林社權 訴 陳維真

CACV000190A/2000

CACV 190/2000

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴 2000 年第 190 號

(原本案件編號 : 土地審裁處申請編號 2000 年第 LDPD 129宗)

聆訊日期: 二零零零年十二月五日

宣判日期: 二零零零年十二月五日

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判案書

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上訴法庭法官王見秋宣讀上訴法庭判案書：

1. 申訴人林社權與答辯人陳維真是業主與租客的關係。於 1999 年 9 月 18 日，申請人將他位於香港太古城金殿台漢宮閣 C 座 13 樓的「處所」以每月租金 $11,700 元租給答辯人。租賃期由 1999 年 9 月 25 日至 2001 年 9 月 24 日，並在地產代理公司簽署了一份合約。

2. 申請人於 2000 年 1 月 17 日向土地審裁處以答辯人由 1999 年 9 月 25 日開始沒有繳交租金為理由提出申請，要求頒令準許申請人收回樓宇及答辯人所欠的柤金。

3. 申請人作供時稱：在 1999 年 9 月 18 日簽約時，答辯人繳交給他 $6,000 作為臨時訂金，及一張面額 $29,100 的支票。由於要兩日的時間讓支票過戶，所以在兩日後即 9 月 20 日才將鎖匙交與答辯人。

4. 在 12 月的某一天，答辯人致電申請人並約定在附近的一個公園會面。答辯人聲稱申請人遲了兩天才交鎖匙給她，所以要給她補償 $2,000 ，同時要求申請人補償 $880 作為更換鐵閘鎖匙的費用。申請人只答應給她 $880 元的補償，但沒有答應給她 $2,000 作補償。

5. 大約兩天後，答辯人再次致電申請人要求他扣去 $11,700 的租金，並提醒申請人要遵守合約，補償 $11,700 給她。申請人沒有答允。約在 12 月 23 日，答辯人交給他一張 $5,850 元面額的支票，作為繳納租金之用。由 12 月 25 日起答辯人便再沒有繳交租金。

6. 答辯人的供詞並不一樣。她說申請人同意給他 7 天的免租期，但她在 9 月 22 日午間才收到鎖匙，所以要求賠償。她和申請人在 12 月 23 日在海天皇宮約見，並對申請人提出 $12,000 的補償要求，後來考慮到申請人的經濟及家庭狀況，就同意讓申請人分兩期償還補償金。她提前交給申請人一張 $5,850 面額的支票，不過翌日是平安夜，故此她扣去 $300 作為「利是」錢，她聲明這個安排會作為答辯人的下一期租金，對申請人並無拖欠。由 2000 年 1 月 26 日起，答辯人承認她再沒有交租。

7. 在今天的聆訊中，答辯人呈交了由 2000 年 2 月份至 6 月份的水費單，據水費單所顯示的水費金額是零。答辯人對法庭辯說零的水費即顯示她在這段時間內根本沒有用過「處所」內的水，亦證明她沒有在「處所」內居住。

8. 周兆熊法官經過小心及詳細的考慮及分析雙方的證供及合約的條款後，接納申請人的證供，不接納答辯人的證供。並裁定申請人並沒有毀約及宣布答辯人敗訴。在周法官的判決書的第 4 至 5 頁內，他這樣說：

「 第 7 條的中文與英文句，在內容上互有出入。在英文方面，重要的部份是 "If the Landlord fails to sign the formal tenancy within the said date"。根據合約第4條，租賃雙方必須在 1999 年 9 月 18 日簽訂正式租約，而租約確實是在該日簽訂的，故此申請人沒有違反此點。中文的有關的部份是〝業主如過時不履行此合約〞。〝此句是指業主過時不履行此合約內的條款，而不是租約內的條款。合約中共有 11 項條，而實際上業主須履行的條款就只有上述的第四條，此條款所規定的責任即是業主必須在 1999 年 9 月 18 日簽訂正式租約。一如前述，業主已在 9 月 18 日履行此條款的責任。這條款並不涉及鎖匙送達的事宜。即使鎖匙的送達是合約條款之一，申請人在支票兌現後亦已盡快將「處所」的鎖匙通過地產代理交予答辯人，所以他並沒有違約。"

如答辯人真的認為她基於申請人的毀約而有所損失，本席覺得奇怪為什麼在 11 月 27 日她會交予申請人 $5,850 (即等於半個月租金的款額)，那時還未到平安夜，沒有理由她會預先減去 $300 「利是」錢，而得到此款額（即 $12,000 - $300 ）÷2)，而在11月3日她交予申請人 $8,820 的租金。 $8,820 剛好是從 $11,700 減去 $2,000 和 $880 後所餘的款額。這點間接證實申請人的證供是真實的證供，即答辯人對他說要減去 $2,000 作為遲交鎖匙的補償，以及 $880 之作為更換鎖匙的補償。

答辯人的申請，並無法理上的根據。本席接納申請人所有的證供；答辯人只是找尋藉口以拖欠租金。」

9. 在答辯人的書面上訴理由中，答辯人曾向本庭陳述過其中一點是最重要的上訴理據，這一點是這樣說的 ：

「因此由於申請人林社權先生不按照契約在 1999 年 9 月 18 日向上訴人交樓的事實所構成的違約而產生對上訴人執行契約所賦予的權利是否合法，香法土地審裁處法官周兆熊執法犯法，瀆職侵權，公然協助申請人違約、違法，冤屈上訴人欠租，無理剝奪上訴人之當然合法權利，就是本案上訴的核心要點。」

10. 本庭詳細考慮過本案的案情及周法官所作出的結論，完全同意周法官的判決。本庭認為判決完全正確。答辯人在 2000 年 4 月 7 日再向周法官申請覆核周法官之前所作出的決定，但遭否決。

11. 答辯人並不能提出有依據的上訴理由，只是對法官作人身攻擊和辱駡，指他執法犯法，又指申請人的代表律師知法犯法。簡直是強詞奪理，胡說八道。本庭毫無猶疑地駁回上訴，維持原判。由於雙方都沒有律師代表，本庭不作出訟費命令。

申請人： 林社權，無律師代表，親自出庭

答辯人： 陳維真，無律師代表，親自出庭