Case Document

100%Judiciary

CACV 63/2008

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2008 年第 63 號

(原土地審裁處收回管有申請 2007 年第 2465 號)

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申請人	譚玉霞
	與
答辯人	趙竹芬

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審理法官：	高等法院上訴法庭副庭長鄧國楨
	高等法院上訴法庭法官張澤祐
	高等法院上訴法庭法官楊振權

聆訊日期：2009 年 12 月 16 日

判案書日期：2010 年 1 月 8 日

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判案書

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上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

1.申請人是九龍彌敦道298至306 號華豐大廈15字樓C4室(‘該單位’)的業主。2007年2 月7日申請人將該單位租賃給答辯人。申請人於2007年10月11日向土地審裁處提交申請通知書，申請收回該單位給她的兒子居住，但不會向答辯人追討租金。答辯人反對申請。土地審裁處容耀榮法官審理案件後於2008年2月13日作出以下命令：

(1)   答辯人須交回該單位的空置管有權；

(2)   答辯人須支付申請人由2008年2月13日起至該單位空置管有權交回申請人為止每個月HK$2,000的中間收益；

(3)   雙方各付訟費。

2.答辯人不服判決，現提出上訴。

3.另外，容法官因答辯人的其中一名證人藐視法庭判處她罰款 HK$50。由於該名證人沒有就藐視法庭一事提出上訴，故此本庭只需處理答辯人的上訴。

原審裁決理由

4.容法官不接納答辯人提出雙方所定的租約期限是直至她獲公共房屋為止的答辯理由，但容法官裁定申請人可收回該單位的管有權，原因並非是根據申請人所提出她要將單位給予兒子居住。容法官裁定雙方的租約是「沒定期的租約」。由於該租約不受到任何法例保障，故此申請人是可以在給予答辯人通知後就終止該租約。容法官裁定申請人已經通知了答辯人要終止租約。

法律錯誤

5.涉及土地審裁處的上訴必須以法律錯誤為理據，若土地審裁處所作出的事實裁決是沒有證據支持的話，這項裁決也是犯了法律上的錯誤。

週期租約

6.容法官所說的「無定期的租約」是指「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。

7.本案的法律爭議點是申請人是否有給予答辯人終止租約通知。申請人是以月租形式將該單位租賃給答辯人，每月租金為 HK$2,000。本庭認為本案的「週期租約」是按月計算的租約，因此申請人必須給予答辯人不少於一個月的提前終止租約通知。

終止租約通知

8.申請人在申請通知書上說：「已經提前一個月通知口頭協議」。答辯人在反對通知書內清楚說明申請人是在2007年10月10日（即她提交申請通知書的前一日）告訴她須立刻遷出該單位，而申請人在這日之前從未給予她任何形式的終止租約通知。

9.本庭認為申請人在提交申請通知書時必須具有完整訴因，才可向土地審裁處申請收回該單位，即是說若果她依賴的理據是她已給予答辯人一個月的終止租約通知的話，她就須於提交申請通知書前的一個月已通知答辯人她會終止租約。

10.申請人在原審時並沒有提出任何證據來證明她在2007年10月10日以前曾以任何形式通知答辯人會終止租約，而在上訴聆訊時，當她被問到這個問題時就支吾其詞。申請人說於2007年9月份已通知答辯人有關終止租約一事，但她最後承認只是在提交申請通知書當日她才給予答辯人終止租約通知。

11.申請人是否有給予答辯人終止租約通知是本案的爭議點，但容法官在沒有證據支持之情況下裁定申請人已經給予答辯人有效的終止租約通知的事實裁決是犯了法律上的錯誤，因此，本庭必須批准上訴及撤銷容法官的命令。

12.由於案情顯示申請人只是在提交申請通知書的前一日才給予答辯人終止租約通知及在本上訴時承認終止租約通知只是在提交申請通知書時才給予答辯人，因此，本庭認為就算命令案件發還重審也不會對申請人的申請有利。

保證金

13.答辯人是一名年邁婦人，她的女兒代表她處理這次上訴。她告訴法庭由於申請人和她的兒子於2007年10月10日進入該單位恐嚇她，逼她遷走，她已在當晚遷出該單位，之後的四個月寄居在朋友家中，及後搬到女兒家中居住。

14.答辯人的代表告訴本庭她的母親已不打算遷回該單位。她提出上訴只不過是想取回公道。她指申請人仍未將HK$2,000的按金歸還給答辯人。她又說答辯人在容法官2008年2月13日頒發命令之後曾在警察陪同下返回該單位收拾她的物品，但發現單位內屬於她的物品被人拿走了，她因申請人答應警察會將HK$2,000按金歸還給她，所以向警察表示不追究她的物品被拿走的事。答辯人承認她欠申請人約HK$200的水電費。

15.申請人指她是不需要歸還按金給答辯人的，因為她單位內的冷氣機和衣櫃都有損壞，而牆壁又被塗污。

16.申請人是否需要歸還按金給答辯人是涉及證供的爭議，故此本庭不會處理這議題。本庭不鼓勵市民興訟，但若果答辯人認為申請人是沒有理由不歸還按金給她的話，她唯一的做法就是向土地審裁處提出申請。

總結

17.本庭批准答辯人的上訴及撤銷容法官的命令。由於答辯人上訴得直，故此本庭命令申請人須支付答辯人本上訴訟費，款額評核為 HK$3,000，這包括提交上訴通知書費用、申請審訊錄音光碟及謄本費用、影印費及答辯人出席上訴聆訊的費用。