黃抗利 訴 孔祥輝
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DCCJ 5693/2007 香港特別行政區 區域法院 民事司法管轄權 案件編號2007年第5693號 ----------------------------------
---------------------------------- 主審法官 ：區域法院陳美蘭法官法庭聆訊 審訊日期 ：2009年11月30日 、12 月1 、2 及7日 頒下判案書日期 ：2009年12月 21 日 判 案 書 背景 1.原告人黃先生與被告人孔先生於2003 年9 月3 日簽訂第一份租約，孔同意由2003 年9 月15 日起租住沙田大圍瑞峰花園5 座3B單位（“單位”），月租為港幣$19,500, 租期至2005年9 月14 日止。孔須支付兩個月租金（即$39,000）作爲按金。 2.雙方沒有爭議，於第一份租約租期即將完結時，黃、孔兩人曾商談續約，並於2005 年7 月18 日簽訂第二份租約，租期由2005年9月15 日至2007 年9 月14 日止，租金加至每月港幣$22,600。孔須支付港幣 $45,200為按金（“按金”）。 3.在第二份租約期滿前，孔於2007 年9 月4 日書面通知黃，他將不再續租單位，並會於2007年9月14日將單位交還黃。在雙方同意之下，黃安排其女兒黃 [詠欣] 小姐（“黃小姐”）與馮漪汶小姐代表黃於2007 年9月14 日到單位檢查及從孔處收回單位及鑰匙，雙方並簽名作實。 4.黃曾於2007 年8月20 日入稟土地審裁處（“審裁處”）向孔追討兩個月的欠租，為數$45,200。於2007年11 月7 日，審裁處作出判決（“裁決”），孔須支付黃兩個月租金共$45,200及訟費$565。裁決當日，黃的妻子曹玉燕（“曹”）代表黃，與孔達成協議，並簽下一份名為“和/調解協議”（“調解協議”），為雙方因對方違反租約條款而要求賠償的申索作出和解。根據調解協議，黃、孔同意孔根據裁決應付的租金以孔已支付的按金抵銷，孔再支付$10,000予黃作爲和解款項（“調解款項”），以後各不相欠。 5.雙方沒有爭議，簽署調解協議之後，孔支付了調解款項$10,000，亦應黃要求把裁決提及的兩個月租金與訟費，即$45,765，支付予黃。孔聲稱，黃現應退還租約的按金予孔，但黃並沒有這樣做。 6.黃則聲稱，雙方簽署了調解協議之後，黃才發現單位被孔毀壞，黃因此聲稱孔違反租約維修的條款，亦違反了調解協議，黃不應再受調解協議約束。黃更聲稱，調解協議是在孔隱瞞單位内損壞之情況下簽署的。黃聲稱孔在簽署調解協議前，曾承諾若單位内有指定的損壞之外的問題，孔會負責。黃因此聲稱，他有權向孔追討因孔違反租約内的維修條款而蒙受的損失。該損失包括黃要把單位内損壞之處還原的費用，為數共$75,887，與及在裝修期間單位的租金損失，共$90,400。此外，黃亦作出“交替性申索”，為數共$252,368，代表在單位裝修期間，他因居住於其貨倉而導致的貨倉租金損失、曹由香港回澳洲的飛機票費用等。 7.有鑒于此，本案聆訊有待判決的爭議點如下：
黃與孔之間的調解協議，是否具法律約束力並完滿及最後解決了雙方就租約所產生的糾紛 ？ 8.調解協議内容如下：
9.先例清楚訂出釋譯法律文件的方法與規則：法庭是要嘗試找出合理人士所理解立約各方的涵意，這過程包括考慮到立約兩方所用的字句、整個合約、事實及法律背景、與及立約雙方意圖達致的實際目的（Jumbo King Ltd v. Faithful Properties Ltd (1999) HKCFAR 279）。合約用的文字，應給予其自然與普通的涵義(their natural and ordinary meaning)。在厘定立約各方的用意時，法庭採用客觀的態度或方法，找尋合理人士在立約方的處境之意念，而非採納立約一方主觀及單方面聲稱的用意。 10.簽訂調解協議之前，孔根據裁決須支付黃兩個月租金共$45,200及訟費$565。孔於2007年9 月14 日亦已把單位交回黃。根據黃小姐的證供，在交樓當天，她有向孔指出單位主人房浴室内磚牆有兩度裂痕，浴室門外主人房地下木板有凸起。而交樓前，孔已在其2007年9月7 日發出予黃的信内向黃索求為數$49,690的賠償，理由是孔聲稱單位内有渠道、廁所水箱、及抽油煙機的損壞。顯然，在雙方簽訂調解協議之時，各方已知道對方就單位作出以上的申索。 11.顧及到上述的事實背景，亦考慮到調解協議内所用字句的自然與普通涵義，本席認爲客觀而言，調解協議的文字顯示，孔支付了$10,000的和解款項後，立約雙方“以後各不雙欠”及不可追討的，是調解協議所表明的5項申索：即2007 年7 月15 日至9月14 日的租金、有關單位主人房浴室破磚的申索、有關主人房破爛地板的申索、裁決所判的$565訟費、與及孔向黃提出為數$94,890的賠償申索。在簽署調解協議之時，孔可合理地理解到及預期，黃既已收回單位，作爲單位業主，黃應知道他所投訴的瓷磚與地板的損壞程度與及所需的大約賠償。 12.黃聲稱儘管黃小姐於2007年9 月14 日從孔處收回單位，並於當天接納了單位的鑰匙，但他之後從沒有進過單位，因此並不知道單位之内部狀況如何。曹聲稱，簽訂調解協議的第二天，她第一次上到單位，發現單位内多處嚴重損毀，曹認爲孔違反了租約的維修條款，並同時因此違反了調解協議，認爲黃可單方面終止調解協議。她因此把調解款項退還予孔。曹也聲稱，在簽訂調解協議之前，她曾清楚述明，調解協議的基礎是單位内沒有調解協議所訂之外的損壞，而孔亦叫她放心，並聲稱如果單位内有其他損失，他願意負責。曹更聲稱，孔同意維修單位内任何損壞所需的費用並不會超出調解款項。 13.孔否認曹所說有關調解協議的基礎，或有關調解款項的條件。孔聲稱$10,000的調解款項是對所有黃與曹提出有關單位内的損壞之全部和解金。孔聲稱，調解協議内所提及的損壞，在他搬進單位時已經存在，但他不想再為事件爭辯，故同意簽訂調解協議，以作出全面及最後的和解。 14.根據口頭證據規則(parol evidence rule)，法庭在決定書面合約中字詞的意義或法律效力時，不能使用任何外在證據(Shenzhen Baoming Ceramics Co Ltd v. Companion-China Ltd [2000] 2 HKLRD 288 (上訴法院)) 以增加、更改或抵觸合約的書面條件。 15.本席認爲，採納黃、曹一方有關曹與孔簽訂調解協議之前，曾同意調解協議之内容限於主人房浴室内瓷磚的某種損壞、或主人房内木板地的損壞程度、與及對該項損壞的所需費用作出上限，等同接納外在證據，而該等外在證據的作用，正是就書面調解協議的内容，附加額外條件，並就書面條件作出更改。若決定調解款項只為修補浴室内局部地方之瓷磚的費用，而不包括某牆壁上的瓷磚，效果顯然與調解協議内的明文（尤其是第2、3項）有抵觸。 16.基於上述理由，在決定調解協議中字詞的意義或法律效力時，本席並不採納黃、曹欲引用的外在證據。 17.在第一個議題上，本席裁決，鑒于調解協議内的字詞（“全部雙方協議以後各不雙欠追討上述1 - 5 項之金額”），就調解協議所表明的5項申索，該協議具約束性，黃、孔雙方以$10,000之調解款項作出最終和解，但調解協議只限於協議所指定的5 項申索。如果孔有違反租約而因此須作出賠償，調解協議並沒有條款訂明黃與孔有就孔的其他違約事實作出和解。若孔有違約，黄可依租約第7條從按金內扣除黄因孔違約而蒙受的合理損失。 18.黃與曹聲稱，他們簽訂調解協議是被孔誤導或欺騙，因孔隱瞞單位内損毀情況及聲稱單位内除浴室磚破爛及主人房地板破爛外，並無其他損壞。即使孔有作出該等聲稱，本席並不接受黃與曹有倚賴孔之説法才簽訂調解協議。於2007 年9 月14日，黃小姐已代表黃到單位查視及接收單位，黃小姐亦收下單位鑰匙。黃與曹亦接受，黃小姐有向他們報告收樓的情形，包括地板的凸起與及浴室瓷磚的裂痕，黃與曹當然接受及倚賴他們女兒的説法，而非倚賴孔的聲稱。本席因此不認爲黃有理據因孔的任何失實陳述或欺詐而撤銷調解協議。 如果調解協議並非一份完滿及最後的和解協議，或因任何原因並沒有約束力，孔有沒有違反租約的維修條款？ 19.根據租約第6條款： “租客須在租約期内保持物業内部的維修狀況良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉回業主。” 20.此外，租約附表二亦包含以下的條款：
21.根據黃存檔的申索陳述書，他要求為數共$116,287的賠償，代表他聲稱因孔在租期内違反租約第6 條的維修責任，而導致單位嚴重損毀，而黃亦因此要進行裝修，把損壞的地方還原，導致他蒙受損失。 22.黃、孔爲本案訂立的史葛表，列出20項黃聲稱要在單位内作出的翻新/維修工作。該工作可分爲以下數類：
23.本席已決定，調解協議包括一切有關主人房浴室瓷磚與及主人房地板的申索，調解協議並無設所須費用之上限或下限。因此，上第22段提及第（2）與第（5）的申索，經已和解，孔無需作出額外的賠償。 24.根據租約第6 條，孔須在租約期内保持物業内部的維修狀態良好，但如果損壞屬“自然損耗”或因固有的缺陷產生，孔則無需負上責任。第6條的英文版本採用的是常用的“fair wear and tear”: 中文應譯為“正常耗損”（見香港英漢雙解法律詞典第740頁）。 25.在法律上，“fair wear and tear” 或“正常耗損”皆有清楚的定義，可見Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17(1)冊第255.310段第300至301頁；Lee Ho Seok v. Kanvest Limited (unreported; DCCJ 5074/2002); Terrell v. Murray (1901) 17 TLR 570; Manchester Bonded Warehouse Co v. Carr (1880) 5 CPD 507。如果損壞由於合理使用或自然力量的日常影響而損耗，租客無須負上法律責任。 26.租約第6條所指的“自然損耗…除外”條文，應與“正常損耗”同解，而包括一切正常、合理的使用與及自然力量的日常影響造成的損耗。即使若因用的中文字不同而有不同效果，租約第13條訂明，租約内的英文文本與中文文本有差異時，英文文本將以為準。雙方因此應被英文文本所用的字詞、即英文文本所用的“正常耗損”(fair wear and tear) 的文字所約束。 27.黃聲稱，單位内任何人爲造成，非自然曝露於日光或風雨而造成的損壞，則不屬“自然耗損”而應歸租客負責之範圍之内，但這説法，並無法律理據。 28.此外，縱使租約第6條要求租客在租約期内保持物業内部的維修“狀態良好”，根據租約第13條為準的英文版本則列明租客的維修責任是把物業内部維修至 “good and tenantable repair and condition”。在決定租客在這方面的維修責任或程度，法庭應當考慮單位在租約開始時交予租客時的情況、單位的新舊、地度、租期等因素，和顧及一個合理的新租客對租住該單位的要求，與及業主在把單位再租出前通常須進行的裝修工作 （Lee Ho Seok v. Kanvest Limited DCCJ 5074/2002;Burkeman v. GE Capital Europe Limited [2002] EWHC 2863）。法庭還要考慮到，租客的責任只是維修，亦即把物件的附帶或輔助部分更換或修復或復原，而非實際上把整個物件更新或重建（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.306段。 29.在考慮黃所稱爲孔的違反第6條的行爲之際，本席須顧及與應用以上第25 至28 段所提及的法律原則。 木門清拆與更換 30.黃聲稱單位内的12隻木門，全因孔飼養小狗，而被小狗抓花。又因孔長期清潔及磨擦，導致門近地下部分發白。黃聲稱他因此要把所有門拆去，並把所有門換新。 31.本席參考過黃存檔法庭的有關照片，並未能察覺木門有嚴重花痕。租約並沒有防止孔飼養狗隻。從照片可見，並顧及單位已被孔租用了4年，本席認爲木門的花紋，屬正常耗損，損毀的程度，亦不至於須把整度門更換。 32.黃所稱的木門近地下部分發白，孔沒有爭議，在租約期内，傭人日常有用清水與小量漂白水正常地洗地及作出單位内的清潔。基於香港的環境及現在的清潔要求，本席認爲孔所說的日常清潔方法實屬正常及合理的使用，木門末段部分發白，屬租約第6條所述的“正常耗損”。 33.本席並不接受，孔須為木門的損毀作出賠償。 地腳線油漆 34.黃同樣聲稱，因單位内部份地腳線發白，所以需把全屋内所有地腳線更換，因不想有不同顔色地腳線出現，所需費用為$1,600。 35.孔聲稱，部份地腳線變白，是因日常清潔、洗地引致。 36.基於上第32段所說的原因，本席接受地腳線部份發白，屬租約第6條所述的“正常耗損”，孔無須為該等損毀作出賠償。本席更不認同，黃需因此而把全屋的地腳線更換。 客廁浴缸更換 37.黃聲稱，客浴室内的浴缸原有水塞連五金條杆，但條杆被孔扯脫及弄斷。黃稱基於浴缸的設計，不能伸手入浴缸底把斷了的條幹更換，因此必須先切割浴缸周圍的磚、拆掉浴缸旁邊的座廁、拆走洗面盤的水龍頭、把洗面盤移走、把浴缸拆走、再配五金杆，所需費用為：$3,000。黃倚賴的文件，為耀毅裝修公司報價單内， 所稱為“代客安裝座廁、洗面盤、水龍頭（不包括座廁潔具物料）”的項目。 38.孔辯稱，他們搬入單位時，客浴室内浴缸的去水塞是放在一個細小的紙袋内，而紙袋是掛在去水掣上。孔否認他有損壞浴缸的水塞，並聲稱有把水塞交還黃。黃呈堂的照片也顯示客浴室的浴缸内有水塞與條杆，照片則不能顯示條杆是否被扯斷。 39.本席接受孔的説法，亦未能從僅有的證據接受浴缸水塞有被孔在不正常的使用下破壞。即使有，本席亦不接受黃可因水塞毀壞而要求孔支付安裝客浴室内座廁、洗面盤、水龍頭，或拆掉浴缸及安裝浴缸的費用。總括來説，黃未能解除其舉證責任，證明孔須就其違約行爲而為黃申索的$3,000負上法律責任。在相對可能性的衡量準則下，本席接受水塞更有可能是日常正常使用導致的正常耗損。 主人浴室浴缸的更換 40.黃的申索，如上一樣，基於他聲稱孔扯斷了主人浴室内浴缸的水塞。黃因此申索共$6,300，包括浴缸價$1,700、浴缸安裝價$1,600、及從新安裝座廁、洗面盤與水龍頭$3,000 的費用。 41.本席並不接受黃有關孔大力扯斷浴缸水塞的聲稱。本席接受，如果水塞有壞，在相對可能性的衡量準則下，水塞更有可能是日常正常使用導致的正常耗損。即使孔真有違反第6條的維修責任，本席並不認爲他因弄斷水塞而須支付更換一個新浴缸的費用，更不需要支付黃連帶安裝主人浴室的座廁、洗面盤、及水龍頭的費用。 主人浴室面盤櫃的更換 42.黃聲稱，浴室洗面盤櫃内近地面的底板因濕爛而須更換，申索購買地櫃價$4,600、運輸費用$500、裝工費$1,300。 43.孔辯稱他搬入單位時，浴室地櫃底板已經有油漆脫落，孔在租約期須在地櫃底板舖上墊，並否認木櫃底板的破爛由他造成。 44.參考過呈堂的照片，本席認爲在相對可能性的衡量準則下，地櫃底板的損壞應是洗面盤櫃的合理及正常使用導致的自然損耗，孔無須負責。即使孔有任何違約的行爲導致照片顯示的損毀，本席看不到任何合理原因，黃不能只更換木櫃内的一塊底板，而要更換整個櫃。 主人浴室防水油的工作 45.黃聲稱，因爲孔損毀主人浴室内共3塊牆磚，他需要把整個浴室内的牆磚更換，因爲原有的磚已不能配到，不可能有不同顔色或圖案的牆磚，而安裝瓷磚之前，必須先做防水程序，故要孔支付所需的費用即$1,500。 46.如上文解釋，調解協議代表黃、孔雙方就主人浴室内破爛瓷磚的申索作出最終和解，黃不能再因主人浴室内的瓷磚問題作出申索。即使調解協議並不代表黃孔之間的最終和解，而孔確有毀壞浴室内黃現聲稱處於浴缸擋水牆上的瓷磚，本席並不接受孔因此而須支付更換整個浴室内，多面牆上的瓷磚，或支付其中所需的防水程序的費用。合理的申索方法，可能包括換掉破爛瓷磚的一行瓷磚，但本席已判調解協議已包括所有有關主人浴室内瓷磚的申索。 工人廁座廁板的更換 47.黃聲稱工人廁座廁板黏滿油漆，估計孔把油漆倒落工人廁所，令油漆沾在廁板上。孔否認廁板有油漆，並聲稱簽訂第一份租約時，黃供應的工人座廁板是陳舊的，孔已租用了4年，廁板上的污漬是海水沖廁水的長期侵蝕及水漬所致。 48.本席未能從呈堂的照片判斷廁板的污漬是如黃所說，由油漆造成。在相對可能性的衡量準則下，本席接受，污漬更可能是由沖水導致，並屬正常與自然耗損，孔無須負責。 冰箱風扇葉更換 49.黃聲稱雪櫃内冰格的風扇葉因磨擦而損壞，要求因更換該風扇而支付的費用（$420）。根據黃的説法，冰箱風扇葉破爛是由於冰箱塞滿食物、有人把食物往後退、壓住風扇葉而造成。 50.有關單位内的雪櫃，孔只聲稱，他們搬入單位後不久，黃提供的雪櫃已出現運作問題，租約期間最後6個月雪櫃更發出雜音，以顯示該雪櫃並非新的，風扇的損壞應屬自然耗損，而並非由於他們不合理或普通的用途而導致。 51.根據第6 條，租客須保養及適當地維修的，是限於“物業内部”。代表孔的鍾大律師沒有就孔是否有責根據第6條維修史葛表内列出的各項目作出陳詞，因其陳詞只限於黃的投訴是否屬於自然耗損。其實黃所指有關座廁板、冰箱風扇、洗手盤櫃、抽油煙機、冷氣機等問題，這些設施並不構成物業的一部分，也明顯不屬單位内的固定附著物(fixture)，故孔並無維修責任。租約附表二亦無明文訂明孔需要負責維修提供的電器與設施。 52.即使冰格内的風扇葉耗損是（如黃所說）因租客不合理、或不正當的使用而導致的，既然租約沒有訂明電器設施的維修責任在於孔，孔無須支付維修風扇葉的費用。 廚房天花油漆 53.黃聲稱，孔自行把廚房内抽油煙機頂部的天花油上白色，導致整個天花出現不同顔色，因此需要把廚房整個天花從新油漆過，並向孔追討所花$2,600的費用。 54.孔則聲稱該處天花是由大廈管理處派工人修理天花後油上的油漆，所做的工作由於樓上4B單位廁所漏水，因而造成單位内天花的損壞。孔更聲稱黃是知道當時的情況。 55.本席並不認爲孔有違反第6條的維修責任，但即使有，鑒于廚房有關的天花面積不大，亦鑒于單位已租予孔4年，孔搬出後，無論黃把單位再租出，或是自住，黃都需要把單位（包括廚房）從新油上新油漆，本席並不認爲對黃而言，廚房抽煙機頂天花出現局部不同顔色會構成實際的損害（Lee Ho Seok v. Kanvest Limited DCCJ 5074/2002; Burkeman v. GE Capital Europe Limited [2002] EWHC 2863）。 廚房抽油機隔油網更換 56.黃聲稱廚房抽油煙機的隔油網因已彎曲及骯髒而須更換。鑒于孔已租用了單位與抽油煙機4年，從照片看來，黃投訴的損壞，純屬正常耗損。 6部冷氣機 清理 57.黃投訴冷氣機隔塵網前的裝飾百葉風口位嚴重污黑，需要把冷氣機膠面與百葉門清潔、噴油，所需費用為$2,340。 58.孔聲稱，他入住單位時，黃供應的冷氣機已經是陳舊的，在居住期間，他有工人定時把冷氣機清潔，而部分黃投訴的污漬是原有的。 59.有鑒單位租予孔的年期，而且租約開始時，黃供應的冷氣機亦並非新的，本席接受，從照片可見，冷氣機的污漬是正常耗損。即使孔必須根據租約附表二第6條於退租時作全屋清潔才把單位交回黃，但這不代表孔要把正常耗損導致的污積除免，否則這與租約第6條的維修責任不符合。 工人房床櫃抽屜修理 60.黃聲稱，工人房床底的抽屜表面防火膠面有破爛及脫落，須更換，花費$520。 61.孔辯稱，他搬進單位時，工人房的床已經是陳舊，抽屜已有小部分膠面脫落。 62.從照片可見而言，抽屜表面的破爛不能説是並不明顯，如果在租約開首時已經存在，本席並不相信任何合理的租客會接受。但如果有關的床與抽屜在租約開始時已經是舊的，經過4年使用，照片所顯示的破爛更爲頗有可能是普通合理使用而導致的正常耗損。 房間及書房抽屜修理 63.孔沒有否認，在租用單位期間，有用釘書機把保護墊釘在房間與書房内的衣櫃底與抽屜底，在搬離單位前，亦沒有把釘書釘拔走。 64.黃聲稱，因衣櫃與抽屜充滿釘書釘，數目太多，有部份釘又生銹，故無法修理還原。黃也聲稱，未能找到人接工程作出修補，因此申索$1,300，作爲更換全新的衣櫃與抽屜的費用。 65.本席不能接受，因爲抽屜與衣櫃底部份存有釘書釘，黃需要更換整個衣櫃或抽屜，及可合理地向孔追討整筆費用。黃可以清潔的工程聘請工人作出需要的清理工作，所需費用不應超過$800。 66.本席在上文已提過，鍾大律師並沒有就衣櫃及抽屜是否物業的附著物、與及租約第6條的維修責任是否延伸至附著物或衣櫃等問題作出陳詞或爭辯，本席因此裁定孔須支付$800作爲賠償。 如果孔有違反租約的維修條款，黃可否如他提出的申索獲得賠償？ 67.有關黃的申索，本席只判予上述第66段所指，有關清理釘書釘的費用（共$800），作爲孔違反租約第6 條維修責任的賠償。 68.至於黃聲稱因進行必需的修復工程而期間蒙受的所有租金損失，本席裁定孔有違反維修責任的情況，即衣櫃底和抽屜的釘書釘，並不導致黃需要進行任何復原的工程或蒙受任何因遲誤而導致的損失，本席因此撤銷黃所有有關租金損失的申索與及交替申索。 裁決 69.從黃的申索文件與證據可見，他大部分的申索俱屬極不合理的要求，亦全無證據為基礎。除了上述的$800款項外，本席撤銷黃其餘$165,487的申索，及交替申索的全部。 70.孔的反申索得直。黃須把按金的餘數$34,400 ($35,200減 $800) 於裁決書頒下14天内退還予孔。 71.黃並須支付本訴訟之訟費，包括反申索之訟費及大律師費用，予孔。如訟費的款項未能議定，將由法庭評估。
原告人 ：親自應訟，無律師代表 被告人 ：由張恩純葉健民律師行轉聘鍾錦棠大律師代表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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