Case Document

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DCCJ 901/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第901號

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原告人	梅衛中
對
被告人	創啟有限公司

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主審法官：區域法院暫委法官黃偉權內庭聆訊（公開）

審訊日期： 2014年12月17日

判決書日期： 2015年 2月 4日

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判決書

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申請

1.被告人於2014年9月2日作出申請剔除原告人的狀書及命令撤銷其提出的訴訟。理由是鑑於原告人的狀書（包括申索陳述書及回覆書）：－

(a)   並無披露合理的訴訟因由；

(b)   屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；

(c)   可能會對有關訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲；及/或

(d)   在其他方面而言，濫用區域法院的法律程序。

原告人的案情

2.原告人於2012年3月19日向被告人提出申索賠償HK$330,000，但沒有說明HK$330,000怎樣計算。原告人是九龍廣東道929號3/F（“相關地址”）的一間房間（“該單位”）的租客。原告人指被告人是收租的，並不是業主，無權收樓﹔又指屋內設施遭破壞，業主沒有修理。

3.在2012年3月30日，原告人就被告人的答辯，提交了回覆書，但回覆書內容也沒有提及HK$330,000的賠償怎樣計算出來。原告人只陳述他在該單位已租住超過20年，在沒有他同意下，他被編在相關地址的5號房間居住。水電費是每人一份的，每月交予另一租客黃長大。原告人又指他2010年1月及2月的租金已交予被告人，若被告人想原告人搬離該單位，一定要給予他HK$330,000作賠償。

4.原告人反對是項剔除申請，並於2014年11月5日提交一份誓章，他指最初入住該單位一個月後，就搬往中間房，月租600元（包水費），由當初由二房東譚永松收租及發租單，後來，譚永松將電費亦計算在租金內。於2009年，吳鍚通來收租，抄下他的個人資料，並通知他日後租金交予另一租客黃長大。於2010年初，被告人來追租，後又入禀土地審裁處收回原告人的房間。他因此兩次上訴，但法官告知他收樓案和他今次的申索是互不相干的。

5.原告人在庭上確認聆訊文件冊的第68至70頁，是他給予被告人的，在第70頁的平面圖可見他租住的房間位置。

6.綜合原告人的申索陳述書、回覆書及提交的誓章，都沒有說明是次申索賠償的訴訟因由及賠償計算的方法及支持理據。

7.原告人在庭上陳述有關他所指的該單位的損毀，他是沒有損失的。本席反覆向原告人多次提問訴訟因由及賠償計算方法，他最後表示他自1991年開始租住該單位，租約從沒有終止，因此根據《業主與租客（綜合）條例》，他的租約獲得法律保障，業主無權逼遷。若要他遷出該單位，按慣例，業主須賠償HK$330,000。

被告人案情

8.被告人依賴戴華東(“戴”)及龔國忠(“龔”)兩位的誓章指出下列事項：－

日期
事件

9.12.2009
被告人簽訂臨時買賣合約，連同相關地址當時有着的租約一起購入，購入價為HK$2,500,000

16.12.2009
被告人簽訂正式買賣合約

1.2.2010
相關地址的轉讓，被告人成為其擁有人
被告人於購入相關地址時才得悉原告人為當中該單位的租客

1.2.2010之後數天
被告人的物業部主任龔國忠由名成（店舖）代理有限公司的一位女職員陪同，到達相關地址，並通知在場的租客及住戶相關地址已售予被告人

從1.2.2010起
被告人的員工每月上門逐一向所有租客（包括原告人）收租

2.3.2010
被告人經吳漢英、方成生律師樓去信相關地址的所有租客（包括原告人），通知他們被告人已購入相關地址，成為他們的業主，並告知交租安排

從11.2011起
戴代表被告人每月上門向所有租客收租

大約2.2012
原告人致電被告人的職員李鳳珠女士，要求被告人對相關地址內三項設施作出維修，即水龍頭、抽氣扇及窗門
此三項設施均位於各單位以外的公共範圍內
龔到了相關地址對此三項設施作出檢查，發現：－
(a)   水龍頭有滴水的跡象；
(b)   抽氣扇不能啟動；及
(c)   窗門共有三格，當中一格沒有玻璃
龔將以上發現告知李鳳珠女士

2.2012
原告人開始欠租，沒有繳交由2012年2月1日起的租金，戴上門收租時該單位無人應門

29.2.2012
被告人向原告人以欠租理由發出書面的遷出通知書，以終止有關租賃；及要求原告人須於2012年3月底遷出該單位，並清繳有關欠租

3.5.2012
由於原告人未遷出，而於被告人向其發出繳付租金通知書後亦沒清繳欠租，被告人便入禀土地審裁處（案件編號為LDPD 1064/2012），申請收回該單位的管有權，並向原告人追討欠租、中間收益及訟費

12.7.2012
經執達主任的介入及協助，被告人收回該單位的管有權，當時發現原告人已遷出
原告人一直沒有清繳從2012年2月1日至2012年7月12日合共HK$5,925.80的租金及中間收益之任何部分；其遷出後留在該單位內的個人物品，亦不足以作清繳此筆款項的任何部份之用

法律原則

9.沒有合理的訴因，是指在只參看申索陳述書的所有指稱下，該訴因並沒有披露或擁有一些可能成功申索得直的機會。見：Hong Kong Civil Procedure 2015，第18/19/6段。

10.瑣屑無聊及/或無理纏擾的訴訟，是指一些不可用道理去辯論，或沒有合理基礎或勝訴機會的訴訟申索。見：Hong Kong Civil Procedure 2015，第18/19/8段。

11.再者，申索若已超越訴訟時效，但仍然展開，是可構成濫用司法程序而須被剔除的。見：Hong Kong Civil Procedure 2015，第18/19/10段。

12.法庭只會在清淅及明顯的上述情形下，才會行駛其酌情權把申索或抗辯剔除。見：Hong Kong Civil Procedure 2015，第18/19/4段。

討論

13.原告人於申索陳述書（第1段－聆訊文件冊第1頁）內，承認被告人於2010年向其收租。原告人於申索陳述書及回覆書內，均沒有提及HK$330,000的申索額是怎樣計算出來；亦沒有指出被告人的行為對其構成了何種損害或損失，致使被告人須向其賠償HK$330,000。明顯地根據原告人於申索陳述書及回覆書內的指稱，已可見其狀書沒有披露任何合理訴因及擁有一些成功申索得直的機會。

14.原告人指被告人不是該單位的業主，這講法與土地登記冊的紀錄不吻合。又根據《Halsbury’s Laws of Hong Kong（第2版）第35冊－土地》第230.354段，業主的業權轉讓並不須要獲得租客的承認。因此，原告人這方面的說法不成立。

15.原告人亦指該單位的水喉、抽氣扇、窗門玻璃破損，被告人則指其代表在相關地點作出調查，發現這三項設施均屬公共範圍內，不在原告人的房間，又這三項設施的情況如下：－

(a) 水龍頭有滴水的跡象；

(b) 抽氣扇不能啟動；及

(c) 窗門共有三格，當中一格沒有玻璃。

16.上述三項設施的問題非常輕微。根據《Halsbury’s Laws of Hong Kong（第2版）第36冊－業主與租客》第235.297段［第（1）項］，「當業主仍管有樓宇的部份 …… 他有責任盡合理的小心使相關部份不會陷入對租客或該地方造成損失的狀況」。原告人沒有提出上述三項輕微的損毀為何會對原告人造成損失。原告人也沒有就這些損毁作出維修。原告人也沒有提交任何證據指上述損毀會使原告人蒙受損失。又根據租單第8項，水喉維修由租客負責。倘若原告人真有損失，金額亦不可能達至HK$330,000。

17.原告人在庭上指被告人不可終止其租約，收回該單位的管有權，因他自1991年租住該單位至今，他仍受《業主與租客（綜合）條例》保障。被告人按慣例須賠償他HK$330,000。這一項理據從沒有在原告人狀書中披露。

18.根據LDPD 1064/2012一案，原告人是因欠租而須交出管有權，並非被告人逼遷，又執達吏執行收樓時，原告人已自行遷出。租約終止是因原告人自2012年2月開始欠租導致的。原告人欠租達半年之久，被告人才入禀收回該單位的管有權。這與《業主與租客（綜合）條例》修訂前所指業主不可收回管有權的理據截然不同。

結論

19.本席裁定原告人是項申索，沒有合理的訴因，從其提交申索陳述書及回覆書可見，該訴因並不披露或擁有一些可能成功的機會；又原告人所指的事項沒有合理基礎或勝訴機會。本席認為上述情況是清晰及明顯的，因此，本席行使酌情權把原告人的申索剔除及命令撤銷其提出的訴訟。

命令

20.原告人的狀書（包括申索陳述書及回覆書）予以剔除。

21.原告人的訴訟被撤銷。

22.原告人須支付是次訴訟的訟費（包括保留待定的訟費）及是次申請的訟費予被告人，若雙方未能就金額達成協議，則交由法庭評定。