徐芬 對 張德成

LDPE 1283/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第1283宗

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判決書
(上訴許可申請)

1.申請人提出非正審申請, 要求就本席於2016年1月14日的訟費判決申請上訴許可。

2.本席在考慮申請人遞交的確認書及聆聽其陳述後，現判定撤銷申請人於是案的非正審申請。

背景

3.申請人於2002年連租約購入九龍長沙灣廣成街2-20號永康街62A號康輝大廈地下29號舖 (下稱「涉案處所」)成為業主, 當時答辯人已是涉案處所的租客。

4.申請人於2015年12月14日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 申請收回涉案處所的管有，理由是答辯人未有繳付自2015年10月31日起的租金;  申請人要求以每月7,500元計算。

5.根據申請人提交的申請通知書(表格22), 她與答辯人最近曾有一份兩年期的租約 (下稱「2012年租約」), 由2012年11月1日起至2014年10月31日止[1]。租期約滿後, 雙方並無訂立正式租約, 但答辯人自從2015年1月1日開始, 每月繳付3,400元給申請人[2]。

6.申請人於2015年11月30日曾向答辯人發出通知終止租約, 但答辯人沒有理會、賴著不走。

7.答辯人於2015年12月24日遞交反對通知書, 謂曾與申請人商談新的租約, 他更於2015年11月30日[3]已簽下新的租約, 每月加租300元, 但申請人反口並召警說答辯人聚賭, 最後雙方不歡而散。

2016年1月14日的聆訊

8.本案於2016年1月14日在本席席前聆訊。

9.申請人作供稱, 根據2012年租約, 每月租金僅為3,000元, 租期約滿後答辯人賴著不走, 其後答辯人在她不情不願下每月把3,400元存入她的銀行賬戶, 她無奈同意答辯人可佔用涉案處所至2015年10月31日, 但雙方「無正式達成真實協議之合約」。

10.及至2015年10月31日已過, 答辯人仍無意遷出, 申請人更懷疑答辯人於涉案處所聚賭, 在報警處理不果後, 於2015年11月29日向答辯人發出終止租約通知, 要求答辯人於2015年12月20日遷離涉案處所, 但如答辯人未能找到合適處所, 她可再給答辯人一、兩個月時間遷出, 但這一、兩個月的租金必須跟隨市值調整。

11.答辯人則稱, 雙方於2015年11月在電話商談後曾同意新訂租約, 每月加租300元, 並相約於2015年11月30日在涉案處所簽約, 可是申請人到達後發覺涉案處所比她想像中要大, 拒絕簽約。

12.答辯人更否認有收到申請人於2015年11月30日發出的終止租約通知。雖然本席對此有懷疑, 但即使根據申請人的證供, 她的終止租約通知並不符合法律的要求, 未能終止她與答辯人之間的業主與租客關係。

13.因為在2012年租約完結後, 雖然申請人不滿意答辯人其後所交的租金數額, 但她每月經銀行賬戶收取答辯人3,400元, 並一直容許這情況持續, 甚至同意讓答辯人佔用涉案處所至2015年10月31日[4], 本席認為這構成一週期性的業主與租客關係。高等法院上訴法庭法官張澤祐在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164一案的判案書第6段指出：

“「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。”

14.在本案，假設本席接納申請人所說, 她於2015年11月30日發出終止租約通知, 一個月的有效通知期, 至少應是2015年12月30日, 而不是2015年12月20日。 因此申請人要求答辯人於12月20日遷出，並未達到不少於1個月通知的要求，因而無效。 此外, 申請人無法提供終止租約通知的準確內容, 因為根據她自己所說, 她一方面終止租約, 另一方面容許答辯人多一、兩個月時間遷出, 未必符合法律所要求, 因為終止租約通知必須讓答辯人清晰無誤。 因此, 本席無須處理究竟答辯人有沒有收到終止租約通知書的爭議，本席撤銷申請人的申請。

15.於此, 答辯人要求訟費2,000元。答辯人解釋他業職的士司機, 日間車租390元, 他出席應訊已損失當天收入, 但他額外要支付替工的費用。

16.基於以上考慮，本席以簡易程序判決申請人須支付答辯人本申請引致的訟費，即時評定為2,000元。

上訴許可申請

17.申請人即日提出上訴許可申請，她認為訟費金額超出正常。

18.本上訴許可申請被安排於2016年2月4日在本席席前聆訊，申請人表示2016年1月14日的聆訊不多於半天, 計及交通費、郵費、文件費等, 最多只是數百元。由於答辯人未能提供入息證明, 審裁處不應評定訟費為2,000元之普。

拒絕上訴許可申請

19.土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

20.根據《土地審裁處條例》第12條, 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定,審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。又根據Town Planning Board v Society for Protection of the Harbour Limited (No 2) (2004) 7 HKCFAR 114判決第16至18段, 審裁處甚至可在適當情況下以彌償基準判定訟費。

21.此外, 《高等法院規則》第62號命令28A條規定:

「(1) 在評定一名無律師代表的訴訟人的訟費時，除本條規則的條文另有規定外, 可准予的訟費為假若與該等訟費有關的工作及代墊付費用, 是由一名律師代該訴訟人辦理或支付時本可准予的。

(2) 就任何項目所准予的款額,須為訟費評定官認為適合的數目，但除屬代墊付費用外,該款額不得超逾訟費評定官認為假若該訴訟人是由律師代表時本可准予的數目的三分之二。

(3) 凡訟費評定官認為該訴訟人未有因辦理任何與訟費有關的工作而蒙受任何金錢上的損失, 則就該訴訟人所花於該項工作的時間, 訟費評定官不得准予每小時多於$200的訟費。」

22.於本案, 答辯人雖然未能提供入息證明,但他有提交「的士司機證」、於2015年10月30日的租車按金單等。本席信納答辯人因申請人展開收樓及追租申請, 包括出席2016年1月14日的聆訊「而蒙受任何金錢上的損失」, 而2,000元的數額合理。

23.基於以上考慮, 本席認為申請人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

24.本席在考慮所有的證供後，認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕申請人要求批予上訴許可的申請。

訟費

25.最後, 由於申請人於是案的非正審申請敗訴，理應支付答辯人的訟費。本席以簡易程序判決申請人須支付答辯人本申請引致的訟費，即時評定為400元。

申請人: 無律師代表, 親自應訊。

答辯人: 無律師代表, 親自應訊。

[1] 一年梗約、一年生約。

[2] 答辯人於2016年1月1日仍把3,400元存入申請人的銀行戶口。

[3] 答辯人說這天是星期日, 如是這樣, 這天應是2015年11月29日, 不是2015年11月30日。

[4] 申請人在其提交的收樓申請通知書(表格22)中, 指申請收回涉案處所的管有的理由，是由於答辯人未有繳付自2015年10月31日起的租金。