張廣元 對 孫惠芳

HCMP 3306/2014

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2014年第3306號

（擬上訴的原本案件：土地審裁處申請編號LDPD 2014年第1740號）

________________________

________________________

判案書

由上訴法庭法官關淑馨頒發上訴法庭判案書：

1.申請人孫惠芳女士，是土地審裁處案件編號LDPD 1740/2014的答辯人，該案的申請人張廣元先生要求她交還涉案處所 (九龍大南街107號天台A室) 的空置管有權，及繳納由2013年11月8日 (張先生成為註冊業主之日) 至交回物業空置管有權的租金或中間收益。孫女士引用逆權管有做抗辯理由。2014年10月10日，審裁處成員彭浩泉裁定張先生勝訴 (“第一份判案書”) 。12月9日，彭成員拒絕孫女士申請許可上訴 (“第二份判案書”) 。

2.孫女士現向本庭申請上訴許可，並且要求在申請時提交兩份新的文件證據，和准許暫緩執行收樓令狀。

3.經聆訊後，本庭給予許可上訴，以下是判決的理由。

4.孫女士提出的逆權管有，是基於她的哥哥孫楚明在1992年以現金購買天台的鐵皮屋，之後一直由家人自住。樓下 (即大南街107號9樓) 曾轉手幾名業主，沒有向他們收租，只是收水電費。她提交了一份手寫的字條副本作證，以證明哥哥在1992年從兩名人士 — 吳造崇和張啟光 — 購買天台之鐵皮屋。

5.孫女士在本申請的傳票，提出三點上訴理據：

(1)  彭成員在第一份判案書第20段，錯誤裁定她不能引用逆權管有取得管有業權，「因為逆權管有只適用於沒有業主授權的入侵者，並不適用於聲稱自己是租賃人或合法購買業權的人士。」

(2)  有關實質管有，彭成員沒有處理雙方提供的證據的可信性，尤其是孫女士和哥哥有關證據的可信性。

(3)  彭成員在第一份判案書第22段錯誤地裁定，因孫女士及哥哥承認從沒繳交差餉，逆權管有須清楚地向「全世界」顯示該意圖，「全世界」包括差餉物業估價署署長，是故孫女士未有清晰和肯定的證據確立逆權管有的意圖。

6.上述的上訴理據，都是針對第一份判案書的判決在法律論點上有錯誤，在孫女士早前申請上訴許可時，在彭成員席前提出過，彭成員在第二份判案書有詳細討論。

7.本庭不同意第二份判案書的意見，認為上述的上訴理據，有合理機會得直，應給予上訴許可。

8.就第 (1) 點理據，第二份判案書第5、7、9至11 段，對有關案例的詮釋，及是否正確地引用在本案的案情 (Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anr (No 2) (1997-98) 1 HKCFAR 55 第69頁E至F行; J A Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419 第37段; Lau Kam Tai v Dao Kin Ming & Ors, HCA 913/2010, 13/3/2014) ，本庭認為有商榷之處。本庭留意到出售鐵皮屋給孫女士哥哥的兩名人士，並非是土地登記冊的註冊業主，倘若這點並無爭議，本案與Lau Kam Tai並無不同之處。

9.就第 (2) 點理據，在第一份判案書，彭成員雖然有基於他的法律裁斷 (孫女士不能引用逆權管有取得管有業權) 萬一有錯，繼續去分析孫女士逆權管有的理據，但他在處理孫女士和哥哥就實質管有和管有意圖的證據時，似乎是受到他的法律裁斷影響，見第一份判案書第20段 (「有關的管有是相對業主逆權管有」) 。

10.至於第 (3) 點理據，彭成員視孫女士未有繳付差餉，為欠缺管有土地的所需意圖(第二份判案書第32、35 段) 。但本庭留意到土地登記冊的物業資料，是大南街107號9樓連同天台，差餉物業估價署發的差餉單，很可能是9樓連同天台，故此差餉一直由9樓連同天台的註冊業主繳付。孫女士或哥哥沒有繳交差餉，本庭認為未必是欠缺管有土地的所需意圖。

11.孫女士要求在聆訊時提交兩份新的文件證據，這申請也有在彭成員席前提出，本庭同意第二份判案書第25段的結論，孫女士未能滿足 Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489 的第一項要求，在審訊時倘若孫女士盡了合理努力，這些新證據是應該可以取得的。本庭因而拒絕准許她在上訴許可的聆訊，引用這些新證據。倘若她上訴得直，而本庭把案件發還，在土地審裁處重審或由審裁處轉移區域法院審訊，她才可在審訊時依賴這些新證據。

12.由於本庭給予上訴許可，本庭也批准暫緩執行收樓令狀，直至上訴有裁決，或法庭有其他的命令。

13.本庭批准孫女士在本判決7天內，存檔及向張先生送達上訴通知書。本庭命令這申請的訟費，歸納在上訴的訟費。

申請人 (答辯人) ：無律師代表，親自出庭

答辯人 (申請人) ：無律師代表，親自出庭