侯根深 對 何偉芳

DCCJ208/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第208號

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判決書

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1.本申請是原告人根據區域法院規則第14項命令第1條規則而提出，要求法庭就原告人在其《申索陳述書》中提出的申索作出簡易判決。

2.申請之內容包括以下4點：－

（1）頒令被告人立刻或在法庭指定的時間內向原告人交還於香港新界北區丈量約份91號地段2260號（部份）由被告人佔用的全部地方（以下簡稱「該地方」）及建於其上的所有建築物（如有的話）（而該地方已在《申索陳述書》所夾附的地圖中以黃色標示）（以下簡稱「該物業」）；

（2）被告人須向原告人支付由2013年1月1日起直至交回該物業之日期為止，佔用該物業的租值補償金，以每年港幣7,000元計算；

（3）根據法庭釐定的息率及年期計算上述佔用該物業之租值補償金之利息；及

（4）此案及本申請之訟費。

背景

3.原告人是新界北區丈量約份91號地段2260號（以下簡稱「該土地」）的其中一名註冊業權人。自1993年1月2日起，原告人及該土地的其他業權人授權文才好女士（以下簡稱「文女士」）作為代理人將該地方出租予被告人，租約為期兩年，租金在每年一月份須預先支付。根據租約規定，被告人作為承租人不能把該物業頂讓給他人。租約亦訂明，若業權人出售或收回該物業自用，業權人沒責任賠償損失予被告人。

4.在租約期滿後，除了在（1）1995年1月2日至1996年1月1日；（2）1998年1月2日至1999年1月1日；及（3）2005年1月2日至2006年1月1日這三段期間外，原告人及該土地的其他業權人與被告人每年都再簽訂新租約，而租約條款（除每年租金的金額有差異外）均與以往的租約相同。而在上述的三段期間，即1995、1998及2005年年初期間被告人亦將當年的租金支付給予業權人。固此，多年來原告人及其他業權人與被告人在該土地上都是維持業主與租客之關係。

5.在2010年1月2日至2012年1月1日的手寫租約中，該地方的業權人清楚列明為「侯英傑、侯根深（即本案之原告人）、侯振聲、侯志聰及侯劍鋒」。

6.至於2012年之租約，為了避免重複抄寫以往手寫之租約內容一次，雙方以現成的《標準租約》來取代以往的手寫租約。在這2012年1月2日之租約中在業主的一欄，都是以5位業權擁有人作為「業主」的身份將該物業租予被告人，租約為期1年，每年租金為港幣7,000元。此租約由原告人及另一業權擁有人侯志聰代其他業權人以業主身份簽署。

7.原告人的案情指他於2012年中曾往該物業視察，並發現一對陌生男女佔用該物業。該對男女聲稱是被告人約於2012年因獲分配到公屋單位並搬往該公屋單位居住，因此把該物業出租給他們。原告人及其他業權人經商議後，決定在被告人的租約期滿後，把該物業租予這對男女並與他們簽訂新的租約。

8.就將該物業轉租給該對男女的事情上，被告人並沒有提出爭議。

9.在2012年10月30日，原告人的代表律師向被告人發出《遷出通知書》要求被告人於2013年1月1日租約期滿時把該物業交還給業權人。原告人律師亦於2012年10月30日、2012年10月31日及2012年11月1日將《遷出通知書》連續三天張貼在該物業顯眼的地方。但被告人至今仍拒絕將該物業的管有權交回業權人。

雙方爭議要點

10.在這申請中，主要的爭議點是究竟被告人在其《抗辯書》及誓章中提出的論點是否足夠構成真正或真誠的辯護理由（“real or bona fide defence”）。

11.除此之外，本席在此聆訊初段曾向原告人大律師提出一初步爭議點（preliminary issue），亦即是說原告人作為其中一名「分權共有人」（tenant-in-common）是否有興訟的正式地位（locus standi to sue）。

12.本席將簡單地討論初步爭議點的問題，然後再討論被告人的抗辯理據。

討論

(1) 原告人興訟的正式地位

13.在《申索陳述書》中，原告人只是以該土地之其中一註冊擁有人（registered owner）的身份作為訴訟人。《申索陳述書》中並沒有提及在此案中原告人是否代表其他業權擁有人向被告人提出訴訟。

14.在《申索陳述書》中第2段，當原告人提及2012年1月2日之租約時，清楚地說明是由他及侯志聰代表「業主」將該地方租予被告人。

15.但在原告人於2012年10月30日給予被告人的《終止租權通知書》中，書中說明原告人律師是代表原告人及「其他聯名業主」向被告人提出通知。明顯地，到了此訴訟開始時，原告人並沒有其他業主的授權作出此訴訟。

16.在聆訊開始時，本席曾詢問代表原告人之大律師究竟原告人是否有權代表該土地之其他業權人作出此訴訟。當時陳大律師作出陳詞，認為原告人作為該土地其中一業權擁有人，是擁有該物業之「管有權」（right of possession），對於第三者而言，陳大律師認為每一位業權人都享有「獨有管有權」（exclusive possession）。雖然，原告人有權要求租客或其他佔用人士搬離他與其他業主共同擁有之土地，但這並不代表他能獨享該土地。陳大律師並沒有提出任何關乎這方面之案例或權威著作作為支持他陳詞的理據。

17.在陳寶琼訴邱慧賢一案中（LDPD 216/2014；2014年4月3日），答辯人申請上訴許可之其中一理由為原審審裁處成員不應該將申請人視為訴訟中洽當人的一方（a proper party to an action）及/或視作有興訟的正式地位（locus standi to sue）。在駁回上訴許可申請時，土地審裁處的成員認為雖然在該案中之申請人只是眾業權人之一，或兩個業主中的其中一個，他仍有充份的利害關係在該案中進行訴訟。該案以發出遷出通知書為例，在單一或任何的聯權共有人，皆可以發出有效的遷出通知書。該案以一英國之舊案例作為參考：見DoedAslinvSummersett (1830) 1 B & Ad 135。

18.上述案件中所提及之原則亦在土地審裁處之另一案件中得以支持：見張加慶訴何端洲 （LDPD 81/2014；暫委法官陳玲玲）。在該案中，雖然申請人不是其中一業權擁有人，但土地審裁處認為申請人作為代表租約的簽署人有權以他個人的名義或授權其他人作出訴訟。如果真正的土地擁有人認為申請人有作出任何違約或作出越權的行為，他們可以直接向申請人作出索償。但在租客的角度，作為代表業權人簽署租約的人，亦應有權作出訴訟及委派代表作出訴訟。

19.以上的原則亦可在上訴庭於Chin Lan Hong & Others v Cheung Poh Choo & Others [2005] 3 HKLRD 811 (Court of Appeal；28 July 2005)一案中可見。在這案中，上訴庭清楚地說明在「分權共有人」共同擁有物業的情況下，一個「分權共有人」可隨意按照自己的意願去處理他自己所擁有業權的一部份，他可以租賃或處理他自己業權部份給予第三者，並無須其他「分權共有人」之同意或允許：見第822G-824H段及見Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani Murli Pessumal and Anor [1991] 2 HKC 342，352G-H和新西蘭案例U-Needa Laundry Ltd v Hill [2000] 2 NZLR 308。

20.基於以上案例，本席同意原告人雖然在此案中沒有其他「分權共有人」授權作出此訴訟，但作為其中一業權人，他有權要求租客遷離該土地及/或土地上之物業。如原告人所作的行為有影響到其他業權人的利益時，其他業權人有權向他作出追討。

(2) 被告人的辯護理據

21.在被告人的誓章中，被告人指出他「有一本租簿，有証據証明香港新界上水大龍村36A-5屋和兩間雞棚是我的物業」。被告人亦聲稱在屋前有兩棵黃皮樹、兩棵龍眼樹及兩棵大樹菠蘿樹、一棵芒果樹都是他90年代種的。至於其他果樹則是由他與妻子胡柳珍在婚後所種的。他又稱他在該地方上加設鐵絲網、鐵閘門、及安裝水錶電錶等設施。

22.被告人亦在誓章中聲稱他是在2012年1月2日被騙簽租約，原因是他不識字。至於與該對男女簽的租約，被告人稱他亦是被騙到大龍村36A-5號租該地方給這一對男女的。

23.在此方面，本席認為證據清楚地顯示被告人所聲稱的「大龍村36A-5號屋及兩個雞棚」都是建築在本訴訟中涉及原告人作為其中一業權人所持有的該土地上。在法律上，就算建築物是由租客所搭建，一經成為土地的一部份時，這些固定附着物（fixture）都是屬於業權擁有人的。當租約完滿時，租客便須要將在這些土地上的建築物留在土地上。如這些實產（chattels）不是固定附着物，租客則可隨意拿走：（見Woodfall on Landlord and Tenants §§13.131-13.141及Parkmost Limited v Wong Yeung On & Anor (unreported, HCA 1193/2006第33段)）。

24.本席接納原告人在其第二份誓章所說，36A-5屋是由兩組建築物組成，一組用作居住用途，另一組則用作儲存雜物之用。而用作居住用物業的位置亦在原告人於2014年9月12日存檔之誓章中的夾附證物“HKS-2”的租約附圖中塗了橙色為“TS”的地方作為標記。本席亦接納原告人的說法，在1993年開始與被告人重新簽定的租約內所提及的「91約瓦　莆農地、棚屋一間」或「農地棚屋一間」所描述的「棚屋」正是36A-5號屋。而1993年所訂立之租約亦是原告人與其他業權人把36A-5屋及兩間雞棚租給被告人使用。本席亦相信被告人曾於36A-5屋居住，而兩間雞棚則是用作放置雜物之用。

25.本席亦接納原告人所說，沒有任何證據證明36A-5屋及兩間雞棚是被告人擁有之物業，多年來被告人都是基於租客的身份使用36A-5屋及兩間雞棚，並不存在擁有權之問題。土地註冊處的文件清楚地顯示原告人與侯英傑、侯志聰、侯振聲及侯劍鋒才是該土地的註冊業權人。相反地，被告人並沒有提供任何之文件以證明36A-5屋是他的物業的指稱。正如上文所說，如被告人在原告人的土地上興建或築起任何建築物，而該土地不屬於被告人所有，當租約完結後，被告人作為租客並不可以擁有任何建築在該土地上之固定附着物。

26.就兩間雞棚而言，本席接納原告人一方的說法，雙方有清楚的協議書清楚地列明被告人與業權人之代表當時同意業權人支付被告人港幣5,000元作為交回兩個雞棚的管有權予業權人的代價。

被告人停止使用物業及毀約分租

27.本席亦接納原告人在其第二份誓章所提及被告人違反租約條款擅自分租36A-5屋給一對男女的事情：見誓章第4頁第9段。本席接納被告人是未經該土地的業權人同意下擅自將該物業分租給這對夫婦，做法是違反了雙方的租約條款。原告人與其他業權人後來與這對夫婦作出新租約的安排亦證明被告人根本沒有權將36A-5屋租給其他人。

28.本席信納原告人的說法，就36A-5屋而言，被告人至少早於2012年前已停止使用該住用物業。而就本訴訟而言，36A-5屋實際上只剩餘該物業的管有權仍然未被原告人及其他業權人收回，以導致本訴訟仍須進行。

29.本席不同意被告人的說法，即認為原告人及他的母親與其他眾業權人於2012年1月2日騙他簽下租約是因為他不識字等等的指控。本席認為這些都與事實不符。

30.在被告人誓章中的文件已能清楚顯示自1993年開始，被告人與原告人及其他業權人連續性地就該住用物業簽了9份書面租約。而涉及被告人爭議的租約，明顯地只是將雙方以往的既定做法，在租約的固定期滿後訂立一份新的租約。租約就算是以現成的《標準租約》文本取代以往手寫的租約，本席亦看不出有任何不穩妥的地方。本席接納原告人的說法，採用《標準租約》的原因是免卻每一次抄寫的功夫，這並不表示原告人與被告人的業主與租客關係有所改變。所以本席看不到為何採用新的《標準租約》是所謂騙他簽約的做法。

31.本席亦看不到被告人所聲稱因他不識字而被騙的說法。在文件的證據看來，自從1993年1月開始的租約上，除了業主代表與被告人簽署外，還有上水鄉事委員會的蓋印及委員會代表以見證人身份簽署該租約。在此情況下，本席實看不到被告人有被騙的可能。再者，在1993年簽署的租約內已清楚地訂明「期滿此約自動無效，承租人無條件交回業主」及「承租人不得私頂讓他人」等規定。在證據上，被告人承認自己在獲派公屋單位後已沒有在該地方居住，並將該住用物業私下轉租給他人。這明顯地是違反租約的條款。事實上，在沒有權分租給他人的前題下，被告人可能是誤導這對夫婦從他們中租住該物業。

32.從以上證據看來，被告人在36A-5屋的身份一直是租用人而並非業權人。他佔用36A-5屋的權利，在租約期滿後亦已告終止。本席同意被告人在租約期滿終止後，絕對沒有任何權利可以隨時遷回36A-5屋居住或強迫業權人將36A-5屋供他居住。

33.本席同意原告人的陳詞，在租約期內被告人佔用或管有該土地均不構成或產生任何「逆權侵佔」（adverse possession）的說法：見Megarry & Wade on The Law of Real Property (8^th ed)，第1472頁第35-027段。

34.在以上情況下，本席看不到被告人在此案中有任何合理的辯護理據，亦沒有任何合理的勝訴機會或前景。在此情況下，本席判令原告人在此申請中獲得勝訴，並作出以下登錄判決：－

（a）被告人須即時交回於香港新界北區丈量約份91號地段2260號（部份）所佔用之全部地方及建於其上之所有建築物予原告人（該建築物已詳細顯示於夾附在原告人2014年1月17日的索償聲請書內的地圖並以黃色標示）；

（b）被告人須向原告人支付：

（1）  於2013年1月1日起至交回該物業之日為止，佔用該物業之租值補償金，以每年港幣7,000元計算；及

（2）  根據法庭釐訂的利率及年期計算上述佔用該物業之租值補償金之利息。

35.本席亦命令被告人須支付原告人本案件及在此申請中之訴訟費用，費用將包括大律師證書。如雙方未能就訟費達成協議，訟費須由法院評定。

原告人：由吳靜江律師事務所延聘陳舶港大律師代表

被告人：無律師代表，親自應訊，並由胡柳珍女士代表陳詞