陳寶琼 對 丘慧賢

LDPD 216/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第216宗

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判決書

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1.本案於2014年2月19日在本席席前聆訊，經聆聽申請人的代表和答辯人親自應訊所作的證供及陳述後, 本席作出以下頒令:

(i) 答辯人須把涉案處所即“新界北區橫山腳新村29號, 即丈量約份第76約, 地段2465、2466部份 <現為38號單位>”的空置管有權交還申請人;

(ii) 答辯人須支付申請人中間收益如下:

由2014年1月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每年3,675元計算;

(iii) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為135元;

(iv) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

2.答辯人於2014年3月18日提出非正審申請，要求：(1)批准上訴許可；及(2)暫緩收樓。答辯人也要求審裁處作出命令, 命令申請人須支付答辯人於審裁處第一次聆訊的訟費及此次上訴的訟費。

申請人的案情

3.申請人是涉案處所的其中一個業主。申請人及唐慧嫻 (另外一個業主) 和答辯人於2011年12月22日簽訂租約, 租期由2012年1月1日起至2013年12月31日, 租金為每年3,675元。

4.申請人在本案中是以租約期滿要求收樓。申請人於2014年1月25日向審裁處提交申請通知書, 指答辯人沒有於租期終止日及其後遷離涉案處所, 所以向審裁處申請要求收樓。

答辯人的案情

5.答辯人於2014年1月28日存檔反對通知書反對申請人收樓, 理由是 “已在租約期滿前聯絡租金事宜, 但對方未能提供業主委托証明書, 所以不能交租。現在申請續租, 上述地址繼續租用。” 。

6.關於續約, 租約中有以下條款: -

“1 …… 租約期滿後, 乙方在無拖欠甲方租金或破壞相關與業主之租約條例, 甲方願意續租。倘乙方有意續約, 須預先壹個月與甲方聯絡。”

“10 有關租約期滿後, 如甲乙雙方同意續約, 甲方承諾租金調整在5%或以內。”

7.根據此租約的續約條款, 租客如能符合以下3個條件, 租客可要求業主續租涉案處所: -

(i) 租客無拖欠租金;

(ii) 租客無破壞租約條例; 和

(iii) 租客須預先壹個月與業主聯絡續約。

8.在庭上, 答辯人確認是於2013年12月22日才接觸業主的代表商討續約事宜。由2013年12月22日至固定租約完結日, 即2013年12月31日, 只相距9日, 明顯地是少於續約條款要求的壹個月。

9.雖然本席認為此租約的續約條款有不清晰之處, 沒有清楚確定續租期和續租租金, 但關於如租客有意續約, “租客須預先壹個月與業主聯絡” 此條件所要求的時間, 並不含糊。由於答辯人未能符合續約條款的其中一個基本條件, 本席裁定答辯人在本案中不能確立可續租涉案處所。

10.至於答辯人有沒有符合續約條款的其他條件、此租約的續約條款是否有效、和如何確定續租期及續租租金等, 由於此等事項不會影響本案的判決, 本席認為沒有需要在庭上對此等事項再作討論。

11.基於答辯人沒有挔據租約條款有效地要求續租，本席裁定申請人申請得直，可收回涉案處所，並頒下２０１４年２月１9日的命令。

討論: 答辯人的上訴理據

12.答辯人要求批准上訴許可的申請理由, 可歸納如下: -

(i) 原審審裁處成員犯了法律上的錯誤, 將申請人陳寶琼視為訴訟中恰當的一方 (a proper party to an action) 及 / 或視作有興訟的正式地位 (locus standi to sue)。

- 法律上, 該租約的權益須由該租約下的所有業主予以執行, 包括提出法律程序。惟本訴訟的一方僅為陳寶琼一人, 而業主為 (1) 陳寶琼 (即申請人); 及 (2) 唐慧嫻;

(ii)原審審裁處成員未有充份考慮該租約中的條款的真實解釋 (true construction) 及應用適用於本案的法律原則, 因而犯上了事實上及 / 或法律上的錯誤。

- 該租約中的第1條訂明租約期滿後, 租客在無拖欠業主租金或破壞相關與業主之租約條例的情況下, 業主願意續租。

- 真實地解釋上述第1條, 租客在符合相關條件的情況下, 可獲得業主自動續租 / 續期。

- 由於答辯人有權永久地就其租賃續租 / 續期 (perpetual renewal of tenancy), 故在法律上, 答辯人已獲得該租約中的業主轉讓其於持有涉案土地的政府租契中所有餘下的租期 (an assignment of the suit land for the entire residue of the term of years under the Government Lease under which the suit land is held)。

13.關於申請人是否此訴訟中恰當的一方和有興訟的正式地位, 答辯人除了在申請上訴許可書內提出此質疑外, 並沒有提供她的法律理據或典據。在庭上, 答辯人只是提供一份涉案處所的業權登記記錄, 指出申請人只為涉案處所眾業權人之一, 但對於此點並沒有其他陳述和補充。

14.本席認為答辯人質疑申請人的興訟地位, 只是停留於表面的申述, 未能提出有效理據。誠然, 本席認為申請人縱使只是眾業權人之一, 或兩個業主的其中一個, 她仍有充份的利害關係在本案中興訟。根據既定的法律原則, 租客是須要得到所有業主同意才可享用整個物業。所以, 當其中一個業主不同意續約下, 他是有充份的利害關係反對續約。以發出遷出通知書為例, 單一或任何的聯權共有人, 皆可以發出有效的遷出通知書, 此可參考 Doe d Aslin v Summersett (1830) 1 B & Ad 135。

15.關於續約條款的解釋, 答辯人在庭上引用Milmo v Carreras [1946] K.B. 306, 並說明根據此案例, 如主租客已將大於他擁有的業權轉讓給分租客, 從那刻起, 主租客在該土地上將如同陌路人, 其與分租客的租務關係亦不再存在。除此案例外, 答辯人在此點上沒有其他補充。

16.答辯人只是提出如主租客已將大於其擁有的業權轉讓給分租客的後果, 卻沒有清楚解釋為何在本案中, 申請人 (作為眾業權人之一) 和唐慧嫻 (另外一個眾業權人之一) 在簽定此租約後, 已等同將整個業權轉讓給答辯人。在庭上的討論中, 答辯人也沒有對續約條款要求的 “租客須預先壹個月與業主聯絡續約”有所陳述。

17.本席不認同答辯人所指, 租客在符合相關條件的情況下, 可獲得業主自動續租 / 續期, 而租客有權永久地就其租賃續租 / 續期。其實, 此租約的續約條款沒有包含自動續租 / 續期的重複機制, 在字面上沒有訂明, 也不能推斷有此隱含條款。況且, 重要的是, 答辯人沒有符合續約的相關條件, 預先壹個月與業主聯絡續約 。

18.如本判決書第9段所述, 此租約的續約條款有不清晰之處, 沒有清楚確定續租期和續租租金。此租約沒有訂明續租期, 如有續約, 新租期至何時才完結。 在續租租金上, 也只訂明業主承諾租金調整在5%或以內, 沒有確實數字, 而5%以內可以是從負5%至正5%。因此, 本席認為此租約的續約條款在其不確定下為無效。

19.在Prudential Assurance Company Limited v London Residuary Body and ors [1992] 2 AC 386, [1992] 3 All ER 504 的案件中指出, 不確定的條款和租期不能確立一份租約, 因為在確立不確定的條款上, 已是超越了業主與租客的權限。

20.在Chan Yuk Mui v葉穎麟[2008] HKCU 294的案件中亦指出, 有關於租約的法律清晰, 租約必須確定, 立約人的名字要清楚詳列、代價要表明和租期要指定, 否則租約在不確定下為無效。

21.無論如何, 單從答辯人沒有根據續約條款, 預先壹個月與業主聯絡續約, 或是從此租約的續約條款在不確定下為無效, 答辯人也未能確立她有權續約, 繼續租用涉案處所。

22.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

23.經聆聽和考慮雙方的代表所作的證供及陳述，及審閱雙方在審裁處提交的文件，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。

裁決

24.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人上訴許可的申請, 而申請人可恢復執行已取得的收樓令狀。

25.至於本非正審申請的訟費，在雙方沒有律師代表, 和答辯人也已交付本非正審申請的存檔費下, 本席認為適當的訟費命令, 乃是不頒訟費命令。

申請人： 無律師代表, 由聶庄余代表應訊

答辯人： 無律師代表, 由丘碧棋代表應訊

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲CACV119/2014。