Case Document

LDRA 78/2015

香港特別行政區

土地審裁處

差餉上訴編號2015年第78宗

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	Lee Yuk Fei	第一上訴人
	Chun Siu King Carol	第二上訴人
	及
	Commissioner of Rating and Valuation	答辯人

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主審法官：彭浩泉審裁處成員

覆核聆訊日期： 2016年8月22日至8月23日

覆核判決書日期： 2016年9月23日

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覆核判決書

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背景

1.第一上訴人Lee Yuk Fai (以下簡稱為「上訴人」) 在2016年7月7日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2016年6月15日的判决。該判决主要是撤銷上訴人於2015年11月2日根據《差餉條例》第42條提出的上訴及頒令上訴人支付答辯人本上訴的訟費。

2.上訴物業位於香港列堤頓道67號碧翠園A座D天台 (以下稱為「上訴物業」) , 差餉物業估價署署長 (以下稱為「答辯人」) 認為, 根據《差餉條例》, 上訴物業於2015-2016年度的應課差餉租值應為20,040元。上訴人向土地審裁處提出上訴，反對答辯人於2015年10月16日作出的決定。

3.該上訴申請於2016年5月23日、25日及26日在本席席前進行審訊, 其後本席於2016年6月15日頒下判案書 (下稱「判案書」), 撤銷上訴人的上訴。

4.上訴人在其2016年7月7日的誓章詳列支持申請覆核的理由，其主要包括:

(1)  審裁處對上訴人未持有專業資格而提供的意見及租約個案肆意批評, 但卻接納答辯人的租值證據;

(2)  原審中並無任何真實而合適的天台租值證據可按「直接比較法」評定上訴物業的恰當差餉租值, 因為答辯人的3個租值個案是「頂樓住宅單位」, 而上訴物業則是「純天台(非住宅物業)」;

(3)  分析所得的天台租值, 應再按樓宇差異因素調整, 上訴人因此提供了補充遺漏及建議適切的調整幅度;

(4)  假若審裁處堅持取納「直接比較法」, 則應取用行內習慣使用的百分比方式分拆天台租值, 然後按租值作出樓宇差異因素的調整;

(5)  答辯人作出原有估價時, 並沒有為上訴物業的獨有缺陷(包括被公用水管及食水錶佔用地方及政府限制在天台入口處加建閘門圍牆等)作適當的調整;

(6)  假若審裁處決定維持原有判決, 審裁處應指示答辯人修正估價冊;

(7)  上訴人就訟費作出反對, 指整個上訴及聆訊均因答辯人不合作的態度而起, 故雙方應各自負責自己的訟費, 或極其量只需支付象徵式訟費。

5.答辯人於2016年7月12日作出回應, 主要反對上訴人所提出的覆核, 並指上訴人濫用程序, 進行無合理成功機會的覆核。

6.根據《土地審裁處條例》第11A條, 審裁處可在其作出任何決定的日期起計1個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢，或推翻、更改或維持該項決定。本席在審閱上訴人在其2016年7月7日的誓章及答辯人於2016年7月12日的回應後, 決定接受上訴人的覆核申請, 以便聆聽並收取任何認為合適的證據。

7.上訴人於2016年8月15日提交了他新擬備的「上訴人之證人陳述書」, 答辯人的專家證人劉梅妹測量師 (「劉測量師」)亦於同日遞交了她於2016年8月2日擬備的陳述書, 回應上訴人的覆核申請。

8.此覆核申請於2016年8月22日及23日在本席席前進行聆訊。

覆核申請

審裁處對上訴人證供的批評

9.上訴人認為審裁處對上訴人未持有專業資格而提供的意見及租約個案肆意批評, 但卻接納答辯人的租值證據。就此, 也許上訴人忽略了判案書的內容, 其第20至22段已清楚指出, 縱然答辯人質疑上訴人的專家身份, 本席卻沒有因此而拒絕接納他的證供。當然, 根據《土地審裁處條例》第10(6)條, 本席可按情況而權衡其作為證據的分量, 而在判案書第61段及66段, 本席明確表示接納了他的供詞及意見, 而當本席拒絕接納他的證供時, 本席在判案書內亦已作出詳細解釋。

10.由此可見, 這上訴人的覆核理據並不成立。

恰當的物業租賃比較

11.上訴人認為答辯人在專家報告提供的3個頂樓住宅租賃個案都不是適合用作與上訴物業比較。

12.本席在判案書第52至58段已詳細闡釋接納頂樓住宅租賃個案可與上訴物業比較的理由。簡單而言, 在現實中絕少情況會有兩所物業完全相同，所以在對某物業單位進行估值時，必須要尋找相類物業成交(租賃)個案作出比較，在這過程中無可避免要作出適當調整。

13.上訴人在其2016年8月15日的證人陳述書附件9加入了一份於1961年入伙的大廈天台D單位查冊紀錄, 指天台單位並非由樓下6字樓的單位業主購入, 但於覆核聆訊時, 答辯人提供了該天台單位的買賣紀錄, 證明該天台單位是由樓下兩層(即4字樓)的單位業主購入, 而不是上訴人所指是單獨出售。重要的是, 這天台單位的買賣歴史, 無法推翻他自己所說的「天台部份若是分開及獨立佔用的就十分罕見」。

14.在最近一宗英國差餉上訴案, 即使上訴案雙方皆同意案中物業在有關日期是沒有人願意付出佔用價值的, 上級審裁處(土地分庭)仍需根據「差餉條例」判定它的應課差餉租值。[1] 本席在判案書第53段引用的 Inland Revenue Commissioners v Clay [1914] 3 KB 466的個案, 在該判決第61段也引用如下:

“The only express guidance which section 38 offers on the circumstances in which the hypothetical sale must be supposed to have taken place is that it was “in the open market”. But this deficiency has been amply remedied by the courts during the century since the provision first made its appearance for the purposes of estate duty in the Finance Act 1894. Certain things are necessarily entailed by the statutory hypothesis. The property must be assumed to have been capable of sale in the open market, even if in fact it was inherently unassignable or held subject to restrictions on sale. The question is what a purchaser in the open market would have paid to enjoy whatever rights attached to the property at the relevant date: Inland Revenue Commissioners v Crossman [1937] AC 26. Furthermore, the hypothesesmust be applied to the property as it actually existed and not to some other property, even if in real life a vendor would have been likely to make some changes or improvements before putting it on the market: Duke of Buccleuch v Inland Revenue Commissioners [1967] 1 AC 506, 525. To this extent, but only to this extent, the express terms of the statute may introduce an element of artificiality into the hypothesis.

In all other respects, the theme which runs through the authorities is that one assumes that the hypothetical vendor and purchaser did whatever reasonable people buying and selling such property would be likely to have done in real life. The hypothetical vendor is an anonymous but reasonable vendor, who goes about the sale as a prudent man of business, negotiating seriously without giving the impression of being either over-anxious or unduly reluctant. The hypothetical buyer is slightly less anonymous. He too is assumed to have behaved reasonably, making proper inquiries about the property and not appearing too eager to buy. But he also reflects reality in that he embodies whatever was actually the demand for that property at the relevant time. It cannot be too strongly emphasised that although the sale is hypothetical, there is nothing hypothetical about the open market in which it is supposed to have taken place. The concept of the open market involves assuming that the whole world was free to bid, and then forming a view about what in those circumstances would in real life have been the best price reasonably obtainable. The practical nature of this exercise will usually mean that although in principle no one is excluded from consideration, most of the world will usually play no part in the calculation. The inquiry will often focus upon what a relatively small number of people would be likely to have paid. It may have to arrive at a figure within a range of prices which the evidence shows that various people would have been likely to pay, reflecting, for example, the fact that one person had a particular reason for paying a higher price than others, but taking into account, if appropriate, the possibility that through accident or whim he might not actually have bought. The valuation is thus a retrospective exercise in probabilities, wholly derived from the real world but rarely committed to the proposition that a sale to a particular purchaser would definitely have happened.” (後加強調)

15.同樣的原則亦可在英國樞密院上訴案Montreal v Sun Life Assurance Company of Canada [1952] 2 DLR 81第90頁看到:

“Their Lordships would agree that, where no sale is contemplated and indeed any sale would be difficult, what has been called the higgling of the market is not an element of much if any consequence, but, nevertheless, the ultimate aim is to find the exchange value of the property, i.e., the price at which the property is salable. In reaching their result, the appointed Tribunal must take into account not only the amount that a buyer would give, but also the sum at which the owner would sell. What that sum would be is, as the authorities have pointed out, best ascertained either by regarding him as one of the possible purchasers or by estimating what he would be willing to expend on a building to replace that which is being valued. But the owner must be regarded like any other purchaser and the price he would give calculated not upon any subjective value to him, but upon ordinary principles, i.e., what he would be prepared to pay, if he was entering the market, for a building to meet his requirements, or would be willing to expend in erecting a building in place of that which is being assessed.” (後加強調)

16.上訴人又嘗試以劉測量師在其專家報告附錄J (即判案書第47段)分析得出比較個案編號2的天台價值為每平方米148元, 是住宅(主物業)每平方米348元的42.5%, 指其並不合理, 但這正如劉測量師的回應指出, 上訴人忽略了本席在判案書第63段已作出調整, 其經調整後的每平方米租值是128元, 只佔住宅租金的25.2%, 剛巧與比較個案編號4的分析一樣。

17.上訴人又指, 劉測量師在分拆租值過程中, 忽略了頂樓單位因為與天台接近而有優勢, 但上訴人這陳述, 正好是解釋頂樓單位的業主或佔用人願意出高價取得天台使用權的原因。見判案書第52段。[2]

18.相反, 假使頂樓單位的業主或佔用人無從獲得天台的使用權, 上訴人所說的「優勢」並不復存在。上訴人嘗試以較低層單位與頂樓單位比較以證明頂樓單位有「優勢」, 這是歪曲了原來的比較基準, 因為上訴人提出的是高、低層單的比較, 劉測量師已作出了樓層調整, 見判案書第47段。頂樓單位相對低層單位較接近天台的「優勢」正是前述頂樓單位的業主或佔用人願意出高價取得天台使用權的原因。

19.因此, 本席不認同上訴人所說的「沒有真實市場交易數據支持」。

20.至於上訴人建議採用的 rent/RV factor (即租金與應課差餉租值的比例)分析, 本席在判案書第34段已指出, 運用其他物業的應課差餉租值作差餉估值比較並不恰當。答辯人在原審時已作出回應, rent/RV factor的結果或會受應課差餉租值(RV)過高或過低影響。在判案書第66段引用的Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242個案中, 當時的土地審裁處在該判案書第246頁也作出同樣的批評﹕

“The Commissioner cannot assume that the rateable values arrived at for inclusion in the list are correct and short cut the provisions of section 7(5) by directly valuing from those rateable values.”

新的調整理據

21.上訴人於原審回應劉測量師的專家報告時, 曾表示對劉測量師的差異調整有保留, 但上訴人未有就此作出解釋或提出其認為合理的調整[3], 上訴人卻嘗試在此覆核申請中, 根據判案書第62段所列之調整數據「補充遺漏及建議適切的調整幅度」如下:

上訴物業
比較個案編號2
比較個案編號3
比較個案編號4

調整前每平方米租值
$148[4]
調整
$190
調整
$100
調整

劉測量師的建議調整

-25.5%

-44.5%

-25.5%

判案書第62段採納的樓層調整

-6.5%

-14.5%

-15.5%

上訴人新增的調整:

日常生活所需設施, 如銀行, 超級市場, 便利店等
不近
鄰近
-2.5%
不近
0%
較遠
+2.5%

樓宇通往大街的通道
經過窄巷
正常方便
-5%
方便通暢
-5%
方便通暢
-5%

大廈設計布局
每層兩梯四伙, 共用樓梯
兩梯兩伙, 因此每一個天台可各自單獨使用一道樓梯上落
-5%
共用樓梯往天台
0%
共用樓梯往天台
0%

大廈設施
無
無
0%
會所, 泳池
-5%
高爾夫球練習場, 桑拿室, 康樂室
-3%

地區優越性
一般
一般
0%
一般
0%
優質高尚住宅區域
-5%

總數

-44.5%

-69%

-51.5%

調整後每平方米租值

$82[5]

$59

$49

22.從上表所見, 上訴人在此覆核申請中, 嘗試加入新的調整項目如日常生活所需設施、樓宇通往大街的通道、大廈設計布局、大廈設施及地區優越性等。

23.陳碧琪政府律師(「陳律師」)代表答辯人反對上訴人在此覆核申請中加入這些新的調整項目, 指加入這些新的證據是違反Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則:

(1)  新的證據必須是在上訴人作出了合理的努力後，仍在審訊時不可能獲得;

(2)  如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3)  有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

24.上訴人在原審時, 一直堅持自己可作差餉估值方面的「專家報告」[6], 可是卻未有提供這些新的證據。

25.另一方面, 雖然本席同意答辯人所說, 這些新的證據可信性成疑, 更極可能是上訴人因應審訊情況及判案書而後來添加的想法, 但China Light & Power Co. Ltd v Commissioner of Rating and Valuation (No 2) [1997] 4 HKC 500一案確認, 土地審裁處可以較寬鬆的尺度去考慮是否在覆核時收取新的證據, 因此本席需要聽取上訴人的進一步陳述(如有), 以研究有關證據的結果會否對案件有重要的影響。

日常生活所需設施、樓宇通往大街的通道

26.首先, 審裁處在Harvest Treasure Limited & Others v Cheung Fat Enterprises Limited & Others, LDCS 8000/2014 （無彙報的案例，日期為2015年12月31日）的判案書第92段曾引用Modern Methods of Valuation一書指出：

“Some of the most important points regarding retail location are: the class of the area; the type of street and the type of shopper; the position of the unit in the street; the proximity to any multiple stores or other “magnet” such as a department store; proximity to any breaks such as a town hall, bank or cinema; the relationship to the “prime” pitch – the location with the highest footfall; and proximity to car parks or public transport ... Overall, consideration must be given to the catchment area and its spending power. ”[7]

27.所以即使是進行商鋪估值, 也不適宜把地點或位置(location)這因素隨便細分, 逐項調整, 原因是估值並不是一門精確科學(exact science), 地點或位置的調整只涉及整體意見。而相對於商鋪, 地點或位置對住宅單位更是沒有那麼重要, 既然劉測量師已考慮了公共交通這項位置因素而作出調整, 比方出入大廈要途經一條接近2.4米(不計行人路)的「窄巷」, 怎會對天台單位的使用增加實質影響。本席認為沒有必要加入考慮日常生活所需設施及樓宇通往大街的通道這兩項因素。

28.從下表可以看到, 上訴人加入這兩項因素, 大致上只是重複了劉測量師就公共交通這項因素的調整:

比較個案編號2
比較個案編號3
比較個案編號4

公共交通 (A)
-7.5%
-7.5%
0%

日常生活所需設施 (B)
-2.5%
0%
+2.5%

樓宇通往大街的通道 (C)
-5%
-5%
-5%

上訴人新增因素與劉測量師作出調整的偏差 (B+C–A)
0%
+2.5%
-2.5%

29.相反, 如果把這各項調整加在一起, 就比較個案編號2及3需作地點或位置的調整, 將會是-15%及-12.5%; 這樣幅度的地點或位置調整, 一般只會適用於商鋪估值上, 如應用在相對同一區域的住宅單位估值上, 似乎超越了一般可接受的範圍, 這兩項調整表面上是不可信的。

30.因此本席不接納上訴人新增的日常生活所需設施及樓宇通往大街的通道這兩項調整。

地區優越性

31.上訴人又指比較個案編號4位處干德道, 相對上訴物業位於列堤頓道, 享有地區優越性, 建議調整-5%。

32.查實上訴物業與比較個案編號4, 同屬香港西半山, 是傳統的高尚住宅區, 但上訴人建議的調整-5%, 卻沒有實質證據支持。上訴人只舉例一個位於干德道的新樓盤「樓價冠絕全港」, 但這很有可能只關乎個別樓盤的位置、地盤面積、樓宇設計、景觀、質素等, 並不一定與其位處干德道有關。

33.相反, 比較個案編號4在判案書第47段或62段經分析後的每平方米租值, 已相對另外兩個比較個案的每平方米租值比較偏低[8], 如要加上這「地區優越性」調整, 相對另外兩個比較個案的每平方米租值, 只會是更加偏低[9], 此證明這調整其實沒有實質支持。

34.另一方面, 上訴人就此比較個案4, 建議日常生活所需設施要增加+2.5%調整, 這與「地區優越性」的理念有矛盾之處。

大廈設施

35.上訴人在原審時已提出, 不同年代的建築，其設計、用料、質素、設施等皆可能存在很大的差異, 雖然上訴人未能提出任何他認為合理的調整，本席已考慮了相關的因素。「在這情況下，又由於土地審裁處過去接納樓齡 (及其他相關因素) 對租金的影響沒有如對樓價的影響那麼嚴重，本席接納劉測量師的樓齡調整」[10]。

36.又在判案書第61段, 「本席接納第一上訴人的意見，認為比較個案編號3是一個不適合的比較個案，因為就這個案需作調整的百分比過大，當然這亦可能是因為這比較個案是於2004年落成的樓宇，與上訴物業所處的樓宇的樓齡分別比較大」。後者正好已反映比較個案編號3有較佳的大廈設施。

37.當然, 在原審時, 上訴人沒有提供比較個案編號4的大廈設施資料, 所以本席在作出判決時, 純粹只考慮比較個案編號2或比較個案編號4與上訴物業的樓齡差距。因此, 就上訴人投訴「裝置在大廈之兩部升降機是由獲發入伙紙時使用到現在, 款式殘舊, 維修狀況惡劣, 樓梯梯級石屎剝落, 欄河腳鐵枝外露及鏽蝕」, 本席在參考了上訴人提供的照片(Exhibit 5)後, 同意劉測量師所說, 實際情況沒有上訴人所描述的惡劣; 本席認同劉測量師在原審時採納的樓齡調整, 已作出適當反映。本席在覆核聆訊時已向上訴人指出, 假使上訴物業所在的大廈曾經進行大型翻新, 它與比較個案編號2或比較個案編號4的差距應該是減少, 這對上訴人希望加大調整的原意相悖。

38.重要的是, 當上訴人在嘗試加入這些新的調整項目時, 似乎忽略了上訴物業本身只是一天台單位, 上訴人自己也承認其用途或價值一般都是與頂層單位共同佔用而產生[11], 甚至要求天台單位的每平方米價值相等於頂層單位的每平方米價值一個百分比而已, 故此這些或會影響住宅單位價值的因素,應用在劉測量師採納的頂樓連天台的租賃個案, 當減去同一大廈樓下單位的租值, 以得出頂層單位的使用人願意額外付出多少租金來佔用天台時, 應已大部分獲得反映。舉例, 如可享有會所、泳池的比較個案編號3的大廈單位, 相對於上訴物業同一大廈的單位沒有該些會所、泳池, 假若其差價會是如上訴人所說的5%, 但上訴人認為上訴物業(即天台)的每平方米租值只是樓下單位的每平方米租值的約10%[12], 如是這, 會所、泳池於天台的租值只有5% x 10% = 0.5%的影響。當然, 本席同意劉測量師所說, 若是純粹租用天台單位仍否獲准使用會所、泳池確實成疑。

39.本席同意劉測量師在回應上訴人覆核申請的陳述書第2.7.2段所說:

「......該類天台主要用途是家居及相關活動如曬晾、乘涼、聊天、消閒休息等。故此, 上訴人所提出的增補調整與天台的使用沒有實質關係。例如, 在天台曬晾與該幢大廈有否設置會所、泳池設施和鄰近有否銀行等基本拉不上關係......」

所以, 一般或會影響住宅單位價值的因素, 於天台的價值的影響相對上是次要, 甚至是微不足道。

40.又正如本席在上文第33段所說, 即使本席接納上訴人就比較個案編號4的大廈設施作出-3%的調整, 其結果相對比較個案編號2的每平方米租值, 仍然是偏低。

大廈設計布局

41.上訴人提出覆核的另一個理據是, 比較個案編號2是兩梯兩伙, 因此每一個天台單位可各自單獨使用一道樓梯上落, 相對上訴物業每層兩梯四伙共用樓梯,比較優勝。在覆核聆訊時, 上訴人進一步指出, 由於在佈局上, 比較個案編號2只是經一道樓梯前往, 即使這是公用樓梯, 在實際使用上, 這仿如是單位的專用樓梯, 有較佳的私用價值。

42.本席同意上訴人所說可有-5%的調整, 這使總調整增加至 -25.5% + -6.5% + -5% = -37%[13], 其經調整後的每平方米租值為128元x -37% = 81元。

新的理據對上訴的結果影響

43.綜觀以上所述, 本席不認為上訴人新增的證據會對案件的結果有重要的影響[14]。本席同意陳律師所說, 上訴人這些新的理據並不符合Ladd v. Marshall的要求。

44.又即使本席全部接納上訴人新增的調整, 比較個案編號2、3及4的經調整後每平方米租值分別為71元[15], 59元及49元, 三者的平均數為每平方米為60元; 如果因為就比較個案編號3需作調整的百分比過大, 而需剔除這比較個案，比較個案編號2及4的經調整後每平方米平均租值為60元, 以上訴物業的面積57.7平方米計算, 其市場租值會約為:

57.7平方米 x 每平方米60元 x 12 = 41,544元[16]

45.可是根據《差餉條例》第40(1)條, 上訴人提出上訴是因為他認為上訴物業於2015-2016年度的應課差餉租值20,040元(約每平方米29元)是過高, 41,544元的結果仍然不能支持上訴人的上訴。

以主物業的租值10%計算應課差餉租值

46.最後, 上訴人又再度建議以主物業的租值10%計算應課差餉租值, 並說這是「兩方面都同意或不反對的原差餉租值的估價方法」。可是, 上訴人這個說法並不正確。

47.在原審時, 劉測量師承認上訴物業的原2015-2016年度的應課差餉租值20,040元 (約每平方米29元)，是因應答辯人的資源考慮，以電腦模型進行批量評估 (mass appraisal)，其基準是以列堤頓道67號碧翠園A座3字樓的應課差餉租值乘以10% 作為上訴物業的應課差餉租值；但劉測量師在庭上已多次表示, 在她進行覆核上訴時, 她已採納較正確的估值方法 - 直接比較法 (direct comparison approach) 。這亦是上訴人在他的「上訴人之證人陳述書」所指, 當陳律師代表答辯人向劉測量師覆問時, 劉測量師回覆她會以「租金資料」取代一個百分比去計算差餉租值。

48.答辯人在原審開案陳詞及結案陳詞中, 已表明不再同意原差餉租值的估價方法。

49.所謂「行內習慣使用的百分比方式」, 正如前審裁處法官高義敦在其著作 Land Compensation & Valuation Law in Hong Kong, 第2版 (1999年印行), 第266頁所說, 只可能因為某段時空適用於某些物業:

“The increase in the number of town-houses with the exclusive use of gardens appears to have reduced the extent of increases in rent gardens previously commanded. The amount allowed for a garden will vary depending on its size, access, situation, view, privacy and other factors. Additionally monthly sums allowed for gardens have been $3,000: Mass Transit Railway Corporation & Ors v Hsu and Sons Ltd; $3,500: Sentry Holdings (Asia) Ltd v Cali Enterprises Ltd [1983-85] CPR 140; McDonald v Chan King Lune LT 23/83. A number of decisions contain observations that an increase of rent in the region of 10% will often be appropriate to make allowance for the provision of a garden.”

50.但隨著物業市場的變化, 比方市場對頂樓連天台單位吹捧為特色單位, 「行內習慣使用的百分比方式」未必仍然適用。即使在覆核聆訊中, 上訴人亦同意「行內習慣使用的百分比方式」可以是12.5%或其他合適百分比。

51.又假使如上訴人的說法, 市場上沒有任何租金資料可供參考而必須以列堤頓道67號碧翠園A座3字樓的應課差餉租值作依據, 若乘以上訴人接納的12.5%, 即每平方米280元 x 12.5% = 35元。但本席認為即使這樣, 此12.5%亦不應是以3字樓的應課差餉租值為基準, 而是以最接近上訴物業樓下12字樓的應課差餉租值為基準。在沒有其他證據的情況下, 本席只可依賴判案書第 62段每層0.5%的樓層調整推算應課差餉租值, 其結果亦將是:

57.7平方米 x 每平方米35元 x 樓層調整+4.5% x 12 = 25,324元

這相較2015-2016年度的應課差餉租值20,040元, 仍高出26%。

52.但本席得在此重申, 在有其他更可直接比較的租賃個案參考的情況下, 本席不接納「行內習慣使用的百分比方式」估算物業價值。

53.因此上訴人在其2016年7月7日的誓章附件IV及V的計算並沒有意義。

上訴物業的獨有缺陷

54.上訴人又指, 答辯人在作出原有估價時, 並沒有為上訴物業的獨有缺陷(包括被公用水管及食水錶佔用地方及政府限制在天台入口處加建閘門圍牆等)作出適當的調整。同樣, 上訴人似乎漠視本席已在判案書第75段作出考慮。

55.就上訴人投訴「政府限制在天台入口處加建閘門圍牆」, 本席同意劉測量師所說, 這關乎走火、逃生的建築物規範, 同時適用於其他的租賃比較個案[17], 並不可算作上訴人聲稱的缺陷。

56.此外, 上訴人在其「上訴人之證人陳述書」中, 指他「只是同意57.7 平方米是代表上訴物業的內隴面積單純減去水錶佔用的地方而已, 完全不涉及沿圍牆內側敷設之公共水管佔用的面積。」上訴人亦提供了照片作參考。

57.上訴人在首日覆核聆訊作供時表示, 水管外圍與圍牆內側的距離達6英吋或以上, 本席即時表示懷疑, 並指示雙方到上訴物業現場確認, 結果是這距離只是約3.5吋至4.0吋之普。本席同意劉測量師的意見, 即這些懸掛在圍牆內側的水管, 沒有實質影響可使用面積, 因此本席亦同意接受劉測量師的計算, 即上訴物業的原有面積為59.5 平方米, 在扣除其他單位食水錶的佔用面積1.8 平方米後, 上訴物業的面積應為57.7 平方米。

58.上訴人又指這些水錶的存在會招致外來者前來定期抄錶、維修問題等, 對他造成滋擾, 但是劉測量師並不認同, 因為水務署職員每年只會到場抄表3次, 而每次亦不需要驚動上訴人。另上訴人又指這些水錶、水管要經常保持維修, 屆時他必須在現場監督, 但他的證供亦顯示, 在2015年初時, 上訴物業天台曾有工程增加去水位,而在工程進行的大部分時間他都不在香港; 甚至上文第57段提及本席指示雙方到上訴物業現場確認水管外圍與圍牆內側的距離, 上訴人初時表示他無必要一起前往, 因為天台可隨意出入。本席認為上訴人有關滋擾的證供前後矛盾, 不可足信。

59.此外, 上訴人又指比較個案編號4沿圍牆內側敷設的是燈管、不是水管。無論比較個案編號2或4沿圍牆內側敷設的是水管還是燈管, 本席維持判案書第75段的意見, 即「從劉測量師的專家報告夾附的比較個案編號2至4的照片看，這些比較個案也存在有類似的情況，因此第一上訴人提出的要求，不可能成為額外減值的依據。」

60.最後, 上訴人又指如要取道12字樓面對電梯的公共樓梯(上訴人稱之為「主樓梯」)前往上訴物業, 需途經天台的公用部分, 其間地面有敷設水管, 妨礙走動。但正如劉測量師所說, 最接近上訴人12字樓D單位及上訴物業的公共樓梯是上訴人稱的「副樓梯」(secondary staircase), 不是「主樓梯」,這「副樓梯」可更直接抵達上訴物業, 沒有任何障礙, 上訴人或其他欲前往上訴物業的人無必要捨易取難。

61.上訴人解釋「副樓梯」旁設置有兩個公用垃圾桶, 阻礙通道, 及會因此發出臭味, 不便出入。劉測量師並不同意, 因為就上文第57段提及本席指示雙方到上訴物業現場確認水管外圍與圍牆內側的距離, 一眾人等皆是取道「副樓梯」, 而不是「主樓梯」, 劉測量師並沒有察覺上訴人所述的情況。

62.本席決定接納劉測量師的證供, 因為基於走火要求, 公用垃圾桶不會妨礙通道, 又基於衛生問題, 公用垃圾桶會有定時清潔及蓋好, 不應發出臭味。本席不接納上訴人以垃圾房作比喻, 認為他誇大其詞。

63.因此, 這上訴物業有獨有缺陷的覆核理據並不成立。

恰當的應課差餉租值

64.在判案書第66至70段, 本席已闡釋答辯人必須根據《差餉條例》訂出上訴物業的恰當應課差餉租值, 並根據租金證據，裁定上訴物業於2015-2016年度的恰當應課差餉租值應為50,400元。當然, 因應上文第42段本席接納比較個案編號2可增加輕微調整-5%,本席修正上訴物業的市場租值，應接近每平方米70元，即其2015-2016年度的應課差餉租值為

57.7平方米 x 每平方米70元 x 12 = 48,468元。

修正估價冊

65.上訴人的另一覆核要求, 是假若審裁處決定維持原有判決, 審裁處應指示答辯人修正估價冊。

66.根據《土地審裁處條例》第8(4) 條, 審裁處具有司法管轄權，可就包括《差餉條例》而呈交審裁處裁定的上訴作出裁定, 而根據《差餉條例》第40(1)條﹕

「(1) 擁有人或佔用人如因下述理由而感到受屈─

(a)

......

(c) 遭臨時估價的物業單位，其估價高於其恰當的應課差餉租值， ...

可在根據第16(2)條向其送達更正通知書或根據第26(1)條向其送達刪除或臨時估價通知書後28天內，採用指明表格向署長送達反對通知書，詳盡說明反對更正、刪除或臨時估價的理由。」

67.又根據《差餉條例》第42(4)條﹕

「就根據本條提出的上訴及僅就該等上訴而言，《土地審裁處條例》(第17章)須對其適用，如同該條例對根據該條例向土地審裁處提出的上訴適用一樣。」(後加強調)

68.因此, 上訴人提出修正估價冊的要求, 並非上訴人根據《差餉條例》第40(1)條提出的上訴中可能尋求或得到的濟助。

69.雖然《差餉條例》第44(1)(c)條賦予審裁處指示修訂有關估價冊的權力, 但本席同意陳律師的陳述, 即一般而言, 審裁處只有在批准上訴時才會行使相關權力以適當地調低物業估值。

差餉上訴的訟費

70.上訴人就訟費作出反對, 指整個上訴及聆訊皆因答辯人不合作的態度而起, 故雙方應各自負責自己的訟費, 或極其量只需支付象徵式訟費。可是本席自開紿處理本上訴時, 已多次提醒上訴人本上訴性質及其舉證責任, 即證明答辯人於2015-2016年度估算上訴物業的每年租值20,040元 (即每月1,670元)「高於其恰當的應課差餉租值」。這亦是上訴人在他的「上訴人之證人陳述書」所指, 原上訴聆訊謄本第17T段, 20,040元(即每平方米29元)是答辯人要維護(defend)的立埸。

71.上訴人提供了他於2015年12月8日致答辯人的信, 要求答辯人在土地審裁處發出押後聆訊命令3個月內提供評估上訴物業的應課差餉租值的詳細資料。答辯人於2015年12月11日已回覆上訴人他的建議不獲接受。另根據劉測量師的證供, 她曾於2016年1月28日致電上訴人, 知會他答辯人當時只有一些大廈頂樓連天台的租賃個案作依據, 並沒有上訴人要求的獨立天台租賃個案。本席不認同上訴人在其申請覆核誓章中所說的「無所適從, 求助無門, 感到受屈, 在別無選擇下, 唯一可行的途徑就只有申請上訴。」

72.雖然上訴人沒有甚麼專業資格, 但他自許在差餉物業估價署任職多年,於1994年更獲晉升為高級估價主任，並擔任此職位至2004年退休為止, 有資格撰寫「專家報告」, 理應對差餉物業估價署或答辯人的運作有一定認識, 甚麼「上訴及聆訊均因答辯人不合作的態度而起」根本不可能成立。

73.相反, 本席同意陳律師的陳述, 對原有應課差餉租值的估價方法的查詢從來並非《差餉條例》列明的上訴理由。

74.況且, 訟費的判定有以下的法律原則:

(1)  在法律訴訟中，判定訟費是屬於法庭酌情權的權限範圍。而行使該酌情權的一般原則是訟費須判給勝訴的一方(costs should follow the event)。

(2)  有關判定訟費的法律原則已載於《區域法院規則》香港法例第336H章第62號命令第3(2)條規則：

「區域法院在行使其酌情決定權時，如認為適合就任何法律程序(非正審法律程序除外)的訟費或附帶費用作出任何命令，則除本命令另有規定外，區域法院須命令該等訟費須視乎訴訟結果而定，但如區域法院覺得就有關案件的情況而言，應就該等訟費的全部或任何部分另作命令，則屬例外。」

(3)  另外，在Re Elgindata Ltd. (No.2)(1993) 1 All ER 232一案中，英國法庭就訟費判定的法律原則作出了以下的闡釋：

“In order to show that the judge erred I must state the principles which ought to have been applied. They are mainly recognised or provided for (it matters not which) by s 51 of the Supreme Court Act 1981 and the relevant provisions of RSC Ord 62, in this case rr 2(4), 3(3) and 10. They do not in their entirety depend on the express recognition or provision of the rules. In part they depend upon established practice or implication from the rules. The principles are these. (1) Costs are in the discretion of the court. (2) They should follow the event, except when it appears to the court that in the circumstances of the case some other order should be made....”(見該判決書第237頁e至f段)

(4)  根據上述所引用的判詞表明，法庭有酌情權判定訟費，而訟費須判給勝訴的一方，除非法庭認為在有關案件的情況下應作出其他命令。

(5)  另外，根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第12(1)條，審裁處有權作出訟費命令：

“(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。”