莫如樂 對 黃文康

LDPD 1591/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第1591宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是新界大埔南坑村72 號, 即丈量約份第11約第1264 地段的註冊業主。申請人於2014年7月17日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是該村屋的三樓及天台(下稱「涉案處所」) 的佔用人由2012年5月8日起未有繳付租金。

2.黃文康先生自認是涉案處所的佔用人, 於2014年7月18日向審裁處提交反對通知書, 指:

(一)   根據申請人兄長莫培提供的一份文件副本所示, 申請人已簽名確認大埔南坑村72 號整幢之租金全歸其父莫紹淳所有, 直至莫紹淳先生百年歸老。

(二)   申請人本人並未與南坑村72 號簽過租約, 所以其申請理由並不成立。

3.該反對通知書更夾附兩份文件副本, 附件一是一份為期於2013年8月15日的文件副本 (下稱「附件一」), 前半部分內容是:

「莫紹淳交帶莫雯負責處理本人一切事務。」

並由莫如珍[1]、莫如樂、莫培[2]及羅妙玉[3]簽署, 莫雯[4]見證。

4.此附件一後半部分內容是:

「加拿大Pender St. 的樓、廣州珠光路31號的樓、大埔南坑村72 號全棟鄉村屋全部租金歸二哥^[5], 直至百年歸老, 三屋物業分三份: 莫培、莫如樂、莫如珍。所有收入分三份, 屋契分三份, 如賣上述樓宇必定經三方同意」

但簽署部分複印不盡, 只能看到莫如樂的簽署及莫雯見證[6]。

5.附件二第一頁則是一封於2014年1月6日寫給申請人的信件的副本, 有莫培及莫紹淳的簽署。附件二第二頁則是一封於2013年10月26日寫給申請人的信件的副本, 但沒有任何人簽署。附件二第三頁是一些物業的地址; 附件二第四頁是另一封於2013年9月2日寫下的信件的副本, 有莫紹淳的簽署。由於沒有人傳召相關的發信人出庭作供, 而申請人亦質疑其內容的可信性, 本席將不考慮其內容作為判案的依據。

更改答辯人名字

6.案件於2014年8月5日在本席席前聆訊，本席根據《土地審裁處規則》第 11 條規則，及上訴法庭於九龍漆咸道27A號業主立案法團訴李先生或非法佔用人（李啟剛、盧鴻鏘）[2001-2003] HKCLRT 265一案所說[7], 同意讓黃文康先生作為答辯人 (下稱「答辯人」)，取代了所謂的「佔用人」。

申請人的陳述

7.申請人稱, 在2013年7月2日其母親蕭庭女士去世以前, 南坑村72 號是交由他的父親及母親處理, 雖然他知道涉案處所曾被租出, 但他沒有保存租約, 亦不知道現任租客是誰, 所以他在申請收樓通知書「(表格 22)」上, 填上答辯人為佔用人。

8.申請人卻保存有一回覆差餉物業估價署之問卷副本, 知道涉案處所曾於2011年4月8日至2012年4月7日租予李碧霞, 但不知道租約有否延續, 更不知道李碧霞是答辯人的母親。此外, 申請人也沒有保存他與莫紹淳先生在中國銀行之聯名戶口紀錄, 基於經濟理由, 他只選擇從中國銀行取回自2012年7月20日開始的戶口紀錄, 發覺租金資料與問卷紀錄不符, 故此懐疑佔用人由2012年5月8日起未有繳付租金。

9.申請人承認有簽署附件一, 但說他不承認附件一的內容, 因為他簽署時沒有看清楚文件的內容, 只是基於各人的「encourage」, 在紛亂的情況下簽署。雖然附件一上有他父親莫紹淳先生的簽署, 但當時莫紹淳先生卻患有老人癡呆症, 明顯是受人擺佈。雖然莫紹淳先生也有在庭上旁聽, 申請人沒有準備傳召他出庭作供, 也沒有提供任何文件佐證。

10.申請人又稱, 南坑村72 號是他個人的物業, 沒有理據與其他他母親擁有權益的加拿大Pender St. 及廣州珠光路的物業混為一談, 如遺產處理般分作三份。

11.至於附件二的書信內容, 申請人堅持莫紹淳先生患有老人癡呆症,容易受人擺佈, 不可足信。

12.申請人不承認曾授權莫培或其他人處理南坑村72 號之租務事宜。

答辯人的陳述

13.答辯人表示自2010年4月開始, 他的父母親已租用涉案處所, 並呈上五份租約, 分別是:

(一)   2010年4月2日訂下的租約, 租期由2010年4月8日至2011年4月7日, 由莫紹淳代表申請人簽署;

(二)   2011年4月8日訂下的租約, 租期由2011年4月8日至2012年4月7日, 由莫紹淳代表申請人簽署;

(三)   2012年4月8日訂下的租約, 租期由2012年4月8日至2013年4月7日, 由莫培代表申請人簽署;

(四)   2013年3月26日訂下的租約, 租期由2013年4月8日至2014年4月7日, 由莫培代表申請人簽署;

(五)   2014年4月8日訂下的租約, 租期由2014年4月8日至2015年4月7日, 由莫培代表申請人簽署。

14.答辯人稱由2010年4月租住涉案處所至現在, 有關涉案處所的租務及日常問題, 業主聯絡人均為莫培及其太太羅妙玉女士(下稱「羅女士」), 申請人從未出現。自2010年4月開始至2013年8月, 答辯人均準時把租金存入申請人與莫紹淳在中國銀行之聯名戶口。自2013年9月起, 答辯人則按照租約簽約方之要求, 將每月租金存入莫培及莫紹淳在永亨銀行之聯名戶口。

15.答辯人又提交一份由羅女士提供的委托書, 內容是於2009年2月22日, 申請人授權莫紹淳「代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之一切租務、簽約、交收鎖匙、收租及裝修事務。並授權他其他物業之租務事宜。」[8]

16.答辯人續稱, 自2013年9月後, 有自稱申請人的人首次現身並多次以電話、信件騷擾南坑村72 號全幢之租客, 期間並沒有出示任何業主證明。

17.答辯人總結, 涉案處所是經地產經紀租賃的,自2010年4月租住涉案處所至現在,一直與租約負責人保持聯絡, 並根據租約每月依時交付租金至有業主姓名之銀行戶口[9], 已是盡了身為租客的責任。

羅女士的證供

18.答辯人傳召了羅女士作供。

19.羅女士供稱, 因蕭庭女士年紀老邁, 而莫紹淳先生又行動不便, 約自2010年4月委託地產代理出租涉案處所開始, 蕭庭女士便吩咐把大埔的物業、包括南坑村72 號之租務事宜交託莫培和她處理。自此羅女士保存了所有自2004年開始的租務紀錄, 包括申請人與莫紹淳先生在中國銀行之聯名戶口紀錄及莫培及莫紹淳先生在永亨銀行之聯名戶口紀錄。羅女士更確認答辯人有每月依時交租。

20.羅女士稱,在2013年7月2日蕭庭女士去世以前, 申請人對有關的租務事宜不聞不問, 基於申請人與莫培的關係並不融洽, 莫雯曾承諾蕭庭女士作出協調, 遂於2013年8月15日下午約1時在大埔一酒樓召開了一次家庭會議, 各人並訂立了附件一作為協議書。羅女士並同意把附件一的副本作為呈堂證供。羅女士補充, 申請人在簽註附件一時是清醒的。

21.在得悉申請人向南坑村72 號之租客追租後, 羅女士稱曾嘗試致電申請人, 但申請人拒絕接聽, 所以莫紹淳先生曾寄附件二的兩封信給申請人, 希望平息紛爭, 但申請人沒有回覆。羅女士同意莫紹淳先生患有輕度的老人癡呆症, 但認為莫紹淳先生仍記憶清晰。

22.當申請人懐疑涉案處所的租金去向時, 羅女士澄清, 所有於南坑村72 號收到的租金皆用作莫紹淳先生的生活費。申請人則認為莫紹淳先生享有退休金及其他資產可支持他的生活, 無需覬覦他南坑村72 號的租金。

23.答辯人沒有安排傳召莫紹淳作供。

司法管轄權

24.申請人在申請通知書「(表格 22)」上, 填寫的是收樓及追討欠租, 但遺失了租約, 但在審訊時卻表示沒有和答辯人簽訂任何租約, 說法前後不一。即使這樣,《土地審裁處條例》第8 條在2008年曾作出修訂, 根據現行條例:

「(6)審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。

(8) 對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權 …」(後加強調)

25.上訴法庭亦在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食[2012] 4 HKLRD 628一案指出，土地審裁處按第8(6) 條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件（參考該判案書第27至29段）。

討論

26.簡而言之, 是案的申請, 是基於申請人認為他是南坑村72 號(包括涉案處所)的註冊業主, 其他人沒有權力把涉案處所租出。就此而言, 申請人卻於2009年2月22日簽下委托書, 授權莫紹淳「代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之一切租務、簽約、交收鎖匙、收租及裝修事務。並授權他其他物業之租務事宜。」申請人雖然聲稱忘記有否簽下此委托書, 但承認當年曾多次簽名於空白的紙上, 然後給予莫紹淳。本席認為此委托書是具有法律效力和對申請人是有約束力的。

27.有關簽署文件者責任的法律原則，可參考Chitty on Contracts, 第13版第5-101段:

“This category of mistake is derived from a small group of cases most of them of modern times, although the doctrine existed at least as early as 1584.  The general rule is that a person is estopped by his or her deed, and although there is no such estoppel in the case of ordinary signed documents, a party of full age and understanding is normally bound by his signature to a document, whether he reads or understands it or not.  If, however, a party has been misled into executing a deed or signing a document essentially different from that which he intended to execute or sign, he can plead non est factum in an action against him.  The deed or writing is completely void in whosoever hands it may come.  In most of the cases in which non est factum has been successfully pleaded, the mistake has been induced by fraud. …”

28.簡單地說，這法律原則要一個成年和精神健全的人，為自己簽署的文件負責，但若簽署者是被誤導下簽了一張文件，而這文件的性質與他被誤導而以為的性質，有重要分別，那麼他便可以拒絕為這簽署的文件負責，這文件對他來說也是無效的。大多數以這理由勝訴的人，都是被別人欺詐誤導的。

29.但不是任何簽署者理解的性質與文件的確實性質的差別，都會容許簽署者引用這答辯理由，簽署者一定要證明他所理解的文件性質是甚麼，而這性質與簽署了的文件，性質是基本上或完全的不同，因而可以說他從沒有意圖簽署這文件。於英國上議院的案例Saunders v Anglia Building Society [1971] AC 1004, Viscount Dilhorne 在該案第1022頁說：

“I agree with my noble and learned friend, Lord Pearson, that the difference between what a document is thought to be may be in substance or in kind.  It will not suffice if the signer thought that in some respect it would have a different legal effect from what it has; nor will it suffice if in some respects it departs from what he thought it would contain.  The difference, whether it be in kind or substance, must be such that the document signed is entirely — the word used by Byles J. — or fundamentally different from that which it was thought to be, so that it can be said that it was never the signer’s intention to execute the document.”[10]

30.但若簽署人在簽署文件時，因為不小心而簽署了與他理解的性質不符的文件，他也不可以拒絕為這文件負責。Chitty on Contracts  第13版第5-106段討論了這原則：

“A person who signs a document may not be permitted to raise the defence of non est factum where he has been guilty of negligence in appending his signature.  It was formerly held in a number of cases, of which the leading one was Carlisle and Cumberland Banking Co v Bragg that negligence was only material where the document actually signed was a negotiable instrument, for there was not otherwise any duty of care owed by the person executing the document to an innocent third party who acted in reliance on it.  But these cases were much criticised, both by the courts and by writers, and they were eventually reconsidered by the House of Lords in Saunders v Anglia Building Society, above.  Bragg’s case was overruled, and it was held that no matter what class of document was in question, negligence or carelessness on the part of the person signing the document would exclude the defence of non est factum.  This does not depend on the principle of estoppel but on the principle that no man can take advantage of his own wrong.”

31.有關這一點，申請人似乎漠視在委托書甚或是一張白紙上簽名不會帶來法律後果和負上責任。倘若這是出於申請人沒有在簽名前對文件認識清楚, 或是他在疏忽大意的情況下簽署委托書或在一張白紙上簽署，他不能援引non est factum「非其所為」的抗辯理由[11], 所以申請人需為他自己簽署的委托書負責, 亦不可能以「忘記了」為理由推卸責任。

32.同樣的理念亦適用於申請人於2013年8月15日簽下的附件一。申請人的抗辯是當時環境紛亂, 甚至引用他患有高血壓、高膽固醇、白內障、昏睡等理由來試圖解釋他沒有在簽名前對文件認識清楚, 但觀乎證供顯示, 事件發生當時是於下午1時左右在大埔一酒樓內, 而且申請人承認附件一的內容曾經過各方激烈討論, 並說出是由羅女士所草擬, 申請人的解釋實在難以令人相信, 因此他的抗辯不能成立。至於當時莫紹淳先生是否患有老人癡呆症於本案並不重要, 因為申請人本人是有份簽署的。

33.另一方面, 申請人承認在2013年7月2日他的母親蕭庭女士去世以前, 南坑村72 號是交由他的父親及母親處理,並知悉涉案處所曾租予答辯人的母親李碧霞最少至2012年4月7日, 期間並無異議,其行為已承認把涉案處所交由他的父親及母親或他們的授權人出租的事實, 這亦反映於是案申請, 申請人只追討由2012年5月8日起的租金。

34.基於上述事實,本席裁定申請人的父親及母親或他們的授權人即使沒有獲得申請人的直接或實際授權,他們已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為他的代理人把涉案處所租出。

35.根據Bowstead and Reynolds on Agency 第19版 第8-013段:

“Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other persons with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, in the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”

36.又根據Freeman & Lockyer v Buckhurst Park Properties (Mangal) Ltd [1964] 2 QB 480; Hely-Hutchinson v Brayhead Ltd [1968] 1 QB 549, 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斸。西澳州的最高法院在Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164 一案的判案書第176段,  Newnes JA 亦有以下論述:

“A representation creating an apparent authority of an agent may be made in a number of ways but the most common form of representation by a principal is by conduct, that is, by permitting the agent to act in the management or conduct of the principal’s business. By permitting the agent to act in the management or conduct of the business, the principal thereby represents to anyone dealing with the agent that he or she has authority to do those acts on behalf of the company which an agent authorised to do acts of the kind which he or she is in fact permitted to do normally does in the ordinary course of such business.”

37.雖然申請人認為他的家族其他成員立心不良, 有禠奪他大埔南坑村72 號的租金之嫌, Bowstead and Reynolds on Agency 第19版 第8-063段對委託人是否要承擔代理人欺詐行為的後果，亦有如下的討論：

“An act of an agent within the scope of his apparent authority does not cease to bind his principal merely because the agent was acting fraudulently and in furtherance of his own interests.”

這論點大致說，代理人在委託人給予的表面權限範圍內的作為，不一定會因代理人就本身利益而作出欺詐，便不能約束委託人; 若要委託人為這欺詐行為負責，這行為一般是需要代理人在表面受委託權限範圍內作出的。本席裁定莫培把涉案處所租出, 是在他的表面受委託權限範圍內作出的。

38.至於申請人曾於2013年9月開始向答辯人追租, 及申請人指答辯人過份相信莫培, 未有理會他的實際業權。 香港終審法院在Thankakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahacon) v Akai Holdings Ltd (No.2) (2010) 13 HKCFAR 479一案中, 亦有就聲稱有表面權限的人致使未有簽約方轉責交易作出裁決, 認為第三方是否有理由依賴聲稱有表面權限的人的思想狀態, 相關的驗證標準並非「是否合理」, 而是舉證標準較高的「是否有違常理」, 其意思是, 在商業世界內, 除非有不誠實或有違常理 (包括視而不見和罔顧實情) 的情況, 否則第三方應有權依賴其所獲告知的事情。[12]

39.本席同意答辯人所說, 在申請人沒有出示任何業主證明, 而答辯人又從羅女士手中取得附件一副本的情況下, 他不應貿然把租金轉交給申請人, 因為根據tenancy by estoppel 的普通法原則, 住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權。比方在鄧志豪訴黃毓霞及其他人[1996] 1 HKC 525一案, 香港上訴庭法官Godfrey JA有以下的裁決：

“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord’s title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”

總結

40.綜觀以上所述, 本席裁定答辯人與莫培簽訂，於2012年4月8日開始的三份租約於申請人有法律約束力, 答辯人亦沒有欠租, 申請人的收樓申請及追討欠租皆不能成立，本席撤鎖申請人提出收樓及追收租金的申請。

24.41.   本席又認為申請人處理本案的手法不妥。申請人選擇作出是案申請，是希望會有「佔用人」應訊。倘若申請人希望知到「佔用人」的身份，應該在提出訴訟前作出調查，而不是借用法律程序來引他出來。申請人並非真誠地向「佔用人」尋求本案的濟助，而是别有用心，希望透過法律程序引出所謂的「佔用人」。申請人在這樣的大前題下提出本案，有濫用法律程序之嫌。

訟費

42.由於申請人的申請敗訴, 本席裁定申請人須支付答辯人本申請的訟費，以簡易程序評定為港幣800元。

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 無律師代表，親自應訊