Shi Ling Yee 對 Numeric City Ltd

DCCJ 1347/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第1347號

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判決書

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引言

1.本案牽涉的物業是耀業街16號5樓連天台（下稱“該物業”）。

2.被告人是該物業的註册業主。

3.於2013年4月18日，原告人發出本案的傳訊令狀。原告人的理據是她以「逆權管有」的方式取得該物業的業權。

4.於2013年8月7日，原告人修訂她的申索陳述書，改以所有權不容反悔（proprietary estoppel）或復歸佔託（construction trust）為申索理據，要求法庭頒令一份聲明，即原告人是該物業的實益擁有人及要求法庭命令被告人將該物業的權益轉回給原告人或作出賠償。

5.被告人提出反申索，要求原告人交出該物業的空置管有權及支付中間收益。

背景

6.該物業的原業主是高麗娟。陳錦芳(下稱“陳”)是高麗娟的女兒。高麗娟於2003年5月26日去世。陳是她遺產的唯一繼承人。陳於2011年6月1日取得遺產管理書。

7.在2011年6月27日，陳的代表律師向劉志榮(下稱“劉”)發出「過渡性通知書」（Transitional Terminated Notice），於2012年6月30日中止租約。

8.於2012年3月16日，陳與被告人訂立該物業的買賣協議，把該物業連租約轉讓給被告人。陳的律師向被告人的律師提供了租客劉在區域法院（案件編號DCCJ 3996/2011）的抗辯書，抗辯書內劉承認租用該物業。

9.該物業的買賣於2012年7月16日完成。

10.於2012年8月3日，被告人在DCCJ 2647/2012以中止租約通知期屆滿為理由收回該物業，但劉拒不遷出，因此，被告人向劉提出訴訟，以取回該物業。

11.於2012年11月30日，被告人循簡易程序取得判決（DCCJ 2647/2012），並於2013年3月22日取得管有令狀。

12.於2013年4月18日，執達吏在執行管有令狀之際，原告人向法庭申請擱置執行管有令狀。原告人在誓章中表示她從1999年開始已佔用該物業，以「逆權管有」為理據，要求擱置管有令狀。隨後，原告人向被告人提出上述第4段的申索。

原告人的案情

13.原告人除自己作供外，分別傳召了劉及李國強（下稱“李”）作證。

14.原告人自1986至1987年左右開始獨資經營一間公司名為圖美製作公司（Top Made Production Co）(下稱“圖美”)，該公司的主要業務是替客戶交付的文稿作植字稿，亦為客戶提供廣告和平面設計及製作。

15.由於工作上的關係，原告人和由一位叫李太的人士所開設的奔達公司(下稱“奔達”)有業務上的往來。奔達主要幫 圖美𠝹字。當時陳是奔達的僱員，負責𠝹字及或𠝹字後的工作。後來，原告人和陳成為朋友，並經常一起吃飯和吃下午茶，大家的感情可算是不錯的。原告人也知陳的兒子名叫鄧家樂。

16.原告人的公司和劉所開設的設計公司有業務上的來往。由於工作性質的關係，劉經常需要到原告人的辦公室跟進製作的進度，因此經常和原告人接觸。後來雙方成為好朋友。

17.大約在1999年9月或10月左右，陳向原告人表示一位名叫高麗娟的女士擁有該物業。由於該物業日久失修，高麗娟無法將其出租，更加上她年紀老邁，需要在老人院居住，無法打理該物業。陳指如果原告人願意自費將該物業修葺和維修的話，高麗娟願意將該物業送給原告人使用及居住。

18.陳更對原告人表示她是獲高麗娟授意這樣做的，而她自己並無能力替該物業維修。由於她們是好朋友關係，故此原告人深信陳對她所說的一言一語。令原告人更加相信陳的說話是因為陳曾帶領原告人到該物業視察，到達該物業的時候，大門是沒有鎖上的，原告人只見陳推開大門便可以進入該物業。

19.當時該物業除了5樓的住所外，在天台部份還有一間由木和鋅鐵搭成的鐵皮屋。該物業連同天台的上蓋建築物到處均有破爛的地方，天面亦有滲水的痕跡，看似已經荒廢了一段十分長的時間。原告人還清楚記得當天在5樓視察該物業所目睹的的情況：－

（1）5樓的牆壁因天台漏水引致牆身破爛；

（2）鐵窗生銹並且有破爛的情況；

（3）屋內的電線外露與及破損，不可以安全地使用；

（4）屋內的牆身批盪嚴重脫落；

（5）水喉的喉管破損和部份喉位沒有經妥善安裝，不能使用；

（6）廁所破爛；

（7）5樓及天台的大門鎖破爛。

20.雖然該物業的內部和設施十分破爛，但天台的上蓋可以作為倉庫之用；而5樓有一個廳和2個房間，令原告人覺得該物業仍十分適合她使用。

21.原告人當時估計起碼要花上十多萬元作裝修和修葺，該物業才可適合居住。當時原告人認為如果只需拿出十多萬元為該物業裝修和修葺便可以永久擁有該物業作為自己的居所和工作室，相對於經常受租務問題困擾是合算和值得的，於是再三向陳查問她所說的情況是否屬實。

22.當時陳表示她所陳述的情況均是事實，千真萬確，還叫原告人放心。陳更表示她們是好朋友，她絕對不會欺騙原告人。原告人沒有向高麗娟作出查詢，也沒有與陳立下書面協議。

23.陳在1990年9月或10月左右將該物業交給原告人。由於經濟的問題，原告人用了約一年左右的時間才能完成有關的修葺工程。

24.原告人作出下列的維修工程：－

（1）修補該物業天面的裂縫；

（2）更換所有的鐵窗，全部換上鋁窗；

（3）將該物業所有的電線更換；

（4）將屋內牆身的所有批盪重新再做一遍；

（5）更換全屋的所有喉管；

（6）更換該物業和天台屋大門的門鎖。

由於事隔十多年，原告人已無法尋回有關花費的單據。

25.當該物業的維修和裝修工程完工後，原告人大約在2000年尾至2001年年初左右正式搬去該物業居住。當時原告人住在其中一間房間，另外的一間房間則用作擺放物品，而大廳部分就作為原告人的工作室。

26.在2000年年中左右，基於劉的要求，原告人配了一條天台屋的門匙給劉，讓他可以將自家的東西搬到天台屋。原告人並沒有向劉提及任何租金或補償。

27.由於工作的關係，劉也會在該物業留宿，而原告人也配了一條屋內另外一間房間的門匙給他。因為劉有門匙，他可以自由進出該物業。

28.大約在2002年左右，政府部門發出通知書，要求清拆天台屋。劉遂將其物品由天台屋搬到五樓的另外一間房間存放。

29.由於原告人和劉在工作上有合作，他（她）們的工作亦有交給奔達製作，所以陳曾以奔達員工的身份送件到該物業。陳見過劉，但她從來沒有向劉表示過她是該物業的業主女兒，也沒有以業主或其代理的身份質疑劉使用該物業的情況。

30.陳在該物業修葺期間從沒有到過該物業視察，或是向原告人查詢有關的進度。

31.原告人在2003年被確診患上鼻咽癌，因體力問題，她無法上落5層樓高的樓梯，於是她入住了位於西環的鄰社輔導會的宿舍。自那時起原告人已無法繼續自己的設計製作的生意，所以結束了圖美的業務，專注於治療自己的疾病。大約一年後，原告人才在病情穩定下搬回該物業居住，直至現在。原告人現時不能全職做設計工作，她的生活費部份來自積蓄，部份則來至社會福利津貼。在遷往西環宿舍前，原告人已將該物業的水電表轉歸劉名下，理由是假如原告人有甚麼不測，劉也可以繼續使用該物業。

32.在2004年，原告人病情開始穩定下來，她搬回該物業居住。為加強安全起見，原告人在2011年左右還在五樓的單位安裝了一度鐵門，亦配了一條鐵門的門匙給劉。居住在該物業的期間，所有與之相關的物業保養支出均由原告人負責。即使有部份的開支，如下述的消防系統費用是由劉代支，但劉並沒有要求在該物業佔有任何權益，也沒有要求原告人償還有關款項。

33.大約在2010年或2011年左右，大廈的立案法團因為消防處的要求，需要維修及更換消防系統，並聯絡原告人說找不到該物業的業主。原告人將有關情況告知劉，劉當時才向原告人講述陳於2003年找他，要求他透過陳施贈金錢給高麗娟的事。

34.由於當時原告人認為自己就是該物業的業主，故此同意支付維修及更換大廈消防系統的費用，然而因她沒有正常的收入，出現經濟困難，所以劉決定代原告人支付有關的費用，而原告人也沒有找陳將事情向她說明及討回款項。

35.大約在2012年中左右，劉向原告人披露他被陳提出控訴，指控他自2009年開始沒有交租給她。

36.後來被告人對劉提出訴訟，要求收回該物業，該訴訟也是在劉簡易程序敗訴後才告訴原告人。

37.在2013年3月原告人才得知由被告人向法院申請發出的管有令狀對原告人也是有效的，因此徵詢律師意見後提出是次申索。

38.原告人的證人劉在有關該物業的書面證供與原告人大同小異。他指在2003年時，陳曾致電該物業，而由於原告人在西環養病，電話由他接聽。陳向他表示該物業是她的母親高麗娟的，因她年紀老邁，需要入住老人院，才沒有打理該物業。陳對他說如果他使用該物業，需給予少許金錢以幫助老人家的住院費用，並指出每月2,000至3,000元均可。劉答應她以後他每月將以支票形式給予陳2,000至3,000元作為施贈高麗娟的生活費。

39.在2010年或2011年左右，原告人查詢後得知名為高麗娟的人士已於2003年離世。雖然不能確定她是否該物業的前業主，但劉也自此時起停止付款給陳。同時基於原告人沒有全職工作，劉遂代原告人支付該物業業主應支付的消防系統更換及安裝費用。

40.於2011年10月19日，陳向劉作出欠租訴訟，但劉向她提到消防系統一事後，陳就再沒有與他接觸。

41.劉解釋為何他在其答辯書(DCCJ3996/2011)中稱他在租用該物業，是因為這做法有“發晦氣”的意思，他認為可藉此阻嚇陳的無理訴訟。此案雙方最後達成和解，劉同意將他支付的消防系統款項抵銷部份陳向他申索租金的金額。

42.劉指他本在筲箕灣東熹閣1605室與妹妹居住。

43.原告人的另一位證人李在作供時表示他與原告人是朋友關係，相識了廿四至廿五年。在1999年初，原告人告知他，原告人的一位朋友送贈一個物業給她，條件是原告人須自費將該物業修葺。李於1999年中左右曾到訪該物業，看到物業已很殘破。他得知原告人用了10至12個月聘請裝修工人裝修。

44.原告人及其兩位證人在他們的證人陳述書都沒有披露位於新界葵涌永建路16－20高威工業大廈A座8樓14室(下稱“高威物業”)的業權轉讓事宜，直到被告人律師向法院申請後，他（她）們才補回有關此事宜的證人陳述書。

45.原告人和劉於2006年12月以聯權共有（joint-tenant）的形式購入高威物業作儲物之用。原告人因要支付訴訟費用，於2013年9月23日以26萬元將她的權益賣予李，而李和劉仍以聯權共有的形式擁有高威物業至今。

被告人的案情

46.被告人共傳召三名證人作供，分別是陳、Lam Kin Kok及Philip Lee Lap Yan。

47.證人Philip Lee Lap Yan 及 Lam Kin Kok受被告人所託翻新耀華街16－18號的大廈(下稱“該大廈”)。在翻新期間（即2011至2012年），他們曾見過劉和一位女子進出該大廈，他們後來得知該女子姓施。該施姓女子曾向Philip Lee Lap Yan索取進出該大廈大門的密碼，但她從沒有自稱是該大廈中該物業的業主或租客。

48.陳指在1999年時，該物業出租予一名印籍租客。租期由1997年開始，為期兩年，到1999年再續租兩年，直至約2000年底該印籍租客遷出。該物業在2000年底至2001年中是空置的(見證物 D1及D2)。

49.陳指該物業是在2001年中出租予劉，而她是在2001年中，經奔達的僱主介紹下，才認識劉。陳曾帶劉上該物業視察。當劉表示有興趣租住該物業時，陳向劉要求每月4,000元的租金，而劉表示該物業需要維修，如果維修由業主負責，他同意4,000元的月租，但如果由劉自己負責維修，他只同意支付3,000元的月租。最後雙方同意由劉負責修葺，月租則為3,000元。陳曾告訴劉她是代其母親高麗娟出租該物業的。劉以支票支付租金，有時會親自交到奔達予陳，有時亦會放在奔達給她去收取，支票亦曾由一位施小姐，或名叫亞施的人交往奔達。

50.陳指在2007年時，劉以該物業鋼筋外露、牆壁滲水、電線需要重設為由，提出花費了3萬多元作維修之用。因此，劉要求在每月租金中扣減1,000元，所以每月租金由3,000元變更為2,000元。由2009年9月開始，劉開始不交租金。陳在取得遺產管理書(2011年6月1日)後，便興訟向劉追討欠租(見DCCJ3996/2011)。其後雙方和解，劉把扣除他代支消防系統費用後的拖欠租金支付。

51.對於該物業月租一直維持在3,000元的原因，陳解釋她在2003年曾要求加租，但劉表示當時正值沙士（SARS），不同意加租。其後，陳亦再有兩至三次提出加租，但被劉質疑她的身份。劉指高麗娟已離世，陳並無權力提出加租。

52.在該物業所在樓宇需要進行消防系統工程時，陳亦曾和其他業主商討。最後她和劉達成協議：由劉先代為支付所需款項，而她則去辦理遺產承辦書。在陳辦理遺產承辦，及經雙方核對賬目後，劉才把拖欠的租金支付給她。

53.陳否認原告人的指稱，她從没有對原告人作出她所聲稱的陳述。

爭議

54.本案的重點爭議是：（1）陳是否曾向原告人作出陳述（representation），即如果原告人自資修葺及翻新該物業，高麗娟便把該物業送贈給她，及（2）如果陳有向原告人作出上述陳述，原告人是否依賴該陳述而自己出資修茸及翻新該物業。

興訟責任

55.原告人以「所有權不容反悔」的原則提出申索，而證明相關事實的責任在於原告人。

56.原告人必須提出清晰有力的證據（clear and cogent evidence）以確立本案涉及不公義的行為（unconscionable conduct），證明她的確有因依賴她所指稱的陳述，自資修葺及翻新該物業。Chan Yan Cheong v Chan Yan Shun，DCCJ 519/2013 ，第24 及 54至58段。

不爭議的事實

57.原告人仍佔用該物業；而原告人並沒有提供任何在1999年至2000年尾有關該物業的修葺工程、工程項目的單據或合約，也沒有提供當時負責修葺工程公司的名稱，更沒有傳召任何負責工程的人仕作供。

58.該物業在售予本案被告人之前的註冊業主是高麗娟，她於2003年離世，陳是高麗娟的女兒，也是她的遺產執行人及受益人，遺產證明書於2011年6月1日發出。

59.原告人和劉於2006年12月以聯權共有的形式購入高威物業，而原告人亦於2013年9月23日將其業權售予李，而李劉仍以聯權共用的形式持有高威物業。

討論

60.所有證人作供時，本席都小心觀察他們作供的神情舉止，也仔細分析他（她）們的證供是否有違常理、邏輯及前後不一致的情況，以及他們的證供是否有客觀的證據支持。

原告人一方的證供

61.原告人庭上所作的證供與她傳召的證人的證供有下列出入之處: -

（1）給予日期：原告人指陳在1999年10或11月左右對她作出給予該物業的陳述，但劉卻說是在1999年中，而李則說1999年初，他更指出他在1999年中曾視察該物業，而當時該物業已進行裝修。在原告人的證人陳述書中，已清楚列出事件的時序，在庭上她又確認無誤，因此，原告人對日期的記憶是肯定及準確的，但為何她兩位證人在這方面的證供存在顯著的不同，這是不合情理的。

（2）該物業的狀況：原告人指她首次視察該物業時，廁所是坐廁，而劉則說天台及5樓的廁所都是踎廁。

62.原告人的證供亦有多次不合邏輯、常理及自相矛盾之處，現舉例如下：－

（1）修葺文件：原告人沒有提供任何修葺工程、合約、單據及發票。按照她的說法，她起碼用上十多萬元作裝修和修葺該物業之用，原因是該物業太殘破。原告人指她曾多番要求陳確認向她所作的承諾，這顯示原告人也質疑此承諾是否真確。在雙方對此承諾沒有任何書面紀錄的情況下，原告人不可能不小心保管修葺的單據，因為這是重要的證據。任何單據或有關文件都沒有保留的說法是不合常理的。

（2）裝修費用：被告人的大律師指原告人供稱她經營的圖美自1997年起便一直虧損，她要依靠積蓄，散工及信用咭應付生活，以致信用咭結欠達二十萬之多，同時亦要變賣金飾及向其家人借款以償還信用咭結欠。原告人的大律師則指原告人在修葺該物業時，並不需要一次性的付出十多萬元，因為裝修是斷續進行，亦無證據顯示原告人欠債達二十萬是由何時開始。因此，不能以此推斷原告人在該段時間並無經濟能力進行裝修。本案的舉證責任在於原告人，她一方面強調自己一直都有經濟困難，但同時卻花了十至二十萬元進行修葺，又不能出示任何付款證據去證明她當時有財力進行裝修。原告人的大律師所指的修葺斷續進行，但這並不是十年八載的工程，只是一年多的修葺。本席認為原告人在此方面根本不能自圓其說。

（3）與陳的關係：原告人指與陳相識二十年以上，她們二人是好朋友。因此，她深信陳的陳述。但她自2003年起，沒有再到奔達，也沒有和陳接觸。如果對原告人而言，陳是如此親密及重要的朋友，為何自2003年後，原告人就再沒有和陳接觸？原告人在此沒有作任何解釋。此外，原告人對陳的家庭背景所知甚少，更奇怪的是原告人在證人陳述書中覆述關於高麗娟是這樣的︰「陳錦芳向本人表示一位名叫高麗娟的女士 ……」陳是高麗娟的獨女，為何陳不稱呼高麗娟為母親，卻用一個非常疏離的稱呼，即高麗娟？原告人在證人陳述書亦沒有提及她知道高麗娟是陳的母親。二人如此深交，陳甚至將貴重物業相贈予原告人，但為何原告人對陳的背景所知這麼少？

（4）根據土地註冊處的記錄，高麗娟於1971年用3萬5仟元（當時是一個很大的數目）購買該物業，並出租予他人。在1999年時，該物業儘管如原告人所說這樣殘破，但仍有高於十多萬元的價值，仍可作出租用途。高麗娟與原告人不相識，根本沒有任何合理理由，高麗娟會對她作出如此慷慨的相贈，而她和女兒一點好處也沒有。根據1999年的租約(證物D2)，月租為5,500元，為期兩年。既然有這一份租約存在，為何在1999年9月或10月，陳會對原告人作出這樣的陳述？這是有違常理的。

（5）原告人指劉在2012年11月30日的簡易程序(DCCJ2647/2012)中敗訴後才告訴她陳向劉收回該物業。原告人的說法與她在2012年1月12日的誓章(DCCJ3996/2011)所說的有矛盾。她在該誓章中指在DCCJ3996/2011案件中各項申請事宜由她代劉處理，而劉在DCCJ3996/2011的答辯書承認他是租客。若是這樣，原告人為何不在該案中介入並指出她是業權實益擁有人，而劉並非租客，也沒有欠租的問題。原告人的說法令人難以接納。

（6）根據遺產證明書(HCGA610922/2010)顯示，高麗娟在2003年5月26日離世時，在Citic Ka Wah Bank Limited 的定期戶口金額高達港幣2,132,610元 (1,814,310.06元 + 318,299.99元)。高麗娟當時有充足財力對該物業進行修葺，為何會放棄該物業？這是完全不合情理。

63.劉的證供，不止與他早前在DCCJ 2647/2012及DCCJ 3996/2011的抗辯書中的說法有很大的出入及矛盾，他的證供完全對原告人沒有幫助，反而間接顯示原告人的證供不可信。被告人的大律師準確地指出劉的證供自相矛盾的地方如下：－

（1）在其證人陳述書中劉說原告人是在1999年中告知她有朋友把該物業送給她。在主問作供時，他卻說是在2000年中，原告人告訴他「有人俾咗間屋我」。在盤問下，當被告人的大律師指出這時間與他證人陳述書所說的不一致時，他又改口說是1999年中才是正確時間。

（2）在其證人陳述書中，劉說：「原告人告知本人她有一個朋友對她說可以將該物業送給她居住，不需她支付任何租金或費用，由於該物業日久失修，原告人要需要自費將該物業修葺和裝修就可以了。」，依原告人所說，該名友人就是陳錦芳，但在作供時，劉只說原告人告訴他「搵到」該物業：「有人俾咗間屋我。」，並說是奔達的人。在盤問中，當被問及原告人說：「有人俾咗間屋我」或是：「可以俾間屋我」時，劉卻說他記不起。

（3）該物業的水錶是於2001年10月24日註冊在劉名下的。劉作供時說他是代原告人登記，因原告人工作忙碌及身體不好，但他卻無法對為何要用他本人的名字註冊，而不是用原告人的名字，作出合理解釋。

（4）劉在DCCJ3996/2011的抗辯書中表示他是在2001年租用該物業。在上述抗辯書中，劉承認他是租住該物業的租客。在本案的證人陳述書中，劉卻說他「只用上她的用語應對她，即是用上本人租住該物業的字眼，這個法是有「發晦氣」的意思。」但在DCCJ3996/2011簡易程序裁決申請的聆訊中，他的代表律師向他尋求指示以解釋他為何在抗辯書中承認是租客時，他卻告訴律師他忘了原因。在盤問下，劉沒有作出合理解釋，只辯稱律師致電他時，他在工作，所以只是隨便回應。在被追問下，他又說他忘記了為何當時給予律師這樣的指示。在被追問為何在本案的證人陳述書所說與他在DCCJ3996/2011所說的有所不同時，劉無詞以對，竟說他在抗辯書中所言並非實情。

（5）在DCCJ 3996/2011的抗辯書中，劉說他於2001年租用該物業，租金支票抬頭寫上陳錦芳的原因是因為陳自稱是代母親出租，業主當時居於安老院，因此租金需經由陳的帳戶轉帳，而陳則可取得現金為業主支付安老院費用。在主問作供時，劉說給予陳的月租2,000元是朋友上的恩惠。但在盤問下，劉卻指餽贈之說才是真的，而租金之說並不真確。他拒絕解釋為何一方面是施贈，另一方面又說是租金。劉一直說他每月通過陳給予高麗娟2,000元。但在盤問下，當被指出他在2003年及2004年的支票是每月3,000元時，他推說他忘記了，亦未能合理解釋其後減為每月2,000元的原因。

（6）在DCCJ 2647/2012簡易程序裁決申請聆訊時，劉透過其代表律師告訴法庭他在1999年起已完全管有該物業，並成功逆權侵佔。但在其後給法庭的信件中，劉卻說「本人自1999年起一直只佔用該物業的其中一個房間而已。」在盤問下，他說給法庭信件中的說法才是真確的，但他也忘記了為何當時不給予律師正確的指示。劉在本案作供時，稱他是在東熹閣居住，但在上述給法庭的信件中，他卻說他是「佔用該物業的其中一個房間」。在盤問下，他又反指在該信件的說法不真確。劉說他不是租客，但在收到被告人代表律師要求他遷出的信件後，卻以支票嘗試支付租金。

（7）劉說他支付消防系統工程費用是代原告人支付的。在盤問下，當被問及為何在其證人陳述書中，指稱他要求陳「負責給我償還已經付出的更換/安裝消防系統的金錢」，又說「將本人所繳付的消防系統款項對沖陳向本人申索的租金。」，劉無法解釋。

64.很明顯，劉的證供有很多自相矛盾及不合常理、邏輯之處。即使原告人的大律師亦同意劉的口供未能與書面證供互相佐證。

65.原告人指她與劉並非男女朋友關係，但卻於2006年12月以聯權共有的形式購入高威物業，這是不尋常的。

66.李的證供亦有多處矛盾之處：－

（1）在證人陳述書中，李指原告人於1999年初告知他該物業餽贈之事，而他亦在1999年中到訪，得見該物業開始修葺，但他作供時卻指於1999年中，他到訪該物業，才獲原告人告知他有人贈送該物業給她，是「亞芳俾她」的。然而在他的證人陳述書中卻沒有提及亞芳的名字，反說該物業為高麗娟所擁有。此外，原告人的證供是1999年9月或10月才獲陳對她作出本案的陳述。如果這是真確，李又怎可於1999年中到達該物業視察？

（2）在證人陳述書中李又表示他支付了260,000元購入原告人在高威物業的權益，但在作供時卻說只支付了130,000元給原告人，另外的130,000元則由劉支付。李和劉以聯權共有的形式持有高威物業。李的証供出現前後不一致的情況。

67.原告人的大律師指李是一位獨立證人，是原告人的朋友，但在本案中沒有任何相關利益。本席不同意這一點，高威物業一事是在被告人的大律師多番追問下才被披露的。李說他和劉只是普通朋友，但李有家室，對於為何同意和劉共同以聯權共有的形式持有高威物業，這一點李沒法給予一個合理解釋。

68.仔細考慮原告人、劉及李的證供，本席裁定他（她）們全都不是誠實可靠的證人，他（她）們的證供不可信及不可靠。劉在多次給予法庭答辯並簽署屬實的文件中互相矛盾。他一方面承認自己是租客(DCCJ3996/2011及DCCJ2647/2012)，但又在本案否認。他的證供充斥著謊言。本席拒絕接受他（她）們的證供。

被告人的案情

69.被告人主要倚賴陳的證供。

70.陳指1997年時該物業是出租予一名印藉租客，租期兩年，到1999年時再續租兩年，印藉租客於2000年底遷出，因此，該物業在2000年底至2001年中是空置的。原告人對此沒有作出盤問，陳亦因此呈交兩份租約的正本（見證物  D1 及D2）以佐證她的說法。從證物D1及D2可見，該名租客名字是Singh Mukhtiar，陳進一步解釋為何在審訊文件夾的租約副本業主簽名部份出現空白情況，原因是她知道原告人及其證人是奸狡的人，恐怕她（他）們偽造她的簽名，再編造故事。本席認為這是可信的。

71.陳指她是在2001年中才出租該物業予劉，劉是她在奔達工作時的僱主介紹給她認識的。陳的說法與劉的水錶用戶註冊日期吻合。根據記據，劉於2001年10月24日將水錶用戶名稱轉往自己名下。若原告人早已於1999年尾開始入住，理應需要用水，但為何一直都沒有將水錶轉在自己名下？很明顯，因為該物業空置着，劉在2001年中承租後，需要先修葺物業才可搬入居住，因此直至該年10月水錶才轉名，這是合情合理的。

72.在DCCJ3996/2011一案中，陳向劉追討欠租，劉在抗辯書中承認自己是租客，而月租是3,000元的說法，亦有支票為證。2011年時，原告人仍在該物業居住。關於這一點，被告人的證人Lam Kin Kok 及Philip Lee Lap Yan都可證實原告人在該段期間在該物業出入。原告人沒有理由不知道被追討租金及該物業的空置管有權的事宜，因為傳訊令狀被張貼在該物業的明顯當眼處。而且假若劉根本不是租客，又清楚知道陳已將該物業贈予原告人，他沒有理由不告知原告人此事，更不可能在抗辯書中承認自己是租客。「發晦氣」之說是不能成立的。原告人2012年1月12日的誓章(在DCCJ3996/2011一案中)更證明原告人當時已知道劉承認自己是租客一事，因她獲劉授權處理上述案件。

73.陳解釋為何租金會低於巿值的原因，也是合情合理的。因為1998年金融風暴後，香港的經濟開始下滑，到2003年時更跌至谷底。而被問及為何她在2011年才興訟向劉追討欠租，陳解釋她直至2011年才取得高麗娟遺產管理書，那時她才擁有與訟的身份。她的說法亦吻合呈交的文件。

74.關於為何由劉代支消防系統工程費用一事，陳的解釋是她和劉達成協議，因為她當時仍在申辦遺產管理書。她的解釋亦是合情合理的，因為劉曾質疑她的身份。

75.綜觀陳作供的表現，她回答問題清楚直接、沒有迴避的情況。她的證供前後一致，沒有矛盾、亦合乎常理及邏輯。

總結

76.仔細考慮雙方的證供後，本席不接納原告人及其證人是誠實可靠的證人，更也不接納她（他）們的證供是本案的事實。相反，被告人方的三位證人都是誠實可靠的證人，她（他）們的證供可信及可靠。

77.本席裁定陳從沒有對原告人作出如原告人所述的陳述，也裁定自2001年，陳將該物業一直出租予劉，劉對該物業所作的修葺是雙方達成租約的其中一個協議。原告人只是劉容許在該物業暫住或居住的人，而陳對此是不知情的。劉的證供並不是事實。原告人在該物業沒有任何權益 (包括租約) 。對過往的訴訟(即DCCJ3996/2011及DCCJ2647/2012)，原告人是知情的。

78.該物業連租約於2012年7月16日售予被告人。被告人進行收購時，沒有證據顯示原告人在該物業有任何權益，原告人在該大廈出入及曾要求得到該大廈大門密碼並不等同她就是業主或租客。本席看不到原告人有任何法理依據，可以不交回該物業的空置管有權予被告人。

79.本席裁決原告人敗訴，被告人勝訴。

中間收益

80.被告人呈交由永利行評值顧問有限公司(下稱“永利行”)撰寫有關該物業的租金估值報告。原告人在這方面沒有提交任何專家報告，也沒有對永利行的報告提出爭議。永利行的報告由Keith L.H. Siu測量師負責撰寫。本席仔細閱讀此報告後，接納Keith L.H. Siu是此方面的專家，也信納此份專家報告的意見，即2013年4月18日時，該物業的市值月租金額是HK$13,000。

訟費

81.原告人方面的證供很薄弱。原告人除不能提出可信的證據外，她和劉的證供亦與DCCJ 3996/2011及DCCJ 2647/2012所提出的證供出現不吻合的情況。被告人指原告人捏造故事以奪取他人物業，行為惡劣，要求按彌償基準去評定訟費。相關法律原則詳見62/App/12 Hong Kong Civil Procedure 2015。本席考慮後，同意原告人所提交的證供低於合理勝訴機會，但有關事實的爭議事項最終仍須經審訊作最後裁决。因此，本席不接納被告人的要求。

其他

82.被告人質疑原告人沒有對法律援助處披露出售高威物業所獲的收益。本席認為此事應由法律援助處處理。

83.本席同意被告人的陳述，劉在多次給予法庭簽署屬實的文件中互相矛盾，可能觸犯刑責。若要採取行動，被告人應根據區域法院第41A號命令第9條規則提出。

命令

84.判定原告人敗訴，其所有申索被撤銷。

85.原告人須將該物業的空置管有權交還予被告人。

86.原告人須支付被告人中間收益，每月為港幣13,000元，由2013年4月18日起計算至交回該物業的空置管有權為止。

87.原吿人亦須按《區域法院條例》第49及50條的規定，支付被告人上述中間收益的利息，由2013年4月18日起以判定利率計算至頒下本判決書日期及由頒下本判決書日期起計算至清繳日為止。

88.臨時訟費命令﹕原告人須支付被告人本案的訟費，包括申索及反申索的訟費（包括大律師證書)。如果雙方未能就數額達成協議，則交由法庭評定。原告人本身的訟費根據法律援助規例評定。

89.如果雙方不在頒下本判決書日期後14天內就訟費提出申請，則上述臨時訟費命令成為絕對命令。

原告人：由楊源禧律師事務所延聘張金良大律師代表

被告人：由何譚律師事務所延聘張偉浩大律師代表