客一方、業主為李秀雲（由黃永峰代簽）。雙方協議每月租金1,800元承租該單位，租金包括管理費及差餉；免租期以取匙日起計一個月。該租約並沒有訂明租約期限，亦未有訂明終止租約的條款。簽約當天，林世豪一次過繳付李秀雲6個月租金，共10,800元。

5.直至2012年9月下旬，林世豪與被告人分手，林世豪遷出該單位。隨後，林世豪多次要求被告人遷出該單位，被告人多次推搪，事件一直耽擱。

6.2013年3月24日，林世豪與李秀雲向被告人發出書面終止租約通知，要求被告人於2013年4月30日或之前遷出該單位。被告人拒絕，直至本案審訊日被告人仍然居住於該單位。

7.林世豪與李秀雲向法庭申請取回物業的空置管有權；追討由2012年8月15日至取回該單位的空置管有權之每月8,000元的中間收益；每月600元管理費及罰息港幣$500元。

8.被告人在抗辯書中指出，自2012年10月份，她每月繳付李秀雲1,800元租金，她不同意交回空置管有權予林世豪與李秀雲。被告人指出，1,800元已包括管理費，她毋須額外支付。

9.被告人認為她可以享有6個月的終止租約通知期，該通知期應該由林世豪承諾賠償2012年12月27日的財物損失起計。

10.被告人向林世豪提出反申索，索償7,400元，被告人指稱在2012年12月27日，林世豪沒有被告人同意之下，進入該單位盜取她的財物。失竊財物細項如下：－

（1）人民幣1,500元；

（2）港幣1,500元；

（3）一個雪櫃，價值1,400元；

（4）一部電視機，價值2,500元；

（5）一個湯煲，價值500元；及

（6）一條白金頸鏈，價值6,000元。

11.被告人只是向林世豪反申索上述第一至第五項失物價值的賠償；第六項（白金頸鏈）則要求法庭頒令林世豪交回被告人。

12.被告人指稱於林世豪於2012年12月29日到該單位毀壞了鐵門門鎖及木門鎖。被告人花費700元更換鎖具，她向林世豪反申索700元。

13.被告人就上述兩宗事件向警方報案。在審訊當日，林世豪並沒有遭刑事檢控。

不爭議的事實

14.在審訊時，雙方同意：－

(i) 林世豪自2012年9月份遷出該單位，租約仍然有效，被告人以租客身份繼續租用該單位。

(ii) 被告人由2012年10月份開始，直至2014年5月份，每月繳交1,800租金。換言之，在租約終止後（即2013年5月1日起，被告人已付13個月租金 (1,800元 x 13月)，共23,400元。

(iii) 2012年12月27日，林世豪到該單位取去一部電視機、一個雪櫃及一個湯煲。

(iv) 2012年12月29日，林世豪到該單位損壞了鐵門門鎖及木門鎖，被告人花費700元更換。

爭議點

15.本案的爭議點如下：－

(i) 本租約的時限 (duration of tenancy) 及終止租約的通知期 應該是多久？

(ii) 2013年3月24日的終止租約通知書是否有效？

(iii) 如上述(ii)項的通知書是有效的，被告人是否需要支付每月600元管理費及500元罰息？

(iv) 林世豪是否需要就2012年12月27日的事件賠償被告人？如需要，賠償多少？

證供

林世豪

16.林世豪指出，2012年8月跟被告人分手後，他隨即要求被告人遷出該單位。反之，被告人要求他在一個半月內支付400,000元「分手費」。過了兩至三天，林世豪接獲國康大廈管業處之來電，他獲悉被告人將他的私人財物寄存在管業處，要求他取回。

17.林世豪自分手後多次要求被告人遷出該單位，遭被告人拒絕。直至2012年12月27日，林世豪親自到訪該單位留下書面通知書，要求被告人於2012年12月29日之前遷出；在同一通知書內，他表示已取回他所購買的物品，包括雪櫃、電視機及湯煲。

18.2012年12月29日，林世豪與黃永峰一同到訪該單位嘗試解決分岐。林世豪與黃永峰得悉被告人在該單位內，但被告人拒絕應門，林世豪撬門入屋，驚動被告人。被告人報警求助，警方勸喻林世豪與黃永峰離開上址。

李秀雲

19.李秀雲作供時稱，租約是其丈夫黃永峰代簽。在2012年10月份，她曾向被告人追收欠租，她同意被告人以入數形式將租金存入她的中國銀行戶口。李秀雲解釋，雖然她不同意在終止租約後收取1,800元租金，但卻沒法阻止被告人存錢於她的銀行戶口。她重申，她與林世豪已在2013年6月5日向被告人發出傳訊令狀，申請取回物業管有權及申索中間收益，立場是明確的。

20.李秀雲並沒有參與2012年12月27日及29日的事件。

被告人

21.被告人是一位地產經紀，她從工作中認識林世豪，發展成情侶。由2011年7月開始，他倆共賦同居。2011年10月16日，被告人開始在置安居地產工作，李秀雲的丈夫黃永峰是她的僱主。

22.被告人稱，雖然租約上沒有訂明她是租客，她認為該租約是林世豪代她與李秀雲訂立的。

23.2012年12月23日下午，她收到林世豪發出的手機短訊，要求她於2012年12月26日中午之前遷出該單位。被告人指她自2012年10月份一直按時繳交租金，她認為毋須要遷離該單位。

專家證據

24.林世豪與李秀雲呈上一份由天俊測量師行，Kenneth C Y Cheung 先生於2013年9月26日撰寫的測量報告，張先生評估該單位於2012年8月15日之市值租金為6,700元。

25.根據聆案官在2013年10月11日之命令，除非主審法官另有命令，否則張先生的估值報告將採納為證據，毋須傳召撰寫人出庭作證。

證據分析

26.在相對性較高之基準的情況下，本席認為林世豪與李秀雲之證供較為可信，他倆是誠實可靠的證人。本席不接納被告人的證供，她的證供不可信。

租約時限 (duration of tenancy)

27.在Halsbury’s Laws of Hong Kong, Vol 17(1), 2007 Reissue, 第235.161段中的法律原則如下：－

“In absence of express provision to the contrary, yearly tenancies arise where rent measured with reference to a year, is paid and accepted.[1]”

28.林世豪與李秀雲的租約雖然沒有訂明租約的期限，明確地，租客須以月租形式繳付租金，在沒有相反的證供下，該租約的期限務必是一份月租形式的「週期租約」(periodic tenancy)。業主或租客均可以一個週期的同等時間，即一個月作為通知期，終止租約。

2013年3月24日發出的終止租約通知書是否有效

29.被告人不同意終止租約，該終止租約通知書是失效的。本席不同意：終止租約通知書可以由業主或租客向對方發出，毋須對方同意。林世豪與李秀雲以該單位之業主身份，在2013年3月24日向被告人發出共同簽署的終止租約通知書，通知期已逾一個月的週期，是有效的。

30.林世豪與李秀雲的案情已確立，租約已於2013年4月30日終止，被告人須交回空置管有權給林世豪與李秀雲。

31.被告人直至審訊日仍拒絕遷出，本席須釐定因被告人佔用該單位，至交回空置管有權為止的中間收益。被告人需要以市值租金，即每月6,700元賠償中間收益予林世豪及李秀雲。由2013年5月1日至判案書日期（2014年7月24日），共14月24天，中間收益計算方法如下：－

(6,700元 x 14月) + (6,700元 x 24/31天) = 98,987元

32.林世豪與李秀雲承認被告人在終止租約後每月如常支付1,800元的租金，直至2014年5月31日，她共支付13個月，共23,400元。因此，直至判案書日期，被告人須賠償林世豪與李秀雲中間收益(98,987元 – 23,400元) 75,587元。

管理費和罰息

33.租約已清晰訂明租金是包括管理費的，林世豪與李秀雲不能額外申索被告人每月600元的管理費。罰息亦是沒理據的，被告人毋須賠償。

被告人的反申索

34.由於林世豪沒有因2012年12月27日的事件被定罪，被告人具舉證責任證明林世豪盜取她的財物。林世豪是租客，與被告人分手之前在該單位同居，界定單位內的財物誰屬，有一定的難度。林世豪作供時，本席留意他可以闡述雪櫃及湯煲的購買地點、電視機由誰轉贈；反之，被告人並沒有反駁，或向林世豪指出她的說法。被告人只是指稱該物品是她有份支付的，郤未能提供購買的細節。本席認為，電視機、雪櫃及湯煲是林世豪的財物。再者，當時租約仍然有效，林世豪仍然是租客，林世豪即使沒有被告人同意的情況下到訪該單位，被告人仍欠充份證據證明林世豪盜取該物件。

35.至於白金頸鏈、港幣1,500元及人民幣1,500元，本席認為是被告人單方面的說法，欠說服力。

36.在賠償額方面，被告人未能提出任何證據，證明該物品之價值。

37.雖然如此，林世豪承認曾在2012年12月29日撬門導致該單位的鐵門門鎖及木門鎖損壞，林世豪同意兩具門鎖的價值為700元，林世豪須向被告人賠償此額。除此之外，本席撤銷被告人對林世豪之其他反申索。

訟費

38.雙方均是親自行事，本席以簡易程序評核訟費。聆聽過雙方的陳述，本席頒令被告人須支付林世豪與李秀雲訟費各3,000元。被告人的反申索，本席不作訟費命令。

總結

39.本席頒令如下：－

(i) 被告人須交回該單位的空置管有權予第一名稱及第二名稱原告人；

(ii) 被告人須支付第一名稱及第二名稱原告人由2013年5月1日至2014年7月24日的中間收益共75,587元；

(iii) 被告人須支付第一名稱及第二名稱原告人由本判案書日期起計，直至交還該單位的空置管有權的中間收益，以每月6,700元計算；

(iv) 上述第(ii)段的金額之利息由本判案書日期起計，以判定利率計算，直至全數付清為止。

(v) 被告人須支付第一名稱及第二名稱原告人本案之訟費各3,000元。

(vi)   就被告人的反申索，第一名稱原告人須支付被告人700元。

(vii)   被告人的反申索，不作訟費命令。

原告人：無律師代表，並親自應訊

被告人：無律師代表，並親自應訊