The Incorporated Owners of World Fair Court 對 Choi Kam Lan Karen

HCSA 15/2014

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2014年第15號

（原本案件編號：小額錢債審裁處申索2012年第802號）

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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官潘兆童

聆訊日期：2014年9月25日

判決日期：2014年9月25日

頒布判決理由書日期：2014年10月6日

判決理由書

前言

1.申請人 (“法團”) 入稟小額錢債審裁處 (“審裁處”)，向答辯人 (“蔡女士”) 追討大厦管理費及維修費。審裁官溫紹明(“審裁官”) 審訊後裁定申索人敗訴。法團不服審裁官的判決，根據香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》第28條提出上訴。

2.本席於2014年5月23日批准法團的上訴許可申請，並於正式上訴聆訊後裁定法團上訴得直，撤銷審裁官的命令，將案件發還審裁處重審。本席現發下書面理由。

3.審裁官在他的裁斷陳述書中指出，本案的唯一爭議點是法團就增加管理費和收取大厦維修基金而召開的兩次業主大會是否有足夠的法定人數出席。審裁官認為，由於大厦公契規定了業主大會的法定人數須要是全體業主的75%，所以該兩次業主大會都沒有足夠的法定人數出席，因此議決不能生效。

4.審裁官又指，雖然香港法例第344章《建築物管理條例》(“條例”) 的附表8中有條文規定業主大會的法定人數應是10%，但根據條例第34F條，附表8中的條款只能在與大厦公契條文一致的情況之下納入公契，而基於大厦公契已寫明法定人數是75%，所以附表8中有關業主大會的法定人數的條款並不適用。由於相關的業主大會出席的人數只超過10% 但少於75%，審裁官裁定法團敗訴。

5.上訴聆訊時，本席向雙方提出，本案應參考的相關條款應該是條例第34C條以及附件3，而並非附件8。

6.條例第34C條訂明，條例有關公契 (第VIA部) 的部份，如與公契或任何其他協議的條款有不一致處，即以條例的該部份為準。而條例的該部份之下的第34D條第 (3) 款就“業主的決議”有以下釋義：

“(3) 在本部及附表7中，凡提述業主的決議—

(a) 如有法團，即為提述該法團在按照附表3召開及進行的大會上通過的決議；或

(b) 如無法團，即為提述在按照公契召開和進行的業主大會上由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過的決議。”

7.條例的附表7列出了各項規範經理人和法團如何管理建築物的條款，包括管理費的釐定、和如何設立特別基金等等。這些條款，根據條例第34E條，須強制地納入公契之內。而條例第 34E 條與第34F條有所不同，即根據第34E條強制納入的條款，毋須與公契條款一致。

8.就本案而言，由於相關大厦已成立業主立案法團，所以根據上述條例第34D條第 (3)(a) 款，業主的決議須按照附表3的程序，而不是按照公契召開和進行。根據附表3第5(b) 條的規定，法團會議的法定人數，是業主人數的10%。

9.本席認為，審裁官在他的裁斷中，沒有考慮或正確地考慮條例第34D條第 (3) 款就“業主的決議”的釋義和附件3，所以在法律上犯了錯誤。

10.代表法團的周大律師和蔡女士均於聆訊中向本席表示，在審裁處審訊時的爭議項目，並不只限於業主大會是否有足夠的法定人數出席和條例附表8是否適用，所以本案有必要進行重審。

11.訟費方面，周大律師同意，由於雙方在審訊時均沒有提出須考慮附件3是否適用，而附件3的適用亦不是法團所依賴的上訴理據之一，所以公平的處理方法應是各自承擔訟費。

12.基於上述原因，本席裁定法團上訴得直，撤銷審裁官的命令，案件發還審裁處由另一位審裁官審理。就本上訴，不作訟費命令。

申索人 (申請人)：由歐陽鄭何田律師事務所轉聘周偉雄大律師代表

被告人 (答辯人)：無律師代表，親自出庭應訊