Clapham Neil Scott and Others v. Joenoes Gunawan
|
CACV000183/1999 CACV 183/99 香港特別行政區 高等法院 上訴法庭 高院民事上訴1999年第183號 （原本案件編號：區院財物扣押案件1999年第124號）
-------------------------------------
聆訊日期： 一九九九年十一月十一日 宣判日期： 一九九九年十一月十一日 --------------- 判 案 書 --------------- 上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書: 1. 上訴人Gunawan黃先生為香港聖佛蘭士街33號萬豪閣22樓B座之租客。答辯人Clapham 及 Yam Shuk-kwan, Alice （任淑筠）為該樓宇之業主。雙方於一九九八年一月十二日簽立租約，由答辯人以月租$16,800將該樓宇租予上訴人，為期兩年。一年後，上訴人可續租一年。 2. 上訴人於簽立租約時，付兩月租金$33,600為租約按金。上訴人入住該處後按月繳付租金。至一九九八年十二月十八日答辯人代表律師陳伍林律師事務所致函上訴人，指上訴人欠繳一九九八年度十月至十二月，三個月租金，並要求上訴人於七日內繳清欠租，否則採取法律行動。 3. 至本年一月十一日，答辯人以上訴人欠租四個月為理由獲區域法院頒發財物扣押令。同月二十五日答辯人會同執達吏前往查封上訴人在該樓宇之雜物用品。其後，於本年三月一日、三月十八日、四月一日及四月七日，上訴人多次向法庭申請暫緩執行該財物扣押令至本年六月二十六日。 4. 上訴人否認欠租，他稱曾與答辯人協議以兩月租約按金作為七、八月租金。答辯人則持相反意見。因此，本案爭議地方是上訴人是否欠答辯人一九九八年十月至一九九九年一月之租金。雙方同意之事實是一九九八年夏上訴人因資金調動問題向答辯人提出，以兩月租約按金支付上訴人兩個月租金，答辯人同意。但支付哪兩個月租金，雙方都有不同的理解。上訴人稱協議是於六月達成，沒有附帶條件，所以按金是支付一九九八年七月及八月之租金，因此，他並未欠答辯人四個月租金。而答辯人則稱該協議是於八月才達成，不可能是用以支付七月及八月之租金，而且協議有附帶條件，即是上訴人須於八月底遷出該樓宇。其後，因上訴人並未遷出，無履行該附帶條件，所以協議不能付諸實行，按金不可能當作租金。故此，雖然上訴人於九月、十月及十一月繳付三個月租金，但這只能作為支付七、八及九月租金。以此計算在發出財物扣押令時，上訴人仍欠答辯人四個月租金。 5. 區域法官梁榮宗分析雙方所舉之証據後裁定該協議是有附帶條件的。他認為當時上訴人有意遷出該樓宇，所以答辯人才同意上訴人可以以按金繳付仍未繳交之租金。上訴人認為梁榮宗法官這判決並不合理。本庭認為租約按金之目的乃是保障業主權益， 以便他在租約終止時， 不論是因約滿或於租約期間終止，可從按金取回租客離開時尚未繳付之租金及水、電費及樓宇在租約期間遭受租客損壞之賠償金。在一般情況下，業主不會於租約繼續生效期間，同意放棄此保障，而以按金代租金。所以答辯人之所以如此同意，必然是因上訴人已同意遷出。而上訴人事後反悔，繼續租用而已。上訴人繳交之三個月租金應當為七、八、九月租金計算。答辯人有權繼續持有兩個月租金作為按金。 6. 本庭認為上訴人不支付十二月份之租金是毫無理據的。雖然雙方於十一月尾曾展開洽商有關提早解約問題，例如：答辯人於十一月二十五日之函件建議給予上訴人$16,000為補償及上訴人必須於十二月七日前遷出，但雙方就此事後並無進一步的洽商，並無結果。上訴人對答辯人十一月二十五日之函件亦無答覆。法律並無規定上訴人可以此種洽商情形下，不需繳付租金，雙方租約亦無此規定。上訴人承認他自一九九八年十二月開始至現在整整一年，無再繳交任何租金。上訴人是以訴訟尚未完結為藉口，完全不付租，看來他是有意拖欠租金的。 7. 答辯人於本年一月申請財物扣押令時，是有足夠証據証明上訴人欠租四個月，而獲發財物扣押令。因此，本庭認為區域法院法官梁榮宗之判決為正確無誤，本庭駁回上訴。
原告人(答辯人）:Clapham Neil Scott and Yam Shuk-kwan, Alice（任淑筠），無律師代表 被告人（上訴許可申請人）：Joenoes Gunawan，無律師代表 |