莫如樂 對 佔用人(黃文康)

LDPD 1591/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第1591宗

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覆核判決書

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背景

1.申請人是新界大埔南坑村72 號, 即丈量約份11 第1264 地段的註冊業主。申請人於2014年7月17日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請, 理由是該村屋的三樓及天台(下稱「涉案處所」) 的佔用人由2012年5月8日起未有繳付租金。

2.本席於2014年8月15日作出判決, 撤銷申請人的收樓申請。

3.申請人現根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核這宗案件的判決。申請人在其2014年9月3日的誓章詳列支持申請覆核的理由, 主要包括:

a. 根據申請人提交的租約, 答辯人最多只能證明他的母親李碧霞女士曾租用涉案處所的三樓, 沒有文件證明他或他的母親也是天台的租客;

b. 答辯人呈交的所有租約並沒有提供任何有關已繳交印花稅之文件;

c. 2009年2月22日的委托書只關乎代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之租務, 不涉及涉案處所;

d. 2013年8月15日的文件(沿用2014年8月15日判案書的稱謂「附件一」) 不應接納為證據;

e. 答辯人未能證明已交付租金;

f. 申請人沒有給予答辯人/李碧霞/該村屋之三樓佔用人任何表示/表現莫培是被授權人(agent)可出租該村屋之三樓。

4.答辯人於2014年9月4日也提交了書面回應。

天台的租客

5.答辯人於2014年7月18日向審裁處提交的反對通知書中, 已表示他是「大埔南坑村72 號三樓及天台」的佔用人, 在沒有其他相反的證據下, 本席得根據據用法則 (doctrine of encroachment), 相信答辯人也是天台的佔用人。(見Halsbury's Laws of Hong Kong第17(1)冊第235.153段)[1]

6.此外, 答辯人於2014年9月4日提交的書面回應, 指申請人對涉案處所的建構及租務全無認知, 「通往南坑村72 號屋之天台唯一一條樓梯設於屋內, 而天台亦未有任何建築或儲物櫃, 申請人純以租約內未有寫明租用3樓是包括天台而提出此理由是有違常理, 如果申請人能親身示範攀爬外牆方式每日往返72 號天台則另當別論。」[2]

7.當然, 申請人亦未能證實他與答辯人就該天台的使用有租賃關係。本席認為本席無需要處理答辯人如何進入及佔用該天台, 或是何時開始, 因為申請人是案的申請只是基於租務協議以建立雙方的租賃關係, 如有的話。

租約並未加蓋適當印花

8.於2014年8月5日審訊時, 答辯人表示自2010年4月開始, 他的父母親已租用涉案處所, 證人羅妙玉女士 (下稱「羅女士」)亦加以確認。申請人的證供亦同意, 根據差餉物業估價署之問卷副本, 知道涉案處所曾於2011年4月8日至2012年4月7日租予李碧霞。因此, 答辯人所呈交的租約, 只是作為書面佐證, 正如上訴法庭在 Lam Chi 訴 Yip Ching [1982] HKC 190 一案第14段所說, 即使沒有這些租約呈堂, 由於申請人亦稱他與答辯人就涉案處所的使用沒有直接租賃關係, 本席亦有足夠理由相信答辯人享有一不容反悔的租賃關係 (tenancy by estoppel)。

9.當然, 申請人亦在存檔的誓章中承認, 他在審訊時沒有對該等租約提出異議, 這正如Malcolm Merry 在其Hong Kong Tenancy Law第5版[2010年] 書中第33及126頁所說, 現時已少有人為這印花問題反對文件呈堂。

10.此外, 根據《土地審裁處條例》第10(6) 條, 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據,不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據,並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

2009年2月22日的委托書

11.申請人認為2009年2月22日的委托書只關乎代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之租務, 與涉案處所的三樓及天台無關。但申請人的證供承認, 在2013年7月2日其母親蕭庭女士去世以前, 南坑村72 號是交由他的父親及母親處理, 此2009年2月22日的委托書亦引證申請人自己的證供[3]; 同一法律原則可引申至申請人其後於2013年8月15日簽下的附件一 (見本席於2014年8月15日頒下的判案書第32段), 這對答辯人作為第三者是有影響力的, 所以本席於判案書第34段寫下:「基於上述事實, 本席裁定申請人的父親及母親或他們的授權人即使沒有獲得申請人的直接或實際授權, 他們已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為他的代理人把涉案處所租出。」

2013年8月15日的文件(「附件一」)

12.申請人認為, 附件一的受惠方/合約方是他的父親莫紹淳, 不是答辯人, 所以根據 doctrine of privity, 即非合約的一方不可以獲得合約下的權益, 答辯人不可以獲得附件一授予的權益。申請人這頗混淆了合約法和代理人法的法律考慮。本席不是裁定答辯人是從附件一獲得權益, 而是因申請人過去交由別人處理大埔南坑村72 號租務之方式及附件一的出現, 本席裁定答辯人有理由相信申請人的兄長莫培獲得表面授權, 可處理大埔南坑村72 號之租務事宜。

13.申請人又認為, 答辯人呈交法庭的附件一是副本、不是正本, 他又不承認附件一的內容, 法庭不應接納附件一為證據。但根據申請人於2014年8月5日審訊時的證供, 「申請人承認有簽署附件一, 但說他不承認附件一的內容, 因為他簽署時沒有看清楚文件的內容, 只是基於各人的「encourage」, 在紛亂的情況下簽署。」(見判案書第9段) 另一方面, 羅女士作為附件一的其中一位簽署人亦有出庭作供, 詳述附件一的由來始末, 而申請人亦在庭上說出, 附件一是由羅女士所草擬 (見判案書第32段), 本席看不出有任何理由不應接納附件一為證據。

14.況且, 根據《土地審裁處條例》第10(6) 條, 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據,不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據,並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

答辯人有否交付租金

15.申請人在其2014年9月3日的誓章中申述, 「雖然答辯人的證人羅妙玉有交出莫培及莫紹淳的戶口存摺, 亦有確認答辯人有交租金, 但戶口存摺的存款不一定是答辯人及/或李碧霞所交的, 即使在收款的旁邊有註明, 但也不一定是真實正確的。…」

16.本席於判案書第19段寫下:「羅女士供稱, 因蕭庭女士年邁, 而莫紹淳先生行動不便, 約自2010年4月委託地產代理出租涉案處所開始, 蕭庭女士便吩咐把大埔的物業、包括南坑村72 號之租務事宜交託莫培和她處理。自此, 羅女士保存了所有自2004年開始的租務紀錄, 包括申請人與莫紹淳先生在中國銀行之聯名戶口紀錄及莫培及莫紹淳先生在永亨銀行之聯名戶口紀錄。羅女士更確認答辯人有每月依時交租。」 申請人在審訊時, 從來沒有提交任何證據對此有事實的反駁, 本席看不出有任何理由不應接納羅女士的證供。從上文第15段申請人自己的申述可見, 羅女士對收取租金的處理, 已頗為清晰, 本席認為申請人的申訴, 是吹毛求疵。

申請人沒有給予答辯人/李碧霞/該村屋之三樓佔用人任何表示/表現莫培是被授權人(agent)可出租該村屋之三樓

17.申請人引用Bowstead and Reynolds on Agency第19版第8-022段及Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2007年再發行)第15.006段及第15.007段嘗試支持他從來沒有給予答辯人/李碧霞/該村屋之三樓佔用人任何表示/表現莫培是被授權人(agent)可出租該村屋之三樓。

18.根據Bowstead and Reynolds on Agency第19版第8-022段:

“Permits it to be represented: representation by agent himself. As already stated, the essence of apparent authority is an appearance emanating from the principal. Therefore the representation must be made by the principal, or by another agent authorized to act for the principal, as described above. It is usually said that a representation by the agent himself that he had authority cannot create apparent authority in him, unless the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in position where he appears to be authorized to make it.

“All ‘ostensible’ authority involves a representation by the principal as to the extent of the agent’s authority. No representation by the agent as to the extent of his authority can amount to a ‘holding out’ by the principal.”

Thus, in Armagas Ltd v. Mundogas S.A. (The Ocean Frost) where a person was known to have no relevant authority and did not claim to have it, but wrongly stated that he had obtained authority from his managing director, it was held that there was no apparent authority.”

19.可是, 申請人從審訊開始已承認在2013年7月2日其母親蕭庭女士去世以前, 南坑村72 號是交由他的父親及母親處理。答辯人亦作供稱, 涉案處所是經地產經紀租賃的, 自2010年4月租住涉案處所至現在, 有關涉案處所的租務及日常問題, 業主聯絡人均為莫培及其太太羅女士, 申請人從未出現。因此, “the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in position where he appears to be authorized to make it.”

20.又根據Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2007年再發行)第15.006段及第15.007段:

“[15.006] Elements of agency by estoppel Agency by estoppel arises when one person (the ‘principal’) has made a representation to another person (the ‘third party’) that someone is his agent, with the intention and with the result of inducing the third party on the faith of such representation to enter into transactions to his detriment: the principal is estopped as against the third party from denying the agency. The doctrine applies equally to cases where the ostensible agent has no actual authority and to cases where the ostensible agent acts in excess of his actual authority.

[15.007] Representation To find an estoppel, there must be a clear and unequivocal representation that the ‘agent’ has certain authority. The content of this representation is the agent’s apparent authority. The representation may be made by conduct as well as by words, for instance it may be made by a course of dealings, by entrusting particular tasks to the agent, or by permitting the agent to assume a particular position. Although there is authority to support the proposition that there is no duty to deny an agent’s authority, the weight of authority is otherwise. A principal may be estopped from denying the agency in the following circumstances: during or following a course of dealings in which the agent habitually assumes authority to the knowledge of the principal, who fails to object, or where the parties are thrown into direct contact with each other and the principal fails to disabuse the third party of the belief he is known to be labouring under to the effect that the agent has authority. Although an estoppel can be raised by negligence, the courts appear to be reluctant to impose a duty of care on principals or to condemn conduct as negligent. Therefore, it may not be easy to create an agency by estoppel by reason of negligent representation.

In general, to raise an estoppel against the principal, the representation must be made by the principal and not by the agent whose authority is in question. However, it is possible that in certain circumstances a principal may be stopped by the agent’s representation as to his own authority. One such example is where the agent is installed in a position to communicate to the third party decisions of higher management. On general principles, a principal may be estopped from denying the authority of agent A owing to a representation made on his behalf by agent B, provided that B is duly authorized. B is duly authorized if he has actual authority to make such a representation …”

21.正如本席於判案書第36段寫下:「… 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷。…」這正符合 “The representation may be made by conduct as well as by words, for instance it may be made by a course of dealings, by entrusting particular tasks to the agent, or by permitting the agent to assume a particular position.”(後加强調) 及 “A principal may be estopped from denying the agency in the following circumstances: during or following a course of dealings in which the agent habitually assumes authority to the knowledge of the principal, who fails to object, or where the parties are thrown into direct contact with each other and the principal fails to disabuse the third party of the belief he is known to be labouring under to the effect that the agent has authority.”

22.申請人在其誓章中的第22(1)(d)段末亦承認:「上訴人是容許莫紹淳代他處理該村屋的租務事宜, 但上訴人在2014年8月5日前, 是沒有見過答辯人及/或李碧霞 …」申請人在其誓章中的第22(1)(e)段末更稱「上訴人根本沒有從行為上默認(estopped)租金可交給莫培及莫紹淳的戶口」, 但上文第20段末引用之Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2007年再發行)第15.007段已闡明 “On general principles, a principal may be estopped from denying the authority of agent A owing to a representation made on his behalf by agent B, provided that B is duly authorized. B is duly authorized if he has actual authority to make such a representation …”

23.由於申請人承認:「上訴人是容許莫紹淳代他處理該村屋的租務事宜」, 上文第17段至20段亦加以闡釋, 申請人引用Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164 一案的判案書第178段及第181段並不恰當:

“[178] As Keane JA pointed out in IVI Pty Ltd v Baycrown Pty Ltd [2005] QCA 205 [42], as a matter of legal principle, the boundaries of the apparent authority of an agent are drawn according to what the principal represents, whether implicitly or explicitly, about the authority of the agent and the extent to which these representations have been relied upon by the third party.

[181] In my view, the evidence fell a long way short of what was required to make out a case based on apparent authority. The fact that Mr Boyle had been authorised by Cityzone to convey the written offer to Mr Oud did not give rise to a representation by Cityzone that Mr Boyle was authorised to say orally what the terms of the offer were. The terms of the offer had been reduced to writing by Cityzone and the offer spoke for itself. On the evidence, Mr Boyle’s task was simply to present the written offer. Such a task did not involve saying orally what was already said in writing in the document.”

24.即使申請人認為他的家族其他成員立心不良, 有禠奪他大埔南坑村72 號的租金之嫌, 本席已於判案書第37段寫下:「代理人在委託人給予的表面權限範圍內的作為,不一定會因代理人就本身利益而作出欺詐,便不能約束委託人; 若要委託人為這欺詐行為負責,這行為一般是需要代理人在表面受委託權限範圍內作出的。本席裁定莫培把涉案處所租出, 是在申請人的表面受委託權限範圍內作出的。」因此, 申請人引用Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2007年再發行)第15.008段有關 agency by estoppel 同樣並不適用。

2013年10月的信函

25.申請人在其誓章中的第22(1)(f)段及第22(2)(f)(i)段首次提出, 他曾在2013年10月把以下信函放入涉案處所三樓的信箱:

「本人莫如樂, 是大埔南坑村72 號業主, 因你沒有交2013年9月及10月給業主, 本人將會在2013年11月中旬, 到租務審裁處, 提出因租客沒有準時交租給業主, 而收回上述單位。

你不可以說(1) 業主被人騙了, (2)沒有供養父親的理由, 而將租金交給那懷疑說上述(1)、(2)的人仕。

如有意見, 請電xxxxxxx(本人), 或xxxxxxx (莫太最好找她)

如果要交2013年11月租金給業主, 請將租金存入本人以下銀行:-

收款人 : 莫如樂

銀行名稱 : 滙豐銀行 HSBC

銀行戶口編號: xxx x xxxxxx

謝謝!」

26.申請人在其誓章中的第22(2)(f)(ii)段及第22(2)(f)(iii)段亦首次提出, 他曾在2013年12月及2014年3月把相類的信函張貼在涉案處所的門上, 但三封信函也沒有任何人簽署。

27.即使這些信函符合Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案規定有關提出新證據的條件, 本席於判案書第37段已寫下:「本席同意答辯人所說, 在申請人沒有出示任何業主證明, 而答辯人又從羅女士手中取得附件一副本的情況下, 他不應貿然把租金轉交給申請人 …」根據答辯人及羅女士的證供, 答辯人有準時交租給業主[4]; 而根據這2013年10月的信函的第2段, 其內容明顯是衝著附件一而來的。根據Halsbury's Laws of Hong Kong第17(1)冊(2007年再發行)第235.005段:

“[235.005] Title by estoppel A landlord is estopped from repudiating a tenancy which he has granted.…

Whilst the tenancy continues, a tenant is absolutely estopped from denying the title of the landlord by whom he was let into possession, whether or not he has notice of any defect in title. Even if the tenant was not let into possession by the person claiming to be his landlord, the tenant is estopped from denying the landlord’s title if he has paid rent, unless he can show that the payment was due to misrepresentation or mistake and that a third person is in fact entitled. Where a tenant pays rent to a landlord after the landlord’s title has determined, the tenant is estopped from disputing the landlord’s title only if it is shown that, at the time when the rent was paid, the tenant knew, or had notice of, the true facts about the landlord’s title; the tenant does not have to show that a third party has title.

Once the tenancy has expired, the rule that the tenant is estopped from disputing his landlord’s title continues to operate unless after the termination of the tenant’s possession of the demised premises a claim is made against him by title paramount in respect of some part of the period of the tenancy. Furthermore, a purported lease by a landlord whose title is defective still creates privity of contract as between the parties to it, thus enabling the landlord to sue the tenant upon the covenants contained in the lease. …” (後加强調)

28.又如答辯人於2014年9月4日提交的書面回應所說:「在google 搜尋器打上 “莫如樂” 三字有2860000個搜尋結果 …」「世界上只有一個莫如樂? 申請人自己不準備作為業主的證明文件, 就怪租客不合理調查及視而不見, 而申請人作為業主, 十多年不去處理租務, 更不去與父親及照顧父親之莫培夫婦求證, 就單方面將責任推到租客身上, … 租客方如純因申請人片面之詞而不相信與之處理租務多年之簽約方, 有違常理。」

29.正如答辯人於2014年8月5日結案時訴說, 他只是做好他作為租客應做的本份, 他不希望捲入業主的家庭糾紛。

其他

30.申請人在其2014年9月3日的誓章中, 希望澄清加拿大Pender St. 的樓是他父親和母親共同擁有的。這亦是申請人於2014年8月5日審訊時給予的證供, 所以本席於判案書第10段寫下:「申請人又稱…沒有理據與其他他母親擁有權益的加拿大Pender St. 及廣州珠光路的物業混為一談…」, 本席看不出申請人有澄清的必要, 申請人的父親和母親共同擁有與「他母親擁有權益」有衝突嗎? 況且, 正如申請人自己所說, 加拿大Pender St. 的樓的擁有人是誰, 與本案無關宏旨。

31.申請人在其誓章中的第22(2)(d)段稱:「根據本人在網上之查找 (見附件 MYL-1), 發現南坑村350尺(1房)之租金應為每月港幣6,000元, 而800尺(3房)之租金, 為每月港幣12,000.00-13,000.00元, 但該村屋之三樓大約為350尺(實用面積), 租金只有每月港幣4,200元 (參看本誓章第22(2)(f)段),及在2014年之租約(沒有加租) 。」

32.首先, 答辯人現時繳付租金多少, 與其處理是案的合理性沒有必然關係, 因為物業租金的訂定可受多種因素影響, 比方如本席於判案書第16段引述答辯人所說:「自2013年9月後, 有自稱申請人的人首次現身並多次以電話、信件騷擾南坑村72 號全幢之租客, 期間並沒有出示任何業主證明。」這對商談租約時也會產生一定影響。

33.此外, 於2014年8月5日審訊時或在其誓章中, 申請人從未披露他擁有何等專業資格可被法庭接納可評估物業租值, 這正如答辯人於2014年9月4日提交的書面回應所說:「在其呈上之附件 MYL-1中亦有顯示, 南坑村700尺村屋售價可由350萬至470萬不等, 相差可達20%以上, 而租金亦可受非常多不同理由影響 …」本席認為這些所謂租金資料於是案沒有參考價值。

總結

34.綜觀以上所述, 申請人的覆核申請, 主要重複他於2014年8月5日審訊時的立場, 即不承認曾授權莫培或其他人處理南坑村72 號之租務事宜。於此, 本席已於2014年8月15日頒下判案書。

35.本席按適用的實務指示 (LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序), 經審閱申請人及答辯人提交的文件後, 本席認為申請人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會, 因此決定不接受覆核申請。本席判決撤銷申請人在2014年9月3日的覆核申請, 維持審裁處於2014年8月15日的決定。司法常務官以普通郵遞方式, 將審裁處的決定以書面形式通知各方。

36.覆核申請是憑審閱文件來作出決定的, 因此本席認為, 適當之訟費命令, 乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表

答辯人: 無律師代表

[1] Where, during the currency of his tenancy, a tenant encroaches upon, or without title to do so takes possession of, other land, there is a presumption that the land so taken becomes annexed to the demised premises ….

[2] 根據申請人在存檔的誓章中夾附向差餉物業估價署填報的「物業詳情申報表」副本, 涉案處所的地址是南坑72 號三樓及天台。

[3] 這委託書後附有申請人的香港身份證副本。

[4] 根據2013年3月26日訂下的租約, 租約是由莫培代表申請人簽署的。