Wong Hon Kam Henry v. Tak Yi Investment Ltd

DCCJ 345/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第345號

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判案書

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背景

1.於2013年1月15日至2015年1月14日期間 ， 原告人 （“租客”）以月租港幣45,000元，租住被告人（“業主”）位於紅磡海名軒第一座19樓A室的單位（“該單位”）。

2.租約期滿，租客向業主追討租金按金港幣90,000元。業主稱租客在租住期間損毀了該單位內的電器及裝置，反申索港幣44,230元的損毀賠償及兩個月的租金損失港幣116,000元。

3.根據租約第12條款，自然損耗或因原有缺陷所產生的損壞，租客毋需負責；這方面雙方沒有異議；但業主稱，上述損毀乃人為造成，並非自然耗損或因原有缺陷所產生。

4.自然耗損 (fair wear and tear) 在法律上有清楚的定義。若在合理使用下出現損壞，或因自然力量的日常影響而產生損耗，屬自然耗損。參考: Wong Kong Lee v Kung Cheung Fai Patrick; unreported, DCCJ 5693/2007 (21 December 2009)

核心爭議點

5.本案涉及以下三個核心爭議點：

(1)  涉案的損毀是否屬自然耗損或因原有缺陷所產生?

(2)  若上述（1）的答案屬否，租客有責任賠償；合理的賠償金額若干？及

(3)  業主追討兩個月的租金損失是否有足夠理據？合理的租金損失若干？

損毀項目

6.涉案的損毀包括以下5項：

(1)  客廳冷氣機的機蓋不能正常固定在關合位置；

(2)  雪櫃門出現凹陷及漆油剝落；

(3)  煮食爐上方貼牆的雲石，表面燒焦變色；

(4)  煮食爐一開關制被燒焦；及

(5)  客厠洗手盆出現裂紋。

客廳冷氣機的機蓋不能正常固定在關合位置

7.遮蓋著隔塵網的機蓋，開合均靠人手操作。開啟時輕按一下機蓋表面，它會緩緩向上開啟；關合時向下輕壓，使之扣上兩旁的膠鈎以固定關合位置。

8.租客稱，租期內機蓋一直正常關合；直至他準備把該單位交還業主前，才首次發現機蓋無故彈起。他續稱，損毀是由於膠鈎老化鬆脫，不能扣住及固定機蓋的關合位置。

9.業主傳召的專家證人稱，機蓋背後有一接駁著機身的膠條斷裂了，相信是因關合機蓋時用力過度所引致。他續推斷，因膠條斷裂了，需要格外用力才可把機蓋扣上膠鈎，日久導致膠鈎鬆脫，致機蓋因不能被固定而彈起。

10.本席認為因老化引致損毀的可能性不大；左右兩個膠鈎只有其中一個鬆脫，而該單位內另外5部冷氣機都沒有出現膠鈎鬆脫的現象。雖然6部冷氣機的使用量可能不同，但它們的機齡一樣，環境因素偏差也不大。本席認為專家證人的分析客觀合理，裁定租客需要就此項損毀作出賠償。

雪櫃門出現凹陷及漆油剝落

11.租客辯解此損毀是因原有缺陷加上自然耗損而造成的。他稱在入住該單位時，該道凹陷的花痕已經存在；經接觸水及清潔劑，日久令花痕位置的表面漆油剝落。

12.業主的代表張佩儀小姐 (“張小姐”) 在接收該單位時，曾指稱雪櫃遭損毀，但租客卻沒有適時作出辯解，稱凹陷的花痕早於入住時已經存在。即使租客所說屬實，如專家證人分析，本席相信一般家居清潔劑不會引致漆油剝落。

13.探討損毀成因時，本席亦考慮雪櫃門與廚房門的位置及距離，另損毀位置與廚房門把手的高度。從開啟方向及角度去評估，本席認為雪櫃門與廚房門因互相踫撞造成損毀，是極其可能發生的事。

14.因此，本席裁定雪櫃門並非因原有缺陷或自然耗損所引致；反之，是人為造成的。因此，租客需要承擔賠償責任。

煮食爐上方貼牆的雲石，表面燒焦變色

15.租客稱，由於煮食爐沒有按生產商的指示被妥善安裝，與雲石的距離不夠50mm。因此，爐火熱力太接近雲石，日久造成燒焦變色。

16.專家證人認為，熱力必需靠接觸才能傳至雲石表面，沒有接觸點，即使爐火再接近雲石，也不會令它受熱燒焦。因此，他推論是租客長期使用過大的煮食器具，器具接觸著雲石將熱力傳導，令它燒焦變色。

17.專家證人上述的分析推論顯然缺乏理據。眾所周知，熱力並不一定需要經由介質而傳播；傳熱包括傳導、對流及輻射幾種方法，這是一般生活常識。

18.本席裁定，業主未能舉證租客有粗疏或不合理行為，引致雲石損毀。雖然張小姐本人在該單位居住了7年，雲石都沒有燒焦變色，但是，如她本人供稱，大部份時間她是一人獨住，期間亦多時身不在港，相信煮食爐的用量有限；相比租客一家六口居住在該單位內，有傭人負責煮食，煮食爐的使用相對頻密。因此，因爐火熱力太接近雲石，日久造成燒焦變色，是合理可接受的解釋。

煮食爐一開關制被燒焦

19.租客稱，煮食爐本身的設計存在問題；由於開關制的位置距離爐火太近，日久被燒焦。

20.專家證人基於同一的傳熱理論，認為是租客長期使用過大的煮食器具，器具接觸著開關制將熱力傳導，令它被燒焦。如上文第17段所述，本席不接納專家證人該分析和推論。再者，燒焦開關制旁的另一個開關制卻是完好無損的，煮食器具過大的說法始終欠說服力。

21.本席裁定，業主未能舉證租客有粗疏或不合理行為，引致開關制損毀。

客厠洗手盆出現裂紋

22.租客稱他在入住時已發現該裂紋 ; 在盤問下，他嘗試解釋沒有知會業主的原因。既然租約有列載其他損壞項目，租客理應即時知會業主或物業代理林小姐有關上述裂紋，好作記錄以保障自己的權益。本席認為租客的解釋牽強，亦不吻合他的處事方式和據理力爭的作風。

23.如專家證人分析，除非是被外物撞擊，洗手盆在正常使用下不會出現裂紋。因此，本席裁定租客需要就此項損毀作出賠償。

損毀賠償的合理金額

冷氣機機蓋損毀

24.租客建議以膠紙固定機蓋，業主不接受。由於生產商確認已沒有配件可作更換，業主要求更換一部全新的冷氣機，價值港幣7,180元。

25.雖然租客的責任只是修復，非實際上把整個物件更新或重建，但本席經考慮相關的因素，包括單位的新舊、地度、租期等，並顧及一個合理的新租客對租住該單位的要求，同意用膠紙固定機蓋並非合理可接受的補救方法。參考: Lee Ho Seok vKanvest Limited; unreported, DCCJ 5074/2002 (1 Dec 2004)

26.既然沒有其他可合理接受的方案，更換全新冷氣機是合理的。可是，涉案的冷氣機實際上已使用了10年，經考慮“改善獲益”（betterment）的原則，本席認為應該作用某程度的扣減。參考: P Gopaldas Limited v A S Watson Group (HK) Limited t/a Fortress SEB Asia Limited; unreported, HCA 2052/2012 (27 February 2015)

27.專家證人稱一般冷氣機在正常使用下平均有15年的壽命。涉案的冷氣機雖然實際上已使用了10年，但機件操作仍完全正常。本席作出概括式評估，認為15 % 的扣減能合適地反映業主得到的益處。

28.以港幣7,180元計算，扣減15 % 後為港幣 6,103 元。由於原有冷氣機仍有港幣1,000元的回收價值，扣減此金額後，租客實際要賠償的金額是港幣 5,103 元。

雪櫃門損毀

29.業主不接受以補油方式修復損毀；專家證人稱補油效果不理想，也不能處理凹陷問題。由於生產商確認沒有雪櫃門可供更換，業主要求更換一台全新的雪櫃，價值港幣11,750元。

30.考慮上述第 25 段所列的因素，本席同意補油並非合理的補救方法。既然沒有其他合理可接受的方案，更換雪櫃是合理的。涉案的雪櫃雖然實際上已使用了10年，但機件操作仍完全正常。本席作出概括式評估，認為15 % 的扣減能合適地反映業主得到的益處。

31.以港幣11,750元計算，扣減15 % 後為港幣 9,988 元。由於原有雪櫃仍有港幣1,500元的回收價值，扣減此金額後，租客實際要賠償的金額是港幣 8,488 元。

洗手盆裂紋

32.如專家分析，洗手盆的裂痕並無任何方法可以作出修復，因此，更換全新的洗手盆是必須的。

33.本席認為就此項目不應作出任何“改善獲益” 的扣減；因為洗手盆並不涉及機件耗損，而且洗手盤的現狀非常新淨完好。租客需要全數賠償4,500元。

租金損失

34.業主申索兩個月的租金損失，理據是張小姐由2015年1月15日至2015年3月3日，花了一個半月的時間進行資料搜集及聯絡公證行，在此期間，該單位沒有租出。業主另要求半個月時間進行日後的維修工程，期間會損失租金。

35.本席認為追討上述一個半月的租金損失缺乏理據。自2014年底，業主已將該單位放租，只是一直沒有找到新租客。業主並沒有因為要進行資料搜集等，把新租客推卻致造成損失。再者，即使業主的確因此而推卻了新租客，也不過是自己不合理地製造不必要的損失。

36.至於日後的維修，專家證人稱更換洗手盆需時一天；本席認為，連同安裝冷氣機及雪櫃的時間，兩天是足夠的。沒有資料顯示會因缺貨而有所延誤，本席只批准兩天的租金損失。

37.業主沒有提供租值評估報告。該單位最近期的租金是每月港幣50,000元，本席採納此金額作為租金參考。每天的租金為港幣1,667元 (港幣50,000元 ÷ 30天) 。租客需要賠償兩天的租金損失合共港幣3,334元。

賠償金額結算

38.上述3個損毀項目的賠償金額共港幣18,091元 ; 租金損失的賠償金額是港幣3,334元。總賠償金額是港幣21,425元。

結論

39.本席頒令租客須支付業主港幣21,425元，業主須發還予租客租金按金港幣90,000元 ; 兩數互相抵銷後，業主須支付租客港幣68,575元。

訟費

40.既然租客需要就損毀作出賠償 (即使不是所有項目)，理應負責業主因援引專家證供的合理訟費開支。就其它訟費開支，由於業主反申索的金額與實際裁決金額有極大差距，本席認為由租客承擔整體訟費並不恰當。

41.因此，本席行使酌情權，作出下列訟費命令：

(a)  租客須支付業主因援引專家證供的訟費開支港幣12,000元；

(b)  其他訟費開支，本席不作命令；雙方須各自負責自己的訟費開支。

42.這是暫准訟費命令，判決日期起計14天內如無更改訟費命令的申請，暫准命令將自動作實。

原告人：無律師代表，並親自應訊

被告人：無律師代表，由張佩儀女士代表應訊